Awtorita' ta' l-Ippjanar

Żona miftuħa f’UCA hi neċessarjament green enclave?

Mhux kull żona miftuħa fuq wara ta’ plot fil-UCA hi meqjusa bħala ‘green enclave’. Li hu mportanti, pero, huwa li l-fond tal-bini ma jeċċedix 30 metru kif tipprovdi Policy P27 tal-linji gwida DC15.

Fis-sentenza fl-ismijiet John Restall et. kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża, Kristian Calleja mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 400/18 JB, PA 2017/18), it-Tribunal osserva dan:

‘… it-Tribunal analizza l-Pjan Lokali fejn seta’ josserva li s-sit ma jaqax gewwa xi zona denominate bhala Urban Green Enclave u ghalhekk, l-argument imressaq minn l-appellant f’dan ir-rigward m’huwiex fis-sewwa. Barra minn hekk, kif gibdet l-attenzjoni tajjeb l-Awtorita’, il-fond tal-izvilupp kif approvat huwa konformi ma’ dak li tipprovdi Policy P27 tal-linja gwida DC15.’

Townhouse tista’ taqa’ minn ġewwa?

Jista’ jkun li l-intern tal-bini ikun wieħed tipiku li jikkaratteristika townhouse iżda b’daqshekk ma jfissirx li ma jistax jiġi demolit u dan speċjalment jekk is-Sovrantendenza tal-Wirt Kulturali ma toġġezzjonax.

Fis-sentenza fl-ismijiet John Restall et. kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża, Kristian Calleja mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 400/18 JB, PA 2017/18), it-Tribunal osserva dan li ġej:

‘Ghalkemm, l-intern tal-bini huwa wiehed tipiku li jikkaratteristika town house, it-Tribunal innota li m’hemmx xi karatteristici partikolari li jimmeritaw preservazzjoni totali tal-bini. Barra minn hekk, is-Sovrantendenza tal-Wirt Kulturali ma oggezzjonatx ghal dan it-twaqqiegh skont il-korrispondenza taghhom a fol dok 73A. Fuq il-bazi ta’ dawn il-fatturi, it-Tribunal huwa tal-fehma li rraba’ u l-hames aggravji m’humiex fis-sewwa.’

 

Huwa minnu li setback floor irid jingħalaq ma’ bini eżistenti fuq żewġ naħat?

Għalkemm il-Policy P39 tad-DC 15 tisħaq dan, is-sitwazzjoni ‘on the ground’ hi differenti u dan kif uriet is-sentenza fl-ismijiet Vanessa u Alex konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Tabar Limited mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 409/18 JB, PA 0743/18) fejn l-objectors talbu li l-permess jiġi revokat għaliex is-setback floor kien se joħloq appoġġ mikxuf bi ksur tal-Policy P39 tad-DC 15.

Detto cio, l-Awtorita’ ddefendiet il-pożizzjoni tagħha hekk:

‘… it is noted that the two existing buildings at roof level abutting at each side of applicant’s site are at a different setback from each other. In this regard, the Case Officer noted that these setbacks vary from 2.27m to 4.37m and since the proposed setback is of 3.71m, “it is not objected to.
Furthermore, in the streetscape there are higher commitments than what is being requested in this application.” Consequently in regard to the proposed setback floor, the Authority has correctly applied the provisions of policy P39 in lieu of other material considerations that also include surrounding commitments.’

It-Tribunal ta krittu lill-Awtorita’ u kkonkluda hekk kif ġej:

‘F’dan l-aggravju l-appellanti jikkontendu li s-sular irtirat fuq il-parti ta’ quddiem tal-bini qieghed jigi irtirat b’distanza li hija inqas minn dak tal-istrutturi prezenti fl-istess livel fuq kull naha tas-sit, u li ghalhekk dan m’huwiex konformi ma’ Policy P39 tal-linja gwida DC15.
Fuq dan il-punt, it-Tribunal innota li l-Awtorita’ ma naqsitx fir-rigward tal-evalwazzjoni taghha, u dan minhabba li l-Awtorita’ kienet cara bizzejjed fl-ispjegazzjoni taghha fejn gie kkonfermat li d-distanza ta’ irtirar kien konformi mal-kuntest tas-sit, u ghalhekk in linja ma’ Policy P39.
Barra minn hekk, l-Awtorita’ wkoll sahqet li hemm sahansitra bini aktar gholi madwar is-sit. Dan huwa stat ta’ fatt li johrog millprocess tal-applikazzjoni, u dan il-fatt m’huwiex qieghed jigi michud minn l-appellanti stess.’

 

 

 

X’jiġġustifika l-bini ta’ residenzi ġodda f’Category 2 settlements?

Fil-każ Thomas Mifsud kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 105/18 JB, PA 3137/17), l-istess Tribunal ha l-okkażjoni biex jindaga numru ta’ permessi li nħarġu f’Category 2 settlements. It-Tribunal qal dan:

‘Fir-rigward tal-kazijiet citati mill-appellant, dan it-Tribunal josserva li:

· · Il-hrug tal-permess PA 1258/13 sar wara d-decizjoni ta’ appell 63/14 moghtija min dan it-Tribunal kif diversament kompost, fejn fl-imsemmija decizjoni gie spjegat is-segwenti: “Illi s-sit ghandu faccata fuq triq principali li taghti miz-Zebbiegh ghal-Ghajn Tuffieha, filwaqt li jinsab appogg ma’ dar residenzjali mibnija fuq sular wiehed fuq in-naha tal-Punent tal-fond inezami […] il-fond indezamina jinsab f’tarf ta’ ringiela ta’ djar li jinsabu fuq in-naha tal-Punent ta’ dan ir-Rural Settement.”

· · L-approvazzjoni tal-applikazzjoni PA 9583/1 7 saret wara rakkomandazzjoni favorevoli min naha tac-Chairperson Ezekuttiv, fejn kien gie ndikat kif gej:

“In principle, the construction of a new dwelling outside development zone constitutes new urban development which does not fall under a category of permitted developments in part 6 of the Rural Policy and Design Guidance, 2014. A similar proposal was already submitted in PA6138/08, however this was refused by the DCC and dismissed at appeals stage.

Subsequent to the issue of the refusal in PA6138/08, the provisions of Article 72 (2) (d) of Act No. VII of 2016 came into effect, which state that in its determination of a development application, the Planning Board shall have regard to "any other material consideration, including surrounding legal commitments, environmental, aesthetic and sanitary considerations, which the Planning Board may deem relevant". In view of the approved commitments on the immediately adjoining sites (covered by permissions PA5631/99, PA3887/04, PA2658/08 and PA2729/09) and the surrounding commitments within the residential scheme of Zabbar, the proposed dwelling unit can be considered as a material consideration in line with the provisions of Article 72 (2) (d) of the Act 2016, which the Planning Board may consider relevant.”’

Imbagħad it-Tribunal żied jgħid li ‘ fil-kaz tal-PA 1258/13, l-izvilupp jidher li kien jikkwalifika ghal zvilupp abbazi ta’ kriterju 3 ta’ ‘uncommitted land’, mentri fil-kaz tal-PA 9583/17, is-sit kien wiehed tat-tip infill plot bejn zviluppi legali ezistenti.’

 

 

 

Meta jrid ikun jeżisti l-bini biex jikkwalifika għal redevelopment?

Il-każ Thomas Mifsud kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 105/18 JB, PA 3137/17)  kien  jikkonċerna talba sabiex isir twaqqiegħ ta' bini eżistenti u kostruzzjoni ta’ binja ġdida konsistenti min garaxxijiet fil-livell sotterran, żewġ unitajiet residenzjali fil-livell tal-pjan terran u l-ewwel sular. Is-sit jinsab fiż-żona magħrufa bħala ‘Tal-Imbart’ fil-limit ta’ Ħad-Dingli, u skond il-Pjan Lokali tal-Majistral ta’ Malta jifforma parti minn Category 2 Rural Settlement.

Dwar meta l-bini ried ikun jeżisti biex jikkwalifika għal redevelopment (jekk ovjament m’għandux permess), it-Tribunal beda biex jgħid hekk:

‘….is-sit m’huwiex okkupat bl-ebda bini ta’ qabel l-1967, u ghaldaqstant tenut kont li Policy NWRS3 taghmel referenza specifika ghal bini ta’ qabel l-1967, u l-bini ezistenti fuq is-sit odjern li sar inbena kollu kemm hu wara l-1967, dan ma jikkwalifika ghall-ebda redevelopment skont id-dispozizzjonijiet f’din l-istess Policy.’

Madankollu, fl-istess sentenza, it-Tribunal żied jippreċiża:

‘…. Illi skont id-defnizzjoni ta’ ‘existing building’ fil-linja gwida li tinstab f’pagna (iii) tal-‘Glossary’ ta’ din il-linja gwida, dan jikkonsisti f’“permitted building or a pre-1978 building which can be seen on the aerial photos.” Illi t-Tribunal ghaldaqstant ihoss li l-commitments prezenti fuq is-sit qabel l-1978 huwa aspett li ghandu relevanza ghall-kunsiderazzjonijiet ta’ l-izvilupp propost.’

Jidher għalhekk li l-bini kollu li sar qabel is-sena 1978 huwa ta’ rilevanza sabiex jiġi stabbilit il-commitment f’ Category 2 Settlement.

 

 

 

 

Ir-ritratti tal-partijiet interni tal-bini huma aċċessibli għall-pubbliku?

In lineja ta’ prinċipju, ritratti tal-partijiet interni tal-bini ma jistgħux ikunu aċċessibli fuq l-online public platform ta’ l-Awtorita’ tal-Ippjanar (magħrufa bħala e-apps system)  iżda imbagħad wieħed jista’ jarhom fiżikament ġol-bini tal-awtorita’.

Dan kien ikkonfermat fis-sentenza fl-ismijiet Vanessa u Alex konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża, Tabar Limited mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 409/18 JB, PA 0743/18) fejn it-Tribunal osserva dan:

‘Barra minn hekk, it-Tribunal ra dawn id-dokumenti u nnota li parti minnhom huma dokumenti amministrattivi, filwaqt li dokument 121C huma ritratti tal-partijiet interni tal-bini. It-Tribunal jaghraf li ritratti interni ta’ bini ma jistghux jkunu accessibli fuq is-sit eletroniku tal-Awtorita’ minhabba l-ligi li tissalvagwardja s-sigurezza. Izda, jekk l-appellanti kellhom bzonn access ghal dawn id-dokumenti, setghu facilment jarawhom l-Awtorita’ fil-parametri ta’ dak li tippermetti l-ligi.’
 

 

 

 

X’inhu s-sinjifikat ta’ block plan?

Block plan hi għodda mportanti li tipprovdi informazzjoni dwar il-kuntest ta’ madwar sit, speċjalment jekk  megħjjuna b’ritratti. Mill-banda l-oħra mhux tassattiv li block plan turi l-għoli tal-bini f’metri biex wieħed jifhem il-kuntest tas-sit.

Dan kien ikkonfermat fis-sentenza fl-ismijiet Vanessa u Alex konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Tabar Limited mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 409/18 JB, PA 0743/18) fejn it-Tribunal osserva dan:

‘It-Tribunal ha konjizzjoni tal-block plan 121S fejn seta’ jinnota li din il-pjanta turi b’mod indikattiv l-gholi tal-bini madwar is-sit suggett ghall-applikazzjoni odjerna. Dan il-bini ivarja minn gholi ta’ sular, zewg sulari, tlett sulari, u kif ukoll tlett sulari u sular iehor iritirat bhala washroom. Il-fatt li dan il-bini m’huwiex indikat fl-gholi tieghu bhala dimensjonijiet ta’ metri ma jfissirx li din il-block plan ma tipprovdix stampa tal-kuntest tas-sit. Fl-ahhar minn l-ahhar l-intenzjoni ta’ tali ezercizzju huwa li juri l-kuntest tas-sit, sabiex jigi stabbilit l-gholi medja tal-bini madwar is-sit odjern. Sahansitra, flimkien ma’ din il-block plan, gew prezentati wkoll ritratti mehudin mil-livell tal-bejt tal-bini tas-sit odjern, sabiex juri l-kuntest tal-iskyline ta’ madwar is-sit.’

 

 

 

 

L-objectors għandhom veto fid-determinazzjoni ta’ permess?

 Le. 

Fis-sentenza fl-ismijiet John Restall et. kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża, Kristian Calleja mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar il-25 ta’ Mejju 2021 (Appell 400/18 JB, PA 2017/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar qal hekk: 

‘Il-fatt li d-decizjoni tal-Kummissjoni ma kienetx taqbel mat-talba tal-objectors ma jistax jinghad li b’xi mod id-decizjoni tal-Kummissjoni saret bi ksur tal-Artikolu 72(2)(f) tal-Kapitlu 552 tal-Ligijiet ta’ Malta, u ghalhekk dan l-aggravju wkoll m’huwiex fis-sewwa.'

L-opramorta ta’ metru fuq penthouse hi tassattiva?

Din il-kwestjoni reġgħet qamet fis-sentenza fl-ismijiet Mario Vella kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 277/20 JB, PA 6251/19), liema appell kien jikkoċerna talba għal konverżjoni ta’ żewġ appartamenti duplex f’żewġ appartamenti u żewġ penthouses, inkluż alterazzjonijiet interni u bini ta’ sular irtirat. Il-fond kien jinsab f’żona residenzjali bejn Triq il-Mitħna l-Qadima u Triq Franġisk Zahra, fil-lokalita’ tal-Mellieħa u qamet il-kwestjoni li l-bini propost kien jonqos milli jipprovdi l-opramorta obbligatorja ta’ metru u għaldaqstant m’huwiex konformi ma’ Policy P35 tal-linja gwida DC15. B’hekk, l-Awtorita’ kkonkludiet li l-proposta kienet tmur ukoll kontra Urban Objective 3 tal-iSPED li għandu l-għan li jipproteġi u jsaħħaħ il-karattru u l-amenita ta’ żoni urbani.

Madankollu, it-Tribunal iddeċieda favorevolment diment li l-penthouse level ġdid, jirrispetta s-sight line u s-servizzi tal-blokka jiġu f’livell ta’ saqaf aktar baxx sabiex dawn ma jaqbżux l-għoli tal-opramorta.

Fil-fatt, it-Tribunal ikkonkluda hekk kif ġej:

‘'It-Tribunal jinnota illi l-kwistjoni principali ta’ dan l-appell tikkoncerna l-gholi tal-bini, tenut kont li l-izvilupp propost mhux qed jinkludi opramorta ta’ metru kif obbligat skont il-policy P35 tal-linja gwida DC15. Illi t-Tribunal jinnota li s-sit in kwistjoni huwa suggett ghal height limitation ta’ tlett sulari u livell sotterran ta’ tlett filati li jittraduci ghal gholi massimu ta’ 16.3 metri u faccata fuq it-triq li ma teccedix 12.9 metri skont Anness 2 tal-linja gwida DC15. Illi minn analizi tal-pjanti sottomessi fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, dan it-Tribunal seta’ jikkonstata li l-izvilupp propost mhux qed jaqbez l-gholi massimu kif stipulat fil-linja gwida izda jonqos milli jipprovdi opramorta ta’ metru fl-oghla livell tal-penthouse.

Illi fil-kaz odjern, il-provvediment ta’ metru opramorta fil-limitazzjoni tal-gholi massimu ta’ 16.3 metri jirrizulta f’gholi intern ta’ inqas minn 2.6 metri fl-oghla livell tal-penthouse u ghaldaqstant dan il-livell ma jkunx jista’ jigi kkunsidrat bhala livell abitabbli ai termini tar-regolamenti sanitarji. Illi t-Tribunal jinnota li d-disinn adottat fil-proposta odjerna huwa xprunat mill-fatt li l-izvilupp ma jikkoncernax redevelopment izda zieda vertikali fuq bini ezistenti fejn f’kazijiet bhal dawn huwa aktar difficli biex wiehed iqassam is-sulari fl-gholi massimu kif determinat f’Anness 2 tal-linja gwida DC15. Ghalhekk, l-alternattivi biex wiehed jestendi l-gholi u jzid sular fil-kappa tal-height limitation ta’ 16.3 metri huma limitati.

Fl-isfond ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet, dan it-Tribunal hu tal-fehma li l-obbligu ta’ metru opramorta fuq il-livell tal-penthouse m’ghandux ikun wiehed tassattiv f’dawn ic-cirkustanzi partikolari izda l-context driven approach adottat fil-linja gwida DC15 ghandu jigi applikat, u partikolarment dak li jipprovdi G14, fejn jinghad illi: “new development within the block, street or neighbourhood should endeavour to conform to the pattern set by the existing adjoining development and/or the  requirements and conditions that have been applied to such development, so as to maintain the character of the area.”

It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li gialadarba l-gholi jirrispetta il-massimu ta’ 16.3 metri u s-setback ta’ l-ahhar sular, cioe’ il-penthouse level gdid, jirrispetta is-sight line, m’ghandux ikun hemm oggezzjoni ghall-izvilupp kif propost u dan ghaliex il-proposta tirrizulta f’konsolidazzjoni eventwali tal-izvilupp fil-kuntest ta’ streetscape b’potenzjal ta’ zvilupp bl-istess limitazzjoni ta’ gholi, hekk kif progettat fil-Pjan Lokali. Ghaldaqstant, l-izvilupp ta’ dan l-ispazzju se jkun qieghed jindirizza l-ispazzju vojt li jinholoq meta s-siti adjacenti jigu zviluppati.

It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li f’dan il-kaz m’ghandux ikun hemm oggezzjoni ghall-izvilupp minghajr ma ssir opramorta ta’ metru gholi, diment li s-servizzi tal-blokka jigu f’livell ta’ saqaf aktar baxx sabiex dawn ma jaqbzux l-gholi tal-opramorta. Illi mill-pjanta tal-bejt u dik sezzjonali sottomessi fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, dan it-Tribunal jinnota li l-ispazzju allokat ghas-servizzi huwa ta’ 0.48 metri aktar baxx mill-bqija tal-oghla bejt u ghaldaqstant iktar baxx mill-opramorta. Illi t-Tribunal iqis din il-mizura bhala wahda li tipprovdi screening adegwat ghas-servizzi fic-cirkustanzi, izda l-ispazzju propost huwa ristrett u wisq zghir biex jakkomoda is-servizzi t’abbitazzjonijiet kollha tal-blokka. Ghaldaqstant, it-Tribunal huwa propens li jilqa’ l-aggravji mressqa mill-appellant suggett ghall-kundizzjoni li tillimita l-allokazzjoni tas-servizzi fuq livell aktar baxx kif indikat mill-appellant jew inkella fuq il-livell sottostanti.’

 

 

 

Tista’ raba marbuta ma’ permess għal kamra agrarja b’xi mod tintuża għall-istess skop f’każ ġdid?

Jidher li dan huwa possibli meta jkun hemm porzjonijiet li jkunu ntrabtu f’permess antik iżda jkunu jinsabu barra r-reġjun tal-lokalita mertu ta’ dak il-permess. Dan l-insenjament huwa rifless fis-sentenza fl-ismijiet Jeffrey Zammit kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar moghtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 267/20 JB, PA 724/20) fejn intqal hekk:

‘Wara li dan it-Tribunal ha konjizzjoni tal-permess PA 193/16, jirrileva li l-evalwazzjoni u l-hrug tal-permess ghal mahzen aggrarju fil-lokalita` tal-Ghasri sar abbazi tal-porzjonijiet ta’ raba` fir-regjun tal-Ghasri, li skont id-definizzjoni tal-linja gwida rurali tal-2014 huwa: “For the purpose of this document, any reference to ‘region’ or ‘regional’ is defined as the administrative portion of the Maltese Islands bound by not more than three adjacent local council boundaries.” Illi kif jindika l-appellant, il-lokalita` ta’ Ghajnsielem ma tiffurmax parti mir-regjun tal-Ghasri, u ghalhekk il-porzjonijiet ta’ raba` barra r-regjun tal-Ghasri ma kellhomx jintrabtu mal-imsemmi permess. Dan ifisser li l-irbiet ta’ porzjonijiet ta’ raba` mal-permess b’referenza PA 193/16 m’ghandux ikun influwenti fl-eligibilita` tal-applikant ghal mahzen aggrarju fil-lokalita` ta’ Ghajnsielem.’

 

 

Kif jista’ bidwi juri li m’għandux kmamar agrarji viċinanti biex jinqeda?

Peress li r-reġistrazzjoni tar-raba` ma tinkludix strutturi meta dawn ikunu pożizzjonati fit-tarf tal-għalqa, il-fehma ġenerali hi li tali strutturi jkunu jagħmlu parti mill-għalqa in kwistjoni u b’hekk ma jkunx ġust li l-applikant jitlob għal strutturi addizzjonali. Dan jibqa’ jgħodd sakemm l-applikant  ma jirrilaxxax dikjarazzjoni ċara biex jegħleb tali dubju. Dan ħareġ ċar, per eżempju, fis-sentenza fl-ismijiet Jeffrey Zammit kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar moghtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 267/20 JB, PA 724/20) fejn intqal hekk: 

‘Tenut kont li hija prattika komuni li r-registrazzjoni tar-raba` ma tinkludiex strutturi meta dawn ikunu pozizzjonati fit-tarf tal-ghalqa, hija l-fehma kunsidrata ta’ dan it-Tribunal li gialadarba l-istrutturi tal-imsemmija jaghmlu part mill-ghalqa in kwistjoni, l-appellant kellu l-obbligu li jipprovdi l-informazzjoni necessarja fir-rigward ta’ dawn l-istrutturi sabiex jindirizza id-dubji fir-rigward tal-pussess ta’ dawn, u b’hekk jindirizza t-thassib imqajjem mill-Awtorita`. Fuq dan il-punt, it-Tribunal josserva li fil-konsultazzjoni finali mal-AAC, il-proposta odjerna ma kienetx ikkunsidrata min dan il-Kumitat konsultattiv accettabbli ghal diversi ragunijiet, fejn fir-raba` punt gie indikat; “to submit declaration by applicant whether he is in possession of other structures in ODZ”. Fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, u fil-prezentazzjoni ta’ dan l-appell din id-dikjarazzjoni mill-applikant ma gietx sottomessa u ghalhekk ir-rekwiziti tal-AAC ma gewx sodisfatti. Ghaldaqstant, it-Tribunal m’huwiex tal-fehma li l-appellant indirizza bis-shih it-thassib imqajjem mill-AAC, u ghaldaqstant ma jidhirx li huwa intitolat ghal hazna aggrarja skont kif indikat fil-policy 2.5A fil-linja gwida rurali tal-2014.’

 

Kemm huwa mportanti li rakkomandazzjoni ta’ konsulent estern tkun sostnuta?

Huwa mportanti li d-dikjarazzjonijiet tal-konsulenti esterni ikunu sostnuti bi provi. M’huwiex biżżejjed, per eżempju, li s-Sovrintendenza tal-Patrimonju Kulturali toġġezzjona għal żvilupp meta mhix f’pożizzjoni li tagħti rakkommandazzjoni nfurmata. Hekk ġara, per eżempju, fil-każ fl-ismijiet Andrea Cutajar kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar moghtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 37/19 JB, PA 1967/18). F’dan il-każ, l-appell kien jikkonċerna talba għat-twaqqiegħ ta’ dar eżistenti fuq garaxxijiet fil-livell sotterran, u bini ta’ erba’ garaxxijiet fil-livell tat-triq u sitt appartamenti u penthouse sovrastanti. Is-sit jinsab f’żona residenzjali u f’Area of Archaeological Importance ta’ Għar Dalam u Ta’ Kaċċatura u fil-buffer zone tat-tempji preistoriċi ta’ Borġ in-Nadur, fi Triq id-Dar ta’ Pultu, fil-lokalita’ ta’ Birżebbuġia.

L-iżvilupp in mertu ġie rrifjutat minn l-Awtorita’ tal-Ippjanar abbażi ta’ raġuni waħda (1) tar-rifjut, ossia li l-iżvilupp propost jirriżulta f’appoġġ mikxuf ta’ ħames sulari li ser ikollu mpatt viżwali negattiv fuq sit u żona ta’ mportanza arkeologika. Il-proposta, li qed tiġi oġġezjonata wkoll mis-Sovrintendenza tal-Patrimonju Kulturali, hija f’kunflitt ma’ Thematic Objective 8 tal-iSPED li għandu l-għan li jissalvagwardja u jsaħħaħ il-wirt kulturali. Fil-proċeduri quddiem it-Tribunal, l-appellant ippreżenta ritratti addizzjonali li juru li diġa` jeżisti ħajt ta’ appoġġ mikxuf u jingħad li kemm dan il-ħajt fuq il-parti retrostanti tas-sit odjern kif ukoll dak li jirriżulta mill-iżvilupp ineżami ser jiġu koperti hekk kif tinbena l-infill site kontigwa u żied jargumenta li l-iżvilupp propost huwa konformi mar-rekwiżiti tal-Pjan Lokali għaż-żona u eventwalment is-sit adjaċenti kollu jkun żviluppat bl-istess mod.

L-Awtorita’ stess irrikonoxxiet li l-iżvilupp propost huwa konformi mal-Pjan Lokali u l-limitazzjoni tal-għoli hekk kif jingħad li “the proposal conforms to the residential designation of the Marsaxlokk Bay Local Plan (MBLP) in land use terms. The MBLP establishes a maximum permissible building height for the area of three floors (with semi-basement), which as interpreted in DC15, Annex II, is equivalent to an overall height of 17.5m and a street facade height of 14.1m, as measured from the highest pavement level. The development as proposed does not exceed the maximum permissible height.”

Instab li  finalment il-Kummissjoni iddeċidiet fuq kunsiderazzjonijiet materjali oħra inkluż l-argumenti mressqa mis-Sovrintendenza tal-Partrimonju Kulturali iżda t-Tribunal irrevoka d-deċiżjoni wara li nnota li fil-kors tal-applikazzjoni s-Sovrintendenza tal-Partimonju Kulturali talbet fotomuntaġġi minn diversi lokazzjonijiet f’Birżebbuġia u Borġ in-Nadur u speċifikament innotat li “these photomontages are essential to allow the case officer to assess whether any visual impact will be created by the proposed development on the surrounding landscape and archaeological sites.” Madankollu, dawn il-fotomuntaġġi li juru r-relazzjoni tas-sit maż-żona sensittiva tal-madwar qatt ma waslu għand is-Sovrintendenza tal-Partimonju Kulturali u b’hekk din ma setgħetx tagħti rakkommandazzjoni nfurmata fir-rigward ta’ l-impatt negattiv fuq iż-żona arkeoloġika u l-pajsaġġ tal-madwar.

B’hekk,  it-Tribunal iddeċieda li qabel jingħata rifjut ġenerali għandu jsir studju iktar dettaljat tal-impatt li dan l-iżvilupp propost jista’ jkollu fuq il-karatteristiċi sensittivi taż-żona u l-pajsaġġ tal-madwar, u dan sabiex tittieħed deċiżjoni iktar infurmata u rrimetta lura l-applikazzjoni PA01967/18 lill-Awtorita’ tal-Ippjanar fi stadju ta’ qabel il-case officer report sabiex jerġa` jikkunsidra din l-applikazzjoni mill-ġdid abbażi tal-fotomuntaġġi preżentati.

 

Interpretazzjoni ħażina ta’ policy twassal għal revoka bl-Artikolu 80?

L-artikolu tar-revoka ta’ permess (l-Artikolu 80 tal-Kap 552) m’huwiex hemm biex wieħed jagħmel analiżi jekk id-Direttorat kellux raġun jew le fl-applikabilita’ tal-policy. L-Artikolu 80 tal- Kapitolu 552 ma jistax jiġi użat bħala sostituzzjoni tal-proċedura tal-appell  aktar w aktar meta il-case officer ikun indika u ċċita d-dokumenti tal-policies kollha li setgħu kienu rilevanti għad-determinazzjoni tal-applikazzjoni u, wara kollox, il-Kummissjoni mhix marbuta li timxi mar-rakkomandazzjoni tal-case officer.

Lanqas ma wieħed ma jista’ jargumenta li case officer report li seta’ kien redatt aħjar għandu jwassal għar-revoka ta’ permess. Dan għaliex wieħed irid jibda mill-punt li l-Kummissjoni xorta waħda hi konxja mill-policies ta’ rilevanza għad-determinazzjoni tal-applikazzjoni, liema policies ħafna drabi jkunu ċitati fl-istess rapport. Huwa desunt li l-Kummissjoni tal-Ippjanar hija komposta minn nies kompetenti li huma konxji mill-kontenut u l-importanza tal-policies li jkunu qegħdin japplikaw u fejn ikollhom diffikulta’ għandhom dritt jistaqsu għal kjarifiki skond l-Artikolu 31 tal-Att tal-2016 dwar l-Ippjanar tal-Iżvilupp.

Dan kollu ħareġ fis-sentenza fl-ismijiet Dr. Simon Busuttil kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Pamela Cordina mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 219/20 JB, PA 1721/15) fejn intqal effettivament hekk:

‘Illi dan l-appell gie natvolat wara li l-appellant ressaq talba lill-Awtorita’ tal-Ippjanar sabiex il-permess PA 1721/15 jigi emendat/revokat ai termini tal-Artikolu 80 ta’ l-Att tal-2016 dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp minhabba informazzjoni skorretta u zbaljata sottomessa lill-Kummissjoni li ddecidiet il-kaz, liema talba giet michuda mill-Bord tal-Ippjanar. Illi ghaldaqstant m’huwiex fil-kompitu ta’ dan it-Tribunal li jidhol fil-mertu tal-permess jew interpretazzjoni ta’ policy mill-gdid, izda ghandu jara jekk irragunijiet stabbiliti fit-talba mressqa mill-appellant jaghtux lok ghal invokazzjoni ta’ Artikolu 80.

Illi fl-ewwel lok, dan it-Tribunal jirreferi ghall-Artikolu 80 ta’ l-Att tal-2016 dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp li jistipula s-segwenti:
80. (1) Il-Bord tal-Ippjanar jista’ biss (a) fil-każijiet ta’ frodi; jew (b) meta jkun hemm is-sottomissjoni ta’ xi informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta li hija inkorretta jew li ma tirriflettix is-sitwazzjoni fuq is-sit; jew (ċ) fejn hemm żball f’dokument li jidher minn eżami tal-istess dokument; jew (d) fejn is-sigurtà pubblika hija konċernata, b’deċiżjoni jirrevoka jew jibdel kull permess għall-iżvilupp mogħti taħt dan l-Att, inkluża kull awtorizzazzjoni maħruġa mill-Bord tal-Ippjanar skont xi Ordni, filwaqt li fid-deċiżjoni jagħti r-raġunijiet tiegħu u jrid jindika b’mod ċar il-bażi legali tar-revoka għal dik id-deċiżjoni.

