Awtorita’ ta’ l-Artijiet

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: L-applikazzjoni tiegħi hija trasferibbli f’każ li niddeċiedi li nbiegħ il-propjeta’ waqt il-proċess tal-fidi?

Iva ġaladarba l-applikant il-ġdid jinforma lill-Awtorita’ tal-Artijiet bl-intenzjonijiet tiegħu sabiex ikompli bl-applikazzjoni u jikkonferma illi l-propjeta’ inkwistjoni ser tintuża għal skopijiet residenzjali u l-propjeta’ ser tibqa r-residenza ordinarja tal-applikant.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Sabiex napplika fl-iskema irrid inkun rikonoxxut bħala ċ-ċenswalista tal-propjeta’ qabel nissottometti l-applikazzjoni tiegħi?

Applikanti li għandhom talba ta’ rikonoxximent pendenti mal-Awtorita’ huma eliġibbli sabiex japplikaw ġaladarba jipprovdu evidenza tattalba inkwisjoni.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Jekk diġa applikajt mal-Awtorita’ sabiex niġi rikonoxxut pero l-applikazzjoni tiegħi għadha pendenti, xorta nista’ napplika?

Applikanti li għandhom talba pendenti għal rikonoxximent mal-Awtorita’, jistgħu japplikaw xorta waħda taħt din l-iskema, filwaqt li jipprovdu evidenza tat-talba pendenti tagħhom għar-rikonoxximent.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Jekk jien applikajt fi skemi kif imħabbra mill-Awtorita’ qabel din l-iskema u l-applikazzjoni tiegħi għadha pendenti, jenħtieġ illi napplika mill-ġdid?

Le. Ma hemmx għalfejn issir applikazzjoni oħra għall-fidi taċ-ċens temporanju impost fuq il-propjeta’ tiegħek.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Iċ-Ċens impost fuq il-propjeta’ tiegħi skada. Nista’ napplika f’din l-iskema?

Le. Applikazzjonijiet li fid-data tal-applikazzjoni, jkollhom iċ-ċens gravanti diġa’ skadut m’humiex aċċettati.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: X’jiġri jekk diġa applikajt sabiex iċ-ċens jiġi estiż (prorogat)?

Tali applikazzjoni trid jiġi verifikata u kkunsidrata mill-Awtorita’ qabel tiġi sottomessa l-applikazzjoni SKEMA2019.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Fl-eventwalita’ lill-applikant jiġi nieqed waqt il-proċess tal-fidi, l-eredi tiegħu/tagħha (tfal / żwieġhom) huma eliġibbli li jkomplu bl-applikazzjoni tal-fidi?

Iva, ġaladarba il-propjeta’ inkwistjoni ser tibqa tintuża bħala residenza ordinarja minn wieħed mill-eredi.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Jekk propjeta’ fejn ċens temporanju huwa mpost hija b’wirt bejn numru ta’ persuni/ċenswalisti, huma eliġibli sabiex japplikaw f’din l-iskema?

Iva ġaladarba il-propjeta’ hija r-residenza ordinarja tal-anqas wieħed miċ-ċenswalisti u d-dokument tal-karta talidentita’ jidher fuq il-propjeta’ inkwistjoni.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Garaxxijiet li jinfdu ma’ residenzi / jew adjaċenti mal-propjeta’ residenzjali tiegħi huma eliġibbli fl-iskema?

Iva, garaxxijiet li jinfdu jew adjaċenti jew joriġinaw mill-istess konċessjoni enfitwtika oriġinali huma eliġibli.

Skema ta’ xiri tad-dirett dominju residenzi proprjeta’ tal-gvern: Riċentement xtrajt propjeta’ li fiha ċens temporanju impost fuqa li ser tintuża bħala residenza ordinarja tiegħi pero’ għadha fil-fażi ta’ kostruzzjoni / manutenzjoni estensiva u għaldaqstant għadha m’hijiex abitabbli. Nista’ napplika fl-iskema?

Applikazzjonijiet fuq  propjetajiet li jintużaw bħala residenza ordinarja jew villeġjatura biss jistgħu japplikaw taħt din l-iskema.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: what is the definition of ‘applicant’ and ‘residence’ for the purpose of the scheme?

“Residence” is a building or premises used by a person or persons as a normal place of habitation/dwelling. It also includes a garage and or other spaces adjacent to the premises and used as an extension of the dwelling.

