Distanzi

F’każ ta’ gallarija, hemm xi distanza li trid tinzamm mill-appoġġ?

Skont id-DC 15, Guideline G46 tgħid hekk:

‘A balcony should be located so that its outer face side is at least 0.75 metres away from the inner face of the party wall nearest to such balcony, thus minimizing potential amenity issues that may be detrimental to such property.’

Dal-provvediment, tista’ tgħid, hu simili għal dak li jgħid il-Kodiċi Ċivili f’każ ta’ gallariji.

 

Huwa veru li tista’ tħawwel is-siġar fil-proprjeta’ tiegħek fejn trid?

Mhux eżatt. L-Artikolu 437(5) tal- Kap 16 jippermettilek li tħawwel is-siġar fejn trid sakemm il-fondi li jmissu ma’ xulxin huma mifruda b’ħajt u s-siġar, xtieli u pjanti jinżammu f’għoli li ma jaqbżux l-għoli tal-ħajt.

Tajjeb jingħad ukoll li jekk is-siġar jisporġu għal proprjeta’ tal-ġar, il-ġar jista’ jitlob li jinżabru (Art. 438 tal-Kap. 16).

Altrimenti, dawn ir-regoli li jinsabu fl-Artikolu 437 iridu jinżammu:

•    Ħadd ma jista’ jħawwel fil-fond tiegħu siġar ta’ zokk għoli f’bogħod ta’ anqas minn żewġ metri u erbgħin ċentimetru, jew siġar oħra f’bogħod ta’ anqas minn metru u għoxrin ċentimetru, mil-linja li taqsam il-fond tiegħu mill-fond tal-ġar.

•    Id-dwieli, ix-xtieli, is-sisien tal-ħaxix, u kull siġra oħra li tinżamm baxxa sa għoli ta’ mhux iżjed minn żewġ metri u għaxar ċentimetri, jistgħu jitħawlu f’bogħod
ta’ mhux anqas minn ħamsa u erbgħin ċentimetru mil-linja hawn fuq imsemmija.

•    Il-ġar  jista’,  sakemm  ma  jkunx  għadda  ż-żmien  meħtieġ għall-preskrizzjoni, jitlob li s-siġar imħawwlin f’bogħod anqas, jew li, għalkemm ikun tħalla dak il-bogħod, ikunu jgħamlulu ħsara, jiġu bi spejjeż tas-sid.

•    Iżda il-qorti tista’ tagħti lil sid dawk is-siġar il-għażla jew li jaqlagħhom, jew li jagħmel, bi spejjeż tiegħu, fossijiet jew xogħlijiet oħra meħtieġa biex ma tkun tista’ ssir ebda ħsara fil-fond tal-ġar.

Jekk il- ħajt komuni għandu wisa’ ta’ 38cm, nista’ ngħollih bl-istess ħxuna?

L-Artikolu 407 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li l-ħajt għandu jkun ta’ ħxuna ta’ “.....mhux anqas minn tmienja u tletin ċentimetru.” Ifisser li dak li jkun għandu kull dritt li jinnalza l-ħajt (li hu komuni u għalhekk pro indiviso) bl-istess ħxuna. Kwindi, jekk il-ħajt li jogħla hu tal-istess wisa’ tal-ħajt li kien hemm, bl-ebda tiġbid tal-immaġinazzjoni ma tista’ twassal għal konklużjoni li kien hemm xi użurpazzjoni fuq il-proprjeta’ ta’ ma’ ġenbek.

Jekk tibni qoxra ma’ ħajt diviżorju, dik titqies ukoll bħala ħajt ‘diviżorju’ ai fini ta’ l-Artikolu 439?

L-Artikolu 439 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi:

“Ħadd ma jista’ jħaffer fil-fond tiegħu bjar, ġwiebi, jew latrini, jew jagħmel tħaffir ieħor għal kull ħsieb li jkun, f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.”

