Spiss jigri li l-kompraturi prospettivi jidhlu f’konvenju max-xerrej sabiex jixtru proprjeta’ u, fil-mument ta’ meta kellu jsir il-kuntratt, il-binja  ma tkunx ezattament skont il-permessi.

Issa, hija prassi li f’kull konvenju pattwit bejn il-partijiet, il-parti venditrici tintrabat li fuq l-att finali tkun ser tiddikjara u tiggarantixxi versu u a favur tal-kompraturi li jaccettaw illi l-proprjeta’ in vendita’ hija mibnija skond il-ligi, skond l-arti u s-sengħa, b’materjal ta’ kwalita’ tajba, skont il-permessi kollha necessarji u relattivi u skond il-pjanti approvati.

Izda jekk ix-xerreja jkunu f’qaghda li ma jkunux jistghu jonoraw l-obligi taghhom assunti fil-konvenju, li jiggarantixxu li l-bini huwa bil-permess, hemm sentenzi li jghidu li dik il-weghda ma tistax tigi enforzata u l-uniku rimedju li jkollhom il-kompraturi huwa dak ta’ risarciment ta’ danni minhabba l-inadempjenza ta’ l-istess konvenuti.^[1]

Infatti, ikun hemm kazijiet fejn il-kompraturi prospettivi jinterpellaw lill-vendituri, qabel l-iskadenza ta’ l-istess konvenju, biex dawn jersqu ghall-pubblikazzjoni tal-kuntratt taht il-pattijiet u kundizzjonijiet u fit-termini tal-konvenju meta dawn ikunu ben konsapevoli li  l-vendituri ma jistghux jonoraw l-obligu assunt li jikkonsenjaw il-bini skont il-‘permess’. Prima facie,  dik l-interpellazzjoni hija meqjusa fiergha quddiem il-ligi. Ukoll, jekk ikun hemm proceduri gudizzjarji li jsegwu dik l-interpellazzjoni sabiex il-kumpratur prospettiv igieghel lill-venditur jersaq ghall-kuntratt meta l-oggett tal-kuntratt huwa bla permess, l-ebda qorti adita b’talba ta’ dik ix-xorta ma tista’ taghti ezekuzzjoni ghall-konvenju.^[2]

Incidentalment, dan il-prinċipju li l-venditur għandu, sad-data tal-kuntratt finali, jkun f’posizzjoni li jonora l-obbligi minnu assunti fil-konvenju ġie elaborat fis-sentenza fl-ismijiet Carmelo sive Charles Byers et vs Paul Carauna et mogħtija mill-Qorti tal-Appell fis-6 ta’ Frar 2015 fejn inghad hekk:

‘wiehed irid ihares lejn l-ezegwibilita` o meno ta’ konvenju fil-mument li kellu jsir il-kuntratt, u cioe`, sad-data tal-gheluq tieghu. Hekk, per ezempju, permessi tal-bini li johorgu wara li jiskadi l-konvenju jew xoghlijiet ta’ tiswija fil-fond li wkoll isiru wara dik id-data, ma jrendux konvenju li ma setax isir fid-data tal-iskadenza tieghu, esegwibbli…’

Detto questo, huwa maghruf li hemm sentenzi li applikaw il-prinċipju ta’ ius superveniens meta l-konvenju jinżamm fis-seħħ [billi l-kompraturi prospettivi jsegwu l-proċedura stabbilita fl-Artikolu 1357, ossija tintbaghat ittra gudizzjarja qabel l-iskadenza tal-konvenju segwita  b’kawza fi zmien 30 jum] fejn fir-rikors tal-kawza dawn jaghmluha cara li huma lesti li jersqu fuq il-kuntratt finali jekk il-binja jingibilha l-permess fil-mori tal-kawza. Jekk tabilhaqq il-konvenuti vendituri jkun irnexxielhom jiksbu l-permess tal-binja fil-mori tal-kawza,  hemm sentenzi li juruna li l-Qorti tista’ tordna l-ezekuzzjoni tal-kuntratt.

Tigini f’mohhi s-sentenza  fl-ismijiet Joanne Vella vs Andre Cassar mogħtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili fit-3 ta’ Jannar 2018 fejn intqal illi:

‘…. Di piu` jus superveniens ghandu effett retroattiv u kien applikat mill-qrati taghna anke meta difett tal-bidu jkun gie sanat bis-sopravenjenza tad-dritt, wara l-eccezzjoni, sahansitra fl-istadju ta` appell. Jus superveniens huwa applikabbli anke meta l-eccezzjoni tkun ta` natura dilatorja, ghaliex din l-eccezzjoni m`ghandhiex effett iehor hlief li tikkostringi lill-attur jerga` jipproponi l-azzjoni tieghu. Jekk waqt kawza jkun intervjena dritt, l-azzjoni li qabel tkun difettuza tigi rimedjata.

Fl-isfond tal-premess, u b`referenza ghall-kaz tal-lum, il-Qorti tqis illi ladarba saret din il-kawza, il-konvenju baqa` fis-sehh.

[…]

Ladarba l-konvenju baqa` fis-sehh, u ladarba fil-mori tal-kawza hareg il-permess, ghandha tigi applikata d-dottrina ta` jus superveniens.’

Is-sintezi ta’ dan kollu hi li jekk konvenju jinzamm haj u jilhaq jinhareg il-permess sa tmiem il-kawza, il-kumpratur ikun solva l-vertenza.

[1] Ara sentenza fl-ismijiet Steve Cachia et vs Nicholas Cutajar et mogħtija mill-Qorti tal-Appell fl-1 ta’ Lulju 2005 (App Ċiv 665/1986)

[2] Hawn infakkru li l-Artikolu 1357 tal-Kap. 16 jippreskrivi li l-effett ta’ weghda ta’ bejgh jibqa’ haj jekk meta jaghlaq iz-zmien miftiehem bejn il-partijiet (u kemm-il darba l-accettant ma jsejjahx lil dak li wieghed) parti tibghat att gudizzjarju qabel ma jghaddi z-zmien sabiex isehh  il-bejgh  u, kemm-il darba, fil-kaz li dak li wieghed jonqos li jersaq ghall-kuntratt, issir kawza  sabiex titwettaq il-weghda fi zmien tletin jum minn meta jaghlaq l-imsemmi zmien