Meta fil-mument ta’ l-iskadenza tal-konvenju, il-venditur ma jistax jaghti garanzija li l-bini huwa mibni skont il-permess u ma jkunx hemm qbil dwar estensjoni tal-konvenju, ix-xerrej prospettiv ghandu l-ghazla li jibghat ittra gudizzjarja sabiex l-effett tal-konvenju jigi estiz bi 30 gurnata u jiftah kawza f’dak il-perijodu fejn jitlob lill-Qorti sabiex tordna li jsir il-kuntratt darba l-permess jinhareg fil-mori tal-kawza. Dan il-process jinkwadra fid-duttrina tal-iur supervienes.[1]
Jezistu cirkostanzi, pero, fejn ix-xerrej ihoss li ma jkunx irid jersaq ghall-kuntratt ghaliex ihoss li l-venditur ma jkunx ser jikkonsenja l-proprjeta’ kif imwieghda fil-konvenju.
Sakemm il-venditur jaghraf li din hija l-ahjar triq ‘il quddiem, m’ghandux ikun hemm kontroversja u l-konvenju imut mewta naturali u s-sitwazzjoni tigi ghal dik li kienet qabel il-konvenju.
Xi drabi, pero, il-venditur igieghel lix-xerrej jersaq ghall-kuntratt b’dan illi x-xerrej isib ma’ wiccu ittra gudizzjarja u kawza mill-vendituri biex jersaq ghall-kuntratt. Din id-darba, dak li jrid jaghmel ix-xerrej huwa li jikkonvinci lill-Qorti li kellu raguni tajba biex ma jersaqx ghall-kuntratt. Naturalment ‘raguni tajba’ hija waħda li ġġib ħsara kbira lil dik il-parti.[2] Certament, li l-oggett in vendita’ ikun bla permess fil-mument li suppost sar il-kuntratt taqa’ taht il-portata ta’ ‘hsara kbira’. Il-permess ta’ bini hu wiehed mill-kwalitajiet li ghandu jkollu fond, in-nuqqas ta’ liema jista’ jwassal ukoll ghal zball ta’ fatt skuzabbli fuq is-sustanza jew kwalita’ sostanzjali ta’ fond.[3] Dawn il-hsibijiet jattaljaw mal-kunsiderazzjoni maghmula fis-sentenza Lawrence Axiak vs Raymond Galea et (Ċit Nru 60/2005) mogħtija mill-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri fit-2 ta’ Mejju 2008 fejn ġie ritenut li:
‘Fil-fehma tal-Qorti f’kaz ta’ bejgh ta’ immobbli l-permess ta’ zvilupp jikkostitwixxi element indispensabbli ghal fini tar-realizazzjoni tal-funzjoni ekonomika-socjali tal-oggett tal-kuntratt. Ghalhekk li r-res vendita jkun munit b’permess ta’ zvilupp hi kwalita’ essenzjali. Fil-kaz ta’ bejgh ta’ fond il-permess ghandu jigi meqjus bhala implicitament mehtieg jekk ma jkunx gie dikjarat espressament fil-kuntratt ta’ xiri. L-obbligazzjoni, salv ghal patt kuntrarju, hi tal-venditur. In-nuqqas jilledi l-interessi tax-xerrej u bla dubju ghandu wkoll konsegwenza negattiva fuq il-kummercjabilita’ tal-fond. Ix-xerrej ghandu nteress li l-fond li jixtri jkun idoneju li jwettaq funzjoni ekonomika socjali u jissodisfa b’mod konkret il-bzonnijiet li jwasslu lill-kompratur ghax-xiri tal-proprjeta’. F’dan il-kuntest il-permess ta’ zvilupp hu essenzjali ghat-tgawdija legittima u l-kummercjabilita’ tal-oggett. Dan apparti l-fatt li x-xerrej ma ghandux jitqieghed f’posizzjoni li jista’ jsofri molestja jew evizjoni mill-proprjeta’. In-nuqqas ta’ permess ta’ zvilupp tal-fond mibjugh igieb mieghu tali periklu. Konsiderazzjoni li tapplika wkoll fl-istadju meta l-partijiet ikunu ghadhom fuq konvenju, fis-sens li l-kompratur ma jistax jigi mgieghel jaffronta periklu simili u f’tali cirkostanzi jkun hemm raguni valida sabiex ma jersaqx ghall-pubblikazzjoni tal-att ta’ bejgh jekk jezisti periklu simili…’
Naturalment, in-nuqqas ta’ kisba ta’ permess hija raguni ben ovja ghaliex xerrej prospettiv m’ghandux jersaq ghall-kuntratt izda dik m’hix l-uniku raguni meqjusa ‘tajba’ biex ma tersaqx ghall-kuntratt.