Illi t-talba mressqa mill-appellant ghar-revoka tal-permess hija marbuta principarjament mal-argument imressaq fl-ewwel aggravju fejn jinghad li l-Kummisjoni tal-Ippjanar inghatat informazzjoni zbaljata mic-Chairperson Ezekuttiv fejn giet infurmata li l-estent ta’ l-izvilupp seta’ jkun ta’ 30 metru abbazi ta’ Cirkulari 3 tal-2014, meta fil-fatt kellha tigi prezentata b’informazzjoni li f’sit bhal dan il-limitu tal-izvilupp huwa ta’ 25 metru skont policy CG09 tal-Pjan Lokali applikabbli ghas-sit odjern. Illi jinghad li meta l- Kummisjoni rat il-kaz idderigiet lill-applikant sabiex jirriduci l-proposta tieghu ghal zvilupp li ma jeccedix it-30 metru u ghaldaqstant l-appellant jishaq li l-Kummissjoni ghamlet apprezzament zbaljat u ddecidiet hazin dwar din l-applikazzjoni gialadarba ma nghatatx l-informazzjoni korretta.

Illi dan it-Tribunal ha konjizzjoni tar-risposta tac-Cahirperson Ezekkuttiv ghat-talba tar-revoka tal-permess fejn jinghad issegwenti:

Following this assessment, the Planning Directorate is of the opinion that the information given to the Commission was not erroneous and based on this information, the Commission consciously requested that the development be reduced to a depth of 30 meters as specified in PA Circular 3/14. Therefore, the Directorate is of the opinion that the Planning Authority should not revoke the case under Article 80 of the Development Planning Act of 2016.

[…]

Illi f’dan l-istadju m’huwiex lok li wiehed jaghmel analizi jekk id-Direttorat kellux ragun jew le fl-applikabilita’ tal-policy u dan minhabba l-fatt li dan l-appell hu mibni strettament fuq l-Artikolu 80 tal-Kapitlu 552 liema Artiklu jitrattar-revoka ta’ permess.

F’dan ir-rigward, it- It-Tribunal jirreferi ghall-Artikolu 80 tal-Att tal-2016 dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp li jipprovdi li: “80. (1) Il-Bord tal-Ippjanar jista’ biss (a) fil-każijiet ta’ frodi; jew (b) meta jkun hemm is-sottomissjoni ta’ xi informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta li hija inkorretta jew li ma tirriflettix is-sitwazzjoni fuq is-sit; jew (ċ) fejn hemm żball f’dokument li jidher minn eżami tal-istess dokument; jew (d) fejn is-sigurtà pubblika hija konċernata, b’deċiżjoni jirrevoka jew jibdel kull permess għall-iżvilupp mogħti taħt dan l-Att, inkluża kull awtorizzazzjoni maħruġa mill-Bord tal-Ippjanar skont xi Ordni, filwaqt li fid-deċiżjoni jagħti r-raġunijiet tiegħu u jrid jindika b’mod ċar il-bażi legali tar-revoka għal dik id-deċiżjoni.”

… (2) Ghall-fini tas-subartikolu (1):

"frodi" tfisser is-sottomissjoni lill-Bord tal-Ippjanar ta’ xi informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta li abbazi taghha l-Bord tal-Ippjanar ikun approva permess ghall-izvilupp, meta dik l-informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta hija falza;

"informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta inkorretta" tfisser is-sottomissjoni lill-Bord tal-Ippjanar ta’ xi informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta li abbazi taghha l-Bord tal-Ippjanar ikun approva permess ghall-izvilupp, fejn tali informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta ma tirriflettix is-sitwazzjoni fuq is-sit jew hija erronja jew zbaljata;

"zball f’dokument li jidher minn ezami tal-istess dokument" tfisser zball maghmul mill-Bord tal-Ippjanar huwa u jilhaq decizjoni u tali zball jidher mid-dokumenti tal-procedimenti tieghu:

Izda l-Bord tal-Ippjanar m’ghandux jirrevoka jew ibiddel permess ghall-izvilupp fuq il-bazi ta’ frodi jew informazzjoni, dikjarazzjoni jew pjanta inkorretta jew zball f’dokument li jidher minn ezami tal-istess dokument, fejn tali cirkostanza ma kellha lebda incidenza materjali fuq il-hrug tal-permess ghall-izvilupp b’tali mod illi kieku l-informazzjoni korretta kienet disponibbli filmument tad-decizjoni, ir-rizultat ma kienx ikun differenti.

Illi t-Tribunal jinnota li l-Artikolu 80 supra-citat huwa specifiku meta ghandhom jigu kkunsidrati r-revoka ta’ permessi. Illi fl-isfond ta’ dawn il-kunsiderazzjonijiet,u wara li dan it-Tribunal ha konjizzjoni tal-case officer’s report li gie pprezentat quddiem il-Kummissjoni tal-Ippjanar, dan it-Tribunal jinnota li ghalkemm ir-rapport seta’ kien aktar car fl-evalwazzjoni tal-estent tal-izvilupp f’zona indikata bhala Open Space Enclave, wiehed ma jistax jasal ghall-konkluzjoni li l-Kummissjoni ma kienitx konxja millpolicies ta’ rilevanza ghad-determinazzjoni tal-applikazzjoni, liema policies kienu kollha citati fl-istess rapport.

Illi l-Kummissjoni tal-Ippjanar hija komposta minn nies kompetenti li huma konxji mill-kontenut u l-importanza tal-policies li jkunu qeghdin japplikaw u fejn ikollhom diffikulta ghandhom dritt jistaqsu ghal kjarifiki skond l-Artikolu 31 tal-Att tal-2016 dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp. Illi f’dan il-kaz, it-Tribunal huwa ta’ l-istess fehma tal-Bord tal-Ippjanar fejn jinghad li “one cannot conclude that the commission was not knowledgeable of the policy when it is evident that the commission had all the information available to reach an informed decision.”

Dan aktar u aktar jghodd meta jigi kkunsidrat illi d-decizjoni ttiehdet mill-Kumissjoni ta’ l-Ippjanar li kienet tiddeciedi applikazzjonijiet kollha li jaqaw fil-qalba urbana bhal dan il-kaz. Dan it-Tribunal jsibha difficli jasal ghall-konkluzjoni ‘lli din l-Kummisjoni ma kienetx konxja tal-limitazzjonijiet tal-Pjan Lokali fuq Open Space Enclave jew li ma kienetx edotta millprovvedimenta tal-policy CG09 msemmija fid-DPAR li fuqu bbazat id-decizjoni.

Il-process kontemplat fl-Artikolu 80 mhux intiz ghal ftuh mill-gdid tal-process ta’ stharrig ta’ proposta ta’ zvilupp izda l-istharrig ghandu jkun limitat ghal konsiderazzjoni jekk saritx informazzjoni, dikjarazzjoni jew sottomissjoni ta’ pjanta inkorretta cioe erronja jew zbaljata u jekk tali zball incidiex fuq il-hrug tal-permess. F’dan il-kaz m’hu qed jitqies l-ebda involviment ta’ frodi, zball ta’ iinformazzjoni jew dokument jew koncern ta’ sigurta’ pubblika kif indikat fl-Artiklu 80. Oltre dan, ma jistax wiehed jallaccja din il-kwistjoni mal-konkluzjoni ta’ informazzjoni zbaljata da parti tad-Direttorat, sta li din hija biss prezunzjoni minn naha talappellant.

Hawnhekk it-Tribunal jaghmel referenza ghas-sentenza moghtija mill-Qorti ta’ l-Appell fil-15 ta’ Ottubru 2020 fl-ismijiet: Travis Boyd, et. vs l-Awtorita` ta’ l-Ippjanar et. (Appell Nru. 4/20) fejn il-Qorti tal-Appell ghal dawn il-motivi, u wara li t-Tribunal ha konjizzjoni tal-fatti speci kollha tal-kaz, it-Tribunal qieghed jichad dan l-appell.'

 

 

 

Huwa possibli li testendi basement fl-ODZ ‘il barra mill-footprint fil-ground floor?

 Kien hemm drabi fejn , fl-ODZ, ġie konċess permess għal estensjoni fil- livell tal-basement għal erja li huwa akbar mill-footprint tal-bini fil-pjan terran u dan meta l-estensjoni ssir f’ bini li jkun ġja kopert bil-permess u l-estensjoni se ssir f’  bitħa bil-pavimentar u mhux taħt xi parti tas-sit li hija ħamrija u naturali. Dan ġara per eżempju fis-sentenza fl-ismijiet Alfred Muscat kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 298/19 JB, PA2204/19) fejn intqal hekk: 

‘Illi dan l-appell jikkoncerna talba ghal sanzjonar ta’ alterazzjonijiet u estensjonijiet ma’ bini kopert bil-permess PA5188/01. L-izvilupp approvat jikkonsisti f’garaxx u agricultural store biswit xulxin, filwaqt li l-addizzjonijiet mal-bini ezistenti jinkludu l-bini ta’ basement, zidiet fil-livell tal-bejt, alterazzjonijiet mal-bini, u kif ukoll l-installazzjoni ta’ PV panels. L-izvilupp huwa propost fuq sit li jinsab barra miz-zona tal-izvilupp, fuq Sqaq tal-Marg fil-limiti ta’ Had-Dingli.

L-izvilupp propost gie rrifjutat minn l-Awtorita’ tal-Ippjanar fuq il-bazi ta’ erba’ ragunijiet ta’ rifjut, ossia illi:

1. L-izvilupp propost huwa kontra Thematic Objective 1 tal-iSPED u dan minhabba li l-livell tal-basement jestendi ghal erja li huwa akbar mill-footprint tal-bini fil-pjan terran.

2. Il-kamra ezistenti fl-ewwel sular hija struttura illegali u m’huwiex qieghed jintalab sanzjonar ghalih, u ghalhekk l-applikazzjoni hija kontra Regolament 17 tal-Avviz Legali 162 tal-2016.

3. Il-panelli tax-xemx m’humiex konformi ma’ Policy P48 tal-linja gwida DC15 minhabba li barra miz-zona tal-izvilupp dawn ghandhom jigu installati catti fuq is-saqaf tal-bini.

4. It-tinda hija kontra Policy 2.5A tal-linja gwida rurali tal-2014 u dan minhabba li l-izvilupp gja permessibbli fuq is-sit huwa ta’ daqs sufficjenti ghal hazna agrikolu.

[…]

L-Awtorita’ izzomm ferm mar-rifjut, u tispjega li filwaqt li huwa rikkonoxxut li s-sit jinsab qalb zona kommessa bil-bini, l-istess zona m’hijiex klassifikata bhala Rural Settlement izda bhala zona barra mill-konfini tal-izvilupp u ghalhekk kellhom japplikaw il-provvedimenti tal-linja gwida rurali tal-2014. Fuq il-bazi ta’ dan, l-Awtorita’ tinsisti li r-raguni tar-rifjut gew applikati b’mod korrett ghaliex l-izvilupp ta’ fuq is-sit kellu jitqies bhala sit li jinsab barra miz-zona tal-izvilupp.

[…]

Fir-rigward tal-ewwel raguni tar-rifjut, ghalkemm huwa minnu li s-sit huwa wiehed klassifikat bhala barra miz-zona tal-izvilupp, ma jistax jigi njorat il-kuntest tas-sit fejn dan huwa imdawwar minn kull naha b’bini ezistenti. Barra minn hekk, huwa minnu wkoll li ssit huwa gja kommess bil-permessi precedenti, fejn kien gie approvat garaxx u agricultural store fil-pjan terran u bitha fuq in-naha retrostanti. Il-basement li huwa propost fil-livell sottoterran jestendi l-barra mill-footprint tal-bini, izda dan jestendi taht il-parti tas-sit li huwa kommess bhala bitha bil-pavimentar u mhux taht xi parti tas-sit li hija hamrija u naturali.

Huwa car li l-intenzjoni ta’ Thematic Objective 1 tal-iSPED huwa li ma jsirx zvilupp sporadiku f’zoni rurali u li ma jsirx dannu ghall-ambjent naturali. Izda gialdarba l-livell sottoterran ma jestendix il-barra mill-erja tal-izvilupp li kien gja kommess fuq is-sit permezz tal-PA5188/01, u peress li l-basement ma jestendix fuq xi art naturali bil-hamrija, huwa car li dan il-livell tal-basement m’huwiex qieghed johloq ebda dannu jew hsara lill-ambjent, u ghalhekk ma jistax jitqies li jmur kontra l-objettivi tal-iSPED ghallharsien tal-ambjent naturali.

[…]

Ghaldaqstant, it-Tribunal huwa propens illi jilqa` limitatament dan l-appell u japprova xi parti mit-talba ta’ sanzjonar tal-izvilupp……’

 

 

 

Huwa possibli treġġa` l-built envelope ta’ binja antika fl-ODZ?

F’każ ta’ bini fl-ODZ li ma jkunx għadu jeżisti b’mod sħiħ jew addirittura mwaqqa’ kollu kemm hu, il-provvedimenti tal-policy ma jfissrux xi dritt awtomatiku sabiex jiġi rikostruwit mill-ġdid il-bini ta’ qabel l-1978. Mill-banda l-oħra, hemm lok li dak li kien viżibbli mir-ritratti tal-ajru tal-1967 u l-1978 jista’ jinbena mill-ġdid. Dan ħareġ fis-sentenza fl-ismijiet Joseph Ellul kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 88/20 JB, PA7845/19) fejn intqal hekk: 

‘[…]

Illi dan it-Tribunal jinnota li policy 6.2C hija marbuta ma’ zvilupp li jinvolvi total redevelopment ta’ bini ezistenti ta’ qabel is-sena 1978. Illi skont il-provvedimenti ta’ Policy 6.2C, l-applikant irid jipprovdi evidenza sodisfacenti sabiex jipprova illi l-bini ezistenti huwa munit b’permess tal-izvilupp, jew li tali bini kien gja jezisti qabel is-sena 1978. Mill-provi imressqa fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, johrog bic-car li fil-livell tal-ewwel sular kien hemm kamra zghira ta’ qabel l-1967 li giet estiza bejn is-snin 1978 u 1994.

L-istess ritratti madankollu jindikaw li din il-kamra giet imwaqqa` u prezentament hemm biss hajt b’gholi ta’ erba’ filati.

It-Tribunal jinnota li d-definizzjoni ta’ ‘existing building’ fil-linja gwida tinstab f’pagna (iii) tal-‘Glossary’ li tirreferi ghal “permitted building or a pre-1978 building which can be seen on the aerial photos.” Dan ifisser li f’kaz ta’ bini li ma jkunx ghadu jezisti b’mod shih jew addirittura mwaqqa’ kollu kemm hu, il-provvedimenti tal-policy ma jfissrux xi dritt awtomatiku sabiex jigi rikostruwit mill-gdid il-bini ta’ qabel l-1978.

[…]

Illi fil-fehma kkunsidrata ta’ dan it-Tribunal, u tenut kont li d-daqs tal--kamra giet ridotta minn 52 metru kwadru vizibbli fl-1994 ghal 28 metru kwadru dak vizibbli mir-ritratti tal-ajru tal-1967 u l-1978, u l-kamra m’hijiex ser tohloq xi mpatti sinjifikanti minhabba li qed jigi propost fuq bini ezistenti u qed jigi rtirat mill-faccata u se jkollha built envelope rurali simili ghal dak li kien jezisti fuq l-istess sit fis-sena 1968, it-Tribunal qed jilqa` l-aggravji mmressqa mill-appellant.’

 

In-nuqqas ta’ Development Brief f’ rationalized zone iwaqqaf kull applikazzjoni ta’ żvilupp?

Meta sit ikun suġġett għal Development Brief, ma jfissirx li kwalunkwe żvilupp fiż-żona għandu jiġi rrifjutat minħabba li l-Awtorita’ stess għadha ma ħejjietx Development Brief għaż-żona. Effettivament,  kull żvilupp għandu jitqies fuq il-mertu tiegħu iżda jiġi assigurat li dan l-iżvilupp m’huwiex sejjer ixekkel it-tfassil u l-implimentazzjoni tad-Development Brief. Dan ħareġ bl-aktar mod ċar fis-sentenza fl-ismijiet Gaetano Mallia Bonello kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 80/16 JB, PA2690/14) li kien jirrigwardja sit f’żona ta’ razzjonalizazzjoni iżda l-iżvilupp propost kien se jkun simili għal dak ġja preżenti biswit u  s-sit huwa servit b’infrastruttura bażika u neċessarja għal dan it-tip ta’ żvilupp. F’din id-deċiżjoni  intqal hekk:

‘Illi dan l-appell jikkoncerna talba sabiex jitwaqqa’ garaxx ezistenti u minflokk tinbena residenza li tikkonsisti minn garaxx fil-pjan terran u post t’abitazzjoni fl-ewwel sular. L-izvilupp huwa propost fuq sit li jinsab fuq Triq Sant’Andrija fil-lokalita’ tal-Imsida.

Is-sit jinsab gewwa zona ta’ razzjonalizzazzjoni skont Mappa 1 tal-Pjan Lokali tal-Portijiet tat-Tramuntana. L-izvilupp propost gie rrifjutat minn l-Awtorita’ tal-Ippjanar fuq il-bazi li huwa kkunsidrat bhala zvilupp prematur minhabba li s-sit jinsab gewwa zona ta’ razzjonalizzazzjoni fejn Policy NHMP13 tal-Pjan Lokali titlob ghall-formalizzazzjoni ta’ Development Brief sabiex jiggwida u jistabbilixxi t-tip u forma ta’ zvilupp ghal din iz-zona.

Illi permezz tal-appell odjern u fil-konfront ta’ dan ir-rifjut, l-appellant jispjega li s-sit jinsab konfinanti ma’ triq gja ffurmata (bis-servizzi ghaddejin) u li tinfed fuq zewg nahat u allura m’hemmx dubbju sa fejn ghandu jasal il-bini. L-appellant jishaq ukoll fuq il-fatt i l-izvilupp sejjer isir fuq sit li huwa gja kommess bi zvilupp u li l-ghan huwa li jigi provdut akkomodazzjoni ghall-istudenti in linja ma’ Policy NHMP13. L-appellant jaghmel referenza wkoll ghar-Regolament 2(3) tal-Avviz Legali 71/07 li jikkoncerna rrazzjonalizzazzjoni tal-art, fejn dan jghid li l-Awtorita’ kella tivvalida u tapprova l-applikazzjoni minhabba li iz-zoning huwa gja stabbilit skont Policy NHMP13 tal-Pjan Lokali, u kif ukoll minhabba li l-gholi tal-bini u l-alinjament huma gja stabbiliti skont il-commitments tal-istess zona.

Illi l-Awtorita’ izzomm ferm mar-rifjut, u taghmel referenza ghall-Policy NHMP13 u tghid li ghalkemm din il-policy tistabbilixxi ssit gewwa z-zona tal-izvilupp, l-istess policy tghid li ghandu jsir Development Brief sabiex jigi stabbilit l-iskema taz-zona inkluz l-uzu, l-gholi, u l-allinjament ufficjali li fuqu jista’ jitfassal zvilupp. L-Awtorita’ tghid ukoll li dan huwa rifless f’Regolament 2(3) tal-Avviz Legali 71 tal-2007, fejn huwa wkoll mandatorju li jigu stabbiliti z-zoning conditions taz-zona qabel ma l-Awtorita’ tkun f’posizzjoni li tapprova zvilupp gewwa din iz-zona.

Illi fl-ewwel lok, dan it-Tribunal ha konjizzjoni tal-izvilupp propost li jikkonsisti mit-twaqqiegh ta’ garaxx fil-pjan terran, u sabiex minflokk jinbena garaxx iehor fil-livell terran u residenza sovrastanti. Il-bini sejjer ikun limitat ghal zewg sulari. Skont ir-ritratti a fol dok 1B fl-applikazzjoni PA2690/14, is-sit jinsab fit-tarf ta’ ringiela ta’ bini residenzjali ezistenti, li lkoll ghandhom frontage fuq triq ezistenti. It-triq hija wahda ffurmata bit-tarmak u jidher ukoll li z-zona hija wkoll gja moqdija bis-servizzi ta’ infrastruttura moderna u bazika. Fuq in-naha l-ohra tas-sit hemm art li m’hjiex zviluppata, izda li hija mdawwra b’hajt tal-kantun.

It-Tribunal innota li l-bazi tar-rifjut huwa fir-rigward tal-fatt li ghalkemm is-sit u z-zona tal- madwar gew inkluzi fiz-zona tal-izvilupp bhala parti mill-process ta’ razzjonalizzazzjoni tal-2006, l-istess policy titlob ghall-formalizzazzjoni ta’ Development Brief sabiex jigi ppjanat u gwidat l-izvilupp li jista’ jsir f’din iz-zona. Il-Policy taghlaq billi tipprovdi illi fir-rigward tad-Development Brief, is-segwenti konsiderazzjonijiet ghandhom japplikaw fil-kaz ta’ applikazzjonijiet ghal zvilupp:

“The Brief will be used to guide and promote development in accordance with policies contained in the Local Plan and the Structure Plan. In the meantime, any proposals requiring development permission that would, in the opinion of MEPA, prejudice the above principles of this Development Brief will be refused.”

It-Tribunal innota li dan il-provvediment ta’ Policy NHMP13 jghid li zvilupp ghandu jigi rrifjutat meta l-Awtorita’ tikkunsidra li tali zvilupp jista’ jxekkel u jippregudika l-principji li ghandhom johorgu mid-Development Brief. Hija l-fehma tat-Tribunal li dan ma jfissirx li kwalunkwe zvilupp fiz-zona ghandu jigi rrifjutat minhabba li l-Awtorita’ stess ghadha ma hejjietx Development Brief ghaz-zona, izda li kull zvilupp ghandu jitqies fuq il-mertu tieghu u jigi assigurat li dan l-izvilupp m’huwiex sejjer ixekkel it-tfassil u l-implimentazzjoni tad-Development Brief.

Fil-kaz tal-izvilupp odjern, kif gja nnota t-Tribunal, is-sit jifforma parti min ringiela ta’ bini residenzjali li fil-maggior parti taghhom qeghdin fuq zewg sulari. Dawn huma karatteristici simili ghal dak propost fl-applikazzjoni odjerna, kemm bhala uzu u kif ukoll bhala gholi tal-bini. In-naha l-ohra tas-sit huwa gja mdawwar b’hajt tal-kantun, u ghalhekk, huwa biss is-sit li jista’ jigi zviluppat.

Madankollu, is-sit tal-izvilupp propost ghandu faccata fuq triq li gja hija servuta bl-infrastruttura necessarja, inkluz triq iffurmata bit-tarmak u servizzi bazici ohra. Barra minn hekk, is-sit huwa gja kommess b’binja li fil-prezent jintuza bhala garaxx, u ghalhekk la m’hu sejjer jigi kkrejat ebda forma ta’ access gdid ghal fuq it-triq, u lanqas m’hu l-izvilupp ser isir fuq art li m’hijiex gja kommessa bil-bini.

Tenut kont ta’ dawn ic-cirkustanzi, it-Tribunal ma jarax li l-izvilupp ta’ dan is-sit kif propost bhala garaxx u residenza, jista’ jitqies li b’xi mod ser jippregudika t-tfassil u l-implimentazzjoni ta’ Development Brief ghal din iz-zona. Ghalhekk hija l-fehma tat-Tribunal li gialadarba l-izvilupp huwa simili ghal dak gja prezenti biswit u gialadarba s-sit huwa servut b’infrastruttura bazika u necessarja ghal dan it-tip ta’ zvilupp, ma jistax jitqies li l-izvilupp huwa prematur minhabba n-nuqqas ta’ formalizzazzjoni ta’ Development Brief ghaz-zona. Ghaldaqstant l-izvilupp propost ma jistax jitqies li huwa konfliggenti mal-provvedimenti ta’ Policy NHMP13.

Ghall-motivi hawn diskussi, it-Tribunal qieghed jilqa’ dan l-appell, ihassar ir-rifjut, u jordna lis-Segretarju tal-Awtorita’ tal-Ippjanar sabiex fiz-zmien tletin (30) gurnata mid-data ta’ din id-decizjoni johrog il-permess PA2690/14 skont il-pjanti 1A, 24B u 24C, u liema permess ikun suggett ghall-kundizzjonijiet standard.’

 

 

Kif jiġi meqjus l-għoli permessibli f’UCA?

Fis-sentenza fl-ismijiet Vera Jankovic, Denis u Marisa konjugi Sant, Stephania Farrugia, Antonio Cremona, Bernard Schrans, Dr. Alfred Sant u Chris Xerri kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza Anthony Bonavia mogħtija nhar it-18 ta’ Mejju 2021 (Appell 471/19 JB, PA4875/17), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar irrevoka l-permess PA4875/17 li kien  jirrigwardja żvilupp t’appartamenti mqassma fuq ħames livelli ta’ sulari, bl-aħħar sular irtirat mill-linja tat-triq f’sit  bejn Triq il-Ferrovija l-Qadima u Triq Vittorio Cassar  fil-qalba tal-lokalita’ ta’ Birkirkara. Fir-rigward ta’ l-għoli tal-bini f’ Żoni ta’ Konservazzjoni Urbana, t-Tribunal ikkonkluda hekk:

‘[…]

[…] t-Tribunal jinnota li l-gholi tal-bini f’Zoni ta’ Konservazzjoni Urbana hekk kif indikat fil-Pjan Lokali ma jigix tradott f’metri skont Anness 2 tal-linja gwida DC15, izda huwa bbazat fuq analizi ta’ streetscape fejn l-itirar ta’ bini gdid m’ghandux ikun inqas minn dak ta’ impenji biswit skont policies P4, P35 u P39 ta’ l-istess linja gwida. Illi ghaldaqstant l-argument tal-permit holder li l-gholi ma jeccedix l-11.4 metri ma jreggix gustifikazzjoni ghat-tluq mill-policy fejn, skont id-dispost ta’ Policy P6 supra-citata, l-gholi tal-bini ghandu jirrispekkja l-gholi tal-bini ta’ zewg sulari fi Triq Vittorio Cassar, u dan ghandu japplika wkoll ghal tul tal-faccata fl-istess triq. Ghaldaqstant, it-Tribunal hu tal-fehma li t-transizzjoni fl-gholi tal-bini ghadha wahda insufficjenti f’dan ir-rigward. 

[…]

Ghal dawn il-motivi, dan it-Tribunal qieghed jilqa’ l-appell, ihassar il-permess tal-izvilupp PA 4875/17, u qed iregga lura l-applikazzjoni lill-Awtorita’ tal-Ippjanar fi stadju ta’ qabel il-case officer report sabiex l-istess Awtorita’ terga tikkunsidra u teddiciedi mill-gdid l-applikazzjoni wara li taghmel l-analizi b’mod dettaljat tal-impatt tal-bini fuq id-dehra taz-Zona ta’ Konservazzjoni Urbana, b’mod partikolari billi tapplika l-provedimenti tal-Policies P6 u P42 tal-linja gwida DC15 hekk kif gej:

· · L-gholi tal-faccata ghandu jirispekkja l-gholi fi Triq Vittorio Cassar u ghaldaqstant ma jaccedix iz-zewg sulari; u

· · Ghandhom jigu provduti setbacks adegwati kemm mill-faccata tal-bini kif ukoll tul il-fond tas-sit sabiex jittaffa b’mod sostanzjali l-impatt tal-massa tal-bini fuq iz-Zona ta’ Konservazzjoni Urbana. Illi rtirar ta’ 1.5 metri huwa meqjus ftit wisq f’dan ir-rigward.’

 

 

 

Tista’ tibni struttura tal-ħġieġ fuq terazzin quddiem penthouse?

Solitament, strutturi lightweight fuq terazzini quddiem penthouses ma jiġux konċess, u dan b’mod partikulari meta dawn ikunu jidhru mill-bogħod u,jew se jisfrattaw il-kontinwita fid-disinn ta’ proġett. Dan huwa dak li ġara fid-deċiżjoni mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Majoie Marina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 26/19 JB. PA 6060/18):

‘L-istruttura tal-hgieg u kif ukoll il-jacuzzi huma ghola mill-livell tal-opramorta f’dan il-livell, u ghalhekk sejrin ikunu vizibbli, partikolarment mill-bod, u ghalhekk minn naha l-ohra tal-Port ta’ Marsamxett. Ghalkemm l-istruttura hija wahda permeabbli u tista’ tigi deskritta bhala wahda li hija lightweight peress li din sejra tkun tal-hgieg, xorta wahda ser ikollha impatt vizwali fuq il-bini urban u dan partikolarment minhabba li l-istruttura tal-gazebo ser tisfratta l-massing u stepping effect li gie disinjat b’mod komprensiv ghaz-zewg torrijiet ta’ Fort Cambridge.

It-Tribunal jaqbel ukoll mal-argument tal-Awtorita’ li kunsens ghal din it-talba ta’ zvilupp jista` jkollu riperkusjonijiet ohra aktar serji fuq id-disinn olistiku u kontinwu taz-zewg torrijiet, u dan minhabba li tali tip ta’ approvazzjoni jista’ jwassal ghal precedent ghall-bini ta’  enclosures u strutturi ohra simili fit-terrazzini miftuha, liema terrazzini kienu kundizzjoni fid-disinn tal-permess precedenti PA2752/07.

Ghall-motivi hawn diskuss, it-Tribunal qieghed jichad dan l-appell u jikkonferma r-rifjut fil-konfront tal-applikazzjoni PA6060/18 kif mahrug minn l-Awtorita’ tal-Ippjanar.’

Kif għandu jiġi trattat appoġġ li jmiss ma’ ġnien ta’ terzi fil-UCA?

 

Meta bini f’sit ristrett fil-UCA se jmiss ma’ ġnien, għandu jkun evitat li fil-linja konfinanti jinbnew tlett sulari. Invece, l-għoli tal-appoġġ fil-linja konfinanti m’għandux ikun  aktar mill-għoli predominanti f’dik iż-żona partikolari, u jirrifletti l-kuntest tal-ġonna eżistenti.  Dan huwa dak essenzjalment deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet John Said, John Grech u Carlo Olivari D’Emanuele kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Ray Saliba nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 425/19 JB. PA 2713/19). Din is-sentenza qalet hekk:

‘It-Tribunal josserva li l-fond tas-sit de quo huwa wiehed ristrett minhabba li dan ghandu biss fond massimu ta’  14.8 metri mill-faccata, filwaqt li fuq in-naha retrostanti ta’ dan is-sit hemm gonna ta’ terzi li wkoll jifformaw parti mill-istess Zona ta’ Konservazzjoni Urbana. Illi minhabba li l-fond tas-sit de quo huwa wiehed ristrett, l-izvilupp approvat ma jinkludiex bitha fuq wara, b’risultat li dan ser jirrizulta f’hajt tal-appogg b’gholi ta’ tlett sulari li jhares direttament fuq il-gonna residenzjali ta’ terzi fuq in-naha retrostanti li jifformaw parti miz-Zona ta’ Konservazzjoni Urbana. 

Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, f’kaz ta’ sit li jmiss direttament ma’ gonna li jinsabu f’Zona ta’ Konservazzjoni Urbana, ghandha tigi adottata soluzzjoni ta’ disinn sabiex jithares l-impatt viziv u jigu protetti gonna f’dawn iz-zoni. Dan ghandu jsir billi zvilupp fuq siti bhal dak tas-sit de quo ma jkunux b’gholi ta’ bini aktar mill-gholi predominanti f’dik iz-zona partikolari, u jirrifletti il-kuntest talgonna ezistenti.

