L- Avviż Legali 136 tal-2019, ossija r-Regolamenti tal-2019 dwar l-Evitar ta’ Ħsara lil Proprjetà ta’ Terzi Persuni  ġew introdotti f’Ġunju 2019. Dawn ir-regolamenti issostitwew dak li kien l-Avviż Legali 72 tal-2013.

Ir-regolamenti l-ġodda jibnu fuq il-kunċett li meta x-xogħol si tratta ta’ twaqqiegħ u skavar ta’ siti jew bini li ser jeffetwa terzi, iridu jitħejjew method statements u condition reports filwaqt li ssir insurance kontra l-ħsara li tista’ ssir. ir-responsabilità tal-kontenut tal-method statement baqgħet tal-perit li jħejjiha. L-infurzar tal-method statement issa sar tas-site technical officer, dak li qabel kien site manager. L-implimentazzjoni tal-miżuri tad-dikjarazzjoni tal-metodu baqgħet tal-kuntrattur.

Il-fattizzi ewlenin li nsibu fl- Avviż Legali 136 tal-2019 huma dawn:

•  il-ħtieġa ta’ condition reports fil-konfront tal-proprjeta’ kontigwa u method statements dwar kif ser isir it-twaqqiegħ, l-iskavar u t-twaqqif tal-istruttura. Dawn ir-rapporti jridu issa jsiru skont kif hemm provdut fl-iskedi annessi mal-Avviż Legali. Tali skedi jinkorporaw numru ta’ kriterji li jinkludu analiżi strutturali u ġeoteknika fejn hemm bżonn.  Apparti minn hekk, il-method statements u l-condition reports għandhom jiġu uploaded online u x-xogħol ma jibdiex qabel 15-il ġurnata minn mindu dawn jiġu uploaded. Dan sabiex, kif għidna, il-pubbliku jkun jista’ janalizza l-kontenut u joġġezzjona. Infatti, dawn id-dokumenti  jiġu mtella’ mill-perit tal-applikazzjoni fuq il-faċilità tal-e-Apps tal-Awtorità tal-Ippjanar li fiha jkun hemm diġa d-dokumentazzjoni tal-applikazzjoni  tal-permess tal-proġett innifsu. Dan għandu jiffaċilita’ l-aċċess għall-pubbliku u l-ipproċessar tad-dokumenti mill-BCA. Fl-Avviż Legali 72 tal-2013 ma kienu jeżistu ebda kriterji ta’ kif dawn ir-rapporti isiru.

• il-ħtieġa li l-condition reports jintbagħtu lill-ġirien konċernati bil-posta reġistrata filwaqt li l-method statements  iridu jiġu uploaded online sabiex it-terzi  ikunu jistgħu joġġezzjonaw lil Buidling Regulations Office dwar il-kontenut tagħhom^[1]. Fl-Avviż Legali 72 tal-2013 il-method statements, meta u jekk kienu jsiru, kienu jintbagħtu lill-Building Regulations Office iżda ma kienux disponibbli għall-pubbliku.

• Il-ħtieġa li l-kuntratturi jaħtru site technical officer. Din il-persuna għandha: (a) tiġi nominata mill-kuntrattur u għandha tiġi approvata mill-perit tal-proġett, (b) tkun kompetenti skont kif provdut fit-Tielet Skeda – sa issa, perit (ċ) tkun responsabbli għall-infurzar tad-dikjarazzjoni tal-metodu għax-xogħlijiet li jkunu responsabilità tal-kuntrattur li nnominaha; u (d) trid tkun preżenti fuq is-sit kull meta jkunu qed jittieħdu deċiżjonijiet li jaffettwaw ir-riskju ta’ ħsara lil proprjetà ta’ terzi persuni jew korriment lil persuni li jistgħu jiġu kkawżati mix-xogħlijiet. In poche parole, il-kuntrattur irid jara li jaħtar persuna kwalifikata sabiex  dan jara li l-istess kuntrattur qed isegwi l-method statement u, jekk le, iwaqqfu milli jkompli jwettaq ix-xogħol. Sfortunatament, għad hawn l-ideja li l-STO huwa konsulent maħtur mill-iżviluppatur. Fl-Avviż Legali 72 tal-2013 diġa kien hemm il-kunċett ta’ site manager li suppost kien jinkarigah l-iżviluppatur. Dan il-manager ma kien jinħtieġ ebda kwalifiċi u, fil-prattika, dan rari kien jinħatar;

• Il-ħtieġa li jkun hemm insurance u/jew garanzija^[2]. Il-kopertura tal-assigurazzjoni m’għandhiex tkun inqas minn seba’ mija u ħamsin elf ewro (€750,000) u għandha tibqa’ tiġi mġedda sa dak iż-żmien meta kull xogħol ta’ demolizzjoni, skavar jew kostruzzjoni jiġu ċertifikati bħala kompluti mill-perit tal-proġett.

