Awtorita' ta' l-Ippjanar

Hemm xi regoli dwar kemm tista' toħroġ ‘il barra gallarija?

Il-policies ta' l-ippjanar jgħidu dan:

'No projection will be allowed on the façade of the building if the resulting  clear width of the existing street (measured between balcony projections) will be less than  4.1 metres.

The maximum allowable projection will vary depending on whether the balcony is open or closed.'

F' każ ta' 'Open balconies' jingħad hekk:

'The maximum projection of 1.5 metres from the façade will only be allowed where there is a 3-metre front garden or a pavement having a width of 2.5 metres.

For front gardens that have a width of ‘x’ metres that is less than 3 metres, the maximum balcony projection will be worked out at a relative ratio of x/3.

Where there is no front garden or the pavement has a width of less than 2.5 metres, the maximum projection will not exceed 1 metre.’

F'każ ta' żoni antiki jingħad hekk:

'Within Urban Conservation Areas, the maximum projection shall not exceed 0.75 metres.'

F'każ ta' 'Closed balconies' jingħad hekk:

'Closed balconies shall not project more than 0.6 metres from the façade when there is no front garden, and 1 metre from the façade when there is a 3-metre front garden.'

Imbagħad hemm dir-regola ġenerali:

'In both open and closed balconies, corbels or any other overhanging elements are not to exceed a depth of one course.'

F'każ ta' villel, tapplika dir-regola:

‘A balcony on the side and back elevations of a semi-detached or detached dwelling will only be permitted where the curtilage is wide enough so that the front edge of the balcony is at least 3 metres away from the property boundary line.'

F’każ ta’ gallarija, hemm xi distanza li trid tinżamm mill-bankina?

Skont id-DC 15, Guideline G46 tgħid hekk:

‘A balcony should be at a minimum height of 2.75 metres measured from the finished pavement level to the underside of the balcony in order to guarantee both pedestrian and vehicular safety.’

F’każ ta’ gallarija, hemm xi distanza li trid tinżamm mill-appoġġ?

Skont id-DC 15, Guideline G46 tgħid hekk:

‘A balcony should be located so that its outer face side is at least 0.75 metres away from the inner face of the party wall nearest to such balcony, thus minimizing potential amenity issues that may be detrimental to such property.’

Dal-provvediment, tista’ tgħid, hu simili għal dak li jgħid il-Kodiċi Ċivili f’każ ta’ gallariji.

Xi tkun ‘schemed road’?

Illi l-liġi Maltija ma tipprovdix definizzjoni għal triq skemata (schemed road), iżda l-ġurisprudenza b’mod partikolari s-sentenza fl-ismijiet Michael Fenech pro et noe vs. L-Awtorita' ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar (Appell Ċivili Nru 11/2015 MCH) deċiża mill-Qorti tal-Appell (sede Inferjuri) fid-9 ta’ Lulju 2015 tipprovdi definizzjoni u tgħid hekk:

“It-terminu ‘schemed road’ li għalkemm ma jinsab f’ebda definizzjoni, jintuża fid-diskors ta’ ippjanar li fi kliem ieħor qed jagħmel referenza għal dawk it-toroq, eżistenti, pjanati jew proġettati li hemm fiż-żona tal-iżvilupp. Dawn it-toroq huma ndikati fil-pjanijiet lokali li ssostitwixxu l-pjan regolatur (Temporary Provision Schemes – li minn hawn toħroġ it- terminoloġija ta’ ‘schemed roads’) li kien u għadu japplikaw bis-saħħa tal-Pjan ta’ Struttura sakemm ġew finalizzati l-pjanijiet lokali għal Malta u Ghawdex.