“Summer Residence” is a building or premises, constructed or modified and intended to be occupied as a dwelling separate from the ordinary residence of the applicant and that is not being used, or has never been used, by the applicant for commercial purposes.

“Applicant” means a person or persons making a request to purchase/redeem under this Scheme. Application form and documents required. Applicants are requested to fill in the Skema2019 application form and submit it to the Director General Joint Office by email on This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it., together with a scanned copy, in pdf format, of the following documentation:
i. a copy of the last ground rent/rent receipt;
ii. a copy of the applicant’s Identity Card (front/back);
iii. in case of spouses who are separated and/or divorced, the applicant must produce authenticated copies of relevant documents evidencing such separation and/or divorce;
iv. a copy of the original contract/s of acquisition of property;
v. a sworn statement that the property is used by the applicant or applicants as his/her/their ordinary residence;
vi. in the case of a summer residence, a sworn statement that the property is used as such, and was never used by the applicant for commercial purposes;
vii. in the case of ordinary residence, the latest actual water and electricity paid bill (not estimate);
viii. a site/location plan showing thereon the extent of property in question;
and ix. photo/s of the facade of the property.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: Who Qualifies?

The applicant must be a person who:
i. Is a citizen of the European Union;
ii. Is recognised by Government as the current utilista/emphyteuta or tenant of the premises or has made a request for recognition and is the waiting to be recognised; and
iii. Shall have no outstanding ground rent/rent payments in respect of the premises.

An applicant who holds the property on sub-emphyteusis also qualifies if the above requisites are met and the applicant is recognised as the utilista by Government and currently pays the relative ground rent to Government.  

In the case where the sub-ground rent has been redeemed, the applicant must prove that the sub-ground rent has been redeemed by the sub-emphyteuta.

Also, in the case where the sub-ground rent has not yet been redeemed, the applicant must furnish legal advice given by a lawyer stating that the sub-emphyteuta has the right to buy/redeem the directum dominium from Government.

Furthermore, the lawyer on behalf of the applicant should expressly exempt the Notary publishing the deed of purchase/redemption and the Government of Malta from any legal responsibility and/or legal action which may rise due to the publication of the deed.

All expenses relating to the sale/redemption, including the Notary fees, shall be borne by the applicant. Redemption Rates

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: How is the Sale/Redemption Price of the directum dominium calculated?

i. in the case of non-revisable temporary emphyteutical grants that commenced before 21st June 1979 and had been granted for a period of more than thirty (30) years:

 

ii. In the case of a temporary revisable ground rent that commenced before the 21st June1979, and which had been granted for more than thirty (30) years, the ground rent shall be reviewed against the Index of Inflation using the index value for the year preceding the year of the original grant as the base year and the year preceding the validation date as the target year. In the case of emphyteutical grants commencing before 1946, the base index value shall be that for the year 1946 being the year when the index was first published. After this computation is carried out one may establish the price according to the table at sub-paragraph (i) above.
iii. In the case of other temporary emphyteutical grants (cens temporanju) that do not fall under any of the two categories described in sub-paragraphs (i) and (ii) above or in the case of leased dwellings (kera) the price shall be fixed on the basis of a valuation to be carried out by two architects appointed by the Lands Authority.
iv. In the case of summer residences the price shall also be fixed on the basis of a valuation carried out by two architects appointed by the Lands Authority.

The selling price can never be less than the value of property as set out in the Annexes attached to the agreement between the Government of Malta and the Holy See of the 28th November 1991, revised in line with the Index of Inflation and increased by a further fifty per cent (50%) of the revised value. Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: Are there any exclusions?

The following persons and properties may not participate in this Scheme:
i. Companies, entities established by law and any emphyteuta (censwalist) who has rented out the dwelling to third parties;
ii. Boathouses, shops, warehouses, commercial premises and vacant sites; and
iii. Garages that are neither adjacent to the residence nor do they form part of the original relevant emphyteutical concession or lease agreement. However, garages that are not adjacent to the residence may qualify if they form part of the original emphyteutical concession or lease agreement.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: what is the situation with a casa bottega?

Only the residential part of properties being used for both residential and business purposes (casa bottega) will qualify for redemption under this Scheme.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: what is the government is not the full owner?