Il-ħajt diviżorju huwa l-ħajt l-antik. Il-qoxra l-ġdida ma titqiesx li tikkwalifika bħala l-ħajt diviżorju għal finjiet tal-Artikolu 439 tal-Kodiċi Ċivili. F’das-sens wieħed għandu jara is-sentenza tal-Qorti Superjuri t’Għawdex fl-ismijiet Attard et. -vs- Saliba et. mogħtija mill-Imħallef Anthony Ellul nhar l-24 ta’ Lulju 2009.

Ir-regola taż-żewġ piedi w nofs għat-tħaffir tapplika biss meta se ssir ħsara?

Le.

L-Artikolu 439 jipprovdi hekk:

“Ħadd ma jista’ jħaffer fil-fond tiegħu bjar, ġwiebi, jew latrini, jew jagħmel tħaffir ieħor għal kull ħsieb li jkun, f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.”

Dan id-divjet huwa assolut u huwa pprojbit kull tip ta’ tħaffir. Huwa rrilevanti għall-applikazzjoni ta’ dan l-artikolu li bit-tħaffir ma saritx ħsara lil ħajt diviżorju. Il-liġi hija ċara u għalhekk ma tħalli ebda lok għal interpretazzjoni.

 

Jeżistu regolamenti/liġijiet dwar miżuri li jridu jittieħdu waqt tħaffir ta’ siti?

L-AVVIŻ LEGALI 72 TA’ L-2013 irid li meta l-iskavar se jeċċedi fond ta’  3 metri, qabel ma jinbeda’ xi skavar fil-blat fuq is-sit ta’ żvilupp, l-iżviluppatur huwa meħtieġ li jagħmel investigazzjoni ġeoloġika xierqa taż-żona li tkun ser tiġi skavata. Huwa veru li l-investigazzjoni ġeoloġika tista’ issir wara d- demolizzjoni tal-bini sovrastanti ż-żona li tkun ser tiġi skavata izda il-ligi trid ukoll li qabel ma jinbdew ix-xogħlijiet ta’ skavar, l-iżviluppatur għandu jissottometti r-riżultati tal-investigazzjoni lid- Direttur responsabbli għall-Uffiċċju dwar ir-Regolament tal-Bini u, jekk ikun hemm il-bżonn, dikjarazzjoni tal-metodu emendata bbażata fuq ir-riżultati tal-investigazzjoni. Minghajr pregudizzju ghar-regola taz-zewg piedi u nofs, f’kaz ta’ skavar f’żoni li jinsabu sa distanza ta’ 5 metri mill-konfini ta’ sit kontigwu u li jinvolvi l-użu ta’ magna għat-tħaffir b’martell idrawliku anness jew drill pnewmatiku, il-kuntrattur għandu jiskava trinka permezz ta’ trencher sa fond ta’ mill-anqas 1.5 metri. Il-pożizzjoni tat-trinka għandha tkun b’mod li l-vibrazzjoni mill-apparat tal-iskavar li jilħaq l-konfini tas-sit jinżammu għall-minimu. Għal dan il-għan, it-trinka għandha tkun bejn il-magna tat-tħaffir u dik il-parti tal-konfini tas-sit li  qegħda sa 5 metri mill-magna tat-tħaffir.

Il-KODIĊI ĊIVILI jitkellem ukoll f’dan ir-rigward. L- Artikolu 439 tal-Kodici Civili huwa kategoriku fis-sens li jipprojbixxi li jsir tħaffir fil-viċinanzi ta’ ħajt. It-tneħħija ta’ saffi, anke jekk ħamrija, huwa “tħaffir” li ma jistax isir skont il-liġi. F’dan il-kuntest, issir riferenza għas-sentenza studjata u riċerkata li tat il-Prim’ Awla fil-kawza “Mangion vs Borg” fit-3 ta’ Frar, 1983. Fiha ntqal li “l-artikolu 476 (illum 439) jistabilixxi f’termini generali a rigward ta’ kull speci ta’ fond id-distanza li ghandha tigi osservata fi kwalunkwe thaffir, ikun x’ikun l-oggett ta’ dak it-thaffir.” Din id-distanza ta’ żewġ piedi u nofs ġiet stabbilita b’mod kategoriku u għandha dejjem tiġi osservata, u l-viċin għandu dritt jitlob li tiġi osservata din id-distanza anke jekk ma jippruvax danni.