Dawn it-toroq indikati fil-pjanijiet lokali huma meqjusa bħala ‘public roads’ u li huma distinti minn toroq oħra privati li ġew mibnija wara l-ħruġ ta’ permess ta’ żvilupp bħala f’każ ta’ internal development jew large scale development li jinkludu toroq u aċċessi bħala parti mill-iżvilupp li ġie approvat. Toroq li ma jidhrux fil-pjanijiet lokali, imma kunsidrata bħala public roads jistgħu jiġu nkluzi permezz ta’ amendi minuri fil-pjanjijiet lokali kif sitpulat fil-Kap 504. Fi kliem ieħor, fil-kuntest ta’ ippjanar, triq pubblika hija dik it-triq ippjanata jew proġettata, ossia ‘schemed road’, li m’għandiex bżonn ta’ permess tal-iżvilupp, kuntrarju għal triq privata li ma toħroġx minn ebda pjan regolatur jew pjan lokali u għaldaqstant teħtieġ permess tal-iżvilupp.”

 

Huwa possibli li semi-detached villa tinqasam f’żewġ maisonettes?

Id-DC15 jagħmilha cara li ‘the redevelopment of a semi-detached dwelling into two separate dwelling units will not be allowed.’

Flat li nqasam fi tnejn jista’ jiġi regolarizzat bir-regularisation scheme avolja m’għandux faċċata fuq triq?

Jekk l-iżvilupp jinvolvi l-qasma ta’ abitazzjonijiet, dan jista’ jiġi regolarizzat biss jekk kemm -il darba tiġi sottomessa prova dokumentarja konsistenti minn kuntratt ta’ trasferiment li juri li l-qasma seħħet qabel id-19 ta’ Awwissu, 2016. Kwindi, il-liġi (l-Avviż Legali 285/16) hi pjuttost ċara meta titkellem dwar x’tip ta’ prova hi aċċettabli, ossija kuntratt ta’ trasferiment u mhux kwalsijasi tip ta’ dokument.

Kemm trid tkun wiesgħa triq biex jinħareġ permess għal garaxx?

L-istandard relattiv huwa S2 fid-DC 15, imsejjaħ ‘CLEAR ACCESS WIDTH STANDARDS FOR GARAGES’.
Dan l-istandard jipprovdi hekk:
'a) 6.3 metres wide in the case of streets used for on-street vehicle parking;
b) 4.1 metres wide in the case of streets where on-street vehicle parking on the opposite side of the street to the garage(s) access is legally or physically prohibited; and
c) except in UCAs, 4.1 metres wide in the case of streets where there is on-street vehicle parking on the opposite side and no footway adjacent to the garage, provided that the garage access is increased to a maximum width of 3.4 metres.

The clear distance mentioned in this standard shall also take into consideration the standard pedestrian footway on either side of the road (albeit this may not have been constructed or is below prescribed standard). Where on-street parking on the other side of the road (fronting the garages/vehicular accesses) are allowed, this shall be taken into consideration and the geometrical standards have to be satisfied.'

 

Huwa veru li progetti kbar residenzjali iridu jkunu ‘fully accessible’?

Skont MEPA CIRCULAR 03/10, fil-kaz ta’ dawk il- prgetti li ghandhom 30 unit jew aktar, il-partijiet komuni kif ukoll 20% tal-‘units’ iridu jkunu ‘fully accessible’ . 

Huwa possibli jinħareg permess ta’ light industry f’residential area?

Skont il-Pjani Lokali li ħarġu fl-2006, dan jista’ jkun possibli sakemm:

•    The gross floor area of the premises does not exceed 50 m2 (including storage of materials and/or finished products);
•    The activity conducted within the premises does not use heavy duty and/or noisy electrical/mechanical (including pneumatic) equipment, and equipment which requires a 3 phase electricity supply;
•    The activity conducted within the premises does not entail extensive and/or prolonged use of percussion hand tools (eg. Hammers, mallets etc);
•    The activity employs less than 5 people;
•    The activity conducted within the premises does not inherently entail the generation of combustion, chemical or particulate by products.

