Ċnus

X’ikun il-lawdemju?

Storikament dan il-kunċett kien intiż biex is-sub-enfitewta jirrikonoxxi manifestament id-dominju tad-direttarju u fl-istess ħin ikun hemm manifestazzjoni tar-rikonoxximent tal-istess sub-enfitewta.

Għaldaqstant, Il-lawdemju fil-kuntratt ta’ enfitewsi jissejjaħ id-dritt ta’ direttarju biex huwa jkun obbligat jirrikonoxxi utilista ġdid flok l-utilista preċedenti. Fi kliem oħra l-lawdemju huwa meħtieġ għall-finijiet ta’ rikonoxximent biss iżda ma jipprekludix lill-utilista milli jidħol f’ċessjoni tal-utile dominju jew f’kuntratt ta’ sub-ċens.

Detto cio wieħed irid iżomm f’moħħu dak li jiddisponi l-Artikolu 1513 tal-istess Kap 16, u cioe’:

“Il-padrun dirett ma għandu jedd għal ebda somma b’titolu ta’ lawdemju, jissejjaħ kif jissejjaħ, f’okkażjoni ta’ bejgħ jew trasferiment ieħor magħmul wara l-1 ta’ Lulju, 1976 tal-utili dominju jew tal-miljoramenti kemm-il darba -
(a) l-att tal-enfitewsi ma jkunx fih ftehim espress għal dak il-ħlas, u
(b) l-enfitewsi ma tkunx magħmula għal iktar minn għoxrin sena”

 

Meta tapplika d-dekadenza f’kuntratt ta’ ċens?

Il-liġi tal-enfiteswi taħt it-Titolu VIII tat-Tieni Taqsima tat-Tieni Ktieb tal-Kodiċi Ċivili, tiddisponi żewġ każijiet speċifiċi meta għandha tapplika d-dekadenza u cioe` (i) fil-każ li ma jitħallasx iċ-ċens għal tliet snin (Artikolu 1517 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta) u (ii) meta ċ-ċenswalist ikun ħalla l-fond jitgħarraq ħafna (Artikolu 1518 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta). Dawn ir-regoli jeskludu l-applikazzjoni tar-regoli ġenerali ta’ kundizzjoni riżoluttiva taċita.

Dan il-punt ġie dibattut funditus f’diversi sentenzi tal-Qorti ta’ l-Appell fosthom dik tal-25 ta’ April, 2008, fl-ismijiet Id-Direttur ta’ l-Artijiet v. Grand Hotel Excelsior, fejn fiha saret referenza estensiva għal sentenza oħra simili u cioe` dik ta’ Cole v. Grixti deċiża fit-23 ta’ Novembru, 1962, filwaqt li ngħad:

“Din il-Qorti, wara studju ta’ l-istitut ta’ l-enfitewsi, osservat illi: “hija nklinata li tirritjeni, u fil-fatt tirritjeni illi, in tezi generali, fid-difett ta’ stipulazzjoni espressa, ir-rizoluzzjoni ta’ kuntratt ta’ enfitewsi jew subenfitewsi ma tinghatax ghan-nuqqas ta’ adempiment ta’ l-obligu tal-benefikati".”

“Din il-Qorti, f’dik il-kawza, ghamlet studji approfondit ta’ din il-kwistjoni u din il-Qorti ma tarax il-htiega li toqghod tirrepeti dak li qalet f’dik is-sentenza, u qieghda, pero` taghmel ampia riferenza ghall-analizi kritika li ghamlet din il-Qorti f’dik is-sentenza in sostenn ta’ dan il-principju li din il-Qorti, kif issa komposta, taqbel mieghu.”

“Din il-Qorti tista’ tindika biss li anke f’dawk il-pajjizi fejn l-obbligu ta’ benefikati hu impost bil-ligi, il-guristi u d-duttrina huma konkordi fis-sens li ksur ta’ dak l-obbligu, fin-nuqqas ta’ patt espress, ma jwassalx ghat-terminazzjoni tal-koncessjoni enfitewtika.”

“Din il-Qorti, fil-fatt, kienet nisslet dan l-argument minn din ic-cirkostanza.”

“Issa, l-argument tal-Qorti hu dan. Jekk, skont id-dottrina fuq citata, il-patt kommissorju tacitu tar-rizoluzzjoni tal-kuntratt ta’ enfitesi ma japplikax fil-kaz ta’ inadempjenza ta’ l-obbligu tal-benefikati f’sistema ta’ ligijiet fejn dak l-obbligu hu ta’ essenza tal-kuntratt u mpost espressament mill-istess ligi, oltre talvolta, anki mill-konvenzjoni, “quanto magis” ma ghandux japplika fis-sistema tal-ligi taghna, fejn dak l-obligu jezisti biss jekk ikun espressament assunt fil-konvenzjoni, u meta hu hekk assunt jikkostitwixxi biss patt accessorju, u mhux ta’ l-essenza tal-kuntratt.”

“Din il-Qorti, fis-sentenza msemmija, ghamlet diversi argumenti ohra in sostenn tal-principju minnha enuncjat, fosthom illi, li kieku kellu jigi applikat dan il-patt kommissorju tacitu, “il-komminatorja tal-kaducita` tigi applikata ghall-infrazzjonijiet bilfors anqas essenzjali u fondamentali minn dawk li ghalihom il-ligi specjali tikkommina dik il-piena; per dippju` dik il-komminatorja tigi applikata b’mod aktar sever, cioe` minghajr ebda hlas tal-benefikati, billi dan ma jsirx hlief fil-kaz ta’ devoluzzjoni fil-kazijiet kontemplati fl-Art. 1605 u 1606, u minghajr ir-rimedji l-ohra moghtija lill-kredituri ta’ l-enfitewta u persuni ohra interessati fl-Art.1608"."

“Din l-istess posizzjoni giet addotata minn din il-Qorti (dejjem diversament komposta) fil-kawza “Fenech Pace v. Sciberras” deciza fid-29 ta’ Jannar, 1965, u aktar ricenti fil-kawza “Camilleri noe v. Zammit et.”, deciza fit- 28 ta’ April, 2000. F’din l-ahhar kawza, din il-Qorti ikkonfermat illi:

l-patt kommissorju tacitu ma japplikax ghall-kuntratt tac-cens. L-azzjoni ghar-risoluzzjoni tal-kuntratti enfitewtici u demolizzjoni tal-fondi minhabba inadempjenza ta’ obbligu kuntrattwali b’kuntratt ta’ enfitewsi, fin-nuqqas ta’ patt risoluttiv espress, ma tikkompetix lill-koncedent skont il-ligi u l-azzjoni lilu kompetenti hija talvolta ohra u cioe` dik li tesigi li l-konvenut jigi kkundannat biex jadempixxi l-obbligazzjoni li huwa assuma fil-kuntratt u in difett tirrendih responsabbli ghad-danni.”

“Kwindi, l-aggravju tas-socjeta` konvenuta, in kwantu dirett kontra t-tieni talba attrici, jimmerita li jigi akkolt. In kwantu u sa fejn l-ewwel Qorti laqghet l-ewwel talba attrici, l-aggravju mhux fondat peress li, kif intwera, hija kompetenti lid-direttarju l-azzjoni sabiex jesigi li l-konvenut jigi kkundannat biex jadempixxi l-obbligazzjoni li huwa assuma fil-kuntratt.”

Isegwi mill-premess illi sabiex tirnexxi l-azzjoni estrema tar-riżoluzzjoni tal-kuntratt ta’ enfitewsi mhux biżżejjed li jiġi ppruvat li kien hemm inadempjenza kuntrattwali, jew li kien hemm dritt favur il-konċedent fil-kuntratt taċ-ċens u li l-utilist għandu jirrispettaħ. Kwindi, l-inadempjenza ma twassalx bilfors għar-riżoluzzjoni tal-kuntratt. Fil-kawża ta’ Cole v. Grixti fil-fatt intqal illi:

“In fatti, ma jidherx li hemm dubju illi r-rizoluzzjoni bis-sahha tal-patt kommisorju tacitu ma tinghatax hlief meta l-inadempiment hu gravi u l-patt inadempjut hu ta’tant importanza li jirrifletti fuq il-prestazzjoni principali li tifforma l-oggett tal-kuntratt. Kif tesprimi ruhha d-dottrina u l-gurisprudenza, jehtieg, biex tinghata r-rizoluzzjoni, li jkun hemm inadempiment ta’ kundizzjoni essenzjali.”

Dan ovjament qed jingħad fin- nuqqas ta’ patt riżoluttiv espress u mingħajr ħsara għal kull azzjoni oħra spettanti skont il-liġi.

 

Huwa veru li bil-fidi ta’ ċens, jispiċċaw id-drittijiet rejali li kellu d-dominus?

Le.  Bil-fatt tal-fidi taċ-ċens, jispiċċaw l-obbligi marbuta mal-ħlas taċ-ċens, iżda mhux ukoll id-drittijiet reali naxxenti mill-kuntratt.

Dan spjegatu ben tajjeb il-Qorti ta’ l-Appell fis-sentenza tagħha tat-22 ta’ Mejju, 2008, fl-ismijiet Philip Fenech et v. A&R Mercieca Limited meta qalet hekk:

“Bil-fatt tal-fidi tas-subcens impost fuq il-kuntratt kostitwenti s-servitu`, jispiccaw l-obbligazzjonijiet marbuta mal-hlas tac-cens, izda mhux ukoll dawk id-drittijiet reali li nholqu bl-istess kuntratt ta’ enfitewsi. Kif qalet din il-Qorti fil-kawza “Coliero v. Cremona” deciza fl-14 ta’ Ottubru, 1987, “ghalkemm isir il-fidi tac-cens fil-bejgh, il-koncedent li jkun irrizerva favur tieghu drittijiet li ghandhom fihom elementi ta’ proprejta`, dawn id-drittijiet jibqghu veljanti nonostante l-fidi tac-cens”. L-istess principju gie enuncjat fil-kawza “Testaferrata Moroni Viani et v. Mifsud”, deciza minn din il-Qorti fit-22 ta’ Novembru, 1995, fejn intqal li mal-fidi tac-cens drittijiet reali riservati favur il-garanti jew terzi persuni fil-kuntratt originali tal-koncessjoni enfitewtika jibqghu mhux affettwati (ara wkoll il-kawza “Testaferrata Moroni Viani et v. Carmelo Caruana & Co. Ltd. et”, deciza minn din il-Qorti fis-6 ta’ Ottubru, 2000).”