No undivided share of property or any part of the ground rent or lease will be sold, unless the Government is sole remaining owner of that undivided share.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: are there any conditions post contract?

The contract of sale shall include the following conditions:
That fifteen (15) years from the validation of the application:i. The property must still be used for residential purposes;
ii. No type of re-development will be allowed except for renovation or reconstruction of the property when the number of residential units will remain the same; and
iii. If, however, the property is converted into more than one residential unit and transferred to descendants, ascendants, or siblings this shall not be regarded as re-development.
If subsequently during this period, there is a further transfer to third parties the following provisions shall apply:
i. Up to five (5) years from the validation of the application, twenty per cent (20%) of the selling price;
ii. From the fifth (5th) year up to the tenth (10th) year from the validation of the application, fifteen per cent (15%) of the selling price; and
iii. From the tenth (10th) year until the fifteenth (15th) year, ten per cent (10%) of the selling price.

At any time, the applicant or his successors in title, may request the Lands Authority to rescind the contractual conditions described above in consideration of a one-time fee payable to the Lands Authority equivalent to the the said percentages of the selling price declared on the promise of sale to a third party (convenium). The promise of sale must be duly registered with the Commissioner of Inland Revenue according to law and the selling price must be subsequently confirmed on the contract of sale. The Lands Authority reserves the right to value the property, if and when necessary.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: what about eventual transfers?

Up till the fifth (5th) year following the validation of the application:
i. The property can be transferred ‘inter vivos’, however this would be subject to the condition that twenty per cent (20%) of the sale price is to be paid to the Lands Authority. Transfers ‘inter vivos’ in favour of ascendants, descendants or siblings shall be exempt from this condition, provided that the property remains as a single unit of residence. Requests for transfers from persons registered with the Commission for the Rights of Persons with Disability (CRPD), may be also considered for exemption from these conditions. This also applied to  legally separated couples and persons over 65 years of age.

Subsequent transfers will however be subject to the following provisions:
i. Up to five (5) years from the validation of the application, twenty per cent (20%) of the selling price;
ii. From the fifth (5th) year up to the tenth (10th) year from the validation of the application, fifteen per cent (15%) of the selling price; and
iii. From the tenth (10th) year until the fifteenth (15th) year, ten per cent (10%) of the selling price.

It should be noted that after an application to buy/redeem the direct dominium or the property has been processed, any subsequent transfers must be notified in writing to the Lands Authority.

Purchase of the temporary directum dominum of government property used as ordinary residence: what if conditions of current agreement are breached?

No property may be sold under this Scheme if any condition of the prevailing emphyteutical grant or lease agreement has been breached and/or if there exist circumstances that may lead to the dissolution of emphyteutical grant or lease agreement arising from the contract or the law.

 

 

Xi tkun ‘schemed road’?

Illi l-liġi Maltija ma tipprovdix definizzjoni għal triq skemata (schemed road), iżda l-ġurisprudenza b’mod partikolari s-sentenza fl-ismijiet Michael Fenech pro et noe vs. L-Awtorita' ta’ Malta dwar l-Ambjent u l-Ippjanar (Appell Ċivili Nru 11/2015 MCH) deċiża mill-Qorti tal-Appell (sede Inferjuri) fid-9 ta’ Lulju 2015 tipprovdi definizzjoni u tgħid hekk:

“It-terminu ‘schemed road’ li għalkemm ma jinsab f’ebda definizzjoni, jintuża fid-diskors ta’ ippjanar li fi kliem ieħor qed jagħmel referenza għal dawk it-toroq, eżistenti, pjanati jew proġettati li hemm fiż-żona tal-iżvilupp. Dawn it-toroq huma ndikati fil-pjanijiet lokali li ssostitwixxu l-pjan regolatur (Temporary Provision Schemes – li minn hawn toħroġ it- terminoloġija ta’ ‘schemed roads’) li kien u għadu japplikaw bis-saħħa tal-Pjan ta’ Struttura sakemm ġew finalizzati l-pjanijiet lokali għal Malta u Ghawdex.