Imbagħad, il-Pjan Lokali jgħaddi biex jagħti eżempji ossija ‘tailor, cobbler, lace making and computer and electronic repair. Moreover, examples of unacceptable uses include carpentry, panel beating, mechanic, mechanical plant servicing, spray painting and bakery’.

X’inhuma r-rekwiżiti minn Trasport Malta sabiex ikollok public service garage?

Sabiex tottjeni permess għal 'Vehicle Rental and Leasing Services', cioe’ post sabiex tipparkja vetturi tal-kiri huwa meħtieġ permess tal-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar. Transport Malta tesiġi wkoll f’każ ta’ vetturi ‘chauffeur driven’, il-garaxx irid ikollu minimu ta’ erja ta’  24m² mentri fil-każ ta’  vettruri ‘self-driven’, l-erja trid tkun almenu 48m².

L-applikant irid iforni lil Transport Malta bis-segwenti:

i) Ċertifikat tal-VAT;
ii) Kondotta tal-Pulizija riċenti;
iii) Permess tal-Planning Authority;
iv) Pjanta tal-garaxx;
v) Commercial rental value;
vi) Dettalji dwar fire extinguishers u smoke detectors.

Huwa veru li llum m’hemmx ħtieġa ta’ liċenzja biex topera ħanut Class 4A?

Mill- 1 ta’ Jannar 2017, il-ħwienet u postijiet oħra kummerċjali li qabel kienu jeħtieġu liċenzja tal-kummerċ taħt il-Legislazzjoni Sussidjarja 441.07 m’għandhomx aktar ħtieġa ta’ liċenzja tal-kummerċ biex iwettqu l-attivita’ kummerċjali tagħhom. Għaldaqstant għadu meħtieġ li wieħed jottjeni permess mill- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar.

Meta m’hemmx ħtieġa ta’ permess tal- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar?

F’dawn iċ-ċirkostanzi fejn m’huwiex meħtieġ permess ta’ żvilupp:

1.    Meta x-xogħol huwa ta’ manutenzjoni li jolqot biss il-parti interna tal- bini jew li ma jolqotx materjalment id-dehra ta’ barra tal- bini. Għaldaqstant huwa mportanti li f’dan il- każ ix-xogħol ma jkunx jinvolvi twaqqigħ  u  xogħol  ta’  bini  mill-ġdid;
2.    Użu tal-art  għall-agrikoltura,  trobbija  ta’  annimali  u masġar (inkluż l-afforestament). Hawn ukoll, l- użu ma jridx jinvolvi erezzjoni ta’ bini jew it-trobbija intensiva ta’ annimali;
3.    Dawk ix- xogħlijiet ta’ emerġenża fir-rigward tas-sigurtà pubblika mwettqa mill-Gvern;
4.    Użu li ilu jseħħ kontinwament minn żmien fejn dak l-użu ma kienx meqjus illegali u ma kienx jeħtieġ permess;
5.    It-tqegħid ta’ impjant u makkinarju li jkun meħtieġ għall- operat ta’ użu  ġewwa  il--konfini  ta’ sit  gja kopert  bl-istess  permess;
6.    Reklami fuq il- faċċati tal-ħwienet li ma jeċċedux nofs metru kwadru;
7.    Użu mhux differenti minn dak tal-permess skont kif hemm fl- Avviz Legali 211/16.

Huwa veru li sabiex tpoġġi l- ħamrija trid permess?

Iva. Għaldaqstant, ir-riklamazzjoni tal-art għall-agrikoltura li saret qabel is-sena 1994 ma tirrikjedix permess.

Huwa veru li anke l- Gvern jeħtieġ permess biex jagħmel żvilupp?

Iva. Kull persuna,  inkluż  dipartiment  tal-gvern  jew  korp ġuridiku stabbilit bil-liġi, li tkun trid twettaq xi żvilupp għandha tapplika lill-Bord tal-Ippjanar għall- permess.