Jekk it-twieqi ta’ wara l-ħajt diviżorju jinsabu f’distanza ‘il bogħod mill-istess ħajt diviżorju kif trid il-liġi, ir-regola li wieħed ma jippermettix aperturi fil-ħajt diviżorju tibqa’ tapplika?

Huwa irrilevanti li wara l-fetħa hemm twieqi li huma bogħod skond id-distanza legali rikjesta mill-ħajt diviżorju. Seta’ ma kien hemm l-ebda tieqa lil hinn mill-fetħa fil-ħajt diviżorju - xorta waħda jibqa’ l-fatt li wiehed ma jistax jintroduċi apertura f’ ħajt diviżorju għaliex din hija   ipprojbita mil-leġislatur b’mod assolut anke jekk il-ħajt ikun proprjeta` esklussiva tal-part mħarrka.

Liema huma l-liġijiet li jirregolaw iċ-ċmieni?

Riferibilment għall- Kodiċi tal- Pulizija, wieħed isib is-segwenti Artikoli:

“128. Ħadd ma jista’ –
(a) jibni ċumnija, forn, jew forġa, ma’ ħajt, ukoll jekk dak il-ħajt ikun kollu ta’ proprjetà tiegħu, bejn fondi ta’ sidien diversi;
(b) jibni forn, fuglar, jew forġa, jew jagħmel użu minnhom, f’ebda post li minnu, minħabba li ma jkunx hemm ċumnija li tieħu d-duħħan għal fuq il-bejt ta’ dak il-bini, dak id-duħħan jista’ jmur fit-triq jew f’dar viċina, jew li juża dan il-forn, fuglar jew forġa b’mod li jkunu jdejqu jew ta’ inkonvenjent lill-ġirien.”

“129. Kull min għandu forn, ċumnija, jew ħanut tax-xogħol, li fihom isir użu ta’ nar, għandu jżomm indaf u fi stat tajjeb dan ilforn, ċumnija jew ħanut tax-xogħol, sabiex ineħħi kull periklu ta’ ħruq.”

Mill-banda l-oħra, il-policies ta’ l-ippjanar, eżattament P53 tad-Development Control Design Policy, Guidance And Standards 2015 tgħid hekk:

“In the design of chimneys or flues the main objective will be to limit the potential negative impacts that could be caused through the emission of smoke or fumes as well as the visual  impact, particularly to neighbouring developments.

For this reason, the following provisions will apply for chimneys and flues – chimneys serving fireplaces that may be allowed on the roofs of residential developments and flues utilised in non-residential developments:

a) the height of the chimney/flue will be 3 metres above the highest roof of any building within a radius of 25 metres;
b) the chimney/flue shall not be so located or positioned on the roof of a building that it terminates within 4 metres of the windows of any residential property overlooking or adjoining the roof;
c) in new developments, the chimney/flue will be set back from the façade at least in line with the setback of the topmost floor in line with Policy P39; and
d) the design, location, dimensions, materials and colour of the chimney/flue will be appropriate to the building and to its broader context in such a manner that it does not detract from either the building’s appearance or the area’s visual quality.

The above provisions also apply in the case of chimneys and flues on buildings located Outside Development Zone.

Given the greater concern of the implications for flues and fume extraction in the case of cooking smells from restaurants, cafés, snack bars, take-aways and the like, and even more so where these uses are located under or adjoining dwellings, in addition to the above provisions the following considerations will also be taken on board in the design of commercial kitchen extract systems:

1)    Filtered or unfiltered kitchen extract points will not discharge to, or terminate in a shaft, yard or any elevation which serves residential properties. The height of the flue will be 3 metres above the highest roof of any building within a radius of 25 metres.