 Illi tenut kont ta’ dan il-kuntest, it-Tribunal huwa tal-fehma li s-soluzzjoni adottata fuq in-naha retrostanti ma kienetx wahda korretta minhabba li b’rizultat ta’ dan l-izvilupp approvat ser jigi kkrejat hajt tal-appogg b’gholi ta’ tlett sulari li jhares direttament fuq gonna li jiffurmaw parti min Zona ta’ Konservazzjoni Urbana, u li fil-fehma ta’ dan it-Tribunal ghandhom jigu protetti.’

 

 

X’inhuma s-salvagwardji li għandhom terzi waqt il-process ta’ deċiżjoni?

Fis-sentenza fl-ismijiet Kunsill Lokali Gzira kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Iva Scicluna mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 6/20 JB. PA 11099/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar silet dan li ġej:

‘Illi it-Tribunal jirreferi ghall- Artikolu 33(ii) tal-Kapitolu 552 tal-ligijiet ta’ Malta, li jiddisponi hekk kif gej:

‘… għall-finijiet ta’ dan l-artikolu, fil-każ ta’ fajl miżmum mill-Awtorità, kull persuna għandha jkollha aċċess għall-parti tal-fajl li jkun fiha l-informazzjoni li ġejja: (ii) id-deċiżjonijiet kollha li għandhom x’jaqsmu mal-permessi tal-iżvilupp   maħruga mill-Awtorità flimkien mal-pjanti u dokumenti relattivi inkluż ir-raġunijiet għall-għoti ta’tali permessi jew rifjut’;

Fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jinnota li d-dokument tan-notifika tad-decizjoni inkluz kwalunkwe kundizzjonijiet jew ragunijiet tarrifjut huwa wiehed pubbliku.

Oltre dan, il-process li jwassal ghal din id-decizjoni huwa wiehed trasparenti u dan billi kull parti registrata nteressata tkun notifikata bis-smiegh tal-applikazzjoni quddiem il-Kummissjoni tal-Ippjanar fejn dawn il-partijiet huma mistiedna jattendu u jsegwu mill-qrib ragunijiet u gustifikazzjonijiet ghad-decizjoni.’

 

 

Kif jiġu regolati l-għolijiet permissibili fil-UCA?

Is-sentenza fl-ismijiet John Said, John Grech u Carlo Olivari D’Emanuele kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Ray Saliba mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 425/19 JB. PA 2713/19) tagħti elenku ta’ prinċipji li bihom wieħed għandu jkun gwidat, fosthom:

(i) L-aspett prevalenti fil-kunsiderazzjoni ta’ l-applikazzjoni huwa l-għoli kumplessiv tal-bini  u xprunat mill-kuntest tas-sit;

(ii) L-obbligu ta’ metru opramorta fuq il-livell tal-bejt m’għandux ikun wieħed tassattiv, iżda li l-context driven approach adottat fil-linja gwida DC15 għandu jiġi applikat;

(iii) Il-policies tal-iSPED huma objettivi b’dikjarazzjonijiet ġenerali li għandhom iservu bħala gwida għall-formulazzjoni ta’ policies speċifiċi fuq l-użu tal-art fil-Gżejjer Maltin. L-iSPED għandu l-għola preċedenza fuq kwalunkwe policy jew pjan ieħor li timplimenta l-Awtorita’ tal-Ippjanar;

(iv) L-għoli massimu tal-bini li jinsab f’żona ta’ konservazzjoni urbana m’huwiex marbut biss ma’ dak stipulat fil-Pjanijiet Lokali, iżda li wieħed għandu jieħu konsiderazzjoni tal-kuntest tal-madwar, hekk kif speċifikat fid-dispozizzjonijiet tal-policies P4, P35 u P39 fil-linja gwida DC15. Id-definizzjoni ta’ ‘extent of existing commitments’ skont id-DC15 tinkludi  ‘• existing legal developments that are physically present on site; and • valid planning commitments even if such commitments are as yet unbuilt.’ Irid għalhekk jittieħed kont ta’ jekk iż-żona partikolari żviluppat b’tali mod fejn il-bini nbena fuq tlett sulari;

(v) Għandu jkun assigurat ‘adequate transition between the different heights of the neighbouring properties’ kif ukoll ‘setbacks similar to neighbouring property’  filwaqt li jiġu evitati ‘new blank walls’; 

(vi) Illi min din l-analiżi jidher ċar li r-raġunament li l-Awtorita` tal-Ippjanar għamlet fl-evalwazzjoni tal-proposta odjerna huwa wieħed madankollu l-appellanti jargumentaw li l-iżvilupp imur propju kontra l-policies ċitati mill-Awtorita` fl-evalwazzjoni tal-għoli tal-iżvilupp, ossija policies P4, P35 u P39 tal-linja gwida DC15.

L-estratt rilevanti ta’ l-imsemmija sentenza huwa dan:

‘Fir-rigward tal-kwistjoni imqajjma li tirrigwarda n-nuqqas t’opramorta fil-livell tal-bejt, it-Tribunal jinnota li tenut kont li s-sit in kwistjoni jifforma parti min zona ta’ konservazzjoni urbana, l-aspett prevalenti fil-kunsiderazzjoni ta’ din l-applikazzjoni huwa lgholi kumplessiv tal-bini. Fil-kaz odjern, il-fond b’gholi ta’ tlett sulari li jifforma parti mill-Area of Influence tal-fond odjern ma jinkludiex opramorta bil-livell tal-bejt u ghaldaqstant it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita` kienet korretta meta talbet li sservizzi tal-fond odjern jigu fl-livell ta’ saqaf aktar baxx min dak tal-bejt u li l-opramorta fil-livell tal-bejt tigi eskluza.

It-Tribunal izid ukoll li l-obbligu ta’ metru opramorta fuq il-livell tal-bejt m’ghandux ikun wiehed tassattiv, izda li l-context driven approach adottat fil-linja gwida DC15 ghandu jigi applikat, u partikolarment dak li jipprovdi G14, li tghid kif gej: 

‘new development within the block, street or neighbourhood should endeavour to conform to the pattern set by the existing adjoining development and/or the requirements and conditions that have been applied to such development, so as to maintain the character of the area.’

Illi fir-rigward tal-kwistjoni tal-gholi tal-izvilupp kif indikat fil-Pjan Lokali, dan it-Tribunal jirreferi ghall-ewwel kapitlu tal-iSPED fejn dan jghid bl-aktar mod car li l-istrategija tal-Structure Plan kienet giet adottata fis-sebgha Pjani Lokali u numru ta’ linja gwida, u li l-ghan tal-iSPED huwa sabiex jipprovdi ‘a long term spatial strategy for the environment and development’ u fejn dan ukoll jaghmel ‘proposals for the future spatial distribution of development and the protection of the environment on land and sea in a manner that is consistent with national policies and integrates Government’s social, economic and environmental objectives.’ L-iSPED ikompli jispjega li ‘Subsidiary Plans will need to take on board the SPED’. 

Dawn l-estratti mill-ewwel kapitlu juri li l-iSPED huwa pjan olistiku li joffri strategija generali aggornata li fuqu policies ta’ ppjanar ghandhom ikunu mfassla. Fil-fatt diversi policies tal-iSPED huma objettivi b’dikjarazzjonijiet generali li ghandhom iservu bhala gwida ghall-formulazzjoni ta’ policies specifici fuq l-uzu tal-art fil-Gzejjer Maltin. Dan ifisser li kull pjan lokali, linja gwida u policy li tadotta l-Awtorita’ ghandha tiehu konjizzjoni tal-objettivi tal-iSPED. Dan huwa rifless f’Artikolu 52 tal-Kapitlu 552, billi liSPED ghandu l-ghola precedenza fuq kwalunkwe policy jew pjan iehor li timplimenta l-Awtorita’ tal-Ippjanar. 

Illi fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jinnota li l-Awtorita` kienet ghamlet is-segwenti osservazzjonijiet: 

“The Local Plan designates the height limitation for the area as 2 floors. Notwithstanding, height limitations have been superseded by SPED Policy UO2.3 which advocates a contextual approach towards controlling building heights within UCA and by DC15 Policy P4 which requires that proposal are to comply with the existing committed prevailing height.”

Illi fl-isfond ta’ dawn l-osservazzjonijiet, it-Tribunal jinnota li hekk kif gie spjegat mill-Awtorita` tal-Ippjanar, l-gholi massimu talbini li jinsab f’zona ta’ konservazzjoni urbana m’huwiex marbut biss ma’ dak stipulat fil-Pjanijiet Lokali, izda li wiehed ghandu jiehu konsiderazzjoni tal-kuntest tal-madwar, hekk kif specifikat fid-dispozizzjonijiet tal-policies P4, P35 u P39 fil-linja gwida DC15. 

Illi fl-evalwazzjoni tal-proposta odjerna, l-Awtorita kompliet bis-segwenti analizi:

“The predominate height of the streetscape is of two floors with a setback floor. The proposal is for a part three floor elevation and having part of the second floor setback. The proposed height is not being objected to in view that the proposal is screening a blank wall and an adequate transition between the different heights of the neighbouring properties is being created. Furthermore, no new blank wall is being created and the same setback is being proposed as existing on the neighbouring property. The proposal is thus in line with policy P39 of DC2015 – refer to block plan at doc 9M. No objection is being raised and the directorate considers this as an adequate transition and is in line with policy P4, P35 and P39 of DC2015. ”

Illi min din l-analizi jidher car li r-ragunament li l-Awtorita` tal-Ippjanar ghamlet fl-evalwazzjoni tal-proposta odjerna huwa wiehed xprunat mill-kuntest tas-sit, madankollu l-appellanti jargumentaw li l-izvilupp imur propju kontra l-policies citati mill-Awtorita` flevalwazzjoni tal-gholi tal-izvilupp, ossia policies P4, P35 u P39 tal-linja gwida DC15. 

Fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jirreferi ghal policy P4 fil-linja gwida DC15 li tindika b’mod car dawk il-konsiderazzjoni li wiehed ghandu jiehu sabiex l-gholi massimu tal-bini li jinsabu f’Zoni ta’ Konservazzjoni Urbana jirrispetta l-kuntest li jinsab fih, u li tiddisponi hekk kif gej: 

“In the case of Urban Conservation Areas, the existing committed prevailing height to width ratio will be derived through a streetscape analysis, the extent of which (Area of Influence) is illustrated in Figure 18 (b) in line with the provisions in Policy P34. For the purposes of this policy only, the extent of existing commitments will be defined as: • existing legal developments that are physically present on site; and • valid planning commitments even if such commitments are as yet unbuilt.”

It-Tribunal jinnota li skont l-Area of Influence indikata fil-figura 18 (b) tal-linja gwida DC15, il-kaz odjern jinkwadra ma’ xenarju 3, li jindika li ghandu jkun hemm kunsiderazzjoni tal-gholi tal-bini ta’ zewg propjetajiet biswit il-fond in kwistjoni. Dan ifisser li lfond ezistenti kopert bil-permessi PA01074/98 u PA01466/18 u li ghandu faccata mat-triq b’gholi ta’ tlett sulari jifforma parti mill-Area of Influence tal-fond odjern. 

Barra min hekk, minn ezami tal-kuntest ta’ dan is-sit jirrizulta li filwaqt li s-sit de quo jifforma parti min Zona ta’ Konservazzjoni Urbana, il-bini ezistenti f’din iz-zona partikolari huwa fil-maggior parti bini pjuttost ricenti, b’zewg binjiet fl-istess triq faccata tassit de quo huma b’gholi ta’ tlett sulari.

It-Tribunal josserva ulterjorment li l-binjiet ezistenti man-naha tan-Nofsinhar tas-sit de quo huma b’gholi ta’ zewg sulari u jinkludu numru ta’ strutturi fil-livell tal-bejt li huma rtirati mill-faccata u min wara tal-bini. 

Illi tenut kont ta’ dan il-kuntest, it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita` kienet korretta fir-rigward tat-transition adottata fil-kaz talfaccata li thares fuq Triq San Gwann.’

 

 

 

X’inhuma s-salvagwardji li għandhom terzi waqt il-proċess ta’ deċiżjoni?

Fis-sentenza fl-ismijiet Kunsill Lokali Gzira kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Iva Scicluna mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 6/20 JB. PA 11099/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar silet dan li ġej:

‘Illi itTribunal jirreferi ghall- Artikolu 33(ii) tal-Kapitolu 552 tal-ligijiet ta’ Malta, li jiddisponi hekk kif gej: 

‘… għall-finijiet ta’ dan l-artikolu, fil-każ ta’ fajl miżmum mill-Awtorità, kull persuna għandha  jkollha  aċċess   għall-parti tal-fajl li jkun fiha l-informazzjoni li ġejja:  (ii)id-deċiżjonijiet kollha li għandhom x’jaqsmu mal-permessi tal-iżvilupp   maħruga mill-Awtorità   flimkien    mal-pjanti u dokumenti relattivi inkluż ir-raġunijiet għall-għoti ta’tali permessi jew rifjut’; 

Fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jinnota li d-dokument tan-notifika tad-decizjoni inkluz kwalunkwe kundizzjonijiet jew ragunijiet tarrifjut huwa wiehed pubbliku. 

Oltre dan, il-process li jwassal ghal din id-decizjoni huwa wiehed trasparenti u dan billi kull parti registrata nteressata tkun notifikata bis-smiegh tal-applikazzjoni quddiem il-Kummissjoni tal-Ippjanar fejn dawn il-partijiet huma mistiedna jattendu u jsegwu mill-qrib ragunijiet u gustifikazzjonijiet ghad-decizjoni.’

 

Jekk użu ġja għandu permess, tista’ terga’ titqajjem kwistjoni dwaru f’applikazzjoni sussegwenti?

Diment li fl-applikazzjoni sussegwenti, l-użu mhux se jiġi modifikat jew estiż, ma tistax titqajjem kwistjoni dwar dak l-użu. Fis-sentenza fl-ismijiet Kunsill Lokali Gzira kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Iva Scicluna mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 6/20 JB. PA 11099/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar haddan dan ir-raġunament bil-mod kif ġej:

‘Illi gialadarba l-uzu ezistenti u l-iskala ta’ attivita’ fuq il-post huma legittimi u mhux qed jigu estizi fin-natura taghhom ghaldaqstant m’huwiex lok li jitqajjmu kwistjonijiet relatati mal-uzu kommess in principju. Illi t-Tribunal jinnota li permezz ta’  l-ewwel, it-tieni, ir-raba’  u l-hames aggravji, l-appellant qed jerga jqajjem kwistjoni u jikkontesta l-uzu ta’ Klassi 4D fuq is-sit u ghaldaqstant ghal motivi diskussi iktar il-fuq, it-Tribunal qed jichad l-imsemmija aggravji.’

 

 

Hemm lok fejn użu mhux idoneju jiġġustifika tluq mill-policy?

Jeżistu eżempji fejn użu mhux idoneju iġġustifika tluq mill-policy meta l-użu l-ġdid se jwassal għal ammiljorament fuq l-iżvilupp eżistenti u l-amenita tal-madwar. Fil-każ fl-ismijiet Alex Ellul kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 183/20 JB. PA 4465/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar għamilha ċara li jaqbel ma’ tali prinċipju meta qal hekk:

‘Illi ghalkemm fl-izvilupp approvat f’PA 2768/18 gie kkunsidrat tluq minn policies P28 u P35 tal-linja gwida DC15, it-Tribunal hu tal-fehma li wiehed ghandu jikkonsidra c-cirkustanzi straordinarji li jipprezenta dan is-sit. Illi f’dan ir-rigward l-izvilupp approvat kien meqjus bhala ammiljorament fuq l-izvilupp ezistenti kemm ghas-sit per se kif ukoll ghall-amenita` tal-madwar. ‘

 

 

L-impatt viżiv jiġi kkunsidrat fl-evalwazzjoni ta’ applikazzjoni ghal regolarizzazjoni?

L-impatt viżiv jista’ jittieħed fl-evalwazzjoni ta’ applikazzjoni għal regolarizzazjoni ta’ żvilupp skont l-Avviz Legali 285 ta’ l-2016. Per eżempju fil-każ fl-ismijiet Denis H. Camilleri kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 54/19 JB. RG 3617/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar  iddeċieda kontra l-iżvilupp wara li osserva s-segwenti:

‘It-Tribunal ha konjizzjoni wkoll tal-modifika proposta, u huwa tal-fehma li din il-modifika ma tindirizzax it-thassib imqajjem mill-Awtorita` ghaliex l-impatt viziv tal-istruttura jibqa` kwazi inalterat. Ghaldaqstant it-Tribunal m’huwiex propens li jikkunsidra tali alterazzjoni.’

 

Jekk residenza m’għandhiex outlook, tista’ tinqasam fi tnejn?

Meta t-twieqi ġo residenza huma ġja permessi bla outlook, m’għandhiex tagħmel differenza jekk dik ir-residenza tinqasam fi tnejn. Almenu dan huwa dak li ddeċieda it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fil-każ fl-ismijiet Thomas Barbara kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-28 ta’ Lulju, 2020 (Appell 38/20 JB. PA 7126/19):

‘Illi dan it-Tribunal ħa konjizzjoni tal-permess precedenti u cioe` PA03032/16 u jinnota li fl-inkartament a fol 61C u 75B, ir-residenza approvata hija mqassma fuq erba` (4) sulari minghajr fronteġġ fuq triq pubblika. In vista ta’ dan, it-Tribunal jafferma l-argument ta’ l-appellant u jara li l-uzu residenzjali f’dawn il-livelli huwa diga’ kommess bil-permess PA03032/16 minkejja li m’hemmx frontegg fuq triq pubblika. It-Tribunal jiehu konjizzjoni tal-fatt ukoll li l-proposta fl-applikazzjoni odjerna ma tinvolvix tibdil fl-aperturi tal-faccata ta’ wara u li z-zewg duplexes proposti ghandhom faccata thares fuq l-internal garages, u li ghalhekk l-aspetti ta’ outlook u amenity fl-applikazzjoni odjerna ma nbidlux minndak li gie approvat fi-permess PA03032/16.

It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li l-kunsiderazzjoni jekk din il-binja tkunx tikkonsisti minn abitazzjoni wahda jew zewg abitazzjonijiet ma taffetwax l-aspetti ta’ outlook u amenity, u ghaldaqstant ihassar it-tieni raguni tar-rifjut.’

Fil-fatt, meta fil-każ aktar riċenti fl-ismijiet Simon Buhagiar kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 173/19 JB. PA 7029/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar saritlu referenza ghal- PA7126/19 li approva huwa stess, il-konklużjoni tal-istess tribunal kienet din:

‘Illi dan it-Tribunal ħa konjizzjoni tal-permess precedenti u cioe` PA03032/16 u jinnota li fl-inkartament a fol 61C u 75B, ir-residenza approvata hija mqassma fuq erba` (4) sulari minghajr fronteġġ fuq triq pubblika. In vista ta’ dan, it-Tribunal jafferma l-argument ta’  l-appellant u jara li l-uzu residenzjali f’dawn il-livelli huwa diga’  kommess bil-permess PA03032/16 minkejja li m’hemmx frontegg fuq triq pubblika. It-Tribunal jiehu konjizzjoni tal-fatt ukoll li l-proposta fl-applikazzjoni odjerna ma tinvolvix tibdil fl-aperturi tal-faccata ta’ wara u li z-zewg duplexes proposti ghandhom faccata thares fuq l-internal garages, u li ghalhekk l-aspetti ta’ outlook u amenity fl-applikazzjoni odjerna ma nbidlux minn dak li gie approvat fi-permess PA03032/16.

It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li l-kunsiderazzjoni jekk din il-binja tkunx tikkonsisti minn abitazzjoni wahda jew zewg abitazzjonijiet ma taffetwax l-aspetti ta’ outlook u amenity.’

 

L-Awtorita’ ta’ l-ippjanar għandha tidħol fi kwistjonijiet konċernanti l-għeluq ta’ dawl naturali u ventilazzjoni lil terzi?

Ġie ritenut diversi drabi li l-għeluq ta’ dawl naturali u ventilazzjoni kwantu għal proprjeta’ ta’ terzi ma jaqgħux fil-parametri tal-ippjanar. Fil-każ Paul Vassallo kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Marzu 2021 (Appell 247/19 JB. PA 0058/19) ingħad hekk:

‘Illi fi kwistjoni ohra mqajjma mill-partijiet terzi relatata mat-tarag tal-kumun kondiviz u l-gheluq ta’ dawl naturali u ventilazzjoni, it-Tribunal jinnota li dawn huma kwistjonijiet ta’ natura civili u ghaldaqstant l-Awtorita’ m’hijiex fdata li tiddetermina l-kwistjoni ta’ natura civili hi, izda ghandha tindirizza l-applikazzjoni biss mill-lat ta’ ppjanar. Illi kull permess jinhareg b’salvagwardja ghall-drittijiet civili, u ghalhekk l-ebda permess m’hu qieghed jippregudika lill-partijiet terzi jew lill-applikant milli jsegwu d-drittijiet civili taghhom fil-forum adegwat.’

 

Kif jitkejjel l-impatt negattiv biex jiġġustifka żvilupp ġdid li ma jikkonformax neċessarjament mal-policy?

L-impatt negattiv ta’ żvilupp eżistenti jista’ jgħin biex wieħed jiskeb permess għal xi ħaġa oħra b’inqas impatt. Madankollu in-’negative environmental impact’ m’għandiex tkun waħda sempliċiment marbuta mal-iskala tal-bini eżistenti iżda mal-impatt reali fuq is-sit. Dan, fil-fatt intqal mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Jean Paul Aquilina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 378/19 JB. PA 3566/19):

‘Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, kunsiderazzjoni ta’ ‘negative environmental impact’ m’ghandiex tkun wahda sempliciment marbuta mal-iskala tal-bini ezistenti izda ma l-impatt reali fuq is-sit. Fil-kaz odjern l-impattt li jezisti huwa minimu.’

Fl-istess sentenza, it- Tribunal osserva li bini ‘mifrux’ jista’ jitqies ta’ impatt negattiv ħażin u dan meta qal hekk:

‘Il-kaz citat l-aktar simili ghal kaz odjern huwa l-permess PA 5193/17, ghaliex id-daqs tal-bini tar-razzett kien jammonta ghal 60 metru kwadru, madankollu fl-imsemmi kaz jidher li l-bini kien mifrux fuq medda mdaqqsa ta’ art u kien jinkludi diversi btiehi u pavimentar’

 

Il-building height limitations jagħtu dritt awtomatiku li tibni dak l-għoli?

Illum huwa aċċettat li jekk applikazzjoni tkun konformi ma’ building height limitations għaż-żona, ma jagħtix dritt awtomatiku għal ħruġ ta’ permess. Detto cio’, biex il-height limitations jitilfu l-aplikabilita, iridu jiġu identifikati policies oħrajn fl-isfond tal-istess pjan lokali li jagħtu sostenn f’dak is-sens.

Fis-sentenza fl-ismijiet Karl Micallef vs L-Awtorita’ tal-Ippjanar (gia l-Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) mogħtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 4/2021) intqal hekk:

‘Kif gia kellha okkazzjoni ittenni din il-Qorti, il-fatt illi applikazzjoni tkun konformi ma’ building height limitations ghaz-zona, ma jaghtix dritt awtomatiku ghal hrug ta’ permess. L-Awtorita ghandha l-poter u l-obbligu li tqis kull kwistjoni ohra relatata mal-ligijiet u policies ta’ ippjanar li jistghu jassoggettaw zvilupp ghalihom fosthom primarjament l-objettivi tal-iSPED.

Maghdud dan, l-Awtorita u aktar it-Tribunal, billi dan hu appell mid-decizjoni tat-Tribunal, enfasizza fuq il-policy GV15 tal-pjan lokali tal-Port il-Kbir rigward l-gholi tal-bini u kif fatturi ohra bhal streetscape u roofscape jistghu jaffettwaw jekk zvilupp hux idoneju ghas-sit. Ma jistax jinghad ghalhekk li l-ewwel aggravju b’xi mod jsib xi konfort f’dak li ikkunsidra primarjament it-Tribunal b’mod korrett mill-punto di vista legali meta hu ikkunsidra l-proposta in linea mal-policy GV15 fil-pjan lokali stess tal-Port il-Kbir li tirrigwarda gholi ta’ bini fil-belt Valletta.Kwistjonijiet purament teknici u ta’ ippjanar jaqghu fid-diskrezzjoni tat-Tribunal mhux tal-Qorti.

It-Tribunal ma eskludiex il-pjan lokali favur l-iSPED jew xi policy ohra partikolari izda qies jekk fl-isfond tal-pjan lokali l-izvilupp kienx accettabbli a bazi ta’ policies ohra rilevanti tenut kont tal-kuntest taz-zona u l-madwar tal-izvilupp.’

Jistgħu, quddiem il-Qorti, jitqajmu aggravji ġodda mhux diskussi quddiem l-EPRT?

Skont il-Qorti ta’ L-Appell (Kompetenza Inferjuri), mhux leċitu li jitqajmu eċċezzjonijiet ġodda quddiem il-Qorti li ma kienux jiffurmaw parti mill-kontestazzjoni quddiem it-Tribunal.

Fis-sentenza fl-ismijiet Karl Micallef vs L-Awtorita’ tal-Ippjanar (gia l-Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) mogħtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 4/2021) intqal hekk:

‘Dan l-aggravju qatt ma tqajjem quddiem it-Tribunal u mhux lecitu li jitqajmu eccezzjonijiet godda quddiem il-Qorti li ma kienux jiffurmaw parti mill-kontestazzjoni quddiem it-Tribunal u li jwasslu ghal aggravju fuq punt ta’ligi mid-decizjoni mittiehda mit-Tribunal.’

 

Il-provi f’appell quddiem l-EPRT jistgħu jiġu evalwati mill-Qorti?

Skont il-Qorti ta’ l-Appell (Kompetenza Inferjuri), Il-Qorti ma tintromettix fl-evalwazzjoni tal-fatti sakemm ma jkunux skorretti u ffurmaw il-bażi jew sostanza tad-deċiżjoni.

Fis-sentenza fl-ismijiet Adrian Bezzina vs L-Awtorita tal-Ippjanar (gia l-Awtorita ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) moghtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 2/2021), il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) qalet hekk:

‘Il-bazi legali ghall-aggravju tistrieh fuq prova fattwali michuda mill-Awtorita u t-Tribunal. Il-Qorti ma tintromettix fl-evalwazzjoni tal-fatti sakemm mhux skorretti u iffurmaw il-bazi jew sostanza tad-decizjoni.’

 

Meta tissussisti ‘diskriminazzjoni’ fl-ippjanar?

Id-diskriminazzjoni fl-ambitu ta’ l-ippjanar tissussisti meta l-applikazzjonijiet mhux biss ikunu sempliċiment simili jew fl-istess żona iżda li huma identiċi bħala żvilupp u skop bla ebda differenza bejniethom.

Fis-sentenza fl-ismijiet Adrian Bezzina vs L-Awtorita tal-Ippjanar (gia l-Awtorita ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) moghtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 2/2021), il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) qalet hekk:

‘Din il-Qorti tqis li tali ilment hu wiehed legali ghax ebda awtorita ma ghandha tabbuza mill-poter moghti lilha bil-ligi biex tiddiskrimina bejn applikant u iehor f’applikazzjonijiet li mhux biss ikun semplicement simili jew fl-istess zona izda din il-Qorti tqis li ghandhom ikunu identici bhala zvilupp u skopu bla ebda differenza bejniethom.’

Veru li summary application ma tistax tiġi deċiża jekk hemm objector?

Skont il-Qorti ta’ l-Appell (Kompetenza Inferjuri) jidher li kwalunkwe pretensjoni li tmiss ma’ issues ta’ ippjanar magħmula minn terzi tkun tifsser li l-każ ma jistax jiġi deċiż sommarjament.

Hekk ġara per eżempju fis-sentenza fl-ismijiet Charles Falzon f’ismu personali u għan-nom ta’ Navarino Court Owners Association et vs L-Awtorita tal-Ippjanar (ġia l-Awtorita’ ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) mogħtija mill-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 18/2020) fejn l-oġġezzjoni kienet titratta dritt vestit li allegatament ma jeżistix. Fil-fatt, din il-Qorti kkonkludiet hekk:

‘Jidher car minn dak li jinghad fit-tieni aggravju, u kuntrarjament ghal dak deciz mit-Tribunal, illi fil-fatt id-decking imsemmi qatt ma jidher li gie approvat u ghalhekk it-Tribunal ma setax jikkunsidra li l-appellanti qed jilmentaw minn kwistjoni gia deciza f’permess ta’ zvilupp. Il-pjanta annessa mal-permess PA2091/09, ghalkemm tirreferi ghal decking bhala parti mill-permess gia approvat fil-permess PA907/07, fil-fatt dan ma jirrizultax ghax il-permess PA907/07 jghid illi t-terren  ma jistax jigi mibdul. It-Tribunal ikkonsidra biss il-kwistjoni tas-siggijiet u mwejjed imsemmija fil-permessi precedenti pero ma hax konjizzjoni tal-kwistjoni fuq id-decking li maghha allura kellha iggib konsiderazzjonijiet aktar approfonditi fuq kwistjonijiet ta’ ippjanar a bazi tal-oggezzjonijiet tat-terzi.

Minghajr mal-Qorti tidhol fil-kwistjoni fuq id-drittijiet ta’ smigh xieraq u audi alteram partem imsemmija mill-appellanti fejn jidhol l-ipprocessar tal-applikazzjoni bil-procedura sommarja, kellhom ragun l-appellanti li l-process ma setax jitkompla la darba l-kwistjoni mqajma minnhom dwar id-decking ma kienx gie kopert b’permess u ma jidhirx li hi wahda mir-ragunijiet imsemmija fi Skeda II u li ghaliha tapplika l-procedura sommarja u c-Chairperson Ezekuttiv jew id-delegat tieghu kif irid ir-regolament 18(5) qatt ma setghu hallew il-procedura sommarja tissokta.’

 

Kemm hi wiesgħa d-diskrezzjoni li għandu t-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar?

Skont il-Qorti ta’ L-Appell (Kompetenza Inferjuri), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar għandu d-diskrezzjoni li jinterpreta spirtu ta’ policy basta li tali nterpretazzjoni ma tmurx kontra l-kelma espressa tal-policy jew hi interpretazzjoni tant assurda li tagħmel inġustizzja bl-applikazzjoni tagħha.

Fis-sentenza fl-ismijiet Pauline Agius vs L-Awtorita tal-Ippjanar (gia l-Awtorita ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) u l-kjamat in kawza Mario Galea mogħtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 3/2021), il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) qalet hekk:

‘Kien ikollu ragun l-appellant li kieku t-Tribunal irrefera ghal policy li ma ghandha x’taqsam xejn mall-izvilupp in kwistjoni izda fil-fatt hu applika l-policy rilevanti ghal fattispecie tal-kaz ghalkemm kif jammetti hu stess ma taghtix risposta cara ghas-sitwazzjoni partikolari. Pero f’sitwazzjonijiet ta’ ippjanar it-Tribunal ghandu d-diskrezzjoni li jinterpreta spirtu ta’ policy basta li tali interpretazzjoni ma tmurx kontra l-kelma espressa tal-policy jew hi interpretazzjoni tant assurda li taghmel ingustizzja bl-applikazzjoni taghha.’

 

Liema huma s-sitwazzjonijiet biex ir-Regolament 17 tal-Avviż Legali 552.13 isib sostenn?