Dawn it-toroq indikati fil-pjanijiet lokali huma meqjusa bħala ‘public roads’ u li huma distinti minn toroq oħra privati li ġew mibnija wara l-ħruġ ta’ permess ta’ żvilupp bħala f’każ ta’ internal development jew large scale development li jinkludu toroq u aċċessi bħala parti mill-iżvilupp li ġie approvat. Toroq li ma jidhrux fil-pjanijiet lokali, imma kunsidrata bħala public roads jistgħu jiġu nkluzi permezz ta’ amendi minuri fil-pjanjijiet lokali kif sitpulat fil-Kap 504. Fi kliem ieħor, fil-kuntest ta’ ippjanar, triq pubblika hija dik it-triq ippjanata jew proġettata, ossia ‘schemed road’, li m’għandiex bżonn ta’ permess tal-iżvilupp, kuntrarju għal triq privata li ma toħroġx minn ebda pjan regolatur jew pjan lokali u għaldaqstant teħtieġ permess tal-iżvilupp.”

 

 

Jista’ wieħed joġġezzjona għall-kumpens offrut f’ dikjarazzjoni ta’ esproprijazzjoni?

Illum il-Kap 573 jgħid hekk:

“55. (1)  Sid li jħoss li l-ammont li jkun ġie offrut fid-dikjarazzjoni ma jkunx wieħed xieraq, jista’ jagħmel rikors quddiem il-Bord tal-Arbitraġġ sabiex jiġi stabbilit xi jkun il-kumpens skont id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-Att.
(2)  Ir-rikors għandu, taħt piena ta’ nullità, jindika l-kumpens li fil-fehma tar-rikorrent ikun dovut u għandu jiġi notifikat lill-awtorità li jkollha għoxrin jum żmien biex iddaħħal tweġiba.
(3)  Ir-rikors għandu jiġi ppreżentat sa mhux aktar tard minn ħames snin minn meta d-dikjarazzjoni miċ-Chairperson tal-Bord tal-Gvernaturi tal-Awtorità tal-Artijiet tiġi mxandra kif imsemmi fl-artikolu 39(1) u (2), b’dana li jekk tali rikors ma jitressaqx, is-sid ikollu jedd biss għall-flus depożitati u għall-imgħax imsemmija fl-artikolu 52.
(4)  Il-Bord  tal-Arbitraġġ  għandu  jistabbilixxi  dak  il-kumpens  u għandu jagħti kull ordni u direttiva meħtieġa skont dan l-Att jekk ikun sodisfatt li r-rikorrent ikun wera li għandu titolu validu ta’ proprjetà fuq dik l-art."

Fil-passat, ir-rikors kellu  jiġi ppreżentat fir-Reġistru tal-Bord fi żmien wieħed u għoxrin ġurnata min-notifika tal-att ġudizzjarju mill-awtorità kompetenti.

Kemm kemm trid tkun wiesgħa triq biex jinħareġ permess għal garaxx?

L-istandard relattiv huwa S2 fid-DC 15, imsejjaħ ‘CLEAR ACCESS WIDTH STANDARDS FOR GARAGES’.

Dan l-istandard jipprovdi hekk:

"a) 6.3 metres wide in the case of streets used for on-street vehicle parking;

b) 4.1 metres wide in the case of streets where on-street vehicle parking on the opposite side of the street to the garage(s) access is legally or physically prohibited; and

c) except in UCAs, 4.1 metres wide in the case of streets where there is on-street vehicle parking on the opposite side and no footway adjacent to the garage, provided that the garage access is increased to a maximum width of 3.4 metres.

The clear distance mentioned in this standard shall also take into consideration the standard pedestrian footway on either side of the road (albeit this may not have been constructed or is below prescribed standard). Where on-street parking on the other side of the road (fronting the garages/vehicular accesses) are allowed, this shall be taken into consideration and the geometrical standards have to be satisfied."

Veru jekk l-art tkun għaddiet għand il- gvern bħala possession and use, issa tista’ titlob lill-gvern jixtri dik l-art? B’liema kriterji tiġi valutata?