2) The Authority shall require a report by a Warranted Mechanical Engineer, which shall recommend appropriate type of odour filtration equipment, based on a caseby- case risk assessment method.

Such a recommendation of type of filters and risk assessment shall be carried out in accordance to internationally available guidance documents.

The type of odour filtering equipment shall always be based on a risk assessment that considers the worst-case scenario of cooking type and discharge velocity.

The Authority will alternatively accept the use of filters that do not require external venting. Nevertheless, the use of such unvented kitchen extraction is to be accompanied by a design of a ventless system designed by a Warranted Mechanical Engineer in accordance to international guidelines. Such a system will also take into account whether the cooking ranges from where the extract hood is extracting are based on electrical or gas-fired appliances. Control on the environmental effects of the development and its operation will also be operated through the (separate but related) environmental permitting process.”

Kemm għandu jkun għoli il- ħajt bejn bitħa u ġnien?

Illi skond l-Artikolu 408 tal-Kodiċi Ċivili hemm stipulat li:- “Il-ħajt li jaqsam żewġt ibtieħi, ġonna jew għelieqi, jista’ jinbena tas-sejjiegħ, iżda għandu jkun
(a) għoli 350 cm, jekk ikun bejn żewġt ibtieħi, jew bejn żewġ ġonna illi fihom l-aktar li jkun hemm siġar tal-larinġ jew tal-lumi;
(b) għoli 240cm, jekk ikun hemm żewġ ġonna illi fihom ikun hemm l-aktar siġar ta’ xorta oħra minn dawk hawn fuq imsemmija”.

Illi la darba fuq naħa hemm ġnien u fuq in-naħa l-oħra bitħa, il-ħajt għandu jkollu għoli ta’ 350 ċentimetru. Kwindi, indipendentement jekk il-ġnien tal-attur fihx aktar siħar tal-lumi/larinġ, in-naħa tal-konvenut hemm bitħa u għalhekk il-ħajt għandu jkun għoli skond is-subartikolu msemmi u cioe' 350cm.

Hemm xi distanza li tillimita fejn tista’ ssir tieqa u/jew gallarija?

L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jgħid hekk:

(i)    “Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju”

(ii)    “Fil-każ ta’ galleriji jew opri oħra bħalhom li joħorġu barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) ta’ dan l-artikolu jitqies mill-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallerija jew opra maħruġa ‘il barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sal-linja ta’ ġewwa ta’ dan iI-ħajt”.

Kemm trid tkun ogħlja opramorta ta’ bejt?

l-Artikolu 427(1) tal-Kap. 16 jispeċifika li ħajt għandu jkun għoli ta’ 180 ċentimetru mill-bejt.

X’inhi r-raġuni wara d-distanza ta’ 76cm li trid tinżamm mill- ħitan diviżorji?

Fl- opinjoni tal- Qrati, id-distanza ta` sitta u sebgħin centimetru (76cm) mill-ħajt diviżorju kienet stabbilita mil- leġislatur sabiex tittutela ġar mill-introspezzjoni ta` ġar ieħor li jiftaħ tieqa ħdejh u sabiex tkun miżura għas-sigurta tal-ewwel ġar ġewwa daru.

X’inhi d-distanza li wiehed irid ihalli bejn zokk ta' sigra u hajt divizorju? 75cm?

Jiddependi mill- gholi taz-zokk. L-Artikolu 437(1) tal- Kodici Civili jipprovdi illi ħadd ma jista’ jħawwel fil-fond tiegħu siġar ta’ zokk 'għoli' f’distanza ta’ inqas minn żewġ metri u erbgħin ċentimetru mil-linja diviżorja (kwindi, ħamsa u sebgħin ċentimetru m'humiex bizzejjed).