Skont il-Qorti ta’ l-Appell (Kompetenza Inferjuri), l-elementi u l-kundizzjonijiet tar-Regolament 17 tal-Avviż Legali 552.13 japplikaw biss meta l-applikazzjoni si tratta ta’ sanctioning application.

Fis-sentenza fl-ismijiet Pauline Agius vs L-Awtorita tal-Ippjanar (gia l-Awtorita ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) u l-kjamata in kawza Mario Galea mogħtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 3/2021), il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) qalet hekk:

‘Dan l-aggravju ma ghandux mis-sewwa billi l-aggravju tal-appellant hi stedina lit-Tribunal biex l-Awtorita taghmel spezzjoni biex tinvestiga illegalitajiet fuq is-sit. L-appellant jikkwota r-regolament 17 tal-Avviz Legali 552.13. Il-Qorti tqis li dan ir-regolament mhux applikabbli ghax jitratta talba ghal sanzjonar ta’zvilupp illegali. L-aggravju ma jsibx sostenn b’dan ir-regolament.

 Mhix il-mansjoni tat-Tribunal li jordna investigazzjonijiet fuq talba ta’ parti. Kull persuna tista’ titlob lill-Awtorita biex tinvestiga allegazzjonijiet ta’ illegalita. Dik hil-mansjoni tas-sezzjoni tal-infurzar tal-Awtorita.

Aggravji f’appell quddiem it-Tribunal isiru fuq decizjonijiet tal-Awtorita jekk ghandux jinhareg permess o meno. Jekk qed tintalab sanzjoni skont ir-regolament 17 tal-Avviz Legali 552.13 allura japplikaw l-elementi u l-kondizzjonijiet ta’dak ir-regolament, li mhux il-kaz f’din l-istanza.’

 

Tista parti f’appell titlob lit-Tribunal jinvestiga illegalitajiet?

Skont il-Qorti ta’ L-Appell (Kompetenza Inferjuri), m’hix il-mansjoni tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar li jordna investigazzjonijiet fuq talba ta’ parti. Kull persuna tista’, invece, titlob lill-Awtorita’ biex tinvestiga allegazzjonijiet ta’ illegalita. Dik hi l-mansjoni tas-sezzjoni tal-infurzar tal-Awtorita’.

Fis-sentenza fl-ismijiet Pauline Agius vs L-Awtorita tal-Ippjanar (gia l-Awtorita ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar) u l-kjamata in kawza Mario Galea mogħtija nhar l-14 ta’ April 2021 (Appell Nru. 3/2021), il-Qorti tal-Appell (Kompetenza Inferjuri) qalet hekk:
 
‘Mhix il-mansjoni tat-Tribunal li jordnainvestigazzjonijiet fuq talba ta’parti. Kull persuna tista’titlob lill-Awtorita biex tinvestiga allegazzjonijiet ta’illegalita. Dik hil-mansjoni tas-sezzjoni tal-infurzar tal-Awtorita. Aggravji f’appell quddiem it-Tribunal isiru fuq decizjonijiet tal-Awtorita jekkghandux jinhareg permess o meno.’

 

 

F’liema punt il-bini għandu jiġi mtarraġ meta għandek triq b’talut?

Policy P36 tal-linja gwida DC15 trid stepping fil-bini mandatorju fil-każ li l-għoli tal-bini jeċċedi l-height limitation b’3.4 metru. (Ara per ezempju deċiżjoni fl-ismijiet Alfred Camilleri ghal Quadrant Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 412/19 JB. PA 5193/19).

 

Huwa aċċettabli teċċedi l-height limitation b’1.3 metri jekk m’hemmx commitment?

Fis-sentenza fl-ismijiet Alfred Camilleri ghal Quadrant Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiża nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 412/19 JB. PA 5193/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar sab li diskrepanza ta’ 1.3 metri aktar minn dak li huwa permessibli kwantu height limitation fejn m’hemmx commitment bħala inaċċettabli:

‘Id-diskrepanza bejn il-height limitation totali ta’ 17.5 metru u l-gholi propost huwa ta’ madwar 1.3 metru u t-Tribunal iqis li din id-differenza hija wahda sostanzjali li ma tistax titqies bhala diskrepanza de minimis li tista’ tigi kkunsidrata oltre mill-provvedimenti tal-policy’.

Jista’ bini fl-ODZ li laħaq twaqqa fis-sena 1978 jinbena mill-ġdid?

Din is-sitwazzjoni tqanqlet fil-każ fl-ismijiet Paul Scicluna kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 17/20 JB. PA 6660/19). It-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar iddeċieda bil-mod kif ġej:

‘[…]  it-Tribunal ha konjizzjoni ta’ dak li qed jigi propost fl-applikazzjoni mertu ta’ dan l-appell, li jikkonsisti fit-tnehhija tal-fdalijiet ta’ kamra li kien hemm fuq is-sit, u sabiex minflok tinbena kamra ta’ madwar 20 metru kwadru sabiex din tintuza bhala agricultural shed.

Minn ezami tal-aerial photos tas-snin 1957, 1978 u 1994 ipprezentati minn l-Awtorita’ a fol dok 45 sa 47 fil-PA6660/19, jidher li kien hemm zewgt’ ikmamar prezenti gewwa l-konfini tas-sit. Skont is-Survey Sheet tas-sena 1967 a fol dok 48, dawn iz-zewgt’ ikmamar kienu ikopru erja ta’ madwar 14-il metru kwadru u 8 metru kwadru rispettivament, izda sas-sena 1994 kamra minnhom ma baqghetx tidher fuq is-sit, filwaqt li l-kamra l-ohra kienet bla saqaf. Illum il-gurnata, u skont aerial photographs aktar ricenti, iz-zewgt’ ikmamar m’ghadhomx prezenti fuq is-sit, ghajr ghal xi fdalijiet ta’ gebel. Il-fdalijiet li baqa` fuq is-sit huma murija fir-ritratt a fol dok 1C fil-PA6660/19, u jikkonsistu biss minn xi gebel mifrux u mitluq fuq is-sit.

L-appellant jishaq l-aktar fuq il-fatt li d-Direttorat tal-Ippjanar irrakkomanda l-izvilupp propost ghall-approvazzjoni fuq il-bazi li l-izvilupp ghandu jigi kkunsidrat bhala konformi mal-provvedimenti ta’ Policy 6.2C tal-linja gwida rurali tal-2014. It-Tribunal jirreferi ghal din il-policy li tipprovdi ghall-bdil ta’ uzu u redevelopment ta’ bini ezistenti li jinsab f’zoni rurali.

Hemm diversi kriterji f’Policy 6.2C li ghandhom jigu sodisfatti sabiex jigi kkunsidrat il-bini mill-gdid ta’ bini ezistenti, u dan jinkludi limitazzjoni fuq id-daqs tal-bini gdid fejn m’ghandux jaqbez dak tal-bini jew binjiet ezistenti. Izda, fir-rigward tal-uzu tal-binja, dan huwa suggett ghal kriterju (6) li jghid li: “(6) the use of the building shall be subject to prior consultation with the Department/Authorities responsible for regulating such use;”

[…..]

Il-glossarju tal-linja gwida rurali tal-2014 jaghti definizzjoni ta’ x’ghandu jigi kkunsidrat bhala bini ezistenti, kif fis-segwenti: “Existing building – this refers to a permitted building or a pre-1978 building which can be seen on the aerial photos.” Dan jaghti x’jifhem li l-binja trrid jew tkun koperta b’permess jew tkun tkun prezenti fuq is-sit qabel is-sena 1978, haga li giet konfermata mill-aerial photos ghall-kaz odjern. Madanakollu din id-definizzjoni ma tistax titqies minghajr konsiderazzjoni lejn is-sitwazzjoni prezenti fuq is-sit. Hija l-fehma tat-Tribunal li din d-definizzjoni ta’ ‘binja ezistenti’  tmur oltre l-prezenza fil-passat izda titlob lil tali binja tkun ghadha ezistenti u vizibbli fir-ritratti mill-ajru.
Ghal kull fini ta kjarezza dan it-Tribunal jissottolinea ‘lli: a) minhabba l-fatt illi din hija definizjoni ta’ ‘binja ezistenti’; u b) tali definizzjoni tirreferi ghar-ritratti bl-ajru minghajr ma taghmel referenza ghal xi data partikolatri ghal tali ritratti; jfisser ‘il-binja ezistenti’ trid tkun tidher fuq ritratti mill-ajru ricenti.

Fil-fatt meta l-istess policy rurali riedet tirreferi ghar-ritratti mill-ajru ta’ data partikolari, l-istess policy inkludiet id-data bhala referenza, u ezempju ta` dan huwa d-definizzjoni ta` ‘legally-established’ li tirreferi ghal zvilupp covered by development permission or that which is visible on the 1978 aerial photographs.[emfazi mizjuda]

Fil-każ odjern, m’għadx baqa` ebda forma tal-istrutturi li kienu preżenti fuq is-sit qabel l-1978, iżda biss fdalijiet konsistenti minn gebel mifrux fuq parti mis-sit. Ghalhekk, hija l-fehma tat-Tribunal li, in linea mad-definizzjoni ta’ existing building, fil-prezent qatt ma seta’ jigi kkunsidrat li fuq is-sit hemm xi forma ta’ bini ezistenti. Fuq il-bazi ta’ dan, it-Tribunal iqis li gialadarba m’hemmx existing buildings fuq is-sit, ma jistghux jigu applikati l-provvedimenti ta’ Policy 6.2C tal-linja gwida rurali tal-2014.’

 

 

Public service garage li jesa’ sa ħames vetturi huwa meqjus aċċettabli f’żona residenzjali?

Garaxx li jakkomoda sa ħames vetturi jikkostitwixxi mpatt straordinarju għas-servizz pubbliku m’huwiex meqjus li jikkostitwixxi mpatt straordinarju fuq it-traffiku jew l-amenita’ residenzjali taż-żona. Dan kien deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Joe Debono kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 89/20 JB. PA 9489/19) fejn intqal:

‘Illi dan it-Tribunal jirreferi ghall-policy NHHO 01 tal-Pjan Lokali li tirregola l-uzi permissibbli f’zoni residenzjali, fejn seta’ jinnota li l-uzu ezistenti ta’ public service garage huwa permissibbli suggett li jkun konformi mal-provvedimenti ta’ policy P24 tal-linja gwida DC15.

Illi gialadarba skont il-permess originali jistghu jinzammu mhux iktar minn hames vetturi ghas-servizz pubbliku gewwa dan il-garaxx, dan l-uzu ezistenti m’huwiex meqjus li qed johloq xi impatt straordinarju la fuq it-traffiku taz-zona u lanqas fuq l-amenita’ residenzjali taz-zona …’

 

 

Tista’ tibni tlett residenzi flok waħda fl-ODZ jekk din tifforma parti minn ringiela ta’ bini?

Fejn għandek ringiela ta’ bini eżistenti fl-ODZ imiss ma’ triq iffurmata,  wieħed ma jistax jargumenta li ż-żieda ta’ residenzi se tikkomprometti l-policies ta’ konservazzjoni taż-żoni rurali sakemm l-għoli, disinn u l-użu tal-bini huwa l-istess bħal dak tal-bini li hemm preżenti fl-istess żona.

Dan huwa dak li essenzjalment iddeċieda t-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Maria Bugeja kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar  mogħtija nhar id- 9 ta’ Frar, 2021 (PA 1416/20):

‘…l-gholi, disinn u l-uzu tal-bini huwa l-istess bhala dak tal-bini li hemm prezenti fl-istess zona. Il-fatt li sejrin jigu krejati tlett residenzi fuq is-sit minflokk residenza wahda, ukoll m’ghandux jitqies bhala kwistjoni li ser ikollha xi impatt fuq iz-zona, minhabba li s-sit jinsab fuq triq iffurmata u moqdija b’servizzi infrastrutturali. Il-kuntest partikolari tas-sit hija wahda karraterizzata minn bini urban u mhux bhal zona rurali li tkun miftuha u nieqsa minn kwalsiasi zvilupp.

Ghalhekk it-Tribunal iqis li dak propost mhux ser ikollu xi impatt negattiv fuq iz-zona u lanqas m’hu ser jikkomprometti l-ghan tal-linja gwida rurali sabiex jigu salvagwardjati z-zoni rurali.

Ghaldaqstant hija l-fehma tat-Tribunal li fuq il-bazi tac-cirkustanzi partikolari tas-sit u l-commitments prezenti fiz-zona, l-izvilupp propost ma jistax jitqies bhala wiehed li jmur kontra l-policies ta’ konservazzjoni taz-zoni rurali. L-izvilupp propost m’huwiex sejjer ikollu xi impatt ambjentali jew vizwali fuq iz-zona, u wisq inqas fuq xi zona rurali. Ghall-motivi hawn diskussi, it-Tribunal qieghed jilqa’ dan l-appell….’

 

Tagħmel differenza jekk struttura ġo terazzin quddiem penthouse hix magħluqa bil-ħġieġ jew sempliċiment tinda?

In lineja ta’ prinċipju, il-bini ta’ struttura f’terazzin quddiem penthouse hi oġġezzjonabbli. Madankollu, fis-sentenza fl-ismijiet Dr. Peter Binder kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar  mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 81/19 JB. PA 5593/18), it-Tribunal ta’ Reviżoni tal-Ambjent u l-Ippjanar donnu għaraf id-distinzjoni bejn strutturi magħluqa tal-ħġieġ u tinda miftuħa mill-ġnub u dan meta osserva dan li ġej:

‘It-Tribunal ha konjizzjoni wkoll tal-applikazzjonijiet u l-permessi ta’ regolarizzazzjoni li gew iccitati mill-appellant, u innota ssegwenti:
I)    RG1027/16 – Il-permess huwa limitat ghal retractable canopy li jibqa` miftuh mill-gnub;
II)   RG584/17 – F’dan il-permess gie regolarizzat biss struttura forma ta’ tinda b’erja limitata li hija miftuha mill-gnub;
III)  RG28/17 – Dan il-permess jinkludi sanzjonar ta’ biss tinda, u mhux struttura maghluqa.

Kif seta’ jinnota t-Tribunal, f’dawn il-permessi, anke jekk huma tat-tip ta’ regolarizzazzjoni, ma nghatax kunsens sabiex jigu sanzjonati strutturi maghluqa tal-hgieg kif propost fl-applikazzjoni mertu tal-appell odjern. Ghaldaqstant, dawn il-permessi bl-ebda mod ma jistghu jigu kkunsidrati bhala precedent favur l-izvilupp propost.’

Magħdud dan, ma nafux x’kien se jkun l-argument kieku l-istruttura proposta kienet miftuħa bħal dawk approvati tramite r-regolarizzazjoni stante li l-applikazzjoni in mertu kienet waħda ta’ żvilupp komplet (full development).

Jekk PC approvata tkun qed tiġi mistħarrġa l-Qorti, jistgħu jinħarġu permessi ta’ żvilupp skont dik il-PC?

Meta applikazzjoni għall-żvilupp tkun in lineja ma’ dak approvat f’ Planning Control Application, m’għandu jkun hemm xejn x’jostakola l-ħruġ ta dak il-permess u dan benche  dik il-Planning Control Application tkun qed tiġi ‘challenged’  quddiem il-Qrati b’talba biex tiġi annullata. Dan huwa essenzjalment dak li ddeċieda t-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Carmelina Borg et. kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Kurt Abela mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 95/19 JB. PA 8318/18):

‘[…]fil-kaz odjern jidher b’mod car li l-Awtorita’ ibbazat l-approvazzjoni tal-applikazzjoni odjerna fuq dak gia ppjanat u approvat fil-PC 35/12. Il-kwistjoni partikolari mqajjma mill-appellanti tirrigwarda kwistjoni li tmiss direttament id-dinamika ta’  kull permess.

L-applikazzjoni tal-lum hija marbuta mal-PC 35/12 fis-sens semplici li l-applikazzjoni oderna hija riflessjoni ta’ dak li gia huwa permess skond il-PC 35/12. Il-proceduri gudizzjarji pendenti fir-rigward tal-PC 35/12 jimxu indipendentement mill-appell u mill-applikazzjoni odjerna. Naturalment id-decizjoni f’dan l-appell ma jista jkollha ebda effett fuq it-talba pendenti ghal-revoka tal-PC 35/12.

Tenut kont tac-cirkustanzi hawn diskussi, it-Tribunal qieghed jichad dan l-appell u jikkonferma l-permess kif mahrug f’PA08318/18.’

Jekk ir-reviżjonijiet mitluba mill-Kummissjoni fl-ewwel seduta ma jsirux, xorta jista’ jinħareġ permess fit-tieni seduta?

L-opinjoni espressa mill-Kummissjoni fl-ewwel seduta hi waħda ‘proviżorja’. Il-permess dejjem jista’ jinħareġ talvolta l-Kummissjoni tkun ‘sodisfatta bl-emendi u l-ġustifikazzjoni ppreżentata’ fit-tieni seduta. (Ara per ezempju deċiżjoni tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet John Said, John Grech u Carlo Olivari D’Emanuele kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Ray Saliba mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 425/19 JB. PA 2713/19))

 

Kemm trid titħalla distanza bejn tieqa u oħra ta’ fondijiet abitabbli li jħarsu fuq it-triq?

Standard S7 tal-linja gwida DC15 jindika li “In new large-scale and comprehensive developments, there will be a minimum separation of 6 metres between the main apertures of habitable rooms, where   directly overlook another dwelling.” Dan huwa konformi ma’ dak li ddeċieda t-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fil-każ fl-ismijiet John Said, John Grech u Carlo Olivari D’Emanuele kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Ray Saliba nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 425/19 JB. PA 2713/19) fejn it-Tribunal ikkonkluda bil-mod kif ġej:

‘L-appellanti jindikaw li l-izvilupp gie approvat minghajr id-distanza minima ta’ 6 metri bejn l-aperturi kif stabbilit f’Policies S7 u P41 tal-linja gwida DC15 sabiex tiġi żgurata privatezza adegwata bejn residenzi,

L-Awtorita’ tindika li l-ufficju tas-sanita` fi hdan l-Awtorita` kkonferma l-izvilupp huwa konformi mal-Avviz Legali 227 tal-2016, filwaqt li l-izvilupp ihares fuq triq wiesgha ezistenti. Il- permit holder jindika li Policies S7 u P41 m’humiex applikabbli, filwaqt li jigi ndikat ukoll li l-pjan terran tal-fond fuq in-naha tax-xellug hija wkoll propjeta` tieghu.

Illi fir-rigward tan-nuqqas ta’ privatezza, Policy P41 tal-linja gwida DC15 tesigi li f’kazijiet fejn “the distance is less than that specified in Standard S7, provision is to be made for the staggering of apertures such that they will not be directly opposite one another, if the plan configuration and façade proportions permit (Figure 59c)”.

Illi Standard S7 tal-linja gwida DC15 tindika li “In new large-scale and comprehensive developments, there will be a minimum separation of 6 metres between the main apertures of habitable rooms, where these directly overlook another dwelling (Figure 59a,b).”

Illi fil-kaz odjern, it-triq li l-abitazzjonijiet approvati jharsu fuqha ghandha wisa` ta’ 9.21 metri, u ghaldaqstant il-provvedimenti f’Policy P41 u S7 m’humiex applikabbli ghal dan il-kaz’.

 

Jista’ l-provvediment ta’ parkeġġ ikun marbut ma’ sit ieħor, cioe’ mhux dak ta’ l-iżvilupp approvat?

Fis-sentenza fl-ismijiet Francis Spiteri kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 173/20 JB. PA 3935/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar tenna li l-provvediment ta’ parkeġġ huwa marbut mal-istess sit tal-iżvilupp approvat u dan ma jistax jintrabat ma’ sit ieħor:

‘L-appell odjern huwa kontra l-imposizzjoni ta’ din il-kundizzjoni, u mhux fir-rigward tal-ammont mitlub jew n-numru ta’ postijiet ta’ parkegg. Iz-zewg argumenti tal-appellant jistriehu fuq il-fatt li l-applikant huwa l-propjetarju ta’ sit biswit u li fih hemm parkegg li jista’ jakkomoda il-bzonn ta’ parkegg rikjest ghall-izvilupp approvat. L-appellant jargumenta li fuq il-bazi ta’ dan, m’ghandux jigi mitlub ebda tip ta’ kontribuzzjoni, u dan minhabba li l-bzonn ta’ parkegg ikun qieghed xorta wahda jigi akkommodat fl-istess akkwata. It-Tribunal ha konjizzjoni ta’ Policy P18 tal-linja gwida DC15, fejn din il-policy hija cara bizzejjed fir-rigward tal-bzonn li kull zvilupp gdid jipprovdi ghall-parkegg mal-istess zvilupp. Ghalhekk m’hemmx dubbju li kellu jintalab parkegg ghall-izvilupp ta’  appartamenti addizzjonali bhala kundizzjoni ghall-approvazzjoni tal-istess zvilupp. L-istess Policy P18 tghid li fejn huwa fizikament impossibbli li jigi provdut parkegg fuq l-istess sit tal-izvilupp, dan jista’ jigi kompensat permezz ta’ kontibuzzjoni lejn il-Commuted Parking Payment Scheme. In fatti, kif tindika l-Awtorita’, dan huwa l-kaz tal-izvilupp odjern, u ghalhekk huwa mandatorju li l-parkegg rikjest ghall-izvilupp approvat jigi kumpensat permezz ta’ kontibuzzjoni lejn il-Commuted Parking Payment Scheme. It-Tribunal jirreferi ghall-ewwel parti tal-Policy P18, li tipprovdi s-segwenti: “For both residential and non-residential development there will be a concerted effort to provide on-site parking in line with the Vehicle Parking Standards provided in Annex 1 to this document.” [emfazi mizjud] Ghaldaqstant, Policy P18 torbot il-bzonn li jigi provdut parkegg fuq l-istess sit tal-izvilupp li qieghed jigi kunsidrat, u dan minhabba li ssir referenza specifika ghal on-site parking. Il-policy ma tipprovdix konsiderazzjoni ghal alternattiva ta’ parkegg fuq sit li huwa differenti minn dak tal-izvilupp propost, izda tipprovdi biss l-alternattiva li jista jsir kontribuzzjoni lejn il-Commuted Parking Payment Scheme meta m’huwiex fizikament possibbli li parkegg jigi provdut fuq is-sit. It-Tribunal huwa tal-fehma li l-alternattiva li jipprovdi l-appellant m’hijiex wahda prattika li tista` tigi nfurzata, u ghalhekk gialadarba l-policy hija cara bizzejjed billi tispecifika li l-parkegg ghandu jkun on-site, m’hemmx dubbju li l-provvediment ta’ parkegg huwa marbut mal-istess sit tal-izvilupp approvat, u ghalhekk dan ma jistax jintrabat ma’ sit iehor.’

 

Kull xogħol propost fi triq pubblika jinħtieġ kunsens tal-Gvern?

Kull ma jintwera fil-pjanti u jifforma parti mill-proposta jinħtieġ kunsens tas-sid mammano mal-intavolar ta’ l- applikazzjoni. F’każ ta’ xogħol fi spazju pubbliku, hemm ħtieġa ta’ kunsens da parte tal-Awtorita’ tal-Artijiet. Dan kien deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fil-każ fl-ismijiet F.G. Property Holdings Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 238/20 JB. PA 1718/09), fejn it-Tribunal iddeċieda hekk:

‘[….] it-Tribunal ha konjizzjoni tal-pjanti li gew sottomessi fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, u b’referenza ghal block plan seta’ jinnota li l-proposta ghal hazna ta’ bio fuel tinkludi xoghol ta’ pajpijiet li jinfirxu lil hinn mill-estensjonijiet tas-sit tul it-triq pubblika u jwasslu sal-moll.

[…]

Illi b’referenza ghall-ewwel raguni tar-rifjut, it-Tribunal jirreferi ghal Cirkolari 2 tal-2016 fejn jinghad is-segwenti: Applications for proposals on Government property should not only include a copy of the “Applicant’s Notification to Owner” (Form PA1/16), but should also be accompanied by a clearance from the Government Property Division, stating that it finds no objection in principle to the submission of an application on the site in question for the proposed development. Applications on Government property submitted without such a clearance will be considered as incomplete. All such applications due to be decided on or after the 30th May 2016, shall be suspended for a maximum period of one year. Following which, if the applicant fails to provide the Authority with a no objection from the Government Property Division, the Authority shall refuse the application in terms of Article 71(4)of the Development Planning Act, 2016, stating that the applicant is not authorised to apply for development permission as s/he has failed to obtain the owner’s consent to such a proposal. This provision applies to all Development Planning Applications, Screening Requests and notifications in terms of the Development Notification Order.

Fic-cirkolari supra-citata huwa car li applikazzjonijiet ghall-proposti fuq propjeta’  tal-Gvern ghandhom ikunu akkumpanjati b’approvazzjoni mid-Divizjoni tal-Propjeta’ tal-Gvern. It-Tribunal jinnota li fil-kors ta’ l-applikazzjoni, li ha numru ta’ snin, dan ir-rekwizit baqa’ ma giex indirizzat anki wara numru ta’ notifiki mill-Awtorita` tal-Ippjanar. Illi dan it-Tribunal jirreferi wkoll ghall-Artikolu 71(4) tal-Att dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp tal-2016 li jistipula hekk kif gej:

Min   japplika   għal   permess   għall-iżvilupp   għandu jiċċertifika lill-Awtorità: (i) li huwa s-sid tal-art jew li avża lis-sid bl-intenzjoni li japplika b’ittra reġistrata li l-Awtorità tkun irċeviet  kopja u li s-sid ikun ta l-kunsens tiegħu għal dik il-proposta; jew (ii) li huwa awtorizzat li jagħmel dak ix-xogħol propost permezz ta’ xi liġi oħra jew ftehim mas-sid.

Illi ghalkemm permezz tal-ewwel aggravju l-appellant ma jichadx in-necessita’ ta’ dan ir-rekwizit, it-Tribunal jinnota li l-process ta’  approvazzjoni mill-Awtorita’ tal-Artijiet ghadu pendenti anki f’dan l-istadju tal-appell.

Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, il-kunsens mill-Awtorita’ tal-Artijiet huwa fundamentali qabel wiehed jista’ jqis il-mertu tal-proposta odjerna, u ghaldaqstant l-Awtorita’  kienet korretta li tirrifjuta din l-applikazzjoni ai termini ta’ Cirkolari 2 tal-2016 u Artikolu 71(4) tal-Att dwar l-Ippjanar tal-Izvilupp tal-2016.’

 

 

Kif jinċidi l-‘commitment’ fuq deċiżjoni ta’ l-ippjanar?

Fid-deċiżjoni fl-ismijiet Melchisedech Camilleri kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 262/20 JB. PA 6910/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar  spjega  kif il-‘commitment’  għandu jinċidi fuq l-eventwali determinazzjoni ta’ applikazzjoni ta’ żvilupp:

‘Fir-rigward tar-referenza li ssir ghall-Artikolu 72 tal-Kapitlu 552 kif indikat fil-hames aggravju, it-Tribunal josserva li dan jipprovdi b’mod car illi fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni ghall-permess ghall-izvilupp, il-Bord tal-Awtorita’ ghandu jqis kemm il-pjanijiet, il-policies u regolamenti kif ukoll “kull haga ta’  sustanza, kompriz commitments legali fil-vicin, konsiderazzjonijiet ambjentali, estetici u sanitarji li l-Bord jista’ jqis bhala rilevanti”.

It-Tribunal huwa tal-fehma illi d-dispozizzjonijiet ta’ dan l-Artikolu huma ben riflessi fil-linja gwida DC15 propju permezz ta’ Policy P1, li tipprovdi hekk kif gej: “The extent of commitments that is to be taken into account when analysing an existing context will include: 1. existing legal developments that are physically present on site; 2. valid planning commitments even if such commitments are as yet unbuilt; and 3. any future commitments provided for by the Local Plans, even if the commitments are as yet unbuilt.”’

 

 

Pjanti tal-permess li ma jurux iż-żamma taż-żewġ piedi w nofs mill-ħajt diviżorju huma validi?

Ir-risposta nsibuha fil-każ fl-ismijiet Martin u Josianne konjugi Pirotta, Mark Gaglione, Richard Daniel Farrugia, Charles Mifusd u Monica Aquilina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Charles Galea deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 297/20 JB. PA 0953/20), fejn it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar osserva s-segwenti:

‘Illi permezz tar-raba’ aggravju, l-appellanti jargumentaw li ghalkemm il-kwistjoni ta’ distanza ta’ 0.75 metri mill-hitan ta’ terzi fil-livell sottoterran hija kwistjoni legali, din ghandha tigi nkluza fil-pjanti proposti ghax ser taffettwa t-tqassim tal-parkegg. Illi t-Tribunal jinnota li dan huwa rekwizit ai termini tal-Artikolu 439 tal-Kapitolu 16 tal-Kodici Civili li jesigi s-segwenti:

"Ħadd ma jista’ jħaffer fil-fond tiegħu bjar, ġwiebi, jew latrini, jew jagħmel tħaffir ieħor għal kull ħsieb li jkun,  f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju."

Huwa maghruf pero' li, kwalunkwe permess ta' zvilupp moghti mill-Awtorita' jinhareg minghajr pregudizzju ghad-drittijiet civili kemm tal-applikant u anke tat-terzi. Tenut kont li din hija kwistjoni ta’ natura civili, l-argument mressaq mill-appellanti f’dan l-aggravju jmur lil hinn mill-kompetenza ta’ dan it-Tribunal u li certament il-hrug tal-imsemmi permess mhux qed jippregudika kull azzjoni li l-appellanti jistghu jiehdu sabiex ikun salvagwardjat kull interess civili li jista’jkollhom. Ghaldaqstant, it-Tribunal jichad ukoll dan l-aggravju.’

 

Huwa aċċettabli li jkollok gallarija li sservi ristorant tisporġi fuq komun residenzjali?

It-tqegħid ta’ mwejjed u siġġijiet għall-użu ta’ Klassi 4D f’gallarija li tagħti direttament fuq arja residenzjali hi meqjusa nkompatibbli f’termini ta’ ippjanar. Dan kien osservat mit-Tribunal ta’ Reiżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fil-każ fl-ismijiet Charlot Sultana kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 243/20 JB. PA 1215/20), meta kkonkluda bil-mod kif ġej:

‘[…]  minn osservazzjoni li saret tar-ritratti sottomessi fl-applikazzjoni odjerna dan it-Tribunal seta’ jinnota gallarija accessibbli li taghti direttament fuq il-parti tal-fond odjern fejn hu propost it-tqeghid ta’ mwejjed u siggijiet ghall-uzu ta’ Klassi 4D. Illi dan it-Tribunal ha konjizzjoni tal-pjanti approvati fil-permess tal-izvilupp originali PA2031/99 u jinnota li dan l-access jaghti fuq il-parti komuni tal-blokka residenzjali. Ghaldaqstant, dan it-tqassim iqajjem thassib partikolari fir-rigward tas-sit odjern, u dan ghaliex il-proposta odjerna ser tohloq kunflitt dirett bejn l-uzu residenzjali u dak kummercjali. Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, wiehed ma jistax jinjora cirkustanzi bhal dawn fl-evalwazzjoni tal-proposta odjerna, b’mod specjali meta z-zona hija indikata specifikament ghall-uzu residenzjali skont Policy NHHO 01 tal-Pjan Lokali, fejn l-istess policy teskludi uzi ta’ Klassi 4D.'