Skont l-Artikolu 69(1) tal- Kap. 573: "Meta l-art tkun ġiet akkwistata minn awtorità kompetenti għal użu jew pussess għal dak iż-żmien li l-bżonnijiet tal-iskop pubbliku jkunu jitolbu, is-sid jista’, wara li jgħaddu għaxar snin mid-data li fiha jkun ittieħed pussess mill-awtorità kompetenti, jitlob lill-Bord tal-Arbitraġġ biex joħroġ ordni sabiex l-art tiġi akkwistata mill-awtorità b’xiri assolut […]".  Skont l- Artikolu 61(1) tal- Kap. 573, meta jiġi biex jiffissa l-kumpens f’każ ta’ xiri b’mod assolut, il-Land Arbitration Board għandu josserva dawn ir-regoli:
•    Ebda żjieda m’għandha tingħata minħabba illi l-akkwist ikun obbligatorju;
•    Il-valur tal-art għandu jittieħed li hu l-ammont illi l-art tista’ ġġib kieku tiġi mibjugħa fis-suq minn sidha volontarjament;
•    Il-valur tal-art huwa l-valur illi jkollha l-art fiż-żmien tal-pubblikazzjoni tad-dikjarazzjoni kif aġġornat mas-snin skont l-indiċi ta’ inflazzjoni ppubblikat fl-iskeda tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar, u mingħajr ma jittieħed qies ta’ benefikati jew xogħlijiet magħmulin jew mibnija minn xi awtorità kompetenti;
Dawn ir-regoli, cioe’ li l-valur tal-art li għandu jittieħed u dak illi l-art tista’ ġġib kieku din kellha tiġi mibjugħa fis-suq minn sidha volontarjament fil-mument li nħarġet id-dikjarazzjoni  japplikaw ukoll fil- każ ta’ art okkupata b’dominju pubbliku (Artikolu 68 tal- Kap. 573).

Importanti jingħad ukoll li meta toħroġ dikjarazzjoni ġdida "il-valur u l-klassifikazzjoni tal-art għandhom jiġu stabbiliti skont il-valur u l-klassifikazzjoni ta’ dik l-art fid-data meta tkun ħarġet l-ewwel dikjarazzjoni’" (Artikolu 44(3) tal- Kap. 573 tal- Liġijiet ta’ Malta);

Mill-banda l-oħra, meta l-art li fuqha ma tkun inħarġet l-ebda dikjarazzjoni, tkun okkupata jew amministrata minn xi awtorità kompetenti, li l-valur tal-art  għandu jinħadem fuq il-valur li jkollha l-art ta’ meta ġie mressaq ir-rikors (Artikolu 67(7) tal- Kap. 573 tal-Liġijiet ta’ Malta).

F’każ ta’ trasferiment ta’ dirett dominju perpetwu jew temporanju f’każ ta’ appartamenti jew djar, hemm ħtieġa ta’ tender?

Mill-provvediment tal-Kap. 573 hu evidenti li hi policy li t-trasferiment ta’ dirett dominju perpetwu jew temporanju f’każ ta’ appartamenti jew djar issir “.....permezz ta’ avviż pubbliku biex jinxtraw jew jinfdew minn min joqgħod fihom taħt il-kundizzjonijiet li jiġu murija f’dak l-avviż.”
Ġaladarba l-liġi stess tipprovdi policy fir-rigward ta’ dirett dominju dwar art li fuqha hemm appartamenti jew djar mibnija, il-Qorti dejjem irriteniet li ma tara l-ebda raġuni għalfejn il- Gvern joħroġ xi sejħa għall-offerti. (Ara per eżempju Ċitazzjoni Numru. 443/2008 Central Mediterranean Development Corporation Limited -vs- Direttur tal-Uffiċċju Konġunt et.)

L-art tal- joint office għandha tingħata b’ tender?

Interessanti fuq dal-punt il-mod kif il- Prim’ Awla espremiet ruħha fil-kawża Ċitazzjoni Numru. 443/2008 Central Mediterranean Development Corporation Limited -vs- Direttur tal-Ufficcju Kongunt et. Din qalet hekk:
“…..l-ispirtu tal-ftehim bejn il-Gvern u s-Santa Sede kif riflessa fl-Artikolu 26 in kwantu l-Knisja riedet li l-proprjeta’ trasferita tintuża biex tippromwovi l-ħtigijiet soċjali u mhux biex il-Gvern jagħmel spekulazzjoni tal-proprjeta’.”
Il- Qorti kompliet tgħid:
“Kieku t-trasferiment kellu jsir bil-proċedura tat-tender……. il-Qorti m’għandix dubju li tali eżerċizzju kien imur kontra l-ispirtu tal-ftehim għaliex il-Gvern kien ikun qiegħed jagħti lok għal spekulazzjoni.”