Il-kundizzjonijiet li jkun impona s-sid f’kuntratt jispiċċaw mal-fidi ta’ ċens?

Bil-fatt tal-fidi taċ-ċens, jispiċċaw l-obligi marbuta mal-ħlas taċ-ċens, izda mhux ukoll id-drittijiet reali naxxenti mill-kuntratt.

Filfatt fis-sentenza tagħha tat-22 ta’ Mejju, 2008, fl-ismijiet Philip Fenech et vs A&R Mercieca Limited, kien ritenut mill-Qorti tal-Appell dan li ġej:

“Bil-fatt tal-fidi tas-subċens impost fuq il-kuntratt kostitwenti s-servitu`, jispiċċaw l-obbligazzjonijiet marbuta mal-ħlas taċ-ċens, iżda mhux ukoll dawk id-drittijiet reali li nħolqu bl-istess kuntratt ta’ enfitewsi. Kif qalet din il-Qorti fil-kawża “Coliero v. Cremona” deċiża fl-14 ta’ Ottubru, 1987, “għalkemm isir il-fidi taċ-ċens fil-bejgħ, il-konċedent li jkun irriżerva favur tiegħu drittijiet li għandhom fihom elementi ta’ proprjeta`, dawn id-drittijiet jibqgħu veljanti nonostante l-fidi taċ-ċens””.

L-istess prinċipju ġie enunċjat fil-kawża Testaferrata Moroni Viani et vs Mifsud, deċiża minn din il-Qorti fit-22 ta’ Novembru, 1995, fejn intqal li mal-fidi taċ-ċens drittijiet reali riservati favur il-garanti jew terzi persuni fil-kuntratt oriġinali tal-konċessjoni enfitewtika jibqgħu mhux affettwati (ara wkoll il-kawża Testaferrata Moroni Viani et vs Carmelo Caruana & Co. Ltd. et, deċiża minn din il-Qorti fis-6 ta’ Ottubru, 2000).

Jekk hemm deċiżjoni ta’ Qorti li tordna żgumbrament ta’ inkwilin għaliex kirja a tenur tal-Kap. 158 skadiet, l-inkwilin irid joħroġ ‘il barra?

Le. il-leġislatur ried li jagħti protezzjoni lill-inkwilin li għandu sentenza kontrih li l-kirja skadiet. Dan permezz ta’ l-Artikolu 12B tal-Kap. 158 li japplika meta l-kirja tkun skadiet b’effett tas-sentenza tal-Qorti u s-sentenza tkun imsejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalita’ bejn il-valur tal-proprjeta’ u l-ammont li għaliha huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bhala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F’tali ċirkostanzi l-inkwilin ma jistax jiġi żgumbrat jekk qabel ma ssir il-proċedura tar-rikors minn sid il-fond quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn dan jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera. In oltre, fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej.

Kif inbidlet il-liġi fir-rigward ta’ kirjiet li ġejjin minn enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995?

Il-Kap 158 kien emendat riċentement bl-introduzzjoni tal-Artikolu 12B. Essenzjalment, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ. Fil-bidu tal-proceduri, il-Bord għandu jwettaq means test tal-kerrej ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċeduri u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat.

Fil-fatt, l-Artikolu 12B jgħid hekk:

“12B. (1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm -il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.

(2) Il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.

(3) Il-proċedura applikabbli għas-smigħ ta’ rikorsi quddiem il-Bord li jirregola l-Kera, għandha tapplika għas-smigħ ta’ rikors magħmul taħt is-subartikolu (1):
Iżda li:

(i) l-Awtorità tad-Djar għandha tiġi notifikata bir-rikors u għandu jkollha d-dritt li tipparteċipa bis-sħiħ bħala amicus curiae fil-proċedimenti;

u

(ii) il-kerrej u sid il-kera għandhom dejjem ikunu intitolati għall-benefiċċju tal-għajnuna legali fi proċedimenti preżentati skont dan l-artikolu jekk ma jkunux impjegati full-time bi qligħ; u

(iii) fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej, li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta’ Test tal-Mezzi), maħruġa taħt l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili u kwalunkwe regolamenti li jistgħu minn żmien għal żmien jissostitwixxuhom. It-test tal-mezzi għandu jkun ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċedimenti u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. It-test tal-mezzi għandu jitmexxa b’referenza partikolari, inter alia, għar-regolamenti 4 sa 8 tal-imsemmija regolamenti li għandhom japplikaw mutatis mutandis.

(4) Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens pagabbli lill-proprjetarju għall-okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(5) Meta l-kerrej jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu jipproċedi skont is-subartikoli segwenti.

(6) Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi li kwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).

(7) Meta jiġi stabbilit ammont tal-kera skont is-subartikolu (1), dik il-kera għandha tapplika fir-rigward tal-kera tad-dar ta’ abitazzjoni, sakemm il-kera ma tkunx ġiet preċedentement terminata, għal perjodu ta’ sitt snin, li warajh għandha tkun suġġetta għar-reviżjoni skont is-subartikolu (1), sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet.

(8) (a) Meta jkun hemm bdil materjali fiċ-ċirkostanzi waqt il-kontinwazzjoni ta’ kera stabbilita skont l-artikolu 5, 12 jew 12A, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord fejn jitlob li l-kundizzjonijiet tal-kirja jiġu reveduti minħabba l-piż sproporzjonat li jkunu qed jikkawżawlu.

(b) Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu:
Iżda li:

(i) id-dispożizzjonijiet tal-paragrafu (a) ta’ dan is-subartikolu m’għandhomx japplikaw jekk is-smigħ ta’ rikors taħt is-subartikolu (1) ikun pendenti jew ġie determinat għal anqas minn tliet snin;

(ii) il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u jiggarantixxu ddisponibbiltà ta’ tali akkomodazzjoni lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(9) (a) Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(b) Kull tilwima dwar jekk l-okkupant ikunx jissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi tista’ tiġi riferuta minn kull waħda mill-partijiet lill-Bord permezz ta’ rikors u d-dispożizzjonijiet tas-subartikolu (3) għandhom japplikaw.

(10) Id-dispożizzjonijiet tal-artikolu 1555A tal-Kodiċi Ċivili għandhom japplikaw fir-rigward ta’ kwalunkwe kirja li daħlet fis-seħħ bis-saħħa tal-artikoli 5, 12 jew 12A jew ta’ dan l-artikolu.

(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel ta’ d-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu."

Kif inbidel il-Kap. 158 f’dak li jirrigwardja ċnus temporanji?

Permezz tal-Att XXVII tal-2018 il-leġislatur għamel diversi emendi fil-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta, pero` xorta ħalla d-dritt li min jokkupa dar ta’ abitazzjoni skond l-Artikolu 12(5) li jista’ jikkonverti ċens temporanju għal wieħed perpetwu. Kwindi, id-dritt li jekk wieħed jissodisfa ċerti kundizzjonijiet ikun jista’ jikkonverti ċens temporanju f’wieħed perpetwu għadu hemm. l-uniku emenda f’dan fl-Artikolu 12 kienet illi fis-subartikolu 1, wara l-kliem “tal-artikolu 12A” żdiedu l-kliem “u 12B”.

B’dan, pero’, kien introdott l-Artikolu 12B li jaħseb għal meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-Artikoli 5, 12 jew 12A tal-imsemmi Kapitolu 158. Hawnhekk, kien hemm tibdiliet sostanzjali.

Fil-fatt, l- Artikolu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta illum jaqra hekk:

‘(1) Minkejja kull ħaġa li tinsab fil-Kodiċi Ċivili jew f’xi liġi oħra, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta’ dan l-artikolu u tal-artikoli 12A u 12B għandu jkollhom effett dwar il-kuntratti kollha ta’enfitewsi temporanja li jkunu saru fi kwalunkwe żmien.
(2) Meta  dar  ta’  abitazzjoni  tkun  ingħatat  b’enfitewsi temporanja -
(a) għal perijodu ta’ mhux iżjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, jew
(b) għal kull perijodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemija data, u fit-tmiem xi enfitewsi bħal dik l-enfitewta jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu l-enfitewta jkollu  jedd  li  jibqa’  jokkupa  id-dar  b’kera  mingħand  il-padrun dirett -
(i) b’kera  li  jkun  daqs  iċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih  qabel  ma  tkun  għalqet  l-enfitewsi, miżjud,  fil-bidu  tal-kirja  tad-dar  bis-saħħa  ta’ dan l-artikolu, u wara t-tmiem ta’ kull ħmistax-il sena wara sakemm tibqa’ l-kirja favur l-istess kerrej,  b’daqstant  miċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta’ kull perijodu sussegwenti ta’ ħmistax-il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar; u
(ia) suġġett   għall-kondizzjonijiet stabbiliti   fis-subartikolu 5(3)(b); u
(ii) taħt dawk il-kondizzjonijiet l-oħra li jistgħu jiġu miftehma bejniethom jew, jekk ma jkunx hemm ftehim, skont kif il-Bord jidhirlu xieraq.
(3) Meta fit-tmiem ta’ enfitewsi kif imsemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b) d-dar ta’ abitazzjoni tkun suġġetta għal kirja, id-disposizzjonijiet tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta’ Bini, m’għandhomx japplikaw dwar kirja bħal dik:
Iżda meta l-kerrej taħt l-imsemmija kirja jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu dan għandu, fit-tmiem tal-imsemmija kirja, ikollu il-jedd li jkompli jokkupa d-dar taħt kirja ġdida mingħand il-padrun dirett bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet kif imsemmija fis-subartikolu (2)(i) u (ii) dwar l-enfitewta.
(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta’ dar ta’ abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-egħluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f’waħda perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet ta’ enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b’effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f’waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax-il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dik il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax-il sena b’daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmi ċens ikun ġie stabbilit l-aħħar.
(5) Jekk  l-enfitewta  ma  jeżerċitax  il-jedd  mogħti  lilu  bis-subartikolu (4) fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, dak il-jedd għandu, bil-modifiki meħtieġa, jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar li jkollu jedd jitlob, bl-esklużjoni tal-enfitewta, li d-dar ta’ abitazzjoni tingħata lilu mill-proprjetarju b’enfitewsi perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet li kienu jiġu applikati kieku l-enfitewta kien ikkonverta l-enfitewsi f’waħda perpetwa.
(6) Meta l-enfitewta jew min ikun qed jokkupa d-dar ikollu jedd jikkonverti enfitewsi temporanja f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4) jew (5), dan jista’ jitlob li jsir kuntratt nutarili f’dan is-sens, u l-padrun dirett jew il-proprjetarju għandu jilqa’ dik it-talba.
(7) Meta d-data tat-tmiem tal-enfitewsi tkun data qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet ta’ qabel ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss jekk l-enfitewta jew il-kerrej, skont il-każ, ikun għadu jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu f’dik id-data u ma japplikawx jekk ikun hekk qed jokkupa d-dar skont ftehim li jkun għamel wara li tkun intemmet l-enfitewsi.
(8) Meta, fil-każ ta’ enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) u li tagħlaq wara l-21 ta’ Ġunju, 1979, l-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fil-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet tas-subartikolu (2) jew (3), skont il-każ, għandhom japplikaw biss -
(a) jekk -
(i) il-persuna  li  tkun  tokkupa  d-dar  fid-data msemmija  kompliet  tokkupa  d-dar  bħala residenza ordinarja tagħha sakemm mietet; u
(ii) il-persuna li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja  tagħha  fl-egħluq  tal-enfitewsi  kienet tirrisjedi mal-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak  iż-żmien  il-kwalifiki  l-oħra  kollha  biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet ta’ dan l-artikolu; jew
(b) jekk -
(i) il-persuna  li  tkun  qed  tokkupa  d-dar  bħala residenza  ordinarja  tagħha  fl-imsemmija  data tkun kisbet u t-titolu li bih kienet hekk tokkupa d-dar mingħand l-enfitewta li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu mal-egħluq tal-enfitewsi jew, jekk l-enfitewta li mingħandu jkun  inkiseb  l-imsemmi  titolu  jmut  qabel  l-egħluq tal-enfitewsi, mingħand l-enfitewta li l-werriet  tiegħu  jkun  jokkupa  d-dar  bħala residenza  ordinarja  tiegħu  mal-egħluq  tal-enfitewsi; u
(ii) sa  l-egħluq  tal-enfitewsi,  ebda  persuna  barra mill-persuna  fuq  imsemmija  u  mill-imsemmi enfitewta, jew il-werriet tiegħu, u membri tal-familja tagħhom li jkunu jgħixu magħhom, ma kienet okkupat id-dar b’xi mod ikun li jkun; u
(iii) mhux  iktar  tard  mit-30  ta’  Settembru,  1979, jingħata avviż bil-miktub lill-Awtorità tad-Djar dwar it-titolu li taħtu tkun okkupata d-dar fil-21 ta’  Ġunju,  1979,  li  jgħid  ix-xorta  ta’  dak  it-titolu, għal kemm żmien ikun mistenni jdum u l-isem tal-persuna li tkun tokkupa d-dar taħt dak it-titolu.
(9) Għall-finijiet ta’ dan l-artikolu -
(a) dwar enfitewsi msemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewsi tinkludi sub-enfitewsi;
(b) dwar kull enfitewsi ieħor, enfitewsi tfisser l-enfitewsi oriġinali, iżda jekk meta jagħlaq dak l-enfitewsi, id-dar ta’ abitazzjoni tkun miżmuma b’sub-enfitewsi -
(i) il-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu  lill- enfitewta jkunu jistgħu jiġu eżerċitati mill-aħħar sub-enfitewta  u,  bla  ħsara  għall-jeddijiet mogħtija  lill-okkupant  bis-subartikolu  (5), minnu biss;
(ii) il-padrun dirett tfisser biss il-persuna li jkollha jedd tirċievi ċ-ċens oriġinali;
(iii) iċ-ċens tfisser biss iċ-ċens oriġinali: Iżda meta ċ-ċens li jkun jitħallas mill-aħħar sub-enfitewta jkun iżjed minn sitt darbiet iċ-ċens oriġinali, s-subartikolu (4) għandu jkollu effett daqslikieku minflok il-kliem "jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens" kien hemm sostitwiti l-kliem "jkun daqs is-sub-ċens".
(10) Jekk meta tagħlaq enfitewsi temporanja li għaliha japplika s-subartikolu (2) jew (3), id-dar ta’ abitazzjoni tkun okkupata minn persuna b’titolu ta’ użufrutt jew abitazzjoni, il-jedd li dik id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ okkupata mogħti b’dawk is-subartikoli jew bis-subartikolu (7) jista’ jibqa jiġi eżerċitat minkejja dawk id-disposizzjonijiet, minn dak l-okkupant daqslikieku kien l-enfitewta jew il-kerrej tad-dar ta’ abitazzjoni, skont il-każ.
(11) Meta  enfitewsi  temporanja  tiġi  konvertita  f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4), id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ suġġetta għall-jeddijiet li jkollhom terzi persuni dwar dik id-dar minnufih qabel dik il-konversjoni.
(12) Meta  xi  wieħed  mill-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu jkun jista’ jiġi eżerċitat minn iktar minn persuna waħda dak il-jedd jista’ jiġi eżerċitat minkejja kull nuqqas ta’ ftehim bejniethom iżda biss jekk mhux inqas minn nofs in-numru ta’ dawk il-persuni jiftieħmu li jeżerċitaw dak il-jedd; u f’kull każ bħal dak il-jedd ikun japplika biss favur dawk li jkunu qed jeżerċitawh.’

L-Artikolu 12A jgħid hekk:

‘(1) Dan l-artikolu għandu japplika:
(a) fl-għeluq ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi temporanja (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti") li ma tkunx waħda li l-effetti tat-tmiem tagħha jkunu regolati bl-artikolu 12(2)(a) jew (b) jew bl-artikolu 12(4) jew 12(5);
(b) ta’ dar ta’ abitazzjoni illi fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti:
(i) tkun okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu; u
(ii) tkun soġġetta għal xi enfitewsi jew sub-enfitewsi oħra (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi  jew  sub-enfitewsi  preċedenti"), kemm jekk perpetwa u kemm jekk temporanja.
(2) Fit-tmiem tal-enfitewsi l-aktar reċenti l-enfitewta jew sub-enfitewta li jkun jissodisfa r-rekwiżiti tas-subartikolu (1)(b)(i) jkollu l-jedd li jibqa’ jokkupa d-dar ta’ abitazzjoni taħt kirja mingħand il-persuna li tkun id-detentur tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet applikabbli skont l-artikolu 12(2)(i), (ia) u (ii) li għandhom japplikaw mutatis mutandis.
(3) Fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti l-kirja msemmija fis-subartikolu (2) għandha tkompli fis-seħħ taħt l-istess kera u kondizzjonijiet kif imsemmi fis-subartikolu (2) bejn il-kerrej u l-persuna li minn żmien għal żmien, li kieku ma kienx għal dik il-kirja, kien ikollha l-jedd għall-pussess vakanti tad-dar.
(4) Id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw ukoll fil-każijiet kollha fejn għad illi l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għalqet qabel l-1 ta’ Lulju 2007 il-persuna li kienet l-enfitewta jew is-sub-enfitewta fl-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha f’dik id-data.
(5) Meta  fit-tmiem  tal-enfitewsi  jew  sub-enfitewsi  l-aktar reċenti d-dar ta’ abitazzjoni tkun soġġetta għal kirja għandhom japplikaw mutatis mutandis id-disposizzjonijiet tal-artikolu 12(3).
(6) Id-drittijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu  lill-enfitewta  u  lis-sub-enfitewta tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkunu jistgħu jiġu eżerċitati, fil-każ li l-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta jkun miet qabel l-1 ta’ Lulju 2007, mill-persuna li kIenet tirrisjedi mal-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak iż-żmien il-kwalifiki l-oħra kollha biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet tal-artikolu 12.
(7) Meta fil-kaz ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti li tkun tagħlaq wara l-1 ta’ Lulju 2007 l-enfitewta, is-sub-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-1 ta’ Lulju 2007 id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss fil-kazijiet imsemmija fl-artikolu 12(8)(a) u (b) liema paragrafi għandhom japplikaw mutatis mutandis dwar l-enfitewsi u s-sub-enfitewsi regolati b’dan l-artikolu, b’dan iżda illi referenzi għall-"21 ta’ Gunju 1979" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-1 ta’ Lulju 2007", referenzi għall-"l-enfitewsi" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti" u r-referenza għat-"30 ta’ Settembru 1979" għandha tinqara bħala referenza għall-"31 ta’ Diċembru 2007"’


L-Artikolu 12B imbagħad jgħid hekk:

‘(1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm-il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.
(2)  Il-proprjetarju  għandu  jkollu  l-jedd  jippreżenta  rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.
(3)  Il-proċedura applikabbli għas-smigħ ta’ rikorsi quddiem il-Bord li jirregola l-Kera, għandha tapplika għas-smigħ ta’ rikors magħmul taħt is-subartikolu (1):
Iżda li:
(i)  l-Awtorità  tad-Djar  għandha  tiġi  notifikata  bir-rikors  u  għandu  jkollha  d-dritt  li  tipparteċipa  bis-sħiħ  bħala amicus curiae fil-proċedimenti; u
(ii)  il-kerrej  u  sid  il-kera  għandhom  dejjem  ikunu intitolati  għall-benefiċċju  tal-għajnuna  legali  fi  proċedimenti preżentati skont dan l-artikolu jekk ma jkunux impjegati full-time bi qligħ; u
(iii)  fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej, li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja  (Kriterji ta’ Test tal-Mezzi),  maħruġa  taħt  l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili u kwalunkwe regolamenti li jistgħu  minn  żmien  għal  żmien  jissostitwixxuhom.  It-test  tal-mezzi  għandu  jkun  ibbażat  fuq  id-dħul  tal-kerrej  bejn  l-1  ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċedimenti u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. It-test tal-mezzi għandu jitmexxa b’referenza partikolari, inter  alia, għar-regolamenti 4 sa 8 tal-imsemmija  regolamenti  li  għandhom  japplikaw mutatis mutandis.
(4)  Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens pagabbli lill-proprjetarju għall-okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(5)  Meta l-kerrej jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu jipproċedi skont is-subartikoli segwenti.
(6)  Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi likwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).
(7)  Meta jiġi stabbilit ammont tal-kera skont is-subartikolu (1), dik il-kera għandha tapplika fir-rigward tal-kera tad-dar ta’ abitazzjoni, sakemm il-kera ma tkunx ġiet preċedentement terminata, għal perjodu ta’ sitt snin, li warajh għandha tkun suġġetta għar-reviżjoni skont is-subartikolu (1), sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet.
(8)  (a)  Meta jkun hemm bdil materjali fiċ-ċirkostanzi waqt il-kontinwazzjoni ta’ kera stabbilita skont l-artikolu 5, 12 jew 12A, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord fejn jitlob li l-kundizzjonijiet tal-kirja jiġu reveduti minħabba l-piż sproporzjonat li jkunu qed jikkawżawlu.
(b)  Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu: Iżda li:
(i)  id-dispożizzjonijiet  tal-paragrafu  (a)  ta’  dan  is-subartikolu m’għandhomx japplikaw jekk is-smigħ ta’ rikors taħt is-subartikolu (1) ikun pendenti jew ġie determinat għal anqas minn tliet snin;
(ii)  il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u  jiggarantixxu  d-disponibbiltà  ta’  tali  akkomodazzjoni  lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(9)(a)  Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(b)  Kull tilwima dwar jekk l-okkupant ikunx jissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi tista’ tiġi riferuta minn kull waħda mill-partijiet lill-Bord permezz ta’ rikors u d-dispożizzjonijiet tas-subartikolu (3) għandhom japplikaw.
(10)  Id-dispożizzjonijiet  tal-artikolu  1555A  tal-Kodiċi Ċivili għandhom japplikaw fir-rigward ta’ kwalunkwe kirja li daħlet fis-seħħ bis-saħħa tal-artikoli 5, 12 jew 12A jew ta’ dan l-artikolu.
(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi  biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel tad-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu.’

Ċedola hi biżżejjed biex tikkostitwixxi ċens?

Le. Ċedola ta` depożitu, min-natura tagħha għandha l-effett legali li bih jiġi effettwat biss depożitu. Allura, iċ-ċedola ma tistax, per eżempju, tiġi użata biex l-enfitewta jipprevalixxi ruħu mill-fakolta` mogħtija lilu skond l-Art 12(4) tal-Kap 158. Biex jiġi kostitwit ċens – kemm jekk temporanju kemm jekk perpetwu – huwa meħtieġ att pubbliku ad validitatem. Biex ċens jiġi konvertit minn temporanju għal perpetwu – anke b`riferenza għad-disposizzjonijiet tal-Kap 158 – huwa meħtieġ att pubbliku ad validitatem. Tal-inqas wieħed għandu jissenjala b`ittra uffiċjali lid-dominus r-rieda tiegħu li jaqleb ic-ċens minn temporanju għal perpetwu. Fil-każ illi d-dominus  għar-raġunijiet tiegħu jirrifjuta dik is-sejħa, allura l-utilist ikollu jedd ifittex rimedju mill-qrati.

F’hiex jikkonsisti l-proċess li tikkonverti ċens temporanju għal wieħed perpetwu a tenur tal-Kap 158?

Il-leġislatur ma jirrikjedix xi forma partikolari dwar kif il-konverżjoni minn enfitewsi temporanja għal enfitewsi perpetwa għandha sseħħ u tiġi notifikata lid-direttarju. Kulma l-liġi teżiġi huwa li l-enfitewta għandu l-jedd li jikkonverti ċ-ċens minn temporanju għal perpetwu, li l-canone jogħla għal sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel il-konverżjoni, u li f`każ li l-enfitewta ma jeżerċitax dak il-jedd fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, il-jedd jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar, li mbagħad ikollu l-jedd illi jitlob li ssir il- konverżjoni a favur tiegħu.

Tajjeb jiġi pero preċiżat li l-bdil minn ċens temporanju għal ċens perpetwu bis-saħħa tal-Kap 158 kif ingħad m’huwiex possibli  jekk:
(i)    il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979 u d-dar ta’ abitazzjoni tkun ingħatat b’enfitewsi temporanja għal perijodu ta’ anqas minn tletin sena;
(ii)    il-kuntratt ikun sar  wara il-21 ta’ Ġunju, 1979, irrelevanti il-perijodu ta’ enfitewsi temporanja

Tista’ tintuża ċedola biex tikkonverti ċens temporanju minn perpertwu (meta l-liġi tippermetti)?

Il-canone solitament jitħallas billi l-enfitewta jersaq għand id-direttarju u jħallsu ċ-ċens u d-direttarju joħroġ riċevuta. Ikun biss meta d-direttarju jirrifjuta li jaċċetta l-ħlas ta` l-canone li l-enfitewta jkun kostrett jippreżenta ċedola ta` depożitu sabiex jeżimi ruħu minn kwalunkwe responsabilita`.

Iċ-ċedola tintuża wkoll fil-każ tad-depożitu tar-rikavat ta` bejgħ b`subbasta. Jew fil-każ ta` rkupru.

M’huwiex legalment aċċettabbli li l-effett ta` ċedola ta` depożitu, tenut kont tan-natura u funzjoni tagħha, jiġi estiż sabiex jibdel ċens minn temporanju għal perpetwu.

L-iskop ta` ċedola huwa fil-fatt delinejat fl-Art 943 tal-Kap 16 li jaqra hekk –

“(1) Id-depożiti irregolari ta` flus fil-qrati superjuri jew inferjuri jsiru b`ċedola li għandha tiġi ppreżentata firreġistru bil-għadd tal-flus fil-lok maħtur mill-Ministru responsabbli għall-ġustizzja b`avviż fil-Gazzetta tal-Gvern.
(2) Kopja taċ-ċedola ta` depożitu għandha tiġi nnotifikata lill-persuni interessati kollha.
(3) Iċ-ċedola ta` depożitu għandha tkun iffirmata minn avukat jew prokuratur legali, skont il-każ :
Iżda fil-Qorti Ċivili, Prim`Awla u fil-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) fil-kompetenza tagħha superjuri, u fil-qrati inferjuri, hija biżżejjed il-firma tal-parti li tagħmel iddepożitu.
(4) Il-Gvern iwieġeb għal dawn id-depożiti.”

L-Art 948 tal-Kap. 16 imbagħad jirregola d-depożiti ta` flus mhux kontanti. Jaqra hekk –

“(1) Id-depożiti li ma jkunux ta` flus kuntanti jsiru bil-mod li jingħad fl-artikolu 943 iżda għandhom jiġu mfissra ħaġa ħaġa fiċ-ċedola.
(2) Bla ħsara tad-disposizzjonijiet tal-artikolu 951, dawn id-depożiti jibqgħu taħt il-kustodja tar-reġistratur.
(3) L-istess regola għandha tiġi mħarsa jekk iddepożitu jsir mill-marixxall b`esekuzzjoni ta` mandat tal-qorti.”

Huwa evidenti illi l-iskop ta` ċedola huwa interament dak li jiġi depożitat flus fir-reġistru tal-qrati.

L-Art 1494 li jolqot l-enfitewsi imbagħad jaqra hekk –

“(1) L-enfitewsi hija kuntratt li bih waħda millpartijiet li jikkuntrattaw tagħti lill-parti l-oħra, għal dejjem jew għal żmien, fond, bi ħlas ta` kull sena determinat jew b`ċens determinat, illi din tal-aħħar tintrabat li tħallas lilha, fi flus jew f`oġġetti, bħala rikonoxximent tad-dominju.
(2) Id-disposizzjonijiet ta` dan it-Titolu jgħoddu għal kull enfitewsi, ukoll meta ċ-ċens ikun ġie meqjus fuq il-valur tal-frottijiet tal-fond.”

L-Art 1497 imbagħad jaqra hekk – L-enfitewsi hija nulla –

“(a) jekk ma tiġix magħmula b`att pubbliku;
(b) jekk il-konċessjoni ssir xort`oħra minn għal dejjem jew għal żmien stabbilit li jibda jgħodd minn jum ċert;
(c) jekk is-somma taċ-ċens ma tiġix imsemmija espressament fil-kuntratt.”