 

X’użu huwa aċċettabli mal-kosta ta’ San Ġiljan?

Minkejja li l-kosta ta’ San Ġiljan hi, fil-maġġor parti tagħha, desinjata bħala ‘residential area’, It-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar, fil-każ fl-ismijiet Charlot Sultana kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 243/20 JB. PA 1215/20), osserva s-segwenti:

‘[….]it-Tribunal huwa tal-fehma li fin-natura taghha it-triq mal-kosta ta’ San Giljan taghti lok ghal attivita’ kummercjali f’livell dirett mat-triq, filwaqt li l-uzu residenzjali huwa principarjament marbut iktar ma’ dak fil-livelli distakkati mit-triq, u dan jista’ jsehh l-iktar minhabba n-natura ta’ bini gholi li jikkaratterizza din l-istreetscape.’

 

 

Xi tkun ‘persuna aggravata’ f’termini ta’ appell quddiem l-EPRT?

Is-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Moviment Graffitti kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar kontra l-kjamat in kawza, Ing, Fredrick Azzopardi ghal Infrastructure Malta mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 371/20 JB. NP 412/20) tagħti ħjiel ta’ x’jikkostitwixxi ‘persuna aggravata’ f’termini ta’ min jista’ allura jappella o meno. Il-parti rilevanti ta’ din is-sentenza li titratta x’jikkostitwixxi ‘persuna aggravata’ tgħid hekk:

‘Illi jonqos allura jigi analizzat jekk l-appellanti jistghux jitqiesu bhala ‘persuna aggravata’ kif hemm ipprovdut fl-ewwel parti tal-Artiklu 47 tal-Kapitlu 551.

Illi tajjeb jigi rilevat illi dan l-Artiklu jispecifika illi l-persuna li tintavola appell trid tkun necessarjament ‘aggravata’ bid-decizjoni moghtija mill-Awtorita’ tal-Ambjent u r-Rizorsi. Kull persuna ohra tista’ tappella biss meta minn kull decizjoni tal-Awtorita’  ghall-Ambjent u Rizorsi li tittratta dwar stimi ambjentali, l-access ghall-informazzjoni ambjentali u l-prevenzjoni u r-rimedju ta’ danni ambjentali, liema tlett cirkostanzi ma japplikawx ghall-appell odjern. Illi tajjeb jigi rilevat illi l-Artiklu 47 tal-Kapitlu 551 innifsu jaghmel distinzjoni bejn appelli li jistghu jigu ntavolati minn kwalunkwe persuna u appelli li jistghu jigu ntavolati minn persuna aggravata.

Fir-rigward tan-necessita’ li appell jigi ntavolat minn persuna ‘aggravata’, dan it-Tribunal jirreferi ghall-insenjament moghti fis-sentenza tal-Qorti tal-Appell tal-15 ta’Jannar 2020 fl-ismijiet: Joseph u Maria Concetta Borg vs L-Awtorita’ tal-Ippjanar et. (Appell Nru, 32/2019), fejn l-istess Qorti tal-Appell kienet ipprovdiet is-segwenti:

Fl-ewwel lok fl-artikolu 11(1)(d) l-appellant irid juri ‘interess dirett’ u jkun ‘aggravat bid-decizjoni’ mentri fl-artikolu 11(1)(e) la darba hu registered objector a bazi tal-artikolu 71(6) tal-Kap. 552 ma hemmx bzonn li juri ‘interess dirett’ ghax registrat skont l-artikolu 71(6) tal-Kap. 552. Fit-tieni lok l-artikolu 71(6) isemmi kull persuna li ghandha ‘interess f’xi zvilupp’ mentri l-artikolu 11(1)(d) isemmi kull persuna b’interess dirett u aggravata ‘b’decizjoni, jew ordni jew direzzjoni fir-rigward ta’ regolamenti tal-bini u regolamenti dwar il-kontroll tal-bini (sottolinear tal-Qorti) ukoll jekk ma tohrogx minn permess ta’ zvilupp’. Dan ifisser li l-appell li qed issir referenza ghalih f’dan l-artikolu ma jirreferix per se ghal applikazzjoni ta’ zivlupp kif inhu l-artikolu 71(6) tal-Kap. 552 izda limitat biss ghal appell minn ordni jew direzzjoni dwar ir-regolamenti tal-bini u l-kontroll tieghu kif jidher li hi fdata l-Awtorita bl-artikolu 7(2)(d) tal-Kap. 552 u l-artikoli 87 u 92 tal-Kap. 552. L-artikolu 22(1) tal-Kap. 551 mhux car meta jghid: Meta jsir appell minn terza persuna interessata skont dan l-Att, dik il-persuna m’ghandhiex ghalfejn iggib prova li hi ghandha xi interess f’dak l-appell skont id-duttrina ta’ interess guridiku, u tali duttrina ma ghandhiex tapplika ghal proceduri bhal dawn, izda tali persuna ghandha tissottometti motivazzjonijiet ragunati bbazati fuq konsiderazzjonijiet ambjentali u, jew tal-ippjanar biex tiggustifika l-appell taghha. Dan qed jinghad ghax il-kliem uzat fl-artikolu 11(1)(d) jispecifika ‘interess dirett’ mentri l-artikolu 22(1) jeskludi li ‘terza persuna interessata turi l-interess mehtieg skont id-duttrina ta’ interess guridiku. Tali limitazzjoni tmur kontra l-‘interess dirett’ li jrid jipprova l-appellant qua persuna b’interess dirett u aggravata bid-decizjoni. Hi l-fehma tal-Qorti li hu dan l-artikolu li jisthoqqlu interpretazzjoni u fl-umli fehma taghha l-Qorti tqis li dan l-artikolu qed iqis appelli minn terzi persuni interessati li jkunu ikkwalifikaw bhala tali skont l-artikolu 71(6) tal-Kap. 552 u li ghalihom japplika d-dispost tal-artikolu 11(1)(e) tal-Kap. 551. Ghal persuni fizici jew mhux li japplika ghalihom l-artikolu 11(1)(d) tal-Kap. 551, kif inhu dan il-kaz, l-appellant qabel jigi ammess bhala tali, jrid jipprova ‘interess dirett’ fl-izvilupp skont ma trid id-duttrina tal-interess guridiku li juri li hu aggravat bid-decizjoni. Billi l-appell intavolat quddiem it-Tribunal hu msejjes fil-mertu tieghu fuq aggravji ghal kontra l-hrug tal-permess ta’ zvilupp u mhux fuq ir-regolamenti tal-bini jew il-kontroll tal-bini kif irid l-artikolu 11(1(d), l-appellant ma ghandux ragun isostni li hu jista jitqies bhala appellant ai termini tal-artikolu 11(1)(d) tal-Kap. 552. Billi dan hu l-uniku aggravju tal-appellant dan l-appell ma jistax jigi milqugh.’

Bl-insenjament surreferit, huwa evidenti li meta l-Artikolu 47 jimponi rekwizit li l-appellanti trid tkun persuna ‘aggravata’ allura jehtieg li l-appellanti jippruvaw l-interess dirett taghhom u li huma aggravati b’tali decizjoni. Illi dan it-Tribunal hu tal-fehma li l-appellanti m’ghandhomx ragun li huma jistghu jitqiesu appellanti ai termini tal-Artiklu 47 tal-Kapitlu 551 kemm minhabba n-nuqqas ta’ interess dirett u wisq anqas ma ppruvaw kemm huma aggravati bid-decizjoni tal-Awtorita’ ghall-Ambjent u Rizorsi. Ghaldaqstant u in vista tar-ragunijiet premessi, dan it-Tribunal qed jilqa’ l-eccezzjoni preliminari mressqa tal-Awtorita’ ghall-Ambjent u Rizorsi u jastjeni milli jiehu konjizzjoni ulterjuri ta’ dan l-appell.’

 

 

Liema huma l-interventi li jimportaw obligu li jiġi provdut aċċess għall-informazzjoni ambjentali?

Is-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Moviment Graffitti kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar kontra l-kjamat in kawza, Ing, Fredrick Azzopardi ghal Infrastructure Malta mogħtija nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 371/20 JB. NP 412/20) tispjega liema huma dawk l-interventi li jimportaw obligu li jiġi provdut aċċess għall-informazzjoni ambjentali bil-mod kif ġej:

‘[…]  dan it-Tribunal sejjer janalizza jekk l-appell odjern jikwadrax ruhu ai termini tat-tieni cirkostanza elenkata fl-Artiklu 47 tal-Kapitlu 551 rigwardanti l-access ghall-informazzjoni ambjentali ai termini tar-Regolamenti dwar il-Liberta’ ta’ Access ghal Informazzjoni dwar l-Ambjent (Ligi Sussidjarja 549.39). Illi Regolament 1(2) tal-imsemmija Ligi Sussidjarja jispecifika s-segwenti: (2) L-iskop ta’ dawn ir-regolamenti hu sabiex: (a) jiggarantixxu d-dritt ta’   access ghal informazzjoni dwar l-ambjent mizmuma minn jew ghal awtoritajiet pubblici u biex jistipulaw il-kondizzjonijiet bazici, kif ukoll dawk l-arrangamenti prattici, biex dan ikun jista’ jsehh; (b) jizguraw li, b’mod awtomatiku, informazzjoni dwar l-ambjent progressivament tinxtered u titqieghed ghad-disposizzjoni tal-pubbliku, u dan biex jigi zgurat li dik l-informazzjoni tkun disponibbli ghal u tixtered fost ilpubbliku kif ukoll li jkun hemm tixrid bl-iktar mod sistematiku possibbli; u (c) igibu fis-sehh id-disposizzjonijiet tad-Direttiva 2003/4 tal-Parlament Ewropew u tal-Kunsill tat-28 ta’   Jannar 2003 dwar il-libertà  ta’  access ghal informazzjoni dwar l-ambjent. Illi mill-estratti surreferiti, jirrizulta illi l-appell odjern lanqas jikkoncerna u jew jinkwadra taht l-imsemmija regolamenti li gew iccitati iktar il-fuq. B’referenza ghat-tielet cirkostanza menzjonata fl-Artiklu 47 tal-Kapitlu 551 rigwardanti l-prevenzjoni u rrimedjar ta’  danni ambjentali, kif qalet ben tajjeb l-ERA, din il-parti hija regolata bir-Regolamenti dwar il-Prevenzjoni u r-Rimedjar ta’ Danni Ambjentali (Ligi Sussidjarja 549.97). Regolament 4 tal-imsemmija regolamenti jipprovdi s-segwenti: 4.(1) Dawn ir-regolamenti għandhom jgħoddu għal:  (a) dannu ambjentali kaġunat minn attivitajiet tax-xogħol li huma  elenkati  fl-Iskeda III, kif ukoll kull periklu imminenti tal-imsemmi  dannu  minħabba  fl-istess attivitajiet; (b) dannu lill-ispeċi u lill-ambjent naturali protetti kaġunati minn attivitajiet tax-xogħol għajr dawk elenkati fl-Iskeda III,  u  kull  periklu  imminenti  li  jseħħ  l-imsemmi  dannu minħabba dawk l-attivitajiet, kull meta l-operatur ikollu.’

Jista’ jingħad li garaxx ġdid se jikkawża periklu jekk ġja hemm garaxxijiet oħrajn?

L-argument li aċċess għal garaxx huwa ta’ periklu ma tantx isib sostenn meta jkunu ġja jeżistu numru konsiderevoli ta’ garaxxijiet tul l-istess naħa tat-triq. Dan kien osservat mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fil-każ fl-ismijiet Charlot Sultana kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 243/20 JB. PA 1215/20), meta kkonkluda bil-mod kif ġej:

‘l-appellant jargumenta wkoll li l-access ezistenti ghall-vetturi johloq kwistjoni ta’ periklu fir-rigward ta’ nuqqas ta’ vizibilita’. Illi fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jinnota li jezistu numru konsiderevoli ta’ garaxxijiet tul l-istess naha tat-triq, inkluz access iehor ghall-vetturi fuq is-sit odjern.’

 

Jista’ sit ikun munit b’aktar minn permess wieħed?

Il-każ fl-ismijiet Martin u Josianne konjugi Pirotta, Mark Gaglione, Richard Daniel Farrugia, Charles Mifusd u Monica Aquilina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Charles Galea deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 297/20 JB. PA 0953/20), jagħti perspettiva dwar ir-remifikazzjonijiet legali li ġġib magħha commencement notice u anke jekk sit jistax ikollu aktar minn permess wieħed. F’din is-sentenza it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar ikkonkluda bil-mod segwenti:

‘Illi ghalkemm l-appellant fil-hames aggravju jargumenta li PA 4466/15 kien qed igedded permess inezistenti ghaliex PA 0694/10 gie rimpjazzat minn PA 1394/12, dan it-Tribunal jinnota li ma hemm xejn fil-ligi ta’ l-ippjanar li tipprekludi li sit ikun munit b’aktar minn permess wiehed. Illi hekk kif jargumenta l-permit holder fir-risposta tieghu, permess ta’ zvilupp jvesti lill-persuna li tkun applikat, jew lis-sid tal-fond li dwaru jinhareg il-permess bi drittijiet ta’ zvilupp fuq dak is-sit, liema dritt huwa validu ghal perjodu limitat. Illi gialadraba PA 0694/10 kien ghadu validu b’dan id-dritt ta’ zvilupp, it-Tribunal huwa tal-fehma li dan l-istess permess seta’ jigi mgedded abbazi ta’ renewal application, u dan in linea mal-Artikolu 72(4) tal-Kapitolu 552 li jistipula s-segwenti:

(4) Permess għall-iżvilupp jista’ jingħata għal żmien limitat, iżda għandu jispiċċa milli jkun operattiv jekk l-attività jew l-iżvilupp ma jkunx tlesta fil-perjodu speċifikat fil-permess ta’ żvilupp, jekk ikun hemm: Iżda l-Bord tal-Ippjanar għandu, wara li ssir applikazzjoni mill-persuna li tkun detentur tal-permess għalliżvilupp, iġedded tali permess, hekk kif jirċievi applikazzjoni valida għat-tiġdid fiż-żmien li l-permess għall-iżvilupp preċedenti jkun għadu operattiv, għal dak il-perjodu jew perjodi ulterjuri li jikkunsidra raġonevoli.

Illi t-Tribunal jinnota li fl-evalwazzjoni tieghu ghal fond tal-bini propost c-Chairperson Ezekuttiv jaghmel referenza ghall-applikazzjoni precedenti bhala commitment u gustifikazzjoni ghal ksur ta’ policy P27 tal-linja gwida DC15, fejn jinghad hekk kif gej: The proposal has a building depth of 34.8 metres at basement and ground floor levels which exceed the maximum allowable depth of 30 metres as per DC 2015 P27. However, the site in question is already committed thru' a commencement notice by PA 4466/15, which permitted the same building depth at basement level and a depth of 34.8 metres at first floor level. Therefore, the provisions of DC 2015 P27, which seek to safeguard the integrity of existing gardens and backyards, have already been compromised thru' legal commitments.

Illi l-appellant jirribatti dawn il-kunsiderazzjonijiet billi jargumenta li s-sottomissjoni ta’ commencement notice m’ghandhiex bazi legali bhala commitment fuq is-sit u gialadarba l-izvilupp approvat ghadu ma bediex, l-approvazzjoni tal-applikazzjoni odjerna ghandha tillimita l-fond ta’ l-izvilupp ghal 30 metru. Fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal jinnota li l-istess Artikolu 72 (4) ta’ Kapitolu 552 tal-Ligijiet ta’ Malta jaghti piz kemm il-permit commitments precedenti kif ukoll l-avviz ta’ bidu fis-sehh tal-permess meta jkun hemm bidla fil-pjanijiet jew policies applikabbli ghall-permess, billi jistipula s-segwenti: … fejn ikun hemm bidla fil-pjanijiet jew policies applikabbli għall-permess għall-iżvilupp li tiegħu jkun intalab it-tiġdid, dawn il-pjanijiet   u   policies ġodda   għandhom   jittieħdu f’kunsiderazzjoni sakemm is-sit mertu tal-applikazzjoni  ma  jkunx diġà marbut bil-permess għall-iżvilupp oriġinali fir-rigward ta’ dawn il-pjanijiet u policies: Iżda wkoll jekk l-applikant jonqos milli jippreżenta l-avviż ta’ bidu fis-seħħ relattiv għall-permess, tali permess għall-iżvilupp għandu jiġi kkunsidrat bħala li qatt ma ġie utilizzat.

Illi ghaldaqstant, it-Tribunal hu tal-fehma li tezisti bazi legali fir-rigward ta’ commencement notice, u gialadarba din giet sottomessa ghall-permess tat-tigdid PA 4466/15 dan l-istess permess huwa meqjus bhala wiehed utilizzat u attiv. Nonostante s-sottomissjoni tal-commencement notice, dan t-Tribunal jaghmel referenza ghall-Artikolu 72 (2) ta’ l-istess Kapitolu 552 li jistipula s-segwenti:

(2) Fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni għall-permess għall-iżvilupp, il-Bord tal-Ippjanar għandu jqis: (a)pjanijiet; (b)policies: Iżda pjanijiet sussidjarji u policies m’għandhomx ikunu applikati retroattivament b’mod li jkunu jolqtu b’mod kuntrarju  drittijiet  akkwiżiti  li  jirriżultaw  minn  permess  għall-iżvilupp validu, jew liċenza valida tal-pulizija jew tal-kummerċmaħruġa qabel l-1994. Illi dan l-Artiklu supra-citat jaghti mportanza lid-drittijjiet akkwiziti li jirrizultaw minn permess ghall-izvilupp validu fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni ghall-permess ta’ zvilupp.

Oltre dan, policy P1 tal-linja gwida DC15 stess tesigi li commitments li ghandhom jittiehdu in konsiderazzjoni fl-evalwazzjoni tal-kuntest ezistenti jinkludu “valid planning commitments even if such commitments are as yet unbuilt.” Illi gialadarba PA 4466/15 ghadu validu, kif gie determinat supra, il-fond tal-izvilupp approvat f’dan il-permess, li jeccedi t-30 metru massimu permissibbli b’policy P27 tal-linja gwida DC15, seta’ jitqies bhala gustifikazzjoni ghat-tluq mill-policy fil-kaz odjern. Illi minn analizi tal-pjanti sottomessi fil-kors tal-applikazzjoni odjerna u tal-pjanti approvati f’PA 0694/10 u mgedda bil-permess validu PA 4466/15, dan it-Tribunal jinnota li l-fond propost fl-applikazzjoni mertu ta’ dan l-appell jirrispekkja dak approvat. Ghalkemm fit-tieni aggravju l-appellant jargumenta li kemm il-pjan terran kif ukoll it-tielet u r-raba’ sulari ma gewx approvati b’fond li jeccedi t-30 metru, it-Tribunal jinnota li l-volum tal-izvilupp olistiku huwa stabbilit ghal fond ta’ madwar 33 metri, u li huwa l-istess fond olistiku propost fl-applikazzjoni odjerna, hekk kif wiehed jista’ jikkonstata mill-pjanta sezzjonali fl-applikazzjoni odjerna.

Ghaldaqstant, it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita’ tal-Ippjanar kienet korretta fl-evalwazzjoni taghha, u t-Tribunal jichad lewwel, it-tieni u l-hames aggravji mressqa mill-appellanti.’

 

Huwa veru li ma tistax tħaffer taħt front garden ġo villa area?

Hemm numru ta’ deċiżjonijiet riċenti li jsostnu li Policy P38 tesiġi li fil-livell tal-basement ma jistax isir estensjoni tal-iżvilupp taħt il-front garden. Per eżempju fil-każ fl-ismijiet Anthony Fenech kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 57/19 JB. PA 0778/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar osserva dan li ġej:

‘L-argument tal-appellant fir-rigward tal-fatt li l-front garden jinsab taht il-livell tat-triq ukoll m’huwiex fis-sewwa, minhabba li Policy P38 tipprovdi li anke fil-livell tal-basement ma jistax isir estensjoni tal-izvilupp taht il-front garden minhabba li dan jista` jxekkel il-landscaping ta’ din l-erja’.

 

Jista’ joħroġ permess jekk il-parkeġġ fuq is-sit m’huwiex vijabbli jew possibli?

Fejn parkeġġ fuq is-sit m’huwiex fiżikament vijabbli jew possibbli, l-iżvilupp jista’ jiġi permess suġġett għal kontribuzzjoni lejn l-Urban Improvements Fund bħala kumpens lejn in-nuqqas ta’ parkeġġ provdut. Dan kien deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Turning Point Investments Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 462/20 JB. PA 4387/20), b’dan il-mod:

‘It-Tribunal jaghmel referenza ghal policy P18 tal-linja gwida DC15 li tistipula s-segwenti:

‘For both residential and non-residential development there will be a concerted effort to provide on-site parking in line with the Vehicle Parking Standards provided in Annex 1 to this document. This will be particularly enforced in residential areas. If this is physically and technically unfeasible/impossible, or undesirable, there will subsequently be a contribution to a Commuted Parking Payment Scheme (CPPS)/ Urban Improvements Fund (UIF).’

Illi mill-policy supra-citata huwa car li fejn parkegg fuq is-sit m’huwiex fizikament vijabbli jew possibbli, kif fil-fehma ta’ dan it-Tribunal japplika ghall-kaz odjern, sussegwentament ikun hemm kontribuzzjoni lejn l-Urban Improvements Fund bhala kumpens lejn in-nuqqas ta’ parkegg provdut.’

 

{sliderIl-pożizzjoni tal-konsulenti esteni f’applikazzjonijiet fl-immedjat għandha piż?}
Il-pożizzjoni tal-konsulenti esterni f’applikazzjonijiet fl-immedjat għandha tiġi kkunsidrata. Dan kien il-ħsieb tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fid-deċiżjoni fl-ismijiet Turning Point Investments Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 462/20 JB. PA 4387/20) fejn intqal:

‘ […] it-Tribunal ha konjizzjoni tar-risposti ghall-konsultazzjoni li saru mill- Awtorita’ tat-Trasport fl-applikazzjonijiet kwotati mill-appellant bhala commitments. It-Tribunal jinnota li filwaqt li f’PA 8801/19 l-Awtorita’ tat-Trasport ipprezentat twegiba ta’ konsultazzjoni standard fejn talbet lill-Awtorita’ tevalwa l-proposta abbazi tal-linja gwida DC15, f’PA 3858/19 l-Awtorita’ tat-Trasport ipprezentat twegiba identika ghal dik mressqa fl-applikazzjoni odjerna supra-citata, u liema risposta ma nghatatx kunsiderazzjoni mill-Awtorita’ tal-Ippjanar.

Ghaldaqstant, gialadraba l-istess kwistjonijiet gew mressqa mill-Awtorita’  tat-Trasport, it-Tribunal ma jaqbilx mal-Awtorita’ meta tghid li l-principju ta’ commitment m’ghandux jittiehed in konsiderazzjoni. Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal l-izvilupp approvat f’PA 3858/19 u l-applikazzjoni in kwistjoni huma ferm komparabbli, biddifferenza li f’PA 3858/19 gie approvat nuqqas ta’ parkegg li jeccedi in-nuqqas li jirrizulta mill-izvilupp in ezami.'

L-obligu li jiġi provdut metru opramorta fuq penthouse huwa tassattiv?

Dil-kwistjoni inqalgħet fil-każ fl-ismijiet Polina Camilleri kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 134/20 JB. PA 4324/19) fejn it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar irraġuna hekk kif ġej:

‘Fil-fehma ta’ dan it-Tribunal li fil-kaz odjern, l-obbligu ta’ metru opramorta fuq il-livell tal-penthouse m’ghandux ikun wiehed tassattiv, izda li l-context driven approach adottat fil-linja gwida DC15 ghandu jigi applikat, u partikolarment dak li jipprovdi G14, li jipprovdi illi: ‘new development within the block, street or neighbourhood should endeavour to conform to the pattern set by the existing adjoining development and/or the requirements and conditions that have been applied to such development, so as to maintain the character of the area.’

[…]

L-appellanta taghmel referenza wkoll ghad-decizjoni moghtija minn dan it-Tribunal kif diversament kompost fl-appell numru 381/17 , fejn is-segwenti ragunament kien gie applikat:

“Nonostante dan, is-sit huwa wiehed kommess skont dak li tipprovdi Policy P1 tal-linja gwida ghall-izvilupp DC15, u dan minhabba li s-sit huwa gja suggett ghall-permess validu PA2332/14. Ghalhekk, l-alternattivi biex wiehed jestendi l-gholi u jzid sular fil-kappa tal-height limitation ta’ 20.8 metru huma limitati. It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li galadarba l-gholi jirrispetta il-massimu 20.8 metru u minhabba li s-set-back ta’ l-ahhar sular (cioe’ il-penthouse level gdid) jirrispetta is-sight line, m’ghandux ikun hemm oggezzjoni ghall-izvilupp kif propost.”

Fl-isfond ta’ dan ir-ragunament, dan it-Tribunal huwa tal-fehma li l-istess principji japplikaw ghall-kaz odjern, u dan minhabba li ssit huwa gia kommess bil-bini inkluz strutturi mdaqqsa fil-livell tal-hames sular, u ghalhekk l-alternattivi biex wiehed jestendi l-gholi u jzid sular fil-kappa tal-height limitation ta’  16.3 metru huma limitati.

Barra min hekk, it-Tribunal jinnota li l-gholi massimu ghal zvilupp fuq kull naha tas-sit skont kif progettat fil-Pjan Lokali huwa l-istess gholi bhal dak propost fl-applikazzjoni odjerna u allura jekk xejn l-izvilupp ta` dan l-ispazzju se jkun qieghed jindirizza l-ispazzju vojt li jinholoq meta s-sit adjacenti jigu zvillupati.

It-Tribunal ghalhekk huwa tal-fehma li gialadarba meta jitnehha l-obbligu tal-opramorta l-gholi jirrispetta il-massimu ta’ 16.3-il metru, m’ghandux ikun hemm oggezzjoni ghall-izvilupp minghajr ma ssir opramorta ta’ metru gholi, diment li s-servizzi tal-blokka jigu f’livell ta’ saqaf aktar baxx sabiex dawn ma jaqbzux l-gholi tal-opramorta. Dan ifisser li t-Tribunal huwa propens jilqa` limitatament dan l-aggravju b’kundizzjoni li jigu sottomessi pjanti emendati li jindikaw opramorta fil-livell tal-bejt b’gholi ta’ 0.6 metri , filwaqt li ghandu jigi pprovdut spazju adegwat ghas-servizzi tal-blokka in kwistjoni fil-livell tal-bejt 0.4 metru aktar baxx mill-bqija tal-bejt, sabiex dan ikun metru aktar baxx mill-opramorta.

[…]

Ghal dawn il-motivi, it-Tribunal qieghed qed jilqa’ limitatament dan l-appell, ihassar id-decizjoni ta’ rifjut u jordna lill-appellanta sabiex fiz-zmien tletin (30) gurnata mid-data ta’ din id-decizjoni tipprezenta pjanti reveduti li jindikaw opramorta fil-livell tal-bejt b’gholi ta’ 0.6 metri , u spazju adegwat ghas-servizzi kollha tal-blokka in kwistjoni f’livell tal-bejt 0.4 metru aktar baxx mill-bqija tal-bejt, u dan sabiex l-ispazzju tas-servizzi ikun metru aktar baxx mill-opramorta u l-gholi kumplessiv tal-binja ma jaqbizx l-gholi massimu ta’ 16.3 metri.’
 

 

Kif għandu jiġi fformolat rikors quddiem l-EPRT?

Fil-każ fl-ismijiet John u Maria konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Malcolm Mallia deċiż nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 50/20 JB. PA 5870/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar kellu quddiemu talba sabiex jiddikjara r-rikors null minħabba l-forma tiegħu. Madankollu, it-Tribunal ċaħad din it-talba wara li osserva dan li ġej:

‘Illi fl-ewwel lok, dan it-Tribunal jaghmel referenza ghar-risposta tal-permit holder fejn jinghad li dan l-appell ghandu jigi ddikjarat null ai termini tal-Artikolu 15 tal-Kapitolu 551. Illi dan it-Tribunal ha konjizzjoni tal-imsemmi Artikolu, u jinnota li l-argumenti maghmula mill-appellanti jirreferu distintament ghal numru ta’ aggravji li huwa msejjes fuqhom l-imsemmi appell. L-istess appell jinkludu spjega ta’ kif id-decizjoni tal-Awtorita’  ghandha tigi ndirizzata b’mod iktar korrett. Ghaldaqstant, it-Tribunal huwa talfehma li l-forma ta’ kif gie pprezentat l-appell odjern, huwa kkunsidrat validu ai termini tal-Artikolu 15 tal-Kapitolu 551 tal-Ligijiet ta’ Malta.’

Jikkonsegwi għalhekk li diment li s-segwenti kunsiderazzjonijiet ikunu osservati, r-rikors għandu jtiqies validu:

1.    L-argumenti magħmula mill-appellanti jirreferu distintament għal numru ta’ aggravji li huwa msejjes fuqhom l- appell;
2.    L- appell jikkontjeni  spjega ta’ kif id-deċiżjoni tal-Awtorita’  għandha tiġi ndirizzata b’mod iktar korrett.

 

Kwistjonijiet ta’ arja, ventilazzjoni u dawl naturali huma ‘ċivili’ ai fini ta’ liġi ta’ l-ippjanar?

Fil-każ fl-ismijiet John u Maria konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Malcolm Mallia deċiż nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 50/20 JB. PA 5870/19), It-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar sostna dan:

‘Illi permezz tat-tieni aggravju, l-appellanti ressqu quddiem it-Tribunal kwistjonijiet relatati mal-istabbilta’ strutturali, inkonvenjenza u konnessjonijiet ezistenti ta’ ilma u dranagg kif ukoll drittijiet tal-proprjetà tal-appellant f’termini ta’ arja, ventilazzjoni u dawl naturali. It-Tribunal jikkonferma illi l-ilmenti mressqa m’humiex ibbażati fuq policies tal-ippjanar u ghalhekk m’humiex ikkunsidrati bhala material planning considerations izda huma instrinsikament kwistjonijiet ta’ natura civili.

Dan it-Tribunal itenni illi m’huwiex fil-kompitu ta’ l-Awtorita’ u lanqas ta’ dan it-Tribunal li jiehu deċiżjoni fuq materja li tikkoncerna kwistjonijiet ta’ natura civili.