Liema huma ċ-ċirkostanzi fejn art pubblika tista’ tingħata b’ titolu ta’ kera?

Art tal-Gvern tkun tista’ tingħata b’kiri f’dawn iċ-ċirkostanzi:

(i)    jekk tikkonsisti f’bini li ma jkunx għall-użu kummerċjali, li jingħata wara avviż pubbliku li jindika, għall-inqas b’mod ġenerali, il-kriterji li fuqhom għandha ssir l-għotja;

(ii)    jekk tikkonsisti f’bini li ma jkunx għall-użu kummerċjali, li jingħata skont il-mertu tal-każ lil min ikun fuq il-kotba tad-dipartiment tal-Gvern responsabbli għal hekk;

(iii)    jekk tikkonsisti f’bini li tingħata għal proġett industrijali wara li l-applikant ikun issodisfa lill-awtorità kompetenti dwar il-benefiċċji li l-proġett jagħti lill-ekonomija tal-pajjiż u li n-numru ta’ impiegi li joħloq huwa adegwat;

(iv)     jekk tikkonsisti f’raba jew art raħlija li tingħata bi qbiela skont regolamenti maħruġa mill-Ministru jew permezz ta’ avviż pubbliku maħruġ mill-awtorità kompetenti u dan taħt il-kundizzjonijiet murija f’dak l-avviż;

(v)     jekk tikkonsisti f’art li tiġi allokata lill-persuna li tkun ħarġet minn darha jew minn post ieħor okkupat minnha għan-negozju jew għal xi użu ieħor ikun xi jkun meta tkun ġiet imġiegħla toħroġ mill-Gvern għal xi skop pubbliku jew tkun ħarġet għax il-post ikun perikoluż;

(vi)    jekk tikkonsisti f’art li tiġi allokata lil riċevitur tal-lottu liċenzjat, jekk l-imsemmija art diġà kienet allokata bħala banka tal-lottu;

(vii)     jekk tikkonsisti f’bini inkluż artijiet aċċessorji għalih li jingħata prinċipalment għal użu kummerċjali speċifiku li jista’ jsir biss taħt liċenzja maħruġa mill-Gvern għal dak l-użu taħt liġi speċjali;

(viii)     jekk tikkonsisti f’art li kienet tifforma parti minn art akbar u li tkun qed tiġi allokata direttament mill-Gvern b’kirja ġdida lill-kerrej preċedenti, taħt l-istess kundizzjonijiet, iżda b’kera differenti;

(ix)    jekk tikkonsisti f’konċessjoni ta’ titolu temporanju għal massimu ta’ għaxar snin fuq art li tinsab barra minn Malta;

(x)     jekk tikkonsisti f’art li tiġi mogħtija għal raġunijiet umanitarji, filantropiċi, kulturali jew soċjali; B’dan illi l-awtorità kompetenti tista’ f’kull żmien tagħti l-jedd biex il-kerrej jissulloka jew iċedi l-kirja tiegħu favur terzi.

Il-kirjiet kummercjali x’se jsir minnhom f’każ ta’ proprjeta’ pubblika?

Kirjiet ta’ bini għal użu kummerċjali magħmula qabel id-dħul tal- Kap. 573 għandhom jibqgħu jiġu mġedda wara li jagħlaq iż-żmien tal-kiri iżda dawn il-kirjiet għandhom f’kull każ jintemmu sal-1 ta’ Ġunju 2028.

Iżda tajjeb jiġi osservat li sakemm ma jkunx sar kuntratt ta’ kiri li jistipula żmien itwal, il-kerrej għandu jrodd lura l-bini kummerċjali mikri lilu lill-awtorità kompetenti sal-1 ta’ Ġunju 2028.

Wara t-tmiem tal-kirja, il-kerrej ikollu l-jedd tal-ewwel rifjut f’każ li l-awtorità kompetenti tagħżel li terġa’ tittrasferixxi dik l-art bi kwalunkwe titolu.

Il- Gvern jista’ jagħti titolu b’ servitu’?

F’kaz ta’ drittijiet li jkunu meħtieġa għal użu xieraq ta’ art, Il- Kap. 573 jippermetti li jistgħu jinħolqu servitujiet u drittijiet oħra simili fuq art tal-Gvern kull meta dawn id-drittijiet ikunu meħtieġa għall-użu xieraq ta’ xi art oħra minn ħaddieħor, u ma jkunx il-każ li d-dritt jingħata b’encroachment. F’kull każ ieħor dawn id-drittijiet jistgħu u għandhom jingħataw b’encroachment.