L-Art 1501 imbagħad jaqra hekk –

“(1) Meta tingħata enfitewsi perpetwa, iċ- ċenswalist, ukoll jekk iċ-ċens ikun jista` jiġi rivedut kull tant żmien stabbilit, ikollu l-għażla li jifdi ċ-ċens kif provdut fissubartikoli li ġejjin ta` dan l-artikolu, kemm-il darba ilkuntratt innifsu, li jkun kuntratt magħmul qabel il-15 ta` Awissu, 1981, ma jipprovdix b`mod differenti kif tista` ssir il-fidwa.
(2) Dik il-fidwa taċ-ċens issir bil-ħlas ta` somma li tkun daqs l-ammont taċ-ċens kapitalizzat bir-rata ta` ħamsa fil-mija : Iżda meta l-kuntratt jipprovdi li ċ-ċens jista` jiġi rivedut fi żmien speċifikat jew mal-ġrajja ta` kondizzjoni speċifikata, iċ-ċenswalist jista` jagħżel li jifdi fi żmien lewwel sena mid-data ta` xi reviżjoni bħal dik, jew tal-ġrajja ta` dik il-kondizzjoni, u s-somma li għandha titħallas għallfidwa taċ-ċens tkun, f`dak il-każ, daqs l-ammont taċ-ċens hekk rivedut kapitalizzat bil-medja tar-rata tal-imgħax li titħallas minn bank kummerċjali fuq depożiti li jkunu ta` xorta fissa fi żmien il-fidwa.
(3) Jekk ikun hemm iktar minn padrun dirett wieħed, iċ-ċenswalist jista` jifdi mingħand kull wieħed jew iżjed minnhom separatament.
(4) Meta l-fond ikun miżmum b`subenfitewsi perpetwa, is-subċenswalist ikollu l-jedd li jifdi ċ-ċens oriġinali u ż-żieda fiċ-ċens bil-ħlas tas-somma li għandha titħallas għall-fidwa li tiġi stabbilita skont iddisposizzjonijiet ta` dan l-artikolu.
(5) Kull klawżola f`xi ftehim li biha ċ-ċenswalist ma jkunx jista` jeżerċita l-jedd li jifdi ċ-ċens mogħti b`dan lartikolu, titqies li ma kenitx inkluża f``dak il-ftehim.
(6) Il-fidwa taċ-ċens tista` ssir bi ftehim bejn ilpadrun dirett u ċ-ċenswalist magħmul f`att pubbliku jew permezz taċ-ċedola msemmija fis-subartikolu (7).
(7) Meta l-fidwa ma ssirx b`att pubbliku, iċ- ċenswalist jista` jagħmel dik il-fidwa billi jippreżenta għasspejjeż tiegħu fir-reġistru tal-qorti kompetenti, ċedola ta` fidwa u fl-istess ħin jiddepożita fl-imsemmi reġistru ssomma li għandha titħallas għallfidwa stabbilita skont iddisposizzjonijiet tas-subartikolu (2) u dwar ċedola bħal dik, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta` dan is-subartikolu għandu jkollhom effett, minkejja kull ħaġa kuntrarja li tinsab f`xi liġi oħra :
(a) meta l-persuna li tagħti l-enfitewsi għall-ewwel darba jew il-persuna li lilha jingħataw il-jeddijiet ta` padrun dirett tkun mejta, iċ-ċedola tal-fidwa tista` tiġi notifikata lil, u d-depożitu jista` jsir favur, wieħed jew iktar mill-werrieta tal-padrun dirett jew tal-persuna li lilha jgħaddi dan il-jedd u dak il-werriet jew dawk ilwerrieta għandhom, għall-finijiet kollha tal-liġi, jitqiesu li jirrappreżentaw lil dawk il-persuni kollha li jkollhom interess legali fiċ-ċedola tal-fidwa u filflus hekk depożitati ;
(b) in-nuqqas miċ-ċedola tal-isem ta` xi persuna li jkollha interess f`xi parti mill-flus depożitati skont iddisposizzjonijiet ta` dan l-artikolu, ma jolqotx il-jedd ta` xi persuna li tkun hekk imħollija barra għal xi sehem millammont depożitat ;
(ċ) iċ-ċedola għandu jkun fiha :
(i) l-isem u l-kunjom tal-persuna tal-enfitewta, ilpost tat-twelid tagħha, il-post ta` residenza tagħha, ilprofessjoni tagħha, is-sengħa jew stat ieħor tagħha, isem missierha u isem u kunjom xbubit ommha, jew fil-każ ta` korp ta` persuni l-isem korporat ta` dak il-korp ta` persuni u l-partikolaritajiet dwar l-inkorporazzjoni tiegħu ;
(ii) l-isem u l-kunjom tal-persuna msemmija fiċ- ċedola, il-post tat-twelid tagħha, il-post ta` residenza tagħha, il-professjoni tagħha, is-sengħa jew stat ieħor tagħha, isem missierha, u isem u kunjom xbubit ommha, jew partikolaritajiet oħra biex jidentifikaw lil dik il-persuna, jew fil-każ ta` korp ta` persuni l-isem korporat ta` dak ilkorp ta` persuni u l-partikolaritajiet dwar l-inkorporazzjoni tiegħu ;
(iii) l-indikazzjoni skont l-artikolu 7 tal-Att dwar irReġistru Pubbliku tal-immobbli li dwaru ċ-ċens mifdi kien jitħallas ;
(d) l-enfitewta għandu jehmeż maċ-ċedola pjanta li turi l-kobor u l-lok tal-immobbli li jkun suġġett għaċ-ċens mifdi ;
(e) in-notifika taċ-ċedola ssir biss lill-persuna msemmija f`dik iċ-ċedola u jekk fi żmien tliet xhur mill-jum li fih tiġi depożitata ċ-ċedola, ma ssirx in-notifika lillimsemmija persuna, jew minħabba li tkun nieqsa jew għal xi raġuni oħra, iċ-ċenswalist għandu għas-spejjeż tiegħu jitlob lir-Reġistratur tal-Qrati biex jippubblika fil-Gazzetta lkontenut taċ-ċedola, u ma` dik il-pubblikazzjoni il-persuna li lilha kellha tiġi notifikata ċ-ċedola għandha, għall-finijiet kollha tal-liġi titqies li ġiet notifikata biċ-ċedola ;
(f) iċ-ċenswalist għandu jara li żewġ kopji taċ- ċedola jiġu notifikati lid-Direttur tar-Reġistru Pubbliku, li għandu jżomm reġistru ta` dawk iċ-ċedoli, u l-artikolu 30 dwar ir-Reġistru Pubbliku għandu, mutatis mutandis, japplika għal dawk iċ-ċedoli.
(8) Id-depożiti msemmija jistgħu jiġu rtirati millpersuni msemmija fih mal-prova tat-titolu tagħhom li ssir lir-Reġistratur tal-Qrati.”

Jista’ ċens temporanju jinqaleb f’ċens perpetwu jew kera bil- liġi?

Ma’ l-iskadenza taċ-ċens temporanju, l-enfitewta li qed jokkupa l-fond jista’ jkompli tali okkupazzjoni b’titolu ta’ lokazzjoni jew ċens in forza tal-Att Numru XXIII tal-1979 (Kap 158). Dan pero’ primarjament jiddependi mid-data ta’ meta sar il- kuntratt ta’ ċens temporanju,  għal kemm żmien u ċ-ċirkostanzi tal- imsemmi kuntratt.

Id-dispost relevanti huwa l- Artikolu 12 ta’ l-imsemmi Kap 158:

“(1) Minkejja kull ħaġa li tinsab fil- Kodiċi Ċivili jew f’xi liġi oħra, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta’ dan l-artikolu u tal-Artikolu 12A għandu jkollhom effett dwar il-kuntratti kollha ta’enfitewsi temporanja li jkunu saru fi kwalunkwe żmien.
(2) Meta  dar  ta’  abitazzjoni  tkun  ingħatat  b’enfitewsi temporanja -
(a) għal perijodu ta’ mhux iżjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, jew
(b) għal kull perijodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemija data,
u fit-tmiem xi enfitewsi bħal dik l-enfitewta jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu l-enfitewta jkollu  jedd  li  jibqa’  jokkupa  id-dar  b’kera  mingħand  il-padrun dirett -
(i) b’kera  li  jkun  daqs  iċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih  qabel  ma  tkun  għalqet  l-enfitewsi,miżjud,  fil-bidu  tal-kirja  tad-dar  bis-saħħa  ta’ dan l-artikolu, u wara t-tmiem ta’ kull ħmistax-il sena wara sakemm tibqa’ l-kirja favur l-istess kerrej,  b’daqstant  miċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta’ kull perijodu sussegwenti ta’ ħmistax-il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż- żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar; u
(ia) suġġett għall-kondizzjonijiet stabbiliti  fis-subartikolu 5(3)(b)*; u
(ii) taħt dawk il-kondizzjonijiet l-oħra li jistgħu jiġu miftehma bejniethom jew, jekk ma jkunx hemm ftehim, skont kif il-Bord tal- Kera jidhirlu xieraq.
(3) Meta fit-tmiem ta’ enfitewsi kif imsemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b) d-dar ta’ abitazzjoni tkun suġġetta għal kirja, id-disposizzjonijiet tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta’ Bini, m’għandhomx japplikaw dwar kirja bħal dik:
Iżda meta l-kerrej taħt l-imsemmija kirja jkun ċittadin ta’Malta u jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu dan għandu, fit-tmiem tal-imsemmija kirja, ikollu il-jedd li jkompli jokkupa d-dar taħt kirja ġdida mingħand il-padrun dirett bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet kif imsemmija fis-subartikolu (2)(i) u (ii) dwar l-enfitewta.
(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta’ dar ta’ abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-egħluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), allura cens temporanju ghal aktar minn tletin sena, jek il- kuntratt sar qabel is-sena 1979…..