Il- permessi jistgħu ivarjaw minn wieħed għall- iehor?

Iva. Fil- fatt, tista’ tgħid li hemm tlett tipi ta’ permessi:


1.    ‘Outline  Development  Permission’ – Dan il- permess  japprova fil-prinċipju l-iżvilupp  propost,  iżda  jindika  materji  riservati  li jkollhom   jiġu   nklużi   f’applikazzjoni   jew applikazzjonijiet  għall-permess  ta’  żvilupp  komplet. F’dal- permess jiġi dikjarat il- perjodu ta’ żmien li fih  l- applikazzjoni  jew  l-applikazzjonijiet  għall-permess  ta’ żvilupp komplet għandhom jiġu ppreżentati, liema perijodu qatt ma jista’ jkun aktar minn hames snin.  Fin-nuqqas,  l- Outline  Development  Permission  jiġi  reż  null;
2.    Permess ta’ żvilupp komplet, jew Full Development Permission. Dan huwa l- permess li għandek bżonn  qabel  kull żvilupp  ikun jista’  jibda;
3.    Permess ta’ żvilupp komplet m’huwiex eżegwibbli. Dan jissejjaħ ukoll Non Executable Permit. Dan hu essenzjalment permess li jingħata suġġett għall-kundizzjonijiet inklużi fl- istess permess.

F’hiex jikkonsistu l- ħlasijiet sabiex wieħed japplika għal żvilupp Outline?

Preżentement, żvilupp b’site area ta’ 1,000 metru kwadru jew anqas għandhom jiġu sottomessi lill-Awtorità flimkien mal-ħlas ta’ development permit fee ta’ €500.

Mill- banda l- oħra, applikazzjonijiet għal outline development permit li jkunu jirrigwardjaw żvilupp b’site area ta’ aktar minn 1,000 metru kwadru għandhom jiġu sottomessi lill-Awtorità flimkien mal-ħlas ta’ development permit fee ta’ €2,500;

Tista’ tapplika għall- permess jekk l-art m’hix tiegħek?

Iva.  Min japplika għal permess għall-iżvilupp u ma jkunx sid l-art, għandu javża lis-sid bl-intenzjoni li japplika b’ittra reġistrata li l-Awtorità tkun irċeviet kopja. Importanti wkoll li s-sid ikun ta l-kunsens tiegħu għal dik il-proposta, u dan anke jekk mhux neċessarjament bil- miktub.

Meta japplikaw il-multi ta’ kuljum?

Meta l-Awtorità toħroġ Enforcement Notice, cioe’ avviż fir-rigward ta’ ksur li jkun sar wara l- 24 ta’ Novembru 2012, l-Awtorità għandha tavża lil dik l-istess persuna li hu jkun qiegħed jiġi soġġett għal multa għal kull ġurnata wara sittax-il ġurnata mid-data tan-notifika tal-avviż.

Din il- multa tiġi mposta mingħajr pregudizzju għal xi multa oħra jew ammont ieħor dovut lill-Awtorità u ma tistax teċċedi il- ħamsin elf ewro (€50,000).

Din il- multa xorta titħallas jekk jinkiseb permess sanatorju?

Jekk tkun għaddejja multa wara li jkun hareg Avviż u l-applikant sussegwentement jikseb permess, għandha titħallas il-multa għal kull ġurnata akkumulata jew il-multa sanatorja biss, liema minnhom tkun l-ogħla.

X’ jiġri jekk il- permess sanatorju ma jinħarigx?

Jekk  żvilupp  illegali  eżistenti  jibqa’  mhux kopert b’xi permess ta’ żvilupp sanatorju, il-multa għal kull ġurnata għandha tkompli tiżdied fuq l-iżvilupp illegali hekk mhux sanat  sal-multa massima ta’ ħamsin elf ewro (€50,000).

Meta wieħed jirċievi multa ta’ kuljum, jista’ jitlob reviżjoni tagħha?