Kull permess jinħareġ bis-salvagwardja ghall-drittijiet ċivili ta’ terzi, u għalhekk il-permess mhux qiegħed jostakola lill-appellanti u jew lill-applikant milli jsegwu d-drittijiet ċivili taghhom fil-forum adegwat. F’dan ir-rigward qed issir referenza ghad-decizjoni moghtija mill-Qorti tal-Appell nhar l-20 ta’ Novembru tas-sena 2017 fl-ismijiet Victoria Spiteri et. vs L-Awtorita’ tal-Ippjanar et., fejn il-Qorti tal-Appell ikkonkludiet bis-segwenti:

“Il-Qorti tqis li ghalkemm dawn il-kwistjonijiet jistghu jkunu ta’ rilevanza notevoli fuq id-drittijiet rispettivi tal-partijiet rigward id-dritt ta’ propjeta’ u uzu u tgawdija tas-sirtu mertu ta’ din l-applikazzjoni, pero’ kwistjoni ta’ disputa cara dwar il-portata u interpretazzjoni ta’ klawzoli ta’ kuntratt huma ta’ indoli prettament civili rizolubbli fil-Qorti mhux mill-Awtorita’ tal-Ippjanar jew it-Tribunal. Il-Qorti tqis illi t-Tribunal mexa mal-limiti imposti fil-gurisprudenza ta’ din il-Qorti u qies il-kwistjoni bhala wahda barra mill-parametri tal-mertu tal-applikazzjoni. Il-limitu tal-jedd tal-applikant fuq is-sit hi wahda li trid tigi deciza f’forum iehor u l-permess li approva t-Tribunal hu dak li jirrigwarda l-ligi tal-ippjanar fejn jidhol l-izvilupp tas-sit”.'

X’kunsiderazzjonijiet għandhom jittieħdu meta ‘tgħolli’ fil-UCA?

Meta wieħed se jgħolli fil-UCA għandu primarjament jara li l-istrutturi l-ġodda ma jirriżultawx f’impatt negattiv fuq veduti ta’ medda twila jew qasira. Tali strutturi għandhom ikunu direttament biswit strutturi eżistenti ma’ kull genb biex b’ hekk jgħattu appoġġi mikxufa. Id-disinn għandu jkun b’tali mod li ma jinħolqx volum ġdid mal-istreetscape li tkun qiegħda fuq livell iktar baxx. Tgħin ukoll l-eliminazzjoni tal-metru opramorta.

Sitwazzjoni bħal din qamet fl-appell fl-ismijiet Clint Debono kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-18 ta’ Marzu, 2021 (Appell 468/18 JB. PA 5235/18) fejn it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar ikkonkluda b’dan il-mod:

'Illi dan it-Tribunal jirreferi ghal Urban Ojectives 2.3 u 2.4 tal-iSPED li l-ghan taghhom huwa biex itejjbu il-pajsagg urban u l-ambjent f’centri storici billi jiddisponu hekk kif gej: Urban Objective 2.3: “Adopting a context driven approach to the control of building heights within Urban Conervation Areas.” Urban Objective 2.4: “Development within hostoric sites is to be carried out in such a manner so as to ensure that the historic sites’skyline is not adversely affected.”

[…]

Illi minn ezami tar-ritratti mehuda mit-triq u ritratti tal-ajru ezebiti mar-rikors tal-appell kif ukoll minn osservazzjonijiet maghmula waqt l-access fuq is-sit, dan it-Tribunal seta’ jinnota li l-estensjoni proposta fit-tieni sular ser tkun direttament biswit strutturi ezistenti ma kull genb u ghaldaqstant tghatti zewg hitan t’appoggi mikxufa. Illi dan huwa konformi mal-argument mressaq mill-appellant fit-tieni aggravju. Illi fid-dawl tal-istruttura ezistenti fuq in-naha tal-Grigal tas-sit, li hija iktar evidenti mir-ritratti tal-ajru milli mir-ritratti tat-triq minhabba t-tqassim ambigwu, b’forma triangulari, f’dan il-livell, dan it-Tribunal hu tal-fehma li l-estensjoni proposta f’dan il-livell mhux ser tohloq volum gdid ma` din in-naha tal-istreetscape li qieghda fuq livell iktar baxx. Illi t-Tribunal jaqbel li l-kuntest tal-madwar tas-sit odjern huwa fattur materjali importanti hafna u li ghandu jigi ppreservat. Illi minn analizi tal-pjanti sottomessi fil-kors tal-applikazzjoni odjerna dan it-Tribunal jaqbel mal-kummenti tal-Kumitat Konsultattiv dwar id-Disinn u tad-Direttorat tal-Ippjanar supra-citati fejn jinghad li l-opramorta ta’ metru ghandha tigi eliminata sabiex jigi ridott lgholi generali tal-binja. Illi dan it-Tribunal jinnota li fil-mori tal-appell, l-appellant issottometta pjanti riveduti ghal kunsiderazzjoni ta’ dan it-Tribunal, bl-ghan li jigu ndirizzati r-ragunijiet tar-rifjut. Illi wahda mill-emendi principali fil-pjanti riveduti specifikament tinkludi l-eliminazzjoni tal-metru opramorta fuq l-istrutturi tat-tieni u t-tielet sular. Illi b’din il-porposta riveduta, dan it-Tribunal hu tal-fehma li l-estent tal-massing propost ma jirrizultax f’appoggi mikxufa u huwa kompatibbli mal-kuntest u l-amenita’ vizwali taz-zona ta’ konservazzjoni urbana. Illi gialadarba l-estensjoni fit-tieni sular tinsab bejn zewg strutturi kontigwi lanqas ser tirrizulta f’impatt negattiv fuq veduti ta’ medda twila jew qasira. Illi fid-dawl ta’ dawn il-kunsiderazzjoni, dan it-Tribunal huwa propens li jilqa’ dawn l-aggravji billi jikkonsidra l-estensjoni hekk kif proposta fil-pjanti riveduti sottomessi fil-mori ta’ dan l-appell. Ghaldaqstant, it-Tribunal hu tal-fehma li t-tnaqqis fl-gholi tal-opramorta kif emendat jindirizza it-tieni u t-tielet ragunijiet tar-rifjut.'

Ġieli nħarġu permessi kummerċjali f’Residential Priority Areas?

Iva, u dan meta jkun hemm ġja preżenza qawwija ta’ ħwienet simili. Per eżempju, dan huwa dak li ġara fil-każ fl-ismijiet Albert Caruana ghal Capo Estates Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż nhar it-22 ta’ Ottubru, 2020 (Appell 7/19 JB. PA 7924/18) fejn it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar iddeċieda bil-mod segwenti:

‘Is-sit jinsab gewwa Residential Priority Area fejn Policy NHHO02 tal-Pjan Lokali ma jippermettix uzi kummercjali bhal dak propost sabiex jinzamm l-amenita’ residenzjali ta’ din iz-zona. Nonostante dan, it-Tribunal ma jistax jinjora l-kuntest tas-sit, fejn gie nnutat li hemm prezenza qawwija ta’ hwienet simili tat-tip Klassi 4B matul l-istess parti ta’ Triq is-Swieqi, kif wera l-appellant fuq il-block plan ipprezentata fl-appell odjern. Tenut kont ta’ dawn ic-cirkustanzi u fuq il-bazi ta’ Policy P1 tal-linja gwida DC15 u l-Artikolu 72 ta’ Kap. 552, din il-parti tat-Triq is-Swieqi qeghda titqies bhala wahda li hija committed b’uzi kummercjali tal-istess tip bhal dak propost. Fuq il-bazi ta’ dan u l-fatt li l-garaxx huwa wiehed surplus ghall-parkegg rikjest ghall-uzi l-ohra fuq l-istess sit, it-Tribunal huwa tal-fehma li ghandu japplika l-istess riga li gja giet applikata minn l-Awtorita’ fil-kaz tal-permessi li nhargu vicin, u partikolarment dak li gie permess ezattament biswit permezz tal-permess bin-numru PA417/18.’

 

Veru li l-Policy P6 (DC15) tippermetti estensjoni fl-ODZ?

Il-Policy P6 tad-DC15 tista’ tiġi interpretata li  jista’ jiġi kkunsidrat estensjoni tal-parti tal-iżvilupp barra l-konfini tal-iżvilupp jekk pero ikun se jinkiseb xi gwadann ambjentali u tiġi provduta alternattiva ta’ mitigazzjoni li hija aktar superjuri minn dak ġja approvat.  Dan intqal mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Euchar Vella kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 41/20 JB. PA 3317/19):

‘It-Tribunal jirreferi wkoll ghall-Policy P6 tal-linja gwida DC15, fejn din tipprovdi diversi xenarji fejn huwa mpost design transition solution sabiex jinkiseb dehra adegwata tal-izvilupp urban. Fost dawn ix-xenarji, Policy P6 tipprovdi l-kriterji fir-rigward ta’ zvilupp li jinsab mat-tarf tal-konfini tal-izvilupp u l-impatt li jkollu dan fuq iz-zona rurali tal-madwar. Il-policy tibda billi temfasiza li ‘the Authority will ensure that a suitable transition will be achieved in terms of building volume between the sites within the DZ and the ODZ.’  Fost il-kriterji imsemmija, Policy P6 timponi l-bzonn li jigu evitati blank party walls u ghalhekk huwa rikjest li l-hitan li jmissu mal-linja tal-konfini tal-izvilupp ghandhom jigu disinjati b’mod tajjeb sabiex jidhru estetikament tajbin fil-kuntest taz-zona rurali biswit. Barra minn hekk, kriterju (b) jirrikjedi ukoll li: ‘(b) The development must have a side curtilage of at least 3 metres on the side of the ODZ. Such open space will be landscaped using indigenous species and be designed in a manner to mitigate the impact of the building fabric.’ Huwa car, li permezz tal-kriterji indikati, l-ghan ta’ Policy P6 huwa li jintlahaq transizzjoni tajba bejn bini gewwa z-zona urbana u zoni rurali li huma barra mill-konfini tal-izvilupp. Huwa minnu li kif jindika l-appellant, il-Policy m’hijiex ristrettiva fir-rigward ta’ siti simili ghal dak odjern, u ma tispecifikax jekk is-side curtilage ghandux ikun parti mis-sit gewwa l-konfini tal-izvilupp jew parti barra miz-zona tal-izvilupp. Nonostante dan, il-Policy tispecifika bl-aktar mod car li l-ghan huwa sabiex jintlahaq transizzjoni tajba bejn il-volum u massa tal-bini u l-impatt ta’ dan fuq iz-zona rurali biswit

[..]

l-fehma tat-Tribunal li permezz tal-provvedimenti ta’ Policy P6, il-policy hija ntiza sabiex fil-kaz ta’ restricted sites biss jista’ jigi kkunsidrat estensjoni tal-parti tal-izvilupp barra l-konfini tal-izvilupp.’

 

Ic-CPPS tibqa’ tapplika anke jekk il-parkeġġ fiż-żona jkun żdied?

It-tweġiba għal dan tinsab fil-każ fl-ismijiet John u Maria konjugi Farrugia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawża, Malcolm Mallia deċiż nhar it-2 ta’ Marzu, 2021  (Appell 50/20 JB. PA 5870/19), wara li kien allegat li t-terzi appellanti argumentaw li r-rekwiżit ta’ parkeġġ f’din iż-żona residenzjali qiegħed dejjem jiżdied. It-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar madankollu qal dan:

‘[…..] it-Tribunal jirreferi ghall-Policy P18 tal-linja gwida DC15, li tiddisponi hekk kif gej: For both residential and non-residential development there will be a concerted effort to provide on-site parking in line with the Vehicle Parking Standards provided in Annex 1 to this document. This will be particularly enforced in residential areas. If this is physically and technically unfeasible/impossible, or undesirable, there will subsequently be a contribution to a Commuted Parking Payment Scheme (CPPS). Illi mill-policy supra-citata huwa car li fejn parkegg fuq is-sit m’huwiex fizikament possibbli, kif fil-fehma ta’ dan it-Tribunal japplika ghall-kaz odjern u gialadarba qed tigi ppreservata l-faccata ezistenti, sussegwentament ikun hemm kontribuzzjoni lejn il-Commuted Parking Payment Scheme (CPPS) bhala kumpens lejn it-telf ta’ parkegg.’

 

X’jiġri f’applikazzjoni f’sit fejn il-kundizzjonijiet ta’ permess preċedenti ma ġewx osservati?

Meta it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar kellu quddiemu raġuni għar-rifjut fis-sens li ‘The proposal runs counter to the previous decision taken on the same site through PA7302/18 which was approved subject to the removal of the works proposed in this application’, l-istess Tribunal irraġuna  li tali raġuni għar-rifjut hija waħda skorretta minħabba li l-iżvilupp propost fl-applikazzjoni odjerna kellu jiġi biss ikkunsidrat abbażi tal-policies relevanti u l-kuntest tas-sit. (Ara deċiżjoni fl-ismijiet Joseph Refalo kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 78/20 JB. PA 6288/19)).

 

Fejn iridu jkunu l-commitments kummerċjali biex tiġġustifika tluq mill-policy?

Sabiex wieħed jistrieħ fuq commitments kummerċjali, dawn m’għandhomx ikunu  sparpaljati iżda jekk xejn  ‘fil-viċinanzi mmedjati tas-sit jew fl-istess perimeter block’.  Huwa f’dan l-ispirtu li tista’ tiġi ġustifikata tluq mill-policy. (Ara deċiżjoni tat-Tribunal ta’ Reiżoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet John Caruana kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 63/20 JB. PA 6659/19)).

 

X’jiġri jekk tippreżenta soluzzjonijiet alternattivi quddiem l-EPRT?

Meta appellant ippreżenta pjanti biex jindirizza l-prejokkupazzjoni ta’ l-Awtorita’ fil-kors ta’ l-appell u t-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar ra li hemm opportunita’ ‘fejn il-kwistjoni li tikkonċerna lill-Awtorita’ tista’ tiġi ndirizzata permezz tal-alternattiva li ppreżenta l-appellant’, l-istess Tribunal irrimetta  lura lill-Awtorita’ tal-Ippjanar l-applikazzjoni għall-istadju ta’  qabel il-Case Officer’s Report, sabiex l-Awtorita’ terġa tikkunsidra l-iżvilupp propost mill-ġdid bl-alterazzjonijiet u modifiċi preżentati minn l-appellant fil-mori ta’ dak l-appell. (Ara deċiżjoni fl-ismijiet Victor Bonavia kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 62/20 JB. PA 1405/19.))

X’jiġri jekk bidwi irid ikabbar l-istorage area?

Meta maħżen eżistenti ġja jifforma parti mill-intitolament għal ħażna agrarja tal-applikant għaliex ikun jinsab fl-art tal-istess applikant, ikun ifisser li l-applikant  għandu biss dritt għal ħażna agrarja addizzjonali  oltre l-erja ta’ dak il-maħżen eżistenti b’dan illi l-erja kumplessiva ma teċċedik dik li tippermetti l-policy. Dan huwa dak li essenzjalment iddeċieda it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Vince Vella kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 56/20 JB. PA 0691/19), fejn intqal hekk:

'Illi fir-rigward tal-permess tal-izvilupp PA04671/15, u kif gie rilevat mill-appellant, f’dan il-permess kien gie approvat it-twaqqiegh u l-bini mill-gdid ta’ mahzen aggrarju ta’ qabel l-1978 b’daqs ta’ 14 metru kwadru. Illi tenut kont li l-mahzen aggrarju approvat filpermess PA04671/15 jinsab f’wahda mill-artijiet irregistrati f’isem l-applikant (illum appellant), dan il-mahzen jifforma parti millintitolament ghal hazna aggrarja tal-appellant, li kif gie rilevat aktar kmieni, jammonta ghal 20 metru kwadru. Dan ifisser li lappellant ghandu biss dritt ghal hazna aggrarja addizzjonali ta’ 6 metru kwadru. Madankollu, il-mahzen aggrarju li qed jintalab ghal sanzjonar fl-applikazzjoni odjerna ghandhu daqs ta’  34.5 metru kwadru, u ghaldaqstant huwa ferm akbar mill-bqija talintotalament li l-appellant ghadu ma uzax, ossia 6 mteru kwadru Ghaldaqstant it-Tribunal jichad l-ewwel aggravju.’

 

Il-policy tal- Outdoor Catering Areas on Public Open Space (OCA) tal-2016 tapplika ghal spazju privat?

Il-policy intitolata Outdoor Catering Areas on Public Open Space (OCA) tal-2016 ma tapplikax f’każ fejn l-imwejjed u siġġijiet se jitqiegħdu f’post privat. Dan huwa almenu dak li ntqal mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fid-deċiżjoni fl-ismijiet Sliema Fort Co. Ltd. kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 227/20 JB. PA 3086/19):

‘[…]  l-appellant jargumenta li l-porposta hija limitata ghal zvilupp fuq sit privat propjeta’ tal-appellant u mhux fuq spazzju miftuh pubbliku u ghaldaqstant id-dispozizzjonijiet tal-linja gwida Outdoor Catering Areas on Public Open Space (OCA) tal-2016 mhux applikabbli.

Illi f’dan ir-rigward, it-Tribunal jirreferi ghall-OCA policy fejn jinnota li t-titolu stess jissugerixxi li dan id-dokument huwa applikabbli ghal zvilupp fuq spazzju miftuh pubbliku u ma hemm l-ebda referenza fl-istess dokument li tista’ tissuggerixxi mod iehor. Illi dan it-Tribunal jinnota li fid-definizzjonijiet ta’ ‘Public Space’ tal-istess dokument jinghad hekk kif gej:

‘Public space means any area to which the public at large has free and unrestricted access, including urban spaces such as streets and squares, landscaped and recreational open spaces. Illi fl-isfond ta’ din id-definizzjoni’ u minn referenza ghall-pjanta 130C ipprezentata fil-kors tal-applikazzjoni odjerna, l-ispazzju ghal outdoor catering huwa allokat solament fil-parti privata tas-sit odjern u fejn ghaldaqstant l-access ghall-pubbliku jista’ jkun ristrett. Illi f’dan ir-rigward, it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita’ tal-Ippjanar ma kellhiex tezamina l-proposta odjerna fid-dawl tal-linja gwida Outdoor Catering Areas on Public Open Space (OCA) tal-2016 izda fid-dawl ta’  policies ohra vigenti li huma applikabbli ghal kaz odjern, u in vista ta’ dan, it-Tribunal qed jilqa’ l-ewwel aggravju.’

 

Tista’ l-Awtorita’ tiċħad permess biex tipprevejeni dak li mhux mitlub?

Applikazzjoni għandha tiġi determinata abbażi ta’ dak mitlub u mhux abbażi ta’ dak li seta’ ntalab. Dan kien ir-raġunament addottat fis-sentenza mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Kunsill Lokali Gzira kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Ivan Scicluna deċiża nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 6/20 JB. PA 11099/18). F’din is-sentenza it-Tribunal osserva dan li ġej:

‘ […] l-appellant jargumenta li l-izvilupp propost jmur kontra policy P53 tal-linja gwida DC15 li tirregola d-disinn tac-cmieni. Illi minn analizi tal-pjanti sottomessi, dan it-Tribunal jinnota li l-proposta odjerna ma tinkludi l-ebda proposta ta’  sanzjonar jew installazzjoni ta’  cuminja jew sistema ta’  estrazzjoni. Gialadarba l-Awtorita’  tal-Ippjanar tistrieh fuq linformazzjoni moghtija mill-perit responsabbli ghall-applikazzjoni, l-istess Awtorita’ kienet korretta li ma tqisx din il-policy flevalwazzjoni taghha.’

 

X’jiġri b’ applikazzjoni f’sit mingħajr illegalitajiet iżda li tinsab f’erja akbar munita b’enforcement?

Il-proċess t’applikazzjoni m’għandux jiġi mxekkel jekk is-sit mertu tal-iżvilupp jinqabad f’erja akbar munita b’ Avviż ta Nfurzar iżda l-iżvilupp propost bla ebda mod ma jinkludi partijiet illegali indikati fl-Avviż ta’ Nfurzar.

Fis-sentenza fl-ismijiet Tony Aquilina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 15/20 JB. PA 0265/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar ikkostata dan li ġej:

'It-Tribunal josserva li s-sit indikat fil-plotting tal-imsemmi Avviz ta’ Nfurzar jinkludi parti mis-sit odjern, madankollu ix-xogholijiet proposti m’humiex pozizzjonata fil-parti tas-sit affettwata b’dan l-Avviz ta’ Nfurzar. It-Tribunal jirreferi wkoll ghad-dispozzizjonijiet elenkati f’sub-regolament 17(5) tal-Avviz Legali 162 tal-2016, li jiddisponu hekk: “Meta partijiet ta’ sit jew bini huma illegali, m’għandux jiġi rifjutat permess għal żvilupp ġdid x’imkien ieħor fuq  is-sit jew bini unikament minħabba li jkun hemm illegalitajiet fuq is-sit jew fil- bini, suġġett għal dawn ilkondizzjonijiet kollha li ġejjin: (a) il-partijiet illegali ma jkunux jifformaw parti mill-applikazzjoni; u (b) l-għoti ta’ permess għall-iżvilupp ġdid ma jċaħħadx fiżikament,  jew  ifixkel  jew  jagħmilha  diffiċli   litittieħed xi azzjoni ta’ infurzar, sew għat-tneħħija sewgħar-rettifika, tal-partijiet illegali; u (ċ) l-applikant m’għandu ebda kontroll, sew direttament sew indirettament, fuq il-partijiet illegali u lapplikantma kienx involut direttament jew indirettament fl-iżvilupp  illegali,  ukoll  jekk  l-iżvilupp   kien  jifformaparti minn żvilupp akbar li jinkludi il-partijiet illegali”

Fl-isfond ta’ dan, it-Tribunal josserva li l-izvilupp propost bla ebda mod ma jinkludi partijiet illegali indikati fl-Avviz ta’ Nfurzar ECF480/10 u l-proposta odjerna bla ebda mod m’hija ser ixxekkel xi azzjoni ta’ infurzar li l-Awtorita` tista tiehu ghaliex dan lAvviz jikkoncerna barriera qadima pozizzjonata magenb is-sit odjern u li ghandha access separat. It-Tribunal jinnota wkoll illi listess Awtorita` tal-Ippjanar ricentament harget zewg permessi tal-izvilupp b’referenza PA03043/17 u PA05311/17, bis-siti affetwati f’dawn il-permessi wkoll jiffurmaw parti mis-sit kolpit bl-Avviz ta’ Nfurzar ECF480/10.’

 

Kemm trid tkun konvinċenti dikjarazzjoni notarili biex tipprova użu residenzjali?

Dikjarazzjoni ta’ nutar tista’ tkun utili sabiex tipprova li bini mitluq kien jintuża bħala residenza. Madankollu, tali dikjarazzjoni trid tkun waħda konvinċenti.

Fis-sentenza fl-ismijiet Tony Aquilina kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 15/20 JB. PA 0265/19), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar ta l-intendere li jekk ikun ġja ingħata permess għal residenza oħra f’sit kontigwu jew viċin, is-sit ta’ l-applikazzjoni ma kienx jifforma parti integrali minn dan is-sit kontigwu jew viċin fejn ġja ingħata permess għaliex sakemm ma jintweriex li kien hemm  żewġ residenzi separati, ġie desunt li l-istatus residenzjali tal-bini huwa wieħed u abbinat ma’ fejn ingħata permess. Magħdud ma’ dan, it-Tribubal ried li n-nutar jindika bi kjarezza sa meta tkompla l-użu tal- bini preżenti fuq is-sit bħala residenza.

It-Tribunal ried ukoll li d-dikjarazzjoni tikkontjeni pjanti u,jew site plans li jikkorroboraw dak li ddikjara in-nutar filwaqt li jkun aċċertat li t-toroq ikkwotati fid-dikjarazzjoni tan-nutar ikunu jaqblu ma’ dawk tas-sit muri fl-applikazzjoni.

Jista’ oġġezzjonant jappella Regularization permit?

Terza persuna ma tistax tagħmel appell kontra permess maħruġ bir-regolarizazzjoni. Dan joħroġ mis-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet George Said kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar u l-kjamat in kawza, Andrea Buttigieg mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 250/19 JB. RG 2864/18). Fil-fatt. F’din is-sentenza intqal hekk:

‘[…] Illi dan it-Tribunal qabel jibda jikkonsidra l-mertu ta’ dan l-appell, jirreferi ghall-Artikolu 11 tal-Kapitlu 551 sabiex jiddetermina jekk ghandux gurisdizzjoni li jisma u jiddeciedi appell intavolat minn terzi taht process ta’ regolarizzazzjoni.

L-Artikolu 11(1) talKapitlu 551 jipprovdi s-segwenti: Bla ħsara għad-dispożizzjonijiet tal-Att dwar l-Ippjanar tal-Iżvilupp, it-Tribunal għandu jkollu ġurisdizzjoni li

a) jisma’ u jiddeċiedi kull appell magħmul mill-applikant minn deċiżjoni mogħtija wara applikazzjoni:

(i)    għal permess ta’ żvilupp;
(ii)    għal permess taħt ordni dwar notifikazzjoni ta’żvilupp;
(iii)     għal permess taħt proċess ta’ regolarizzazzjoni;
(iv)    għal   tibdil   fl-allinjament permezz ta’applikazzjoni għall-kontroll tal-ippjanar;
(v)    għal permess għal  proġett  ta’  interess komuni(PCI); (vi) għal reġistrazzjoni mill-Bord tar-Reġistrazzjoni

e) jisma’  u jiddeċiedi kull appell magħmul minn terza persuna   interessata  li tkun issottomettiet rappreżentazzjonijiet bil-miktub kif stabbilit mill-Awtorità tal-Ippjanar skont l-artikolu 71(6) tal-Att tal-2016 dwar lIppjanar tal-Iżvilupp:

(i)    minn deċiżjoni fuq applikazzjoni għal permess ta’ żvilupp;
(ii)     minn deċiżjoni fuq applikazzjoni għall-kontroll tal-ippjanar relatata ma’ tibdil fl-allinjament;
(iii)     minn deċiżjoni fuq ordni ta’ skedar u ordni ta’konservazzjoni


Illi mill-Artikolu supra-citat, dan it-Tribunal jinnota li l-ligi stess taghmel distinzjoni bejn permess ta’ zvilupp u process ta’  regolarizzazzjoni. Illi a kuntrarju ta’ appell li jigi pprezentat mill-applikant, it-Tribunal m’ghandux gurisdizzjoni li jisma’ u jiddeciedi appell maghmul minn terza persuna interessata minn decizjoni fuq permess taht process ta’ regolarizzazzjoni.

Illi b’zieda ma’dan, it-Tribunal jaghmel referenza wkoll ghall-Artikolu 77(3) ta’ Kapitolu 552 tal-Ligijiet ta’ Malta fejn jinghad li: Partijiet oħra indikati fl-Att dwar it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar jistgħu jippreżentaw appell  minn deċiżjoni tal-Bord tal-Ippjanar jew tal-Kummissjoni quddiem it-Tribunal skont l-Att dwar it-Tribunal ta’  Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar. L-Artikolu supra-citat jindika carament illi huwa l-Att dwar it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar (Kapitolu 551) li jirregola l-prezentata tal-imsemmija appelli quddiem it-Tribunal ta’ Revizjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar.

Illi l-Avviz Legali 285 tal-2016 dwar ir-Regolarizzazzjoni ta’ Żvilupp Eżistenti wkoll jaghmilha cara li l-appellant ghandu dritt jappella, kif stipulat fis-subregolament 5(5) hekk kif gej: L-applikant ikollu dritt illi jappella mid-deċiżjoni tal-Awtorità, permezz ta’ appell imressaq quddiem it-Tribunal skont l-Atttat-Tribunal tar-Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar.

Illi l-istess Avviz Legali ma jaghmilx referenza ghal terzi persuni fir-rigward ta’ dritt ta’ appell.

Ghaldaqstant, huwa evidenti li galadarba dan l-appell gie ntavolat minn terzi persuni kontra decizjoni fuq permess taht process ta’  regolarizzazzjoni dan it-Tribunal m’ghandux gurisdizzjoni li jisma’u jiddeciedi l-appell odjern.

Ghal din ir-raguni, dan it-Tribunal qed jiddikjara dan l-appell bhala wiehed null u jastjeni milli jiehu konjizzjoni ulterjuri ta’ dan l-appell.’

X’jiġri jekk it-tariffa tkun tħallset iżda r-rikors tal-appell quddiem l-EPRT jidħol tard?

L-appell huwa dikjarat null meta għalkemm ikun minnu li l-ħlas ta’ l-appell sar isir fil-ħin iżda l-appell ma jiġix ippreżentat quddiem it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fi żmien ta’ tletin (30) ġurnata kif stipulat fl-Artikolu 13(1) tal-Kapitlu 551.

Dan huwa dak li ddeċieda t-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent fis-sentenza fl-ismijiet Carmel Azzopardi kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar  mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 407/19 JB. PA 6801/18):

‘It-Tribunal jikkonferma li kif gie osservat mill-Awtorita`, id-decizjoni tar-rifjut giet ippubblikat fuq is-sit elettroniku tad-Dipartiment tal-Informazzjoni, hekk kif regolat bir-regolament 6 subinciz (6) tal-ligi sussidjarja 552.13, fit-2 t’Ottubru tal-2019, filwaqt li l-appell odjern gie pprezentat fir-Registru ta` dan it-Tribunal fit-12 ta’ Novembru tal-2019.

Illi l-Artikolu 13(1) tal-Kapitlu 551 jipprovdi dan li ġej:

“13. (1) Sakemm ma jkunx previst mod iehor taht xi dispozizzjoni ta’ dan l-Att, appell jista’ jigi pprezentat quddiem it-Tribunal fi zmien tletin gurnata mid-data tal-pubblikazzjoni tad-decizjoni fis-sit elettroniku tadDipartiment tal-Informazzjoni mill-Awtorità tal-Ippjanar…”

It-Tribunal jinnota li għalkemm huwa minnu li l-ħlas ta’ dan l-appell sar fil-31 t’Ottubru 2019 kif indikat permezz tat-timbru tal-bank stampat fuq l-irċevuta mehmuża mal-appell, xorta waħda dan l-appell ma ġiex ippreżentat quddiem it-Tribunal fi żmien ta’ tletin (30) ġurnata kif stipulat fl-Artikolu 13(1) tal-Kapitlu 551'.

X’jiġri jekk ir-rikors ta’ l-appell wara deċiżjoni tal-Planning Authority mhux motivat?

Appell quddiem it-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar ifalli mill-ewwel jekk dan ma jelenkax b’mod ċar x’inhuma l-aggravji. Hekk gie deċiż mit- Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fid-deċiżjoni fl-ismijiet CPL Developments Limited kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-2 ta’ Marzu, 2021 (Appell 61/18 JB. PA 6331/17). F’din id-deċiżjoni intqal hekk:

‘[…] l-appellant jonqos milli jimmotiva l-appell tieghu fil-konfront tar-rifjut u ghalhekk jonqos milli jipprezenta argumenti fejn jista` jikkonvinci lit-Tribunal milli jikkunsidra l-izvilupp propost f’dawl differenti minn dak gja deciz minn lAwtorita’ tal-Ippjanar. L-appell odjern huwa nieqes minn kwalsiasi motivazzjoni, filwaqt li n-nota ulterjuri tal-appellant tas-26 t’Ottubru 2020 tonqos milli tispjega b’mod car ir-relevanza tal-evidenza pprovduta u kif dawn iservu bhala gustifikazzjoni favur lizvilupp propost.