• L-iżviluppatur (ergo mhux il-kuntrattur u. jew il-perit) għandu jieħu l-prekawzjonijiet raġonevoli kollha sabiex jiżgura li l-attività ta’ kostruzzjoni ma tirriżultax fi ħsara lil proprjetajiet kontigwi, inkluża ħsara li tista’ tirriżulta mill-infiltrazzjoni tal-ilma’

Detto questo, dawn ir-regolamenti intlaqaw b’xettiċiżmu mill-Kamra tal-Periti. F’dokument intitolat ‘A Modern Building & Construction Regulation Framework’ ta’ Ġunju 2020^[3], il-Kamra sostniet dan:

‘New regulations in the form of Legal Notice 136 of 2019 were hastily drafted and brought into force, despite protestations by the Kamra tal-Periti on their inadequacy to address the ailments that beset the industry.’

.Tajjeb ma jintilifx di vista li  l- Avviż Legali 136 tal-2019 japplika limitatament għal dawk ix-xogħolijiet li ma jaqawx f’waħda minn dawn it-tlett kategoriji:

• Skavar li ma jolqotx iż-żona affettwata (iz-żona madwar l-iskav, li tasal sa distanza ta’ mhux aktar minn qies ekwivalenti għall-għoli propost ta l-iskav, ‘il bogħod mil-limiti tal-iskav) vis a vis proprjetà ta’ terzi;

• Id-demolizzjoni jew tneħħija ta’ kull struttura eżistenti, jew bejt jew struttura li ma tmissx mal-limiti ta’, jew mhix biswit jew sottostanti jew sovrastanti xi proprjetà ta’ jew okkupata minn terzi persuni;

• Meta il-bini ta’ sulari addizzjonali jew ħitan ta’ sapport jew strutturi ma jkunux fuq xi proprjetà ta’ jew okkupata minn terzi persuni;

• Meta il-kostruzzjoni ta’ bini ġdid jew sulari addizzjonali ma jmissux proprjetà eżistenti ta’ terzi persuni.

In fine, tajjeb li ssir referenza speċifika għal Regolament 26 li jipprovdi l-possibilita’ li  x-xogħol isir mill-kuntrattur mingħajr ma dan japponta Site Technical Officer.

Ir-Regolament 26 tal- Avviż Legali 136 tal-2019 jgħid hekk:

‘Meta  qabel  jibda  x-xogħol,  il-perit  tal-proġett  jiċċertifika wara li jagħti raġunijiet ċari, li l-interventi strutturali ma jaffettwawx binjiet ta’ terzi, id-dispożizzjonijiet tar-regolamenti 4, 5, 6, 7 u 8 ma japplikawx:

Iżda  jekk  mitlub  mid-Direttur,  l-iżviluppatur  għandu jissottometti  d-dikjarazzjoni  ta’  metodu  u,  jew  il-kopja  ta’ assigurazzjoni li tkopri terzi persuni u, jew il-garanzija bankarja, u,jew  ir-rapport  ta’  kondizzjoni  tal-proprjetà  kontigwa  skont  id-dispożizzjonijiet ta’ dawn ir-regolamenti:

Iżda ukoll xejn ma jżomm li, apparti il-perit tal-proġett, jinħatar uffiċjal tekniku fuq is-sit jew uffiċjali teknici fuq is- sit sabiex jassumu r-responsabilitajiet li jiddisponu dawn ir-regolamenti.’

Hawn qed naraw li l-kuntrattur jista’ ma jappontax Site Technical Officer f’każijiet ta’ kostruzzjoni, u mhux f’każijiet ta’ demolizzjoni u/jew skavar. F’każijiet bħal dawn, il-perit irid juża l- Formolarja B fejn flimkien mal-bennej  jiddikjara li jkun qed jassumi l-obbligi u r-responsabilitajiet li hemm fil-Kap 16. Min-naħa tiegħu, il-bennej ikun ukoll qed jassumi r-responsabilitajiet kif spjegati fl- Avviż Legali 293 ta’ l-2016 dwar l-Apparat tax-Xogħol (Ħtiġiet Minimi għas-Saħħa u s-Sigurtà).

[1] illum l-oġġezzjonijiet isiru lill-Building Construction Authority (BCA).

[2] diment li l-insurance ma tkoprix minor damages

[3] https://kamratalperiti.org/a-modern-building-construction-regulation-framework-for-malta/