Wieħed jista’ jagħmel talba  formali bil-miktub wara li jkun irċieva multa ta’ kuljum marbuta ma’ enforcement sabiex iħallas multa ta’ kompromess. Kull talba għandha tindika r-raġuni jew raġunijiet forzanti għala l-multa stabbilita fl-avviż m’għandhiex titħallas, kif ukoll kif għandha tinbidel il-multa.

Wieħed jista’ wkoll jibgħat petizzjoni quddiem it-Tribunal  ta’  Reviżjoni  dwar  l-Ambjent  u  l-Ippjanar. Dan it- Tribunal għandu jeżamina dawn il- petizzjonijiet u għandu jilqa’ biss petizzjoni sew parzjali jew fl-intier tagħha meta jkun hemm raġunijiet forzanti biex jagħmel hekk. Il- liġi issemmi xi eżempji bħal raġunijiet  umanitarji  u fil-każ meta s-suġġett tal-akkuża jew tal-enforcement notice jew  in-natura  tiegħu  jkun  manifestament inġust  u,  jew  oppressiv,  u,  jew  manifestament sproporzjonat meta jitqiesu n-natura u tal-fatti tal-każ.

Biex takkwista s-servizz tad-dawl u l-ilma, jeħtieġ li l- ewwel jinħareġ il- ‘Final Compliance Certificate’ tal- blokka?

In effetti, l- Awtorita’ tista’ toħroġ ‘Compliance Certificates’ għall-appartamenti b’mod individwali, sabiex jingħataw id-dawl u l-ilma. Għaldaqstant huwa minnu li xi drabi, il- kundizzjonijiet tal- permess jesiġu li suppost ma jistax jintuża l-bini qabel jinħareġ il-Final Compliance Certificate.

Interessanti kif f’ kawża riċenti fil- Qorti, l- uffiċjal ta’ l- Awtorita’ ta’ l- Ippjanar xehed li “effettivament din il-kundizzjoni qatt ma ġiet infurzata minnu fuq blokok residenzjali". Hu żied jgħid li sa fejn kien jaf hu, r-residenti qatt ma ġew imposti ma jabitawx l-appartamenti fin- nuqqas ta’ Final Compliance Certificate.

Għaldaqstant, fil- fehema tiegħi, l-importanza tal- Final Compliance Certificate ma tistax tiġi skartata b’dan il- mod.

X' ghandu jigri f' kaz li l- perit jiddeciedi li jibdel il- pjanti ta’ l-applikazzjoni fil- process qabel dik l- applikazzjoni tkun deciza mill- Awtorita' ta' l- Ippjanar?

Kemm -il darba t-tibdiliet jikkostitwixxu 'material change’ (jew bdil materjali), hemm obligu li jsiru l-avvizi pubblici kif trid il-ligi bid-drittijiet li jinbtu ghal dawk terzi nteressati biex juru l-interess fl-istess applikazzjoni fiz-zmien stipulat mill-ligi.

Huwa veru li m’hemmx ħtieġa ta’ ebda permess jew notifika biex wieħed jikkonverti l- użu minn ristorant liċenzjat għal fishmonger?

Le. B’kuntrast, hemm bżonn notifika f’dan il- kaz. Dan peress li meta l-bidla tal-użu tkun minn Klassi 4Ċ jew Klassi 4D (eżempju, ristorant) għal Klassi 4B u tkun tirreferi għal bejjieħ tal-ħut, bejjieħ tal-laħam, bejjieħ tal-ħaxix jew mini-market, ikun meħtieġ notifika flimkien ma’ rapport ta’ Inġinier biex jevalwa kull impatt minn ħsejjes, irwejjaħ jew vibrazzjoni. Sakemm l-Awtorità ma tipprovdix xort’ oħra, rapport ta’ Inġinier ikun ukoll meħtieġ f’każ ta’bidla fl-użu minn Klassi 4D għal Klassi 4Ċ.