l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f’waħda perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet ta’ enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b’effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f’waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax-il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens  li kien jitħallas minnufih qabel dik  il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax-il sena b’daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmiċens ikun ġie stabbilit l-aħħar.
(5) Jekk  l-enfitewta  ma  jeżerċitax  il-jedd  mogħti  lilu  bis-subartikolu (4) fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, dak il-jedd għandu, bil-modifiki meħtieġa, jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar li jkollu jedd jitlob, bl-esklużjoni tal-enfitewta, li d-dar ta’ abitazzjoni tingħata lilu mill-proprjetarju b’enfitewsi perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet li kienu jiġu applikati kieku l-enfitewta kien ikkonverta l-enfitewsi f’waħda perpetwa.
(6) Meta l-enfitewta jew min ikun qed jokkupa d-dar ikollu jedd jikkonverti enfitewsi temporanja f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4) jew (5), dan jista’ jitlob li jsir kuntratt nutarili f’dan is-sens, u l-padrun dirett jew il-proprjetarju għandu jilqa’ dik it-talba.
(7) Meta d-data tat-tmiem tal-enfitewsi tkun data qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet ta’ qabel ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss jekk l-enfitewta jew il-kerrej, skont il-każ, ikun għadu jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu f’dik id-data u ma japplikawx jekk ikun hekk qed jokkupa d-dar skont ftehim li jkun għamel wara li tkun intemmet l-enfitewsi.
(8) Meta, fil-każ ta’ enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) u li tagħlaq wara l-21 ta’ Ġunju, 1979, l-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fil-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet tas-subartikolu (2) jew (3), skont il-każ, għandhom japplikaw biss -
(a) jekk -(i) il-persuna  li  tkun  tokkupa  d-dar  fid-data msemmija  kompliet  tokkupa  d-dar  bħala residenza ordinarja tagħha sakemm mietet; u
(ii) il-persuna li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja  tagħha  fl-egħluq  tal-enfitewsi  kienet tirrisjedi mal-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak  iż-żmien  il-kwalifiki  l-oħra  kollha  biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet ta’ dan l- artikolu; jew
(b) jekk -(i) il-persuna  li  tkun  qed  tokkupa  d-dar  bħala residenza  ordinarja  tagħha  fl-imsemmija  data tkun kisbet u t-titolu li bih kienet hekk tokkupa d-dar mingħand l-enfitewta li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu mal-egħluq tal-enfitewsi jew, jekk l-enfitewta li min għandu jkun  inkiseb  l-imsemmi  titolu  jmut  qabel  l-egħluq tal-enfitewsi, mingħand l-enfitewta li l-werriet tiegħu  jkun  jokkupa  d-dar  bħal aresidenza  ordinarja  tiegħu  mal-egħluq  tal-enfitewsi; u
(ii) sa  l-egħluq  tal-enfitewsi,  ebda  persuna  barra mill-persuna  fuq  imsemmija  u  mill-imsemmi enfitewta, jew il-werriet tiegħu, u membri tal-familja tagħhom li jkunu jgħixu magħhom, ma kienet okkupat id-dar b’xi mod ikun li jkun; u
(iii) mhux  iktar  tard  mit-30  ta’  Settembru,  1979, jingħata avviż bil-miktub lill-Awtorità tad-Djardwar it-titolu li taħtu tkun okkupata d-dar fil-21 ta’  Ġunju,  1979,  li  jgħid  ix-xorta  ta’  dak  it-titolu, għal kemm żmien ikun mistenni jdum u l-isem tal-persuna li tkun tokkupa d-dar taħt dak it-titolu.
(9) Għall-finijiet ta’ dan l-artikolu –
(a) dwar enfitewsi msemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b),l-enfitewsi tinkludi sub-enfitewsi;
(b) dwar kull enfitewsi ieħor, enfitewsi tfisser l-enfitewsi oriġinali, iżda jekk meta jagħlaq dak l-enfitewsi, id-dar ta’ abitazzjoni tkun miżmuma b’sub-enfitewsi –
(i) il-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu  lill-enfitewta jkunu jistgħu jiġu eżerċitati mill-aħħarsub-enfitewta  u,  bla  ħsara  għall-jeddijiet mogħtija  lill-okkupant  bis-subartikolu (5),minnu biss;
(ii) il-padrun dirett tfisser biss il-persuna li jkollha jedd tirċievi ċ-ċens oriġinali;
(iii) iċ-ċens tfisser biss iċ-ċens oriġinali:
Iżda meta ċ-ċens li jkun jitħallas mill-aħħar sub-enfitewta jkun iżjed minn sitt darbiet iċ-ċens oriġinali, s-subartikolu (4) għandu jkollu effett daqslikieku minflok il-kliem "jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens" kien hemm sostitwiti l-kliem "jkun daqs is-sub-ċens".
(10) Jekk meta tagħlaq enfitewsi temporanja li għaliha japplika s-subartikolu (2) jew (3), id-dar ta’ abitazzjoni tkun okkupata minn persuna b’titolu ta’ użufrutt jew abitazzjoni, il-jedd li dik id-dar ta’abitazzjoni tibqa’ okkupata mogħti b’dawk is-subartikoli jew bis-subartikolu (7) jista’ jibqa jiġi eżerċitat minkejja dawk id-disposizzjonijiet, minn dak l-okkupant daqs li kieku kien l-enfitewta jew il-kerrej tad-dar ta’ abitazzjoni, skont il-każ.
(11) Meta  enfitewsi  temporanja  tiġi  konvertita  f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4), id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ suġġetta għall-jeddijiet li jkollhom terzi persuni dwar dik id-dar minnufih qabel dik il-konversjoni.
(12) Meta  xi  wieħed  mill-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu jkun jista’ jiġi eżerċitat minn iktar minn persuna waħda dak il –jedd jista’ jiġi eżerċitat minkejja kull nuqqas ta’ ftehim bejniethom iżda biss jekk mhux inqas minn nofs in-numru ta’ dawk il-persuni jiftieħmu li jeżerċitaw dak il-jedd; u f’kull każ bħal dak il-jedd ikun japplika biss favur dawk li jkunu qed jeżerċitawh.”



* Art 5 (3) (b): “Sid  il-kera  jista’  biss  jirrifjuta  li  jġedded  il-kirja,  u jista’ biss jieħu lura l-pussess tad-dar, meta tintemm il-
kirja,  jekk  juri  għas-sodisfazzjon  tal-Bord,  b’rikors biex jieħu lura l-pussess, li  matul iż-żmien tal-kirja, il- kerrej kien naqas li jħallas il-kera dovut minnu għal żewġ skadenzi jew iktar fi żmien ħmistax-il ġurnata minn dak in-nhar li sid il-kera jkun talbu biex iħallas, jew għax ikun għamel ħafna ħsara fid-dar, jew għax xort’oħra jkun naqas milli jħares il-kondizzjonijiet tal- kirja jew l-obbligi tiegħu taħtha, jew għax ikun uża l-fond  xort’oħra  milli  prinċipalment  bħala  r-residenza ordinarja tiegħu.”

Hemm sitwazzjonijiet fejn ċens temporanju, meta jagħlaq, jista’ jinbidel f’ wieħed perpetwu?

Iva. F’każijiet ta’ djar ta’ abitazzjoni li jservu bħala residenza ordinarja ta’ ċittadini Malti u ingħataw b’ emfitewsi temporanja ta’ aktar minn tlettin sena qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979. Difatti, l-Artikolu 12 tal-Kapitlu 158 ezattament is-sub-paragrafu 4 jgħid:
“Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta’ dar ta’ abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-għeluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew(b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f’waħda perpetwa taħt l-istess kundizzjonijiet ta’ enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens …”
Illi kif wieħed jista’ jara minn dan l-Artikolu, il-bdil minn ċens temporanju għal ċens perpetwu jista’ jsir eskluż f’dawk is-sitwazzjonijiet illi huma msemmijin fil-Artikolu 12 (2)(a) u (b), li jgħidu:
“Meta dar ta’ abitazzjoni tkun ingħatat b’enfitewsi temporanja –
(a) għal perijodu ta’ mhux iżjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979,
jew
(b) għal kull perijodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemija data”.

Il- Kapitlu 158 jimpedixxi lid-direttarju jitrasferixxi l- jeddijiet tiegħu?

Fl-ewwel lok, il-Kap 158 tal-Liġijiet ta’ Malta kien ġie magħmul biex jipprovdi serħan il-moħħ għall-dawk il-persuni illi kellhom ċens illi kien wasal fi tmiemu w’għaldaqstant kieku ma daħlitx din il-liġi kienu jispiċċaw barra mid-dar li kienet r-residenza primarja tagħhom. Din il-liġi kienet liġi li toffri protezzjoni għaċ-ċenswalist a skaptu tad-direttarju, cioe’ is-sid veru u propju tal-propjeta’.
Għalkemm id-direttarju pero’ kellu joqgħod għal din id-deċiżjoni li l-fond ma jergax lura għandu f’dawn iċ-ċirkustanzi ma hemm xejn fil-liġi li tipprekludieh illi jitrasferixxi d-drittijiet tiegħu. Il-provvedimenti tal-Kap. 158 ma jistgħu qatt ikunu mifhuma li huma ta’ ostakolu biex waqt l-enfitewsi temporanja d-direttarju jittrasferixxi l-jeddijiet tiegħu.
Li wieħed irid jiftakar pero’ hu illi meta jkun qiegħed ibiegħ ikun qiegħed ibiegħ id-dirett dominju bid-dritt viġenti tal-enfitewta jew sussegwentement kerrej li jibqa’ jgħix f’dik il-propjeta’. Fiċ-ċirkustanzi l-prezz tal-proprjeta’ jkun jirrifletti wkoll dan il-fatt u wieħed ma jkunx jista’ jġib il-prezz illi kien iġib kieku l-propjeta’ kienet mibjugħa libera w franka minn kull drittijiet.

 

Jista’ iċ-ċenswalist jitlob tnaqqis fiċ-ċens minħabba aċċident ordinarju jew straordinarju?

Skont il- liġi, iċ-ċens matul iż-żmien ta’ enfitewsi ma jitbiddilx. Iċ-ċenswalist ma jistax, per ezempju, jitlob it-tnaqqis taċ-ċens minħabba tibdil ta’ ċirkostanzi. Lanqas ma jista’ jitlob ebda maħfra jew tnaqqis taċ-ċens ta’ sena jew iżjed, jekk minħabba xi aċċident straordinarju jew ordinarju, mibsur jew le, il-ġabra kollha tal-frottijiet jew biċċa minnha, tintilef.

Jista’ terz jintervjeni jekk jidhirlu li l- Gvern qed jiddisponi mid-dirett dominju mhux skont il- ftehim tas-Santa Sede?

Id-dirett dominju, jekk tal-Gvern, ifisser li ebda individwu m’għandu jedd li jipprova jiddetta lil Gvern kif għandu jipproċedi jekk irid jitrasferih. Jekk imbagħad f’dan l-eżerċizzju l-Gvern kiser xi patt kuntrattwali li għamel mas-Sante Sede, hi tal-aħħar li għandha l-interess ġuridiku biex tara li l-Gvern jonora l-obbligi li daħal għalihom. Dan ghaliex filwaqt li l-ftehim bejn il-Gvern u s-Santa Sede ġie nkorporat f’liġi, b’daqshekk, pero’, ftehim jibqa’. Mela jekk ikun hemm xi ksur ta’ obbligazzjoni minn xi parti (il- Gvern jew is-Santa Sede), kwistjoni trid tiġi trattata bejn il-partijiet għal ftehim u mhux terz li ma kienx parti għal ftehim peresss li ftehim jorbot lil dawn il- partijiet u lil ħadd aktar.

Għaliex iċ-ċnus kienu popolari f’Malta?

F’Malta l-enfitewsi, iċ-ċnus, huma popolari għal żewġ raġunijiet. L-ewwel nett għaliex dan kien metodu kif wieħed jevita l-liġi tal-kera. Peress li l-liġi tal-kera tgħid li jekk tagħti ċens għal iktar minn 16-il sena, dak ma jaqax taħt il-liġi tal-kera, allura kien hemm tendenza li dak li jkun jagħti ċ-ċnus minflok kera.
It-tieni raġuni hija li l-Knisja ma kenitx tħobb tbigħ artijiet għax jekk tbigħ ma tkunx tista' tagħmel kundizzjonijiet, u allura kienet tagħti l-art b’ċens. Jekk il-Knisja tbigħlek art, ma tistax tgħidlek li dik l-art ma tistax tużaha kontra tagħha għax ladarba tkun tiegħek tista’ tużaha għalxiex trid. Għaldaqstant il-Knisja kienet tagħti ħafna ċnus fit-tul u b’hekk tkun tista’ żżomm ċertu nteress bħala direttarja u tinkludi kundizzjonijiet, inkluż dik l-istandard clause li kien ikun hemm f’kull ċens li tagħti l-Knisja, li l-art u l-proprjeta` li tinbena fuqha ma tistax tintuża għal skopijiet li jmorru kontra l-Knisja kattolika.
Jiġifieri ċ-ċens kien iħalli ċerta diskrezzjoni lis-sid, u għalhekk hawn ħafna ċnus f’Malta. Pero` f’pajjiżi oħrajn jiftaħru li ċ-ċnus inqerdu, speċjalment iċ-ċens perpetwu.