X’inhi s-sitwazzjoni legali f’ każ ta’ art pubblika li tingħata b’ encroachment? Dan dejjem isir bi ħlas?

L- Awtorità kompetenti tista’ tħalli persuna jokkupa art tal-Gvern b’encroachment għall-użu temporanju u speċifiku. Iżda, meta l-awtorità kompetenti tagħti l-jedd lil xi ħadd jokkupa art b’encroachment hija jkollha l-jedd li teħodha lura meta trid u għal liema raġuni trid u l-persuna li tkun tgawdi mill-encroachment trid trodd lura b’mod immedjat jew fid-data mitluba u l-awtorità ma tkunx responsabbli għal ebda telf jew ħsara mġarrba minn dik il-persuna minħabba l-fatt li jkun ġie mitmum l-encroachment.

In kwantu jekk għandux isir ħlas, irid jingħad li l-okkupazzjoni b’encroachment jista’ jsir bi ħlas jew b’xejn, b’dana li f’kull każ l-encroachment ma jagħti l-ebda titolu lill-okkupant fuq dik l-art.

Il-fatt li persuna tkun ħallset flejjes biex tokkupa art b’encroachment għal żmien definit ma jwaqqafx l-awtorità kompetenti milli titlob li tieħu l-art lura qabel ma jkun għalaq dak iż- żmien u l-persuna li tkun tgawdi minn dak l-encroachment ma jkollha l-ebda jedd fuq dik l-art ħlief li tieħu lura l-flejjes li tkun ġiet ħallset żejda lill-awtorità kompetenti minħabba li ma tkunx okkupat l-art għaż-żmien kollu speċifikat fl-encroachment.

Il- Gvern jista’ jiddisponi mill- art pubblika kif irid?

Le. Fil- fatt, ebda art li tkun proprjetà tal-Gvern jew għalkemm mhux proprjetà tal-Gvern tinsab fil-pussess jew hija miżmuma jew amministrata mill-Gvern, ma tista’ tiġi trasferita kemm -il darba dak it-trasferiment ma jsirx skont xi waħda mid-dispożizzjonijiet li jinsabu fl- Artikolu 31 tal- Kap. 573 tal-Liġijiet ta’ Malta.

Huwa possibli li art pubblika tiġi trasferita b’ tender? Jekk iva, hemm xi kundizzjonijiet?

Il- liġi, eżattament l- Artikolu 31(a) tal- Kap. 573 jippermetti li art pubblika tista’ tiġi trasferita wara sejħa għall-offerti ppubblikata fil-Gazzetta u mill-inqas darba waħda f’żewġ ġurnali lokali ta’ kuljum jew tal-Ħadd dwar il-proprjetà li tkun ser tiġi trasferita filwaqt li l- Artikolu 31(a) tal- Kap. 573 jippermetti dan wara avviż ta’ trasferiment b’irkant skont ma jiġi ppubblikat fil-Gazzetta u mill-inqas darba waħda f’żewġ ġurnali lokali ta’ kuljum jew tal-Ħadd għar-rigward tal-proprjetà li tkun ser tiġi trasferita.

Tajjeb pero’ jiġi osservat li  ebda art ma tkun tista’ tiġi hekk trasferita jekk ma tkunx f’żona ta’ żvilupp ta’ bini skont xi liġi li tkun fis-seħħ minn żmien għal żmien.

Jista’ l- Gvern ibiegħ proprjeta’ b’ mod dirett?

Huwa biss f’dawk il- każijiet li l- liġi tippermetti dan, ossija:
Trasferiment b’titolu ta’ bejgħ – Dan japplika għal appartamenti, djar jew garaxxijiet tal-Gvern jistgħu jiġu mibjugħa mill-awtorità kompetenti permezz ta’ avviż pubbliku taħt il-kundizzjonijiet murija f’dak l-avviż. Il-bejgħ tal-appartament jew tad-dar jista’ jsir biss favur dawk il-persuni li jkunu qed jużaw dak l-appartament jew dik id-dar bħala r-residenza ordinarja tagħhom, filwaqt li fil-każ tal-garaxx il-bejgħ jista’ jsir biss favur min ikollu titolu tajjeb fuq il-garaxx li jkun magħruf mill-awtorità kompetenti.