Dan it-Tribunal jirreferi ghall-provvedimenti tal- Artikolu 11(3) tal-Kapitlu 551 tal-Ligijiet ta’ Malta, liema Artiklu jipprovdi illi: “(3) Appell lit-Tribunal jista' jiġi ppreżentat fuq kwalunkw eraġuni inkluż:  (a)  li sar żball materjali dwar il-fatti; (b)  li kien hemm żball proċedurali materjali; (ċ)  li sar żball ta' liġi.”   Barra minn hekk, l-Artikolu 15 tal-Kapitlu 551 jipprovdi bl-aktar mod car x’ghandu ikun fih ir-rikors tal-appell meta dan jigi intavolat quddiem it-Tribunal, kif fis-segwenti:

“15. Appell minn deċiżjoni tal-Awtorità tal-Ippjanar għandu jkun fil-forma ta’ rikors, u għandu: (a) jagħmel referenza għad-deċiżjoni tal-Awtorità tal-Ippjanar li minnha qed isir appell; (b) isemmi distintament il-kapi tad-deċiżjoni li magħhom ma hemmx qbil taħt intestaturi differenti, flimkien marraġunijiet taħt kull intestatura għaliex ikun qiegħed isir l-appell; (ċ) jiddikjara speċifikatament taħt kull intestatura l-mod kif huwa mixtieq li d-deċiżjoni tiġi varjata; u (d) jinkludi kull dokumentazzjoni rilevanti għall-motivazzjonijiet tal-appell.”

Huwa car ghalhekk, li sabiex appell jigi kkunsidrat mit-Tribunal, dan irid ikun fih id-dokumentazzjoni imnizzla skont l-Artikolu 15, inkluz motivazzjoni li tispjega ghaliex l-appellant huwa kontra d-decizjoni tal-Awtorita’ tal-Ippjanar u jigi provdut gustifikazzjoni ghal dan. Kif gja ssottolinea t-Tribunal, l-appell odjern u kif ukoll l-informazzjoni ulterjuri li giet ipprezentata, huma nieqsa fissustanza u ma jipprezentawx argumentazzjoni adegwata sabiex jimmotivaw l-imsemmi appell. In vista ta dan, jirrizulta li l-appell odjern huwa wiehed bla bazi, monk u inammessibbli ai termini tal-Kapitlu 551 tal-Ligijiet ta’  Malta, u ghalhekk it-Tribunal qieghed jastjeni milli jiehu konjizzjoni ulterjuri ta’ dan l-appell. Ghall-motivi hawn diskussi, it-Tribunal m’ghandux triq ohra hlief li jikkonferma d-decizjoni tar-rifjut fil-konfront tal-applikazzjoni PA6331/17 u jichad dan l-appell.'

 

 

It-teħid ta’ art verġni f’Category 3 Settlements huwa għal kollox projbit?

Is-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Darren Galea kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 258/20 JB. PA 0285/20) tikkonferma li dan m’huwiex il-każ.

F’din id-deċiżjoni, it-Tribunal jibda billi jgħid hekk:

‘[…] it-thassib ewlieni fl-applikazzjoni odjerna m’huwiex relatat ma’  Policy specifika ghas-settlement in kwistjoni, izda mal-policy li tirregola zvilupp gewwa Category 3 Settlements, u ghaldaqstant il-permessi citati huma kkunsidrati relevanti ghal kaz odjern.

Illi dan it-Tribunal iqis li s-sit odjern jinsab f’zona identifikata bhala Category 3 Settlements ODZ, fejn skont Policy SMSE 08 tal-Pjan Lokali tispecifika li “only rehabilitation and re-development for the land-uses identified in policy SMSE 07 (A) to (E) and tourist accommodation will be permitted, provided the criteria stipulated in policy SMSE 07 for each land-use are complied with.” L-istess Policy tipprovdi ulterjorment dwar zvilupp gdid fejn hemm ipprovdut is-segwenti: “which takes up fresh land will not be permitted” u “definition of uncommitted land, which is available for development in Category 2 Large Rural Settlements, is not applicable to Category 3 Small Rural Settlements.”

Il-paragrafu segwenti 2.4.19, jispecifika li l-iskop sinjifikanti tal-policy hu li tipprotegi “by seriously curtailing the taking up of fresh land for buildings or the creation of new dwelling units, which increase densities and activity in the settlement. Thus restrictions on site planning, floor spaces, building heights, and car-parking provision are being introduced to ensure that all new development for residential purposes will not create unacceptable environmental impacts. The thrust of new development in these settlements should be towards rehabilitation and regeneration of the existing stock of buildings”.”

It-Tribunal imbagħad jagħmel referenza għal paġna 12 tal- Local Plans Interpretation Document 2007 u jkompli jgħid dan:

'Wara li dan it-Tribunal ha konjizzjoni ta’ din l-interpretazzjoni, jinnota li din propju titratta sitwazzjonijiet ghal zviluppi ta’ farm dwellings meta  “farm happens to lie within a rural settlement”, bid-dokumenti jipprovdi l-interpretazzjoni segwenti: “Given that farm buildings would qualify to have farm dwellings (provided all qualification parameters are satisfied) in the open countryside, they should qualify more when they lie in the vicinity of a rural settlement. A rural settlement has built elements and although still ODZ, can accept higher levels of built intervention than the rest of the countryside. Moreover, a farm near or within a rural settlement can utilise any existing buildings or gaps within the settlement to locate the residential component, thus further consolidating the settlement. It is not reasonable to expect more onerous conditions on the farm dwelling when this happens to lie within an ODZ settlement.'

Meqjus dan kollu, il-konklużjoni tat-Tribunal kienet waħda ċara fis-sens li l-kundizzjonijiet f’Category 3 Settlement m’għandhomx ikunu aktar onerużi minn sit ġo l-ODZ:

'Illi skont dawn id-dispozizzjonijiet, inkluz l-interpretazzjoni pprovduta fil-Local Plans Interpretation Document 2007 f’dak li jirrigwarda zvilupp gdid f’rural settlement, dan it-Tribunal jinnota li l-iskop ewlieni ta’ Policy SMSE 08 tal-Pjan Lokali huwa sabiex jigi assigurat li l-iżvilupp f'dawn is-settlements ghandu jkun iffukat fuq rijabilitazzjoni u riġenerazzjoni tal-istokk eżistenti ta'  bini, b’restrizzjonijiet fuq il-volum tal-bini sabiex tiżgura li l-izvilupp ma joħloqx impatti ambjentali negattiv.

Hawnhekk it-Tribunal jiccara li r-restrizzjonijiet imposti minn din il-Policy fejn jirrigwarda “fresh land” huwa principarjament ikkoncernat f’dak li jirrigwarda zvilupp gdid li jirrizulta f’bini ta’ abitazzjonijiet godda, u dan kif spjegat fil-paragrafu 2.4.19 supra-citat.

Illi fil-kaz odjern, l-izvilupp propost huwa ta’ natura diversa minhabba li jikkonsisti minn kostruzzjoni ta’ stallel godda li skont iddispozizzjonijiet f’Policy 5.2 tal-linja gwida rurali tal-2014 huwa zvilupp accettabbli barra mill-konfini taz-zona tal-izvilupp, salv li r-rekwiziti tal-istess Policy jigu sodisfatti.'

Il-presenza ta’ makkinarju tfisser li qed isir użu?

Le. Fis-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Wilson Mifsud kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (202/19JB. PA 10389/18), It-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar irraġuna li l-presenza ta’ vetturi tal-ġbir tal-iskart fuq is-sit ma kienx ifisser li l-iskart kien, jew jista’, jinġarr fuq dan is-sit.  

Huwa veru li appell quddiem it-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar jista’ jiġi pprezentat b’e-mail?

L-Artikolu 32B(3) tal-Kapitlu 551 jippreskrivi li atti ppreżentati permezz ta’ mezzi elettroniċi għandhom, għall-finijiet kollha tal-liġi, jitqiesu daqs li kieku ġew ippreżentati  direttament fir-reġistru tat-Tribunal. Madankollu, meta appell jiġi prezentat barra mill-ħinijiet tal-ftuħ tar-reġistru tat-Tribunal permezz ta’ e-mail, tali att xorta waħda  jitqies li ġie ppreżentat fl-ewwel jum ta’ wara l-ftuħ  tal-imsemmi reġistru.

Dan huwa dak li kien essenzjalment deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Jonathan Vassallo kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar id-9 ta’ Frar, 2021 (Appell 226/20JB. PA 1128/20). F’din id-deċiżjoni ingħad hekk:

"...l-Artikolu 13(1) tal-Kapitlu 551 jipprovdi dan li gej:

“13. (1) Sakemm ma jkunx previst mod iehor taht xi dispozizzjoni ta’ dan l-Att, appell jista’ jigi pprezentat quddiem it-Tribunal fi zmien tletin gurnata mid-data tal-pubblikazzjoni tad-decizjoni fis-sit elettroniku tad-Dipartiment tal-Informazzjoni mill-Awtorità tal-Ippjanar…”

Illi b’risposta ghal dan, l-appellant jargumenta li dan l-appell kien ippreżentat fid-19 ta’ Ġunju tal-2020, fil-hamsa u ghoxrin minuta ta’ wara nofsinhar (17:20), u f’din ir-risposta jannetti kopja tal-ittra elettronika sottomessa fuq l-email ta’ dan it-Tribunal.

Illi fuq dan il-punt, l-Artikolu 32B(3) tal-Kapitlu 551 jipprovdi dan li gej:

“Atti ppreżentati permezz ta’ mezzi elettroniċi għandhom, għall-finijiet kollha tal-liġi, jitqiesu daqs li kieku ġew ippreżentati  direttament fir-reġistru tat-Tribunal:

Iżda meta att huwa ppreżentat permezz ta’ mezzi elettroniċi barra mill-hinijiet tal-ftuħ  tar-reġistru, tali att għandu jitqies li ġie ppreżentat fl-ewwel jum ta’ wara l-ftuħ tal-imsemmi reġistru.”

Illi minn dan l-Artikolu johrog car li jekk appell jigi pprezentat barra mill-ħinijiet tal-ftuħ tar-reġistru ta’ dan it-Tribunal, li bejn lewwel (1) ta’ Ottubru w t-tletin (30) ta’ Gunju huma bejn it-tmienja ta’ filghodu (08:00) u nofsinhar(12:00) u bejn is-siegha u nofs (13:30) u t-tlieta u kwart ta` wara nofsinhar (15:15). Ghalhekk tali att għandu jitqies li ġie ppreżentat fl-ewwel jum ta’ wara l-ftuħ  tal-imsemmi reġistru.

Fil-kaz odjern, dan ifisser li gialadarba l-appell gie sottomess nhar il-Gimgha fid-19 ta’ Ġunju tal-2020, u cioe wara li kien ghalaq ir-reġistru tat-Tribunal, l-ewwel jum ta’ wara l-ftuħ tal-imsemmi reġistru kien propju nhar it-tnejn, 22 ta' Ġunju tal-2020.”

 

Liema huma ċ-ċirkostanzi fejn ma joħroġx permess għal restituzzjoni bil-ħamrija ta’ art fil-kampanja?

Normalment, huwa diffiċli joħroġ permess sabiex wieħed jitfa ħamrija fuq art b’roqoq zgħar ta’ ħamrija u, jew li ma hemm l-ebda indikazzjoni li din l-art kienet xi darba agrikola u, jew li m’hix reġistrata.  Dan huwa essenzjalment dak li ġie deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fid-deċiżjoni fl-ismijiet Christian Schembri vs L-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar 2021 (Ap81/20 PA7527/19):

‘….. il-linja gwida rurali tal-2014 taghti tiddefinixxi ‘fallow land’ skond is-segwenti: “constitutes rested arable agricultural land”. Illi mill-informazzjoni sottomessa, ma jidher min imkien li l-art in kwistjoni tikkonsisti min ‘fallow land’ kif definita fil-linja gwida rurali.

[…]

… kif gie rilevat aktar kmieni, l-istess AAC identifikat li l-art in kwistjoni m'hijiex rregistrata madDipartiment tal-Agrikoltura. Barra min hekk, wara li dan it-Tribunal ha konjizzjoni tar-ritratti sottomessi mal-applikazzjoni odjerna, seta` jinnota li l-art in kwistjoni hija fil-maggior parti blat b’roqoq zghar ta’ hamrija, u li ma hemm l-ebda indikazzjoni li din l-art kienet xi darba agrikola. Min dawn ir-ritratti wiehed jista` jinnota wkoll li l-art in kwistjoni hija konsiderevolment ghola mit-triq rurali li tghaddi mal-konfini tas-sit.

Dan ifisser li sabiex wiehed ikun jista` jaghmel depositu ta’ hamrija, trid issir kostruzzjoni ta’ hajt tas-sejjiegh b’gholi konsiderevoli, hekk kif indikat fil-pjanta elenkata mal-evalwazzjoni tal-proposta odjerna. Illi fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, tali interventi ser ikollhom impatti negattivi fuq l-ambjent u t-topografija ta’ dan il-pajsagg rurali, u ghaldaqstant l-Awtorita` kienet korretta fl-impozizzjoni tal-ewwel raguni tar-rifjut.’

 

Jista’ applikant jinsisti li t-Tribunal jikkunsidra pjanti li ma laħqux marru għand l-entitajiet statutorji għall konsultazzjoni?

Applikant jista’ jistrieħ fuq pjanti li huwa ntavola wara li għalqu l-konsultazzjonijiet mal-entitajiet fil-mori tal-proċess t’applikazzjoni. Dan huwa dak li ġara, per eżempju, fil-każ Darren Galea kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar eventwalment deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 258/20 JB. PA 0285/20):

‘It-Tribunal jirreferi ghall-inkartament ta-applikazzjoni odjerna, fejn jigi nnutat li wara l-perjodu ta’ konsultazzjoni mal-entitajiet kkoncernati, kien gew sottomessi pjanti reveduti, izda l-Awtorita` naqset milli taghmel konsultazzjoni ulterjuri ma’ dawn l-entitajiet li esprimew xi opinjoni jew thassib partikolari fir-rigward tal-izvilupp propost. It-Tribunal jinnota ulterjorment li l-komunikazzjoni li saret minn naha tal-Awtorita` kienet iffukata principarjament fuq il-kwistjoni tat-tehhid ta’ art vergni, filwaqt li ma saru ebda diskussjonijiet ulterjuri bejn l-Awtorita` u l-applikant (illum appellant) sabiex kwistjonijiet ta’ dettall jigu ndirizzati. Fil-fehma ta’ dan it-Tribunal, it-thassib imressaq mill-Awtorita` fit-tieni, it-tielet, ir-raba` u l-hames raguni tar-rifjut setghu facilment jigu ndirizzati, u gialadarba l-izvilupp qieghed jitnaqqas b’tali mod li din ma tikkoncernax bdil materjali, u l-emendi huma intizi sabiex jigu ndirizzati ir-raguni tar-rifjut, it-Tribunal huwa propens li jikkunsidra tali revizjonijiet.’

Huwa biżżejjed li wieħed jgħid li ħarġu permessi oħrajn biex jissostanzja l-każ tieghu?

Biex it-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar ikun f’pożizzjoni jinvestiga  aggravju li l-Awtorita’ mxiet b’mod differenti ma ħaddieħor, m’huwiex biżżejjed li dak li jkun jallega li ħarġu permessi simili anke jekk dan jista’ jkun fatt magħruf għal kulħadd. Huwa neċessarju li min jallega li ħarġu permessi simili, jindika liema huma.

Dan huwa dak li essenzjalment iddeċieda t-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Andrew Agius kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it- 18 ta’ Frar, 2021 (Appell 151/20 JB. PA 7561/19) meta qal:

‘It-Tribunal jinnota ulterjorment li ghalkemm fit-tieni aggravju l-appellant jargumentat li f’applikazzjonijiet simili l-istess Sovrintendenza tal-Patrimonju Kulturali accettat irtirar ferm inqas min dak propost fl-applikazzjoni odjerna, l-appellant naqas milli jaghmel referenza ghal xi applikazzjonijiet partikolari bhala ezempju ta’  dan l-allegat, u ghaldaqstant it-Tribunal m’huwiex f’pozizzjoni li jikkunsidra ulterjorment dan il-punt imqajjem….’

 

Liema hi l-entita’ responsabbli għall-ġerarkija tat-toroq?

Ir-risposta mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Charlon Coleiro kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar moghtija nhar it- 18 ta’ Frar, 2021 (Appell 105/20 JB. PA 8221/19) hi ċara. F’din is-sentenza it-Tribunal kien kategoriku meta kkonkluda bil-mod kif ġej:

‘Illi jidher li hemm diskrepanza bejn dak indikat fil-Pjan Lokali, fejn Mappa TR1 tindika t-triq bhala wahda ta’ access lokali, u dak indikat fuq il-Geoserver tal-Awtorita’ tal-Ippjanar, fejn l-istess triq hija denominata bhala wahda distributorja. Illi fir-risposta taghha l-Awtorita’ zzid tghid li Triq il-Kostituzzjoni hija nkluza bhala parti mill-istrategic road network fl-iSPED. Illi fl-isfond ta’ dawn l-inkonsistenzi, dan it-Tribunal hu tal-fehma li wiehed ma jistax jifforma pozizzjoni fuq il-proposta odjerna gialadarba ma hemmx konferma mill-Awtorita’ tat-Trasport, li hija l-Awtorita’ responsabbli ghall-gerarkija tat-toroq, li t-triq hija fil-fatt wahda distributorja hekk kif tishaq l-Awtorita’ tal-Ippjanar. Ghaldaqstant, it-Tribunal huwa tal-fehma li l-ewwel raguni tarrifjut m’hijiex wahda bbazata fuq informazzjoni attwali sakemm ma jkunx hemm konferma mill-Awtorita` tat-Trasport.'

 

Jeżistu permessi fejn ingħata ‘edge development’ f’Category 3 Settlements?

Is-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Sarah Abela kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar id- 9 ta’ Frar, 2021 (Appell 208/20JB. PA 0722/20) enunċjat dan li ġej:

‘Illi t-thassib principali tal-applikazzjoni odjerna huwa dak li gie espress fl-ewwel raguni tar-rifjut, u cioe` jekk is-sit in kwistjoni ghandux jigi zviluppat ghal skopijiet residenzjali jew le […]

is-sit ma jinsabx biswit il-konfini taz-zona talizvilupp, izda ezattament biswit il-konfini tal-Category 3 ODZ rural settlement.

[…]

fil-kaz tal-PA01685/08, l-izvilupp approvat huwa wiehed simili in kwantu li f’dan il-permess gie approvat il-bini ta’ zewg residenzi fuq sit li jinsab ezattement biswit bini ezistenti b’appogg mikxuf, liema bini jifforma parti min Category 1 ODZ settlement.

Illi fir-rigward tal-kuntest tas-sit, l-Artikolu 72(2) tal-Kapitlu 552 jipprovdi b’mod car illi fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni ghall-permess ghall-izvilupp, il-Bord tal-Awtorita’ ghandu jqis kemm il-pjanijiet, il-policies u regolamenti kif ukoll “kull haga ta’  sustanza, kompriz commitments legali fil-vicin, konsiderazzjonijiet ambjentali, estetici u sanitarji li l-Bord jista’ jqis bhala rilevanti”, kif ukoll ir-rapprezentazzjonijiet maghmula minn terzi persuni nteressati u minn konsulenti esterni.

Ghaldaqstant, dan it-Tribunal huwa tal-fehma li ghalkemm is-sit huwa identifikat fil-Pjan Lokali barra miz-zona denominata bhala Category 3 Rural Settlement, kellu jkun hemm ukoll kunsiderazzjoni tal-kuntest partikolari li s-sit jinsab fih.

It-Tribunal hawnhekk jinnota li s-sit jinsab biswit bini b’appogg mikxuf b’gholi ta’ zewg sulari man-naha tat-Tramuntana, liema bini jifforma parti mill-istess zona denominata bhala Category 3 Rural Settlement. Barra min hekk, faccata tas-sit man-naha tal-Lvant hemm zvilupp residenzjali b’facilitajiet ancillari li jinsabu in parti barra mis-settlement, u man-naha tan-Nofinhar tas-sit jidher li hemm residenza ohra antika barra l-konfini ta’ dan is-settlement, u ghalhekk is-sit odjern huwa mdawwar bi zvilupp ta’ natura residenzjali.

Ghal dawn il-motivi, it-Tribunal ihoss li l-ewwel raguni tar-rifjut ma kelliex tigi applikata.’

 

Kemm huwa essenzjali li t-terzi jagħtu l-kunsens għal ‘tables and chairs’ li se jitqiegħdu quddiem ħwejjiġhom?

Meta l-imwejjed u siġġijiet se jitqiegħdu  quddiem proprjeta’ ta’ terzi, għandha tiġi ppreżentata kopja tal-pjanta li tkopri l-firem tas-sidien u l-inkwilini ta’ din il-proprjeta’ bħala ndikazzjoni ta’ no objection għall-limitu tas-sit kif muri. Dan huwa essenzjalemnt dak deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fis-sentenza fl-ismijiet Michael Zammit kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (Appell 305/19 JB. PA 1423/19):

‘Illi dan it-Tribunal jirreferi ghal Policy P18 tal-linja gwida Outdoor Catering Areas on Public Open Space li tiddisponi hekk kif gej:

‘In the instance that an applicant proposes an Outdoor Catering Area in front of a third party property, the applicant shall first give regard to the provisions established in Standard S5, following which the applicant shall obtain the signatures of the owners and tenants of such property on a hardcopy of the plan so as to indicate their ‘no objection’ to the extent of the site as shown, which signatures shall be duly witnessed by a Commissioner of Oaths. In the case of any conflict between the provisions of Standard S5 and the consented site extents by third parties, the former shall prevail.’

Illi mill-policy supra-citata huwa car li gialadarba l-proposta taqa’ quddiem propjeta’ ta’ terzi, allura ghandha tigi pprezentata kopja tal-pjanta li tkopri l-firem tas-sidien u l-inkwilini ta’ din il-propjeta’ bhala ndikazzjoni ta’ no objection ghall-limitu tas-sit kif muri.

Illi minn ezami tal-pjanta proposta fl-applikazzjoni odjerna, dan it-Tribunal seta’ jinnota li s-sit propost ghat-tqieghid ta’ mwejjed u siggijiet jinsab quddiem propjeta’ ta’ terzi u ghaldaqstant ir-rekwizit tal-policy supra-citata huwa applikabbli u necessarju fil-kaz odjern.

Illi gialadarba dan ir-rekwizit mhux qed jigi ndirizzat, dan it-Tribunal huwa tal-fehma li l-Awtorita’ tal-Ippjanar kienet korretta fir-rigward tat-tieni raguni tar-rifjut u ghaldaqstabt qed jichad it-tieni aggravju.’

 

Affidavit huwa suffiċjenti bħala prova quddiem it- Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar?

Jiddependi. Affidavit ma jistax iservi ta’ prova meta teżisti dokumentazzjoni ta’ bilħaqq kunfliġġenti ma’ dak espress fl-istess affidavit.  Il-każ fl-ismijiet Branko Radojevic kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar deċiż mit-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-9 ta’ Frar, 2021 (Appell 145/20JB. RG 5306/18) huwa każ klassiku fejn id-dokumentazzjoni li ppreżenta l-appellant serviet biex tiddiskredita dak li qal l-istess appellant fl-affidavit:

‘It-Tribunal ezamina l-evidenza addizzjonali li giet ipprezentata waqt dan l-appell, u huwa tal-fehma li l-affidavits wehedhom m’humiex sufficjenti sabiex inehhu kwalunkwe dubju fir-rigward tas-sena li beda tali operat u l-uzu taz-zewg propjetajiet. Dan qieghed jinghad partikolarment meta wiehed jikkunsidra li lanqas kopja ta’ kuntratt tal-kera taz-zewg propjetajiet ghall-uzu kummercjali ma gie pprezentat, u dan sabiex jissostanzja dak li gie ddikjarat kemm mill-appellant u anke mix-xhieda tieghu. Barra minn hekk, il-kontijiet tad-dawl u l-ilma li gew ipprezentati wkoll ma jistghux jitqiesu bhala dokumentazzjoni adegwata, minhabba li fl-ewwel lok, dawn jirreferu ghal propjeta` li tinsab San Gwann u mhux San Giljan. Fit-tieni lok, il-konitjiet jirreferu ghal propjeta` wahda u mhux iz-zewg propjetajiet. Filwaqt li fit-tielet lok, il-kontijiet jirreferu ghal propjeta` li hija domestika u mhux kummercjali u ghalhekk ma jikkonfermawx l-uzu tal-propjeta` bhala ufficini.’

 

Minn fejn jikkonsegwi li meta sit imiss mal-UCA, trid tiġi provduta ‘transition’?

Meta sit jinsab fl-iskema ta’ l-iżvilupp iżda jmiss mal-Urban Conservation Area (UCA), il-Policy P6 tad-DC 15 hi ċara fis-sens li trid tiġi provduta ‘transition’. Dan jgħodd aktar w aktar meta s-sit jinsab kollu kemm hu fil-UCA bħalma t-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar ikkonkluda fid-deċiżjoni fl-ismijiet  Frans Cutajar vs l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar id-9 ta’ Frar 2021 (Appell 107/19JB. PA 10272/17) fejn l-istess Tribunal ikkonkluda bil-mod kif ġej:

‘It-Tribunal ha konjizzjoni tad-dispozizzjonijiet tal-policy P6 fil-linja gwida DC15, li jipprovdu s-segwenti:

“Specifically, where development is sited immediately adjacent to an UCA, it will not be higher than the height of the predominant buildings located within the stretch of the perimeter block with frontages in the UCA in question, so as not to visually dominate the streetscape or other spaces within the UCA. If it adjoins a garden in the UCA, it will be of an appropriate height in relaation to the garden wall and set back from that wall by a minimum distance of 3 metres. In this manner the height of the new building will reflect its context and be related to the height of the wall, the size of the garden or space, the distance of the building from that garden, and its overall effect on the garden.”

Illi mill-policy supra-citata johrog bic-car li, fejn sit imiss direttament mal-konfini taz-zona ta’ konservazzjoni urbana, ghandha tigi adottata soluzzjoni ta’ disinn ta’ transizzjoni sabiex jithares l-impatt viziv u anke jigu protetti gonna f’dawn iz-zoni. Dan billi zvilupp fuq siti pozizzjonati immedjatament maġenb Zona ta’  Konservazzjoni Urbana ma jkunux b’gholi ta’  bini aktar mill-gholi predominanti f’dik iz-zona partikolari, u jirrifletti wkoll il-kuntest ta’ gonna ezistenti.’

Applikati dawn il-prinċipji għall-każ li kellu qudiemu, it-Tribunal żied jgħid hekk:

‘Illi fil-kaz odjern is-sit mhux biss imiss maz-Zona ta ’ Konservazzjoni Urbana, izda sahansitra parti min dan is-sit jifforma parti min din l-istess zona. Di fatti l-appartament addizzjonali fit-tieni sular li huwa soggett ghal sanzjonar fl-applikazzjoni odjern jinsab kollu, jew il-maggior parti tieghu, gewwa z-Zona ta’ Konservazzjoni Urbana. Din iz-zieda tfisser zieda ta’ appogg mikxuf ta’ sular u opramorta, li jaghti direttament fuq il-fond biswit inkluz parti mill-gnien restrostanti, u dan kollu fil-konfini taz- Zona ta ’  Konservazzjoni Urbana.

Illi kif gie rilevat aktar kmieni f’dan l-appell, l-izvilupp approvat fil-permess precedenti PA03127/16 jipprovdi transition li tirrispetta hafna izjed il-kuntest min dak propost ghal sanzjonar fl-applikazzjoni odjerna.

Illi ghaldaqstant huwa car li z-zieda soggetta ghal sanzjonar fl-applikazzjoni odjerna hija wahda ta’  impatt negattiv fuq iz-Zona ta’  Konservazzjoni Urbana u ghaldaqstant il-proposta ma tistax tigi ggustifikata permezz tad-dispozizzjonijiet f’policy P6 fil-linja gwida DC15, u ghalhekk l-Awtorita’ kienet korretta fir-rigward tal-ewwel -raguni ta’ rifjut.’

 

X’jistgħu ikunu kunsiderazzjonijiet ta’ sustanza rilevanti biex joħroġ permess?

Is-sentenza tat-Tribunal ta’ Reviżjoni ta’ l-Ambjent u l-Ippjanar fl-ismijiet Wilson Mifsud vs l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar it-18 ta’ Frar, 2021 (App 202/19JB. PA 10389/18) ikkonfermat li l-prezenza ta’ commitments legali fil-viċinanzi tas-sit fejn huwa kontemplat żvilupp għandhom jingħataw kunsiderazzjoni mportanti fl-evalwazzjoni ta’ proposta skont kif jesiġi l-Artikolu 72(2) tal-Kapitlu 552 li jipprovdi b’mod ċar illi fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni għall-permess għall-iżvilupp, il-Bord tal-Awtorita’ għandu jqis “kull ħaġa ta’ sustanza, kompriż commitments legali fil-viċin, konsiderazzjonijiet ambjentali, estetiċi u sanitarji li l-Bord jista’ jqis bħala rilevanti”.

Meta wieħed jagħsar din is-sentenza isib li s-segwenti kunsiderazzjonijiet ta’ sustanza għandhom jitqiesu bħala ‘rilevanti’ fid-determinazzjoni ta’ applikazzjoni b’mod favorevoli:

(i)    Meta l-applikant jagħti prova li jkun qed jaġixxi bona fide u l-Awtorita` ma tikkontestax dan;
(ii)    Meta s-sit in kwistjoni jkun jinsab eżattament biswit attivita’ oħra fejn, anke jekk tkun tikkonsisti f’attivita’ rurali, l- impatti ta’ tali attivita’  fuq il-pajsaġġ rurali ma jistgħux jiġu nnegati;
(iii)    Meta fil-kors tal-applikazzjoni ma jkun tqajjem l-ebda tħassib partikolari min-naħa tal-Awtorita` u, jew min-naħa tal-entitajiet ikkonsultati, dwar l-impatti li l-iżvilupp jista` jkollu fuq residenzi fil-viċinanzi;
(iv)    Meta l-allegazzjonijiet li l-attivita` għandha jew ser ikollha mpatt ma jiġux sostanzjati;
(v)    Meta ma jkun tqajjem l-ebda tħassib min-naħa ta` Transport Malta fir-rigward ta’ l-aċċess tal-vetturi lejn u ‘l barra mis-sit;
(vi)    Meta minkejja li jkun qam tħassib fir-rigward t’ operat u l-immaniġjar tas-sit, tali attivita’ tista’ tiġi rregolata mill-entitajiet ikkonċernati sabiex l-impatti ta’ l-istess l-attivita` jkunu kontenuti għas-sit in kwistjoni;
(vii)    Meta l-impatt viżwali huwa kontenut bil-mod kif is-sit ikun magħmul;
(viii)    Meta l-kejl tas-sit huwa ta’ daqs relattivament żgħir meta kkumparat mal-iskala tal-commitments fil-viċinanzi;
(ix)    Meta l-istrutturi proposti huma limitati fid-daqs u jinsabu pożizzjonati fejn ma jidhrux u l-użu tagħhom huwa wieħed, anke jekk anċillari mal-operat, meħtieġ.

Xi tfisser eżattament ‘injury to amenity’ fil-kuntest tal- Avviż Legali 285/16?