Illum kull min ikun se jixtri proprjeta` u jara l-kelma "ċens", l-ewwel ħaġa li jgħid lill-venditur hija biex jeħlisu miċ-ċens, imbagħad jixtri.

X’inhuma d-drittijiet ta’ persuna li tkun qed tokkupa d-dar fejn tgħix b’ċens temporanju?

L-Artikolu 12 tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta’ Malta gie mdaħħal fis-sistema legali permezz tal-Att XXXIII tal-1979, li huwa maħsub biex jipproteġi persuni milli jiġu mkeċċija mid-dar tal-abitazzjoni tagħhom f’għeluq it-terminu konċess lilhom fil-kuntratt tal-enfitewsi.
L-Art. 12(2) tal-Kap. 158 jaqra hekk :-
“Meta dar ta` abitazzjoni tkun inghatat b`enfitewsi temporanja -
(a) ghal perijodu ta` mhux izjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta` Gunju, 1979, jew
(b) ghal kull perijodu iehor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemmija data”

Jekk fit-tmiem l- enfitewsi temporanja,  l-enfitewta jkun ċittadin ta` Malta u jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu, l-enfitewta jkollu jedd li jibqa` jokkupa d-dar b`kera mingħand il-padrun dirett b’ dan il- mod:
(i) b`kera li jkun daqs iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel ma tkun għalqet l-enfitewsi, miżjud, fil-bidu tal-kirja tad-dar bis-saħħa ta` dan l-artikolu, u wara t-tmiem ta` kull ħmistax -il sena wara sakemm tibqa` l-kirja favur l-istess kerrej, b`daqstant miċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta` kull perijodu sussegwenti ta` ħmistax -il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar;
u
(i) suġġett għall-kundizzjonijiet stabbiliti fis-Subartikolu 5(3)(b) ; u
(ii) taħt dawk il-kundizzjonijiet l-oħra li jistgħu jiġu miftehma bejniethom jew, jekk ma jkunx hemm ftehim, skont kif il-Bord jidhirlu xieraq.

Issa f’ każ li si tratta ta’ ċens temporanju mogħti qabel is-sena 1979 għal aktar minn 30 sena japplikaw l-Art. 12 (4) u (5) tal-Kap. 158.

L-Art. 12(4) u (5) tal-Kap. 158 jgħidu :-
“(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta` dar ta` abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta` Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-għeluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f`waħda perpetwa taħt l-istess kundizzjonijiet ta` enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b`effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f` waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax -il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dik il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax -il sena b`daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmi ċens ikun ġie stabbilit l-aħħar.
(5) Jekk l-enfitewta ma jeżerċitax il-jedd mogħti lilu bis-subartikolu (4) fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, dak il-jedd għandu, bil-modifiki meħtieġa, jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar li jkollu jedd jitlob, bl-esklużjoni tal-enfitewta, li d-dar ta` abitazzjoni tingħata lilu mill-proprjetarju b`enfitewsi perpetwa taħt l-istess kundizzjonijiet li kienu jiġu applikati kieku l-enfitewta kien ikkonverta l-enfitewsi f`waħda perpetwa.”

Dan ifisser li jekk jiena Malti u noqgħod f’residenza b’ċens temporanju li beda qabel l-1979 u dak iċ- ċens huwa għal aktar minn 30 sena, allura fit-tarf taċ-ċens, jiena nista’ nikkonverti dak iċ-ċens temporanju f’ċens perpetwu. U dan isir billi nimmultiplika ċ-ċens b’sitt darbiet ħalli ċ-ċens tiegħi jsir ċens perpetwu. Allura għal kull €1 li kont inħallas fi ground rent, nibda nħallas €6 bħala ċens perpetwu. Imbagħad kull 15 -il sena dak iċ-ċens perpetwu jiġi rivedut skond l-indiċi ta’ l-inflazzjoni li joħroġ il-Gvern.

Relatat hemm is-subartikolu (9) li jgħid hekk :-
"(9) Għall-finijiet ta` dan l-artikolu -
(a) dwar enfitewsi msemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewsi tinkludi sub-enfitewsi ;
(b) dwar kull enfitewsi ieħor, enfitewsi tfisser l-enfitewsi oriġinali, iżda jekk meta jagħlaq dak l-enfitewsi, id-dar ta` abitazzjoni tkun miżmuma b` sub-enfitewsi -
(i) il-jeddijiet mogħtija b`dan l-artikolu lill-enfitewta jkunu jistgħu jiġu eżerċitati mill-aħħar sub-enfitewta u, bla ħsara għall-jeddijiet mogħtija lill-okkupant bis-subartikolu (5), minnu biss;
(ii) il-padrun dirett tfisser biss il-persuna li jkollha jedd tirċievi ċ-ċens oriġinali;
(iii) iċ-ċens tfisser biss iċ-ċens oriġinali:
Iżda meta ċ-ċens li jkun jitħallas mill-aħħar sub-enfitewta jkun iżjed minn sitt darbiet iċ-ċens oriġinali, s-subartikolu (4) għandu jkollu effett daqs li kieku minflok il-kliem "jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens" kien hemm sostitwiti l-kliem "jkun daqs is-subċens".’

X’ jiġri jekk il-konverżjoni ma titressaqx fi żmien sitt xhur minn meta jagħlaq iċ-ċens temporanju?

Skont l-Artikolu 12(4) tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta’ Malta, biex ċenswalista jkollu l-jedd jaqleb enfitewsi temporanja għal enfitewsi perpetwa jeħtieġ li jintwera li mal-għeluq tal-enfitewsi temporanja ċ-ċenswalista kien qiegħed jgħammar f’dak il-post suġġett għall-enfitewsi u stabilixxa fih ir-residenza ordinarja tiegħu. Barra minn hekk huwa meħtieġ ukoll li t-talba għall-konverżjoni titressaq fi żmien sitt xhur minn meta jagħlaq iċ-ċens temporanju. Għalhekk jekk kemm –il darba iċ-ċenswalist ma jkunx jgħix fil-post in kwistjoni fiż-żmien li għalaq iċ-ċens temporanju jew li ma ressaqx it-talba tiegħu fi żmien sitt xhur kif imfisser fil-liġi, allura l- ebda konverżjoni tal-enfitewsi ma tista’ tiġi materjalizzata.

Il-konverżjoni ta’ enfitewsi temporanja għal enfitewsi perpetwa tista’ ssir permezz ta’ cedola ta’ depozitu?

Il-konverżjoni ta’ enfitewsi temporanja għal enfitewsi perpetwa ma tistax titwettaq permezz ta’ ċedola ta’ depożitu. Kemm hu hekk, skont l-Artikolu 12(6) tal-Kap. 158 tal-Liġijiet ta’ Malta, il-konverżjoni tal-enfitewsi għandha titwettaq fis-sura ta’ att nutarili. Naturalment jekk imbagħad il-padruni diretti ma jersqux għall-kuntratt nutarili, il-konverżjoni tista’ sseħħ biss b’ordni tal-Qorti.

X’inhuwa s-sinifikat legali ta’ l- Artikolu 12(a) tal- Kap. 158 li kien introdott fl- 2007?

Wara, daħal fis-seħħ l-Att XVIII ta’ l-2007 u speċifikament l-Artikolu 12(a) ta’ l-istess Ordinanza dwar il-Kontroll tad-Djar, ingħata d-dritt retroattiv lil sub-ċenswalist  li, f’każ li dan kien jokkupa l-fond relattiv bħala d-dar ta’ abitazzjoni tiegħu u li, fit-tmiem tas-subenfitewsi, kien jokkupa l-istess dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu, jibda jokkupa l-fond bħala d-dar t’abitazzjoni b’titolu ta’ lokazzjoni bil-kundizzjonijiet hemmhekk stipulati.
Fil- fatt, l-Artikolu 12(a) tal-Kap. 158 jeħtieġ illi l-fond relattiv ossija d-dar ta’ abitazzjoni: “(i) tkun okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu; u (ii) tkun soġġetta għal xi enfitewsi jew sub-enfitewsi oħra (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti"), kemm jekk perpetwa u kemm jekk temporanja.”
Fit-tmiem tal-enfitewsi l-aktar reċenti l-enfitewta jew sub-enfitewta li jkun jissodisfa r-rekwiżiti tas-Subartikolu (1)(b)(i) jkollu l-jedd li jibqa’ jokkupa d-dar ta’ abitazzjoni taħt kirja mingħand il-persuna li tkun id-detentur tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi precedenti bl-istess kera u taħt l-istess kundizzjonijiet applikabbli skont l-Artikolu 12(2)(i), (ia) u (ii) li għandhom japplikaw mutatis mutandis.
Fil- fatt, il- Kap. 158 iżid jgħid li “Id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw ukoll fil-każijiet kollha fejn għad illi l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar recenti tkun għalqet qabel l-1 ta’ Lulju 2007 il-persuna li kienet l-enfitewta jew is-sub-enfitewta fl-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar riċenti tkun għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha f’dik id-data.”

Mela, il-kriterji għall-applikabilita' ta’ l-Artikolu 12(a) tal-Kap. 158 huma dawn:
(i)    Iċ-ċittadinanza Maltija;
(ii)    L-użu bħala residenza ordinarja fil-fond fi tmiem l-enfitewsi;
(iii)    Applikabilita` tas-subartikolu 4 ta’ l-Artikolu 12(a) minħabba retroattivita` - cioe’ id-dar ta’ abitazzjoni għandha tikkostitiwixxi wkoll ir-residenza ordinarja fil-perjodu kollu li jmur minn tmiem l- enfitewsi sal-ewwel (1) ta’ Lulju, 2007.