Jista’ pero’, apparti n-nuqqas ta’ permess, ikun hemm ragunijiet ohra ghaliex il-kompratur jidhirlu li m’ghandux jersaq ghall-kuntratt. Fi kwalunkwe kaz, ‘raguni tajba’ hi kull fejn kundizzjoni miftiehma mill-partijiet fil-konvenju tkun tidher ċar li m’hijiex se’ sseħħ[4] sakemm ma tkunx tiddependi mill-parti nnifisha u mhux riżultat tal-mala fidi tagħha.[5]
Interessanti, pero, li ‘r-raguni tajba’ li zzomm parti milli tagħmel il-pass trid tkun għadha teżisti saż-żmien meta l-kuntratt ‘ma jkunx jista’ iżjed isir’, fis-sens illi jekk ir-raġuni titneħħa minħabba xi żvilupp li jseħħ wara li jaghlaq il-konvenju, ma jkunx jista’ jingħad li x-xerrej ma kellux raġuni tajba biex ma jersaqx għall-kuntratt.[6] B’hekk, jekk nigi fil-kaz tal-bini bla permess, il-bejjiegħ iseħħlu jikseb permess tal-bini wara li jagħlaq il-konvenju li għall-ħruġ tiegħu dak il-konvenju kien suġġett, ir-raguni tajba biex ix-xerrej ma jersaqx ghall-kuntratt tibqa’ tinkwadra. Wara kollox, il-konvenju qiegħed hemm għal verifiki u meta l-kompratur għandu mottiv validu jista’ ma jersaqx għall-kuntratt anki jekk wara li jiskadi l-konvenju l-ostakolu jitneħħa.[7]
Is-sintezi ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet hija wahda skjetta – jekk kemm -il darba l-wegħda ta’ xiri-u-bejgħ tkun suġġetta għal xi kundizzjoni u dik il-kundizzjoni ma tkunx inkisbet saż-żmien meta l-konvenju jista’ jkun eżegwit, nuqqas bħal dak jikkostitwixxi raġuni tajba biex ix-xerrej jagħżel li ma jersaqx għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt.
B’danakollu li ntqal, tajjeb jinghad minn banda ohra li x-xerrej għandu dejjem l-għażla li kundizzjoni bħal dik li tkun favurih jirrinunzja għaliha u jagħżel li xorta waħda jersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt mingħajr ma tkun għadha twettqet dik il-kundizzjoni.[8] Jekk, per ezempju, ix-xerrej ikun ftiehem li jidhol ghall-kuntratt suggett li jikseb ‘bank loan’ u dan jottjeni l-finanzjament mod iehor, m’hemm xejn x’iwaqqaf lix-xerrej milli jersaq xorta wahda ghall-kuntratt.
[1] https://online.fliphtml5.com/hrvhu/wmvh/#p=1
[2] Ara sentenza fl-ismijiet Brinx Ltd. vs Francis Said et moghtija mill-Qorti tal-Appell fit-23 ta’ Novembru 2005u dik fl-ismijiet George Farruġia et vs Paċifika Masini et moghtija mill-Qorti tal-Appell nhar is-7 ta’ Jannar 2008
[3]Ara f’dan is-sens sentenza fl-ismijiet Adam Galea et vs Tarcisio Calleja proprio et nomine moghtija mill-Qorti tal-Appell fil-25 ta’ Mejju 2001
[4] Ara sentenza fl-ismijiet Carmelo Cassar Ltd vs Joseph Bezzina et moghtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Civili fit-30 ta’ Mejju 2002
[5] Ara sentenza fl-ismijiet David Falzon vs Mario Formosa et moghtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Civili fil-25 ta’ Marzu 2004
[6] Ara sentenza fl-ismijiet Galea et vs Calleja pro et noe moghtija mill-Qorti tal-Appell fil-25 ta’ Mejju 2001
[7] Ara sentenza fl-ismijiet William Gatt vs Real Co Development Ltd moghtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Civili fit-23 ta’ Ottubru 2011
[8] Ara sentenza fl-ismijiet Paul Pisani pro et noe v. Maurice Borġ et moghtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Civili fis-27 t’Ottubru 2009