Huwa possibli li wieħed jifdi cens fil- każ ta’ proprjeta’ pubblika?

Iva, diment li jissussistu dawn iċ-ċirkostanzi:
Id-dirett dominju jew l-utili dominju sew jekk perpetwu u sew jekk temporanju fuq appartamenti, djar jew garaxxijiet tal-Gvern jistgħu jiġu mifdija miċ-ċenswalist permezz ta’ avviż pubbliku maħruġ mill-awtorità kompetenti u dan taħt il-kundizzjonijiet murija f’dak l-avviż. Izda, wieħed għandu jżomm f’ moħħu li l-fidi tal-enfitewsi ma jtemmx il-kundizzjonijiet li jkunu mposti fuq iċ- ċenswalist skont il-kuntratt tal-enfitewsi.

Il-kundizzjonijiet imposti f’kuntratt tal-enfitewsi jistgħu jiġu rinunzjati f’ kaz ta’ proprjeta’ pubblika?

Iva. Il-kundizzjonijiet imposti f’kuntratt tal-enfitewsi jistgħu jiġu rinunzjati mill-awtorità kompetenti, jekk kemmn -il darba l-enfitewta jħallas kumpens xieraq li jkun għas-sodisfazzjon tal-awtorità kompetenti biex twarrab dawk il-kundizzjonijiet.

Il- Gvern jista’ jgħaddi proprjeta’ b’ titolu ta’ enfitewsi temporanju?

Iva, fic-cirkostanzi hawn imsemmija:
Art tal-Gvern tkun tista’ tiġi trasferita b’titolu ta’ enfitewsi temporanju jekk tikkonsisti:
(a) f’art li tiġi offruta għal skop residenzjali permezz ta’ avviż pubbliku li jkun fih il-kundizzjonijiet tal-għoti u l-mod kif issir l-għażla ta’ min joffri; jew
(b) f’art li tiġi mogħtija għall-proġett industrijali wara li l-applikant ikun issodisfa lill-awtorità kompetenti dwar il-benefiċċju li l-proġett jagħti lill-ekonomija tal-pajjiż u li n-numru ta’ impiegi li joħloq huwa adegwat;
(ċ) jekk tikkonsisti f’art li tiġi mogħtija għal ħamsin (50) sena għall-irziezet lir-raħħala liċenzjati u/jew reġistrati; jew
(d) jekk tikkonsisti f’art li tiġi mogħtija għal raġunijiet umanitarji, filantropiċi, kulturali jew soċjali.

Il- Gvern jista’ jgħaddi konċessjonijiet enfitewtiċi għal skopijiet residenzjali? Jistgħu dawn eventwalment jinbidlu għal enfitewsi perpetwa?

Iva. Fil- fatt, il- Kap. 573 jipprovdi għal dan billi konċessjonijiet enfitewtiċi għal skopijiet residenzjali jistgħu jingħataw għal żmien stabbilit. Dawn  jistgħu jinbidlu għal enfitewsi perpetwa skont regolamenti li jinħarġu mill-Ministru jew permezz ta’ avviż pubbliku maħruġ mill-awtorità kompetenti u dan taħt il-kundizzjonijiet murija f’dak l-avviż.

Se jkun hemm rimedju ta’ appell minn decizjonijiet li se jittiehdu mill- Awtorita’ ta’ l- Artijiet?

Iva. It-Tribunal ta' Reviżjoni Amministrattiva fil- fatt se jkun l-organu kompetenti biex jisma’ u jiddetermina:

(a) l-oġġezzjonijiet magħmula minn kull persuna aggravata b’xi deċiżjoni ta' din l-Awtorità;  u
(b) l-oġġezzjonijiet magħmula minn kull persuna aggravata minn xi att amministrattiv jew xi pieni oħra imposti fuq dik il-persuna mill-Awtorità.

B’dan illi t-Tribunal ta' Reviżjoni Amministrattiva m'għandu bl-ebda mod ikun kompetenti biex jisma’ u jiddeċiedi kawżi li jaqgħu taħt il-kompetenza tal-Bord ta’ Arbitraġġ tal-Artijiet.