Kif jista’ jiġi stabbilit li l- fond huwa ‘residenza ordinarja’ kif irid il-Kap. 158?

Sabiex jiġi stabbilit jekk persuna kelliex ir-residenza ordinarja tagħha f’post partikolari huma relevanti dawk iċ-ċirkostanzi kollha illi jistgħu jindikaw jekk il-persuna koncernata kenitx qiegħda tagħmel użu mill-fond għal dawk l-iskopijiet li wieħed jifhem b`residenza ordinarja. Dawn jinkludu l-irqad u mistrieħ regolari fil-fond in kwistjoni, il-fatt li fil-fond in kwistjoni jinżammu l-oġġetti personali u l-ħwejjeġ ta` min jippretendi li għandu residenza, il-fatt illi f`din ir-residenza huwa jgħaddi ż-żmien liberu tiegħu fejn hu jipprattika d-delizzji tiegħu u jagħmel ix-xogħol personali tiegħu. Tindika wkoll il-kelma ‘residenza’, l-fond fejn wieħed jippranza u jiċċena, fejn wieħed jirċievi l-korrispondenza u anke fejn jirċievi l-ħbieb u fejn il-ħbieb u terzi jistennew li jsibu lil min hu hemm residenti.
Biex tkun residenza “ordinarja”, ir-residenza ma tridx tkun każwali jew saltwarja, jew għal sempliċi kumdita` jew pjaċir, jew li tkun motivata mill-ħtieġa ta` kambjament ta` ambjent, li anke tagħmel ġid għas-saħħa u għall-moħħ, imma trid tkun ir-residenza ordinarja tal-bniedem, anke jekk għal bżonn mhux l-unika residenza tiegħu, imma dejjem haġa mposta minn neċessita`. Ir-residenza ordinarja trid tirriżulta minn sensiela ta` fatti ppruvati. U fil-kisba tagħha m’hemm xejn awtomatiku.
Fis-sentenza tagħha tat-8 ta` Frar 1971 fil-kawza “Coppini noe. vs Vella Bonnici noe.” il-Qorti tal-Appell osservat li b`residenza ordinarja wieħed għandu jfisser post b`ċertu grad ta` kontinwita`, apparti assenzi aċċidentali jew temporanji. Id-durata mhux kriterju esklussiv u neċessarjament determinanti. Hu pero` kriterju tajjeb dak li jirrigwarda l-mod kif bniedem ugwalment jorganizza ħajtu. Residenza ordinarja timplika permanenza u abitwalita`.
Ir-residenza ordinarja trid tirriżulta minn sensiela ta` fatti ppruvati. U fil-kisba tagħha m’hemm xejn awtomatiku. Għalhekk il-fatt li persuna jkollha dokumenti li prima facie jattestaw konnessjoni tagħha mal-fond waħedhom ma jistgħux jitqiesu bħala prova nkonfutabbli ta` residenza. Per eżempju, l-inklużjoni fir-Reġistru Elettorali jikkostitwixxi biss prova li trid tiġi verifikata, li tista` tkun korroborattiva, iżda mhux neċessarjament u dejjem konklussiva (“Calleja et. vs Ellul” – Qorti tal-Appell – 29 ta` Novembru 1996).

Għal min isiefer fuq xogħol, irid juri li lura Malta mix-xogħol barra, ifittex kenn biss u esklussivament f’dak il- fond u mhux band`oħra.

KIf tinħadem il- formola biex tikkonverti ċens temporanju ghal wiehed perpetwu?

Bejn wieħed u ieħor ir-regola għall-fidi taċ-ċens hija li tagħmlu times six u times 20. Allura jekk għandek €50 ċens temporanju li beda qabel l-1979, huwa għal aktar minn 30 sena u ċ-ċenswalist huwa Malti u jokkupa dik il-proprjeta` bħala residenza ordinarja, tiehu l-€50 bħala l-ewwel kriterju, tagħmlu times six biex isir perpetwu - qisu skada llum - imbagħad times 20 biex jiġi kapitalizzat bil-5%.

 

 

 

 

 

 

 

 

Jekk fil- fond ikun hemm ħsara, hemm lok fejn l- emfitewsi tinħall?

In prinċipju, għal dak li hu tgħarriq tal-fond u d-dritt li d-direttarju jitlob li tinħall l-emfitewsi, l-Art. 1518 tal-Kap. 16 huwa car. Id-disposizzjoni espressament tipprovdi li l-fond irid ikun “tgħarraq ħafna” sabiex ikun hemm lok li tinħall l-emfitewsi. L-inadempjenza trid għalhekk tkun tat lok għal rovina ta` ċertu entita`. Sabiex tinħall l-emfitewsi m`huwiex biżżejjed għalhekk li jkun hemm sempliċiment ħsara fil-fond.

Jekk għandek fond b’titolu ta’ emfitewsi, tista’ twaqqgħu sabiex timmiljora dak li hemm?

Dan l-argument inġieb fil- kawża “Alice Cassar Torregiani et. -vs- Nobbli Guido Sant Fournier” li kienet deċiża mill-Qorti tal- Kummerċ fit-13 ta` Lulju 1970. Hawnhekk, l-atturi kienu talbu r-risoluzzjoni tal-emfitewsi peress illi l-konvenuti kienu ddemolew il-fond u ħallew biss il-ħitan diviżorji. Il-Qorti, pero’, ma laqgħetx it-talba tal-atturi għaliex irriżulta li minkejja li l-fond kien twaqqa` dan kien ġie deċiżament miljorat bla ma naqas il-valur u l-importanza tiegħu. Il-Qorti kienet sostniet li ma tistax taċċetta l-propożizzjoni - f`sens assolut u bħala regola inflessibbli ta` dritt - li l-emfitewta jiddemolixxi u kontestwalment jirrikostruwixxi edifiċju emfitewtikat, anke jekk ma jonqosx  mill-valur, anzi iżidhomlu, jikser b`hekk l-obbligu tiegħu kontrattwali li joħroġ mill-istess liġi.

Hemm xi mod kif tifdi cens perpetwu? Taghmel differenza jekk ic-cens perpetwu huwa rivedibbli?

L-Artikolu 1501 tal-Kap. 16 jipprovdi li meta tinghata enfitewsi perpetwa, anke jekk ic-cens ikun rivedibbli kull tant zmien, ic-censwalist ghandu l-ghazla li jifdi c-cens skond is-subartikoli hemm indikati, kemm -il darba il-kuntratt innifsu, li ma jkunx kuntratt maghmul qabel il-15 ta’ Awissu 1981, ma jipprovdix mod iehor. Jekk il-kuntratt ta’ cens ikun sar qabel il-15 ta’ Awissu 1981, u jkun jipprovdi mod differenti kif issir il-fidwa, il-fidwa ssir kif jghid il-kuntratt u mhux kif tghid il-ligi.

Skond l-Artikolu 1501 (2) tal-Kap. 16  il-fidwa ssir bil-hlas ta’ somma li tkun daqs l-ammont ta’ cens kapitalizzat bir-rata ta’ 5% (cioe', l-ammont tac-cens x20), izda meta l-kuntratt jipprovdi li c-cens jista’ jigi rivedut fi zmien specifikat jew mal-grajja ta’ kondizzjoni specifikata, c-censwalist jista’ jaghzel li jifdi fi zmien l-ewwel sena mid-data ta’ xi revizjoni bhal dik, jew bil-grajja tal-kundizzjoni, u s-somma li ghandha tithallas ghall-fidwa tac-cens tkun, f’dak il-kaz, daqs l-ammont ta’ cens hekk rivedut kapitalizzat bil-medja tar-rata ta’ l-imghax li tithallas minn bank kummercjali fuq depoziti li jkunu ta’ xorta’ fissa fi zmien il-fidwa.

Il- perijodu ta’ sena biex wieħed jifdi ċens huwa ta’ dekadenza?

Iva. Il-perjodu ta’ sena msemmi fil-proviso ta’ l-Artikolu 1501(2) huwa wieħed ta’ dekadenza. Fil- fatt, il-Qorti ta’ l-Appell qalet li biex iċ-ċenswalist jippreserva l-jeddijiet tiegħu fil-liġi, huwa obbligat, una volta jixtieq jifdi, li jsegwi l-proċedura tal-liġi stabbilita għall-fidi u jgħaddi għad-depożitu tal-kapital, li, skond hu, jirrapreżenta ċ-ċens kif awmentat entro t-terminu perentorju li kienet timponi fuqu l-istess liġi. Dil- proċedura tista’ tiġi esegwita unilateralment mingħajr il-konkorrenza tad-direttarju, anke jekk dan ta’ l-aħħar ikun qed jikkontestalu per ezempju  il-kriterju kif għandu jiġi kkalkolat l-awment skond il-kuntratt bejniethom. Dan iż-żmien ta’ sena ma jiġix sospiz jekk ikun hemm kawża għaddejja bejn il- partijiet biex jiġi stabbilit dan l-ammont.

X’ jiġri jekk il- perijodu ta’ sena minn mindu tista’ tifdi ċ-ċens ikun laħaq għadda?

Jekk il-perjodu ta’ sena entro liema ċ-ċenswalist seta’ jifdi ċ-ċens u sub-ċens in kwistjoni ikun laħaq għadda, ċ-ċedola ippreżentata tardivament ma tiswiex għall- fini u l- effetti tal- liġi. (Ara per eżempju Victor Camilleri –vs- Vincent Micallef)

Hemm istanzi fejn iċ-ċenswalist jista’ jitlob lid-direttarju joħroġ sehem mill- ispiża li jkun se jagħmel fil-bini?

L-Artikolu 1507 tal-Kodiċi Ċivili jgħid li: “Hu dmir taċ-ċenswalist li jesegwixxi kull obbligu li skond il-liġi għandhom is-sidien ta’ bini jew ta’ artijiet. Iżda, jekk għall-esekuzzjoni ta’ dan l-obbligu tkun meħtieġa spiża kbira, u l-enfitewsi tkun għal żmien, il-Qorti tista’, fuq talba taċ-ċenswalist, iġġiegħel lill-padrun dirett joħroġ sehem minn din l-ispiża, skond ma jkunu l-pattijiet ta’ l-enfitewsi, iż-żmien li jkun baqa’ biex tispiċċa, is-somma taċ-ċens, u ċirkostanzi oħra tal-kaz.”