Id-definizzjoni ta’ ‘amenity’ skont dak li jipprovdi l-Avviż Legali 285 tal-2016 għandha l-istess tifsira mogħtija lilha fid-Development Control Design Policy, Guidance and Standards tal-2015. ‘Injury to amenity’ għalhekk tfisser kull żvilupp li jikkaġuna ħsara lill-ġmiel jew is-siwi. Fost kwalitajiet oħra, il-kisba tal-amenita’  tissarraf f’ambjent komdu, konvenjenti u sigur u li tista’ titgawda kemm fil-propjeta` konċernata kif ukoll fil-madwar tal-proprjetà.’

It-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar fisser il-kunċett ta’ ‘inury to amenity’ fil-kuntest ta’ l-Avviz Legali 285 tal-2016 fid-deċiżjoni fl-ismijiet Lawrence Axiak kontra l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar id- 9 ta’ Frar, 2021 (Appell 209/18JB, RG 4045/17) bil-mod segwenti:

‘Regolament 5 (4)(a) tal- Avviz Legali 285/16, li jipprovdi dan li gej: “L-iżvilupp speċifikat f’dawn ir-regolamenti jista’ jiġi regolarizzat jekk: (a) fl-opinjoni tal-Awtorità, l-iżvilupp ma jikkostitwixxix ħsara lill-amenity;”

Illi t-Tribunal jirreferi wkoll ghad-definizzjonijiet ta’ “amenity” kif ukoll “ħsara lill-amenity”, u dan skont dak li jipprovdi l-Avviz Legali 285 tal-2016, li jipprovdu s-segwenti: "amenity" għandha l-istess tifsira mogħtija lilha fid-Development Control Design Policy, Guidance and Standards tal2015; "ħsara lill-amenity" tfisser kull żvilupp li jikkaġuna ħsara lill-ġmiel jew is-siwi.’

F’din l-istess deċiżjoni, it-Tribinal kellu xi jgħid dan li gej:

‘Għall-iskop ta’ dawn ir-regolamenti, l-użi  li jaqgħu f’xi wieħed mill-użi definiti fil-klassi 1, 4A jew 4B tal-Ordni dwar il-Klassijiet ta’ Użu fl-Ippjanar tal-Iżvilupp,  m’għandhomx jitqiesu li jikkostitwixxu ħsara lill-amenity.

Illi peress li d-definizzjoni ta’ amenity skond l-Avviz Legali 285 tal-2016 tirreferi ghat-tifsira mogħtija lilha fil-linja gwida DC15, din id-definizzjoni qed tigi wkoll riprodotta hawn taht: “amenity refers to the comfort, convenience, pleasantness, safety, security and utility that may be enjoyed within and around a property, street or neighbourhood. The achievement of amenity translates into physical interventions; examples include: the definition of privacy distances, the creation of buffer zones and the design of property interfaces in order to avoid issues of overlooking or to guarantee an element of safety against crime; design that allows a good amount of daylight to penetrate internal spaces or a good level of outlook that may be enjoyed by a property so as to guarantee a sense of pleasantness to its users; or the location, proximity and compatibility of different land uses, in order to avoid or minimise the impact of unpleasant noises or odours being generated.”

Illi mill-ezempji li tipprovdi d-definizzjoni supra-citata johrog bic-car li, fost kwalitajiet ohra, il-kisba tal-amenita’  tissarraf f’ambjent komdu, konvenjenti u sikur u li tista’ titgawda kemm fil-propjeta` koncernata kif ukoll fil-madwar tal-proprjetà.’

 

Fejn irid ikunu jinsabu l-permessi simili biex jitqiesu bħala ‘commitment’?

Sabiex jitqies li hemm commitment li jista’ jiġġustifika il-ħruġ ta’ permess nonostante, m’huwiex biżżejjed li l-iżvilupp approvat ta’ natura simili ikun jinsab fl-istess lokalita’. Invece, irid jintwera li l-iżvilupp eżistenti u/jew żvilupp approvat ta’ natura simili ikun fil-viċin immedjat. Dan ħareġ fid-deċiżjoni fl-ismijiet Thomas Hili vs l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id-9 ta’ Frar, 2021 (Appell 225/19JB. PA 1145/19) fejn ingħad hekk:

‘It-Tribunal ha konjizzjoni tal-kuntest tas-sit odjern, fejn jigi nnutat li ghalkemm fil-lokalita` ta’ Marsalforn hemm numru konsiderevoli ta’ zviluppi simili ghal dak propost fl-applikazzjoni odjerna, cioe dak ta’ tqieghid ta' mwejjed u siġġijiet fuq bankini, madankollu dan m’humiex fl-inhawi tas-sit u wisq inqas fiz-zona denominata bhala Open Air Formal Recreational Area li jaghmel minnha s-sit odjern. ItTribunal ma seta jinnota l-ebda zvilupp ezistenti u/jew zvilupp approvat ta’ natura simili fil-vicin immedjat, filwaqt li l-appellant naqas milli jaghmel xi referenza partikolari ghal xi permessi jew zviluppi simili li hargu fl-inhawi ta’ dan is-sit.’

 

Il-fatt li fond huwa ġja kummerċjali għandu jgħin għal ‘change of use’?

Wieħed jista’ jqis fond li ġja qed jopera u se jkabbar l-istess attivita’ bħala att ta’ konsolidament, liema aġir huwa, in lineja ta’ prinċipju, permessibli skont il-General Policy relating to Regeneration/Consolidation Initiatives ta’ Jannar 2013 (magħrufa aħjar bhala l-‘Flexibility Policy’).

Mill-banda l-oħra, il-preżenza ta’ permess kummerċjali fuq is-sit ma jistax iservi bħala preċedent għall-bdil ta’ użu tal-fond għal kwalunkwe użu ieħor, speċjalment għal użu speċifiku li m’huwiex permessibbli skont il-policies li jirregolaw żoni residenzjali.

Kwindi, trid issir distinzjoni bejn fond kummerċjali li se jkabbar l-attivita’ u fond kummerċjali li jbiddel l-attivita’ għal oħra kummerċjali li mhux aċċettabbli skont il-policies ta’ l-ippjanar.

Fid-deċiżjoni fl-ismijiet Isabella Zammit v. l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija nhar id- 9 ta’ Frar, 2021 (Appell 370/18JB, PA 0671/18), it-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar qal hekk:

‘[…] skont il-Pjan Lokali, is-sit jinsab gewwa zona residenzjali fejn japplikaw il-provvedimenti ta’ Policy NHHO01. Din il-policy tindika t-tip ta’ zvilupp li huwa permessibbli gewwa dawn iz-zoni, izda stabbilimenti tal-ikel u xorb m’humiex indikati bhala uzu accettabbli u kompatibbli gewwa z-zoni residenzjali. Ghalhekk, prima facie skont Policy NHHO01 huwa car li l-uzu propost m’huwiex accettabbli fuq is-sit odjern.

Izda l-istess policy tippermetti li uzi li m’humiex indikati jistghu jigu kkunsidrati fejn hemm ‘overriding reasons’ sabiex dan jigi kkunsidrat. Il-fatt li s-sit huwa gja munit bil-permess PA1722/08 ghall-uzu tal-fond ghal skop kummercjali m’hijiex gustifikazzjoni valida sabiex tigi accettata il-proposta ghal bdil ta’ uzu. Dan qieghed jinghad minhabba li l-uzu tal-fond bhala hanut tat-tip Klassi 4B huwa fil-fatt uzu li huwa kkunsidrat bhala accettabbli gewwa zona residenzjali skont Policy NHHO01 tal-Pjan Lokali.

Ghalhekk, f’dan il-kaz il-prezenza ta’  permess kummercjali fuq is-sit ma jistax jservi bhala precedent ghall-bdil ta’ uzu tal-fond ghal kwalunkwe uzu iehor, specjalment ghal uzu specifiku li m’huwiex permessibbli skont Policy NHHO01.’

Jista’ jkollok aċċess kondiviż bejn l-utenti tal-vetturi u dawk pedonali?

Aċċess għall-vetturi segregat minn dak għall-utenti pedonali deħlin u ħerġin huwa, ħafna drabi, meqjus li ma jikkompromettix l-aspetti ta’ amenita’ u sigurta`. Mill-banda l-oħra, aċċess kondiviż għall-vetturi u utenti pedonali deħlin u ħerġin huwa  meqjus li jikkomprometti l-aspetti ta’ amenita’ u sigurta`.

Hekk instab fid-deċiżjoni fl-ismijiet Lawrence Axiak v. l-Awtorita’ tal-Ippjanar mogħtija mit-Tribunal ta’ Reviżjoni tal-Ambjent u l-Ippjanar nhar id- 9 ta’ Frar, 2021 (Appell 209/18JB, RG 4045/17):

"Illi t-Tribunal jista` jinnota li l-blokka li tifforma parti mill-applikazzjoni odjerna tinsab fuq in-naha ta’ wara tal-kumpless intern b’access fit-tul minn Triq Manwel Magri, liema access huwa kollu kondiviz bejn l-utenti tal-vetturi u dawk pedonali. Illi b’referenza ghas-seduta tal-4 ta’ Lulju 2019, l-appellant kien iccita diversi permessi regolarizzazzjoni - waqt l-istess seduta, u liema permessi ghandhom referenza RG 4436/17, RG 3443/18, RG 3438/18, RG 3442/18, RG 3445/18, RG 3440/18 u RG 3436/18 (skond ma huwa evidenzjat mill-istess verbal tal-imsemmija seduta). It-Tribunal ha konjizzjoni ta’ dawn l-imsemmija permessi u seta` jinnota li dawn il-permessi ta’ regolarizzazzjoni kollha jirrelataw ma’ numru ta’ appartamenti interni li jinsabu f’kumpless wiehed fuq bini adjacenti mas-sit odjern. Qed jigi rilevat ulterjorment li fl-ewwel applikazzjoni ghal regolarizazzjoni ta’  appartament f’dan il-kumpless li giet deciza u li ghandha n-numru RG4436/17, il-Kummissjoni tal-Ippjanar kienet ghamlet konsultazzjoni fir-rigward ta’  amenita’  u sigurta` tal-access kondiviz, u li b’risposta ghal dan ir-rapprezentant tat-Transport Planning Unit kien ikkumenta hekk kif gej: “The layout is unconventional but considering the pedestrian access is segregated from the ramped part of vehicular access, this reduces the risk of turning vehicles not seeing pedestrians and I would suggest it does not pose a significant safety issue. When the ramp levels out, the space widens into the large forecourt area where there is sufficient space for all users to manoeuvre safely.”
Illi skont il-kummenti supra-citati, it-Tribunal jista` jinnota li l-access fil-kazijiet ikkwotati mill-appellant kien ikkunsidrat bhala wiehed mhux ideali izda relattivament sikur gialadarba hemm access pedonali segregat mir-rampa tal-access ghal karozzi, u li kien ghal din ir-raguni li l-permessi ghar-regolarizzazzjoni kienu nhargu.

Illi dan it-Tribunal hu tal-fehma li l-fatti speci taz-zewg kumplessi ta’ appartamenti in kwistjoni huma differenti, u dan ghaliex fil-kaz odjern l-aspetti ta’ amenita’ u sigurta` qed jigu kompromessi bl-access kondiviz fejn l-istess access jimponi riskju kbir ghall-vetturi u utenti pedonali dehlin u hergin mid-dahla ta’ Triq Manwel Magro. Gialadarba ma tezisti l-ebda segregazzjoni li tista’ tassigura ambjent sikur u konvenjenti biex jintuza kemm bhala access pedonali kif ukoll ghall-karozzi, dan it-Tribunal ma jistax iqis laggravju mressaq mill-appellant bhala wiehed validu, apparti li huwa rrilevanti jekk ir-rata ta’ uzu tal-vetturi hija limitata. Wiehed ma jistax jassigura li l-access ghall-vetturi ser jibqa’ minimu gialadarba jezistu numru ta’ garaxxijiet tul l-access."

 

 

 

Il-Planning Authority għandha regoli dwar kemm jistgħu ikunu għoljin ħitan tal-btieħi?

Il-linji gwida magħrufa bħala DC15 jgħidu dan:

‘The Authority will allow the construction of new, or the extension of existing, side and rear garden/yard walls up to 3.4 metres above ground floor level, except for developments lying on exposed edges or ridges or developments facing ODZ. Applications for walls in excess of this height will only be allowed if:

a) the materials to be used are compatible with those used in the dwelling and with the character of the area;

b) the wall would not adversely affect the residential amenity of adjoining properties in terms of the restriction of natural light and ventilation as well as the possibility of over-shadowing that could be caused; and

c) the wall would improve the privacy of any of the adjoining parties.

In all cases the side wall is to step down towards the front. Within the confines of the front garden itself, the height of the side wall is not to exceed that of the front garden wall.’

Importanti li wieħed iżomm f’moħħu li tali regolament ma japplikax għall-bini fl-ODZ.

 

Hemm xi regoli dwar kemm tista' toħroġ ‘il barra gallarija?

Il-policies ta' l-ippjanar jgħidu dan:

'No projection will be allowed on the façade of the building if the resulting  clear width of the existing street (measured between balcony projections) will be less than  4.1 metres.

The maximum allowable projection will vary depending on whether the balcony is open or closed.'

F' każ ta' 'Open balconies' jingħad hekk:

'The maximum projection of 1.5 metres from the façade will only be allowed where there is a 3-metre front garden or a pavement having a width of 2.5 metres.

For front gardens that have a width of ‘x’ metres that is less than 3 metres, the maximum balcony projection will be worked out at a relative ratio of x/3.

Where there is no front garden or the pavement has a width of less than 2.5 metres, the maximum projection will not exceed 1 metre.’

F'każ ta' żoni antiki jingħad hekk:

'Within Urban Conservation Areas, the maximum projection shall not exceed 0.75 metres.'

F'każ ta' 'Closed balconies' jingħad hekk:

'Closed balconies shall not project more than 0.6 metres from the façade when there is no front garden, and 1 metre from the façade when there is a 3-metre front garden.'

Imbagħad hemm dir-regola ġenerali:

'In both open and closed balconies, corbels or any other overhanging elements are not to exceed a depth of one course.'

F'każ ta' villel, tapplika dir-regola:

‘A balcony on the side and back elevations of a semi-detached or detached dwelling will only be permitted where the curtilage is wide enough so that the front edge of the balcony is at least 3 metres away from the property boundary line.'

F’każ ta’ gallarija, hemm xi distanza li trid tinżamm mill-bankina?

Skont id-DC 15, Guideline G46 tgħid hekk:

‘A balcony should be at a minimum height of 2.75 metres measured from the finished pavement level to the underside of the balcony in order to guarantee both pedestrian and vehicular safety.’

F’każ ta’ gallarija, hemm xi distanza li trid tinżamm mill-appoġġ?

Skont id-DC 15, Guideline G46 tgħid hekk:

‘A balcony should be located so that its outer face side is at least 0.75 metres away from the inner face of the party wall nearest to such balcony, thus minimizing potential amenity issues that may be detrimental to such property.’

Dal-provvediment, tista’ tgħid, hu simili għal dak li jgħid il-Kodiċi Ċivili f’każ ta’ gallariji.

Xi tkun ‘schemed road’?

Illi l-liġi Maltija ma tipprovdix definizzjoni għal triq skemata (schemed road), iżda l-ġurisprudenza b’mod partikolari s-sentenza fl-ismijiet Michael Fenech pro et noe vs. L-Awtorita' ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar (Appell Ċivili Nru 11/2015 MCH) deċiża mill-Qorti tal-Appell (sede Inferjuri) fid-9 ta’ Lulju 2015 tipprovdi definizzjoni u tgħid hekk:

“It-terminu ‘schemed road’ li għalkemm ma jinsab f’ebda definizzjoni, jintuża fid-diskors ta’ ippjanar li fi kliem ieħor qed jagħmel referenza għal dawk it-toroq, eżistenti, pjanati jew proġettati li hemm fiż-żona tal-iżvilupp. Dawn it-toroq huma ndikati fil-pjanijiet lokali li ssostitwixxu l-pjan regolatur (Temporary Provision Schemes – li minn hawn toħroġ it- terminoloġija ta’ ‘schemed roads’) li kien u għadu japplikaw bis-saħħa tal-Pjan ta’ Struttura sakemm ġew finalizzati l-pjanijiet lokali għal Malta u Ghawdex.

Dawn it-toroq indikati fil-pjanijiet lokali huma meqjusa bħala ‘public roads’ u li huma distinti minn toroq oħra privati li ġew mibnija wara l-ħruġ ta’ permess ta’ żvilupp bħala f’każ ta’ internal development jew large scale development li jinkludu toroq u aċċessi bħala parti mill-iżvilupp li ġie approvat. Toroq li ma jidhrux fil-pjanijiet lokali, imma kunsidrata bħala public roads jistgħu jiġu nkluzi permezz ta’ amendi minuri fil-pjanjijiet lokali kif sitpulat fil-Kap 504. Fi kliem ieħor, fil-kuntest ta’ ippjanar, triq pubblika hija dik it-triq ippjanata jew proġettata, ossia ‘schemed road’, li m’għandiex bżonn ta’ permess tal-iżvilupp, kuntrarju għal triq privata li ma toħroġx minn ebda pjan regolatur jew pjan lokali u għaldaqstant teħtieġ permess tal-iżvilupp.”

 

Huwa possibli li semi-detached villa tinqasam f’żewġ maisonettes?

Id-DC15 jagħmilha cara li ‘the redevelopment of a semi-detached dwelling into two separate dwelling units will not be allowed.’

Flat li nqasam fi tnejn jista’ jiġi regolarizzat bir-regularisation scheme avolja m’għandux faċċata fuq triq?

Jekk l-iżvilupp jinvolvi l-qasma ta’ abitazzjonijiet, dan jista’ jiġi regolarizzat biss jekk kemm -il darba tiġi sottomessa prova dokumentarja konsistenti minn kuntratt ta’ trasferiment li juri li l-qasma seħħet qabel id-19 ta’ Awwissu, 2016. Kwindi, il-liġi (l-Avviż Legali 285/16) hi pjuttost ċara meta titkellem dwar x’tip ta’ prova hi aċċettabli, ossija kuntratt ta’ trasferiment u mhux kwalsijasi tip ta’ dokument.

Kemm trid tkun wiesgħa triq biex jinħareġ permess għal garaxx?

L-istandard relattiv huwa S2 fid-DC 15, imsejjaħ ‘CLEAR ACCESS WIDTH STANDARDS FOR GARAGES’.
Dan l-istandard jipprovdi hekk:
'a) 6.3 metres wide in the case of streets used for on-street vehicle parking;
b) 4.1 metres wide in the case of streets where on-street vehicle parking on the opposite side of the street to the garage(s) access is legally or physically prohibited; and
c) except in UCAs, 4.1 metres wide in the case of streets where there is on-street vehicle parking on the opposite side and no footway adjacent to the garage, provided that the garage access is increased to a maximum width of 3.4 metres.

The clear distance mentioned in this standard shall also take into consideration the standard pedestrian footway on either side of the road (albeit this may not have been constructed or is below prescribed standard). Where on-street parking on the other side of the road (fronting the garages/vehicular accesses) are allowed, this shall be taken into consideration and the geometrical standards have to be satisfied.'

 

Huwa veru li progetti kbar residenzjali iridu jkunu ‘fully accessible’?

Skont MEPA CIRCULAR 03/10, fil-kaz ta’ dawk il- prgetti li ghandhom 30 unit jew aktar, il-partijiet komuni kif ukoll 20% tal-‘units’ iridu jkunu ‘fully accessible’ . 

Huwa possibli jinħareg permess ta’ light industry f’residential area?

Skont il-Pjani Lokali li ħarġu fl-2006, dan jista’ jkun possibli sakemm:

•    The gross floor area of the premises does not exceed 50 m2 (including storage of materials and/or finished products);
•    The activity conducted within the premises does not use heavy duty and/or noisy electrical/mechanical (including pneumatic) equipment, and equipment which requires a 3 phase electricity supply;
•    The activity conducted within the premises does not entail extensive and/or prolonged use of percussion hand tools (eg. Hammers, mallets etc);
•    The activity employs less than 5 people;
•    The activity conducted within the premises does not inherently entail the generation of combustion, chemical or particulate by products.

Imbagħad, il-Pjan Lokali jgħaddi biex jagħti eżempji ossija ‘tailor, cobbler, lace making and computer and electronic repair. Moreover, examples of unacceptable uses include carpentry, panel beating, mechanic, mechanical plant servicing, spray painting and bakery’.

X’inhuma r-rekwiżiti minn Trasport Malta sabiex ikollok public service garage?

Sabiex tottjeni permess għal 'Vehicle Rental and Leasing Services', cioe’ post sabiex tipparkja vetturi tal-kiri huwa meħtieġ permess tal-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar. Transport Malta tesiġi wkoll f’każ ta’ vetturi ‘chauffeur driven’, il-garaxx irid ikollu minimu ta’ erja ta’  24m² mentri fil-każ ta’  vettruri ‘self-driven’, l-erja trid tkun almenu 48m².

L-applikant irid iforni lil Transport Malta bis-segwenti:

i) Ċertifikat tal-VAT;
ii) Kondotta tal-Pulizija riċenti;
iii) Permess tal-Planning Authority;
iv) Pjanta tal-garaxx;
v) Commercial rental value;
vi) Dettalji dwar fire extinguishers u smoke detectors.

Huwa veru li llum m’hemmx ħtieġa ta’ liċenzja biex topera ħanut Class 4A?

Mill- 1 ta’ Jannar 2017, il-ħwienet u postijiet oħra kummerċjali li qabel kienu jeħtieġu liċenzja tal-kummerċ taħt il-Legislazzjoni Sussidjarja 441.07 m’għandhomx aktar ħtieġa ta’ liċenzja tal-kummerċ biex iwettqu l-attivita’ kummerċjali tagħhom. Għaldaqstant għadu meħtieġ li wieħed jottjeni permess mill- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar.

Meta m’hemmx ħtieġa ta’ permess tal- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar?

F’dawn iċ-ċirkostanzi fejn m’huwiex meħtieġ permess ta’ żvilupp:

1.    Meta x-xogħol huwa ta’ manutenzjoni li jolqot biss il-parti interna tal- bini jew li ma jolqotx materjalment id-dehra ta’ barra tal- bini. Għaldaqstant huwa mportanti li f’dan il- każ ix-xogħol ma jkunx jinvolvi twaqqigħ  u  xogħol  ta’  bini  mill-ġdid;
2.    Użu tal-art  għall-agrikoltura,  trobbija  ta’  annimali  u masġar (inkluż l-afforestament). Hawn ukoll, l- użu ma jridx jinvolvi erezzjoni ta’ bini jew it-trobbija intensiva ta’ annimali;
3.    Dawk ix- xogħlijiet ta’ emerġenża fir-rigward tas-sigurtà pubblika mwettqa mill-Gvern;
4.    Użu li ilu jseħħ kontinwament minn żmien fejn dak l-użu ma kienx meqjus illegali u ma kienx jeħtieġ permess;
5.    It-tqegħid ta’ impjant u makkinarju li jkun meħtieġ għall- operat ta’ użu  ġewwa  il--konfini  ta’ sit  gja kopert  bl-istess  permess;
6.    Reklami fuq il- faċċati tal-ħwienet li ma jeċċedux nofs metru kwadru;
7.    Użu mhux differenti minn dak tal-permess skont kif hemm fl- Avviz Legali 211/16.

Huwa veru li sabiex tpoġġi l- ħamrija trid permess?

Iva. Għaldaqstant, ir-riklamazzjoni tal-art għall-agrikoltura li saret qabel is-sena 1994 ma tirrikjedix permess.

Huwa veru li anke l- Gvern jeħtieġ permess biex jagħmel żvilupp?

Iva. Kull persuna,  inkluż  dipartiment  tal-gvern  jew  korp ġuridiku stabbilit bil-liġi, li tkun trid twettaq xi żvilupp għandha tapplika lill-Bord tal-Ippjanar għall- permess.

Il- permessi jistgħu ivarjaw minn wieħed għall- iehor?

Iva. Fil- fatt, tista’ tgħid li hemm tlett tipi ta’ permessi:


1.    ‘Outline  Development  Permission’ – Dan il- permess  japprova fil-prinċipju l-iżvilupp  propost,  iżda  jindika  materji  riservati  li jkollhom   jiġu   nklużi   f’applikazzjoni   jew applikazzjonijiet  għall-permess  ta’  żvilupp  komplet. F’dal- permess jiġi dikjarat il- perjodu ta’ żmien li fih  l- applikazzjoni  jew  l-applikazzjonijiet  għall-permess  ta’ żvilupp komplet għandhom jiġu ppreżentati, liema perijodu qatt ma jista’ jkun aktar minn hames snin.  Fin-nuqqas,  l- Outline  Development  Permission  jiġi  reż  null;
2.    Permess ta’ żvilupp komplet, jew Full Development Permission. Dan huwa l- permess li għandek bżonn  qabel  kull żvilupp  ikun jista’  jibda;
3.    Permess ta’ żvilupp komplet m’huwiex eżegwibbli. Dan jissejjaħ ukoll Non Executable Permit. Dan hu essenzjalment permess li jingħata suġġett għall-kundizzjonijiet inklużi fl- istess permess.

F’hiex jikkonsistu l- ħlasijiet sabiex wieħed japplika għal żvilupp Outline?

Preżentement, żvilupp b’site area ta’ 1,000 metru kwadru jew anqas għandhom jiġu sottomessi lill-Awtorità flimkien mal-ħlas ta’ development permit fee ta’ €500.

Mill- banda l- oħra, applikazzjonijiet għal outline development permit li jkunu jirrigwardjaw żvilupp b’site area ta’ aktar minn 1,000 metru kwadru għandhom jiġu sottomessi lill-Awtorità flimkien mal-ħlas ta’ development permit fee ta’ €2,500;

Tista’ tapplika għall- permess jekk l-art m’hix tiegħek?

Iva.  Min japplika għal permess għall-iżvilupp u ma jkunx sid l-art, għandu javża lis-sid bl-intenzjoni li japplika b’ittra reġistrata li l-Awtorità tkun irċeviet kopja. Importanti wkoll li s-sid ikun ta l-kunsens tiegħu għal dik il-proposta, u dan anke jekk mhux neċessarjament bil- miktub.

Meta japplikaw il-multi ta’ kuljum?

Meta l-Awtorità toħroġ Enforcement Notice, cioe’ avviż fir-rigward ta’ ksur li jkun sar wara l- 24 ta’ Novembru 2012, l-Awtorità għandha tavża lil dik l-istess persuna li hu jkun qiegħed jiġi soġġett għal multa għal kull ġurnata wara sittax-il ġurnata mid-data tan-notifika tal-avviż.

Din il- multa tiġi mposta mingħajr pregudizzju għal xi multa oħra jew ammont ieħor dovut lill-Awtorità u ma tistax teċċedi il- ħamsin elf ewro (€50,000).

Din il- multa xorta titħallas jekk jinkiseb permess sanatorju?

Jekk tkun għaddejja multa wara li jkun hareg Avviż u l-applikant sussegwentement jikseb permess, għandha titħallas il-multa għal kull ġurnata akkumulata jew il-multa sanatorja biss, liema minnhom tkun l-ogħla.

X’ jiġri jekk il- permess sanatorju ma jinħarigx?

Jekk  żvilupp  illegali  eżistenti  jibqa’  mhux kopert b’xi permess ta’ żvilupp sanatorju, il-multa għal kull ġurnata għandha tkompli tiżdied fuq l-iżvilupp illegali hekk mhux sanat  sal-multa massima ta’ ħamsin elf ewro (€50,000).

Meta wieħed jirċievi multa ta’ kuljum, jista’ jitlob reviżjoni tagħha?

Wieħed jista’ jagħmel talba  formali bil-miktub wara li jkun irċieva multa ta’ kuljum marbuta ma’ enforcement sabiex iħallas multa ta’ kompromess. Kull talba għandha tindika r-raġuni jew raġunijiet forzanti għala l-multa stabbilita fl-avviż m’għandhiex titħallas, kif ukoll kif għandha tinbidel il-multa.

Wieħed jista’ wkoll jibgħat petizzjoni quddiem it-Tribunal  ta’  Reviżjoni  dwar  l-Ambjent  u  l-Ippjanar. Dan it- Tribunal għandu jeżamina dawn il- petizzjonijiet u għandu jilqa’ biss petizzjoni sew parzjali jew fl-intier tagħha meta jkun hemm raġunijiet forzanti biex jagħmel hekk. Il- liġi issemmi xi eżempji bħal raġunijiet  umanitarji  u fil-każ meta s-suġġett tal-akkuża jew tal-enforcement notice jew  in-natura  tiegħu  jkun  manifestament inġust  u,  jew  oppressiv,  u,  jew  manifestament sproporzjonat meta jitqiesu n-natura u tal-fatti tal-każ.

Biex takkwista s-servizz tad-dawl u l-ilma, jeħtieġ li l- ewwel jinħareġ il- ‘Final Compliance Certificate’ tal- blokka?

In effetti, l- Awtorita’ tista’ toħroġ ‘Compliance Certificates’ għall-appartamenti b’mod individwali, sabiex jingħataw id-dawl u l-ilma. Għaldaqstant huwa minnu li xi drabi, il- kundizzjonijiet tal- permess jesiġu li suppost ma jistax jintuża l-bini qabel jinħareġ il-Final Compliance Certificate.

Interessanti kif f’ kawża riċenti fil- Qorti, l- uffiċjal ta’ l- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar xehed li “effettivament din il-kundizzjoni qatt ma ġiet infurzata minnu fuq blokok residenzjali". Hu żied jgħid li sa fejn kien jaf hu, r-residenti qatt ma ġew imposti ma jabitawx l-appartamenti fin- nuqqas ta’ Final Compliance Certificate.

Għaldaqstant, fil- fehema tiegħi, l-importanza tal- Final Compliance Certificate ma tistax tiġi skartata b’dan il- mod.

X' ghandu jigri f' kaz li l- perit jiddeciedi li jibdel il- pjanti ta’ l-applikazzjoni fil- process qabel dik l- applikazzjoni tkun deciza mill- Awtorita' ta' l- Ippjanar?

Kemm -il darba t-tibdiliet jikkostitwixxu 'material change’ (jew bdil materjali), hemm obligu li jsiru l-avvizi pubblici kif trid il-ligi bid-drittijiet li jinbtu ghal dawk terzi nteressati biex juru l-interess fl-istess applikazzjoni fiz-zmien stipulat mill-ligi.

Huwa veru li m’hemmx ħtieġa ta’ ebda permess jew notifika biex wieħed jikkonverti l- użu minn ristorant liċenzjat għal fishmonger?

Le. B’kuntrast, hemm bżonn notifika f’dan il- kaz. Dan peress li meta l-bidla tal-użu tkun minn Klassi 4Ċ jew Klassi 4D (eżempju, ristorant) għal Klassi 4B u tkun tirreferi għal bejjieħ tal-ħut, bejjieħ tal-laħam, bejjieħ tal-ħaxix jew mini-market, ikun meħtieġ notifika flimkien ma’ rapport ta’ Inġinier biex jevalwa kull impatt minn ħsejjes, irwejjaħ jew vibrazzjoni. Sakemm l-Awtorità ma tipprovdix xort’ oħra, rapport ta’ Inġinier ikun ukoll meħtieġ f’każ ta’bidla fl-użu minn Klassi 4D għal Klassi 4Ċ.