Huwa veru li jekk wieħed jikkostruwixxi fuq art tal-ġar li tmiss miegħu, jista’ jirrimedja billi jħallas kumpens lill-ġar?
Din tissejjah ‘aċċessjoni’ li tista’ tkun permessa jekk dak li bena fuq il-proprjeta’ ta’ ma’ ġenbu, wettaq dan ‘in good faith’ iżda wkoll, jekk il-ġar kien jaf b’ dak li qed jiġri.
l-Artikolu 571 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
“Jekk fit-tlugħ ta’ bini tiġi okkupata b’ bona fidi, biċċa art mill-fond li jmiss ma’ dak il-bini u l-ġar ikun jaf li qiegħed isir dak il-bini u ma jagħmilx oppożizzjoni, l-art li tiġi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistgħu jiġu dikjarati ta’ proprjeta’ ta’ min bena, taħt l-obbligu li jħallas lis-sid il-valur tal-wiċċ li jkun okkupa u jagħmel tajjeb kull ħsara li tkun saret.”
Illi rigward l-Artikolu 571 il-Qorti tal-Appell fil-kawża fl-ismijiet Ġuze’ Azzopardi vs Francis Baldacchino (deċiża fil-25 ta’ April 1975) qalet illi:
“Din id-dispożizzjoni tal-Kodiċi Ċivili tagħna, derivata mill-artikolu 463 tal-Codice Sardo (imbagħad ripetut fil-Kodiċi Taljan tal-1865) tikkonsakra favur l-edilizju prinċipju ta’ natura eċċezzjonali li min jikkostruwixxi fuq art mhux tiegħu, jista’ jottjeni purke’ jikkonkorru dati kundizzjonijiet li l-art tiġi proprjeta’ tiegħu.”
Illi kif ġie spjegat fis-sentenza fl-ismijiet Robert Mizzi vs Francesca Debono deċiża mill-Qorti tal-Appell (fl-14 ta’ Ottubru 1966) il-kundizzjonijiet li għandhom jikkonkorru biex dan l-artikolu jiġi applikat huma:
1. Li jkun jittratta ta’ bini;
2. Illi l-bini li jsir ikun okkupa parti mill-fond li jmiss miegħu;
3. Illi l-kostruzzjoni tkun saret in buona fede u
4. Illi l-viċin kien jaf li kien qed isir dak il-bini u ma għamilx oppożizzjoni.
Illi fir-rigward tal-kwistjoni ċentrali tal-buona fede s-sentenza fl-ismijiet Carmelo Parnis vs George Fenech deċiża mill-Prim’ Awla fl-10 ta’ April 1953 affermat illi din “tikkonsisti fil-konvinzjoni f’min ikun qed jibni li l-kostruzzjoni tkun qegħda fuq art tiegħu, b’mod li ma jkollux l-intenzjoni li jusurpa l-art ta’ ħaddieħor iżda li jagħmel att leġittimu; u l-prova f’dan ir-rigward għandha ssir minn min jallega l-użurpazzjoni, b’ mod li jekk dan ma jasalx f’ dik il-prova, allura għandha tirbah il-preżunzjoni legali tal-bona fede”.
Illi rassenja dettaljata ta’ duttrina fir-rigward tinsab fis-sentenza tal-Prim’ Awla fl-ismijiet Oliver Agius vs Joseph Gatt, deċiża fil-31 ta’ Jannar 2003.
Illli interessanti huwa l-fatt li l-Artikolu 571 jagħti diskrezzjoni lill-Qorti – li rari jsir aċċenn fuqha – li tiddikjara l-art okkupata bħala appartenenti issa lill-konvenut.
Infatti l-artikolu msemmi jgħid illi: “l-art li tiġi hekk okkupata u l-bini li jsir fuqha jistgħu jiġu dikjarati proprjeta’ ta min bena”.
Fis-sentenza fl-ismijiet Anthony Galea vs Giovanni Farrugia, deċiża mill-Qorti tal-Appell fis-16 ta’ Settembru 1994, dan il-punt ġie sottolinejat meta l-Qorti qalet illi:
“L-artikolu 571 in fatti ma jeskludix id-dritt tal-ġar li ġie imċaħħad minn xi parti tal-proprjeta’ tiegħu li jaġixxi għar-reintegrazzjoni tad-drittijiet tiegħu kif ippropona l-attur.
Jipprospetta biss li f’ċerti determinati ċirkostanzi u f’dawk biss u meta hekk jirriżulta, għandu jitqies li jkun hemm aċċessjoni tal-bini li jkun magħmul fuq il-propejeta’ ta’ ħaddieħor u tal-art taħtha b’mod li din titqies bħala li tappartjeni lil min ikun għamel il-kostruzzjoni. Din hija għalhekk eċċezzjoni għar-regola. Eċċezzjoni li tippermetti lill-Qorti d-diskrezzjoni li ma tapplikax is-sanzjoni ultima tar-reintegrazzjoni sħiħa l-aktar in omaġġ tal-preżunta u ppruvata bona fede ta’ min bena.
Dikjarazzjoni li tista’ ssir mill-Qorti ‘sua sponte’ jekk jirriżultawlha ċ-ċirkostanzi sabbiliti fl-artikolu jew b’deċiżjoni ta’ eċċezzjoni ‘ad hoc’ mogħtija mill-konvenuti.”
Jista’ xi ħadd mill-ġirien jesiġi li d-diviżorju jinbena 38cm skont il-liġi wara li dan ikun ġja nbena singlu ta’ 9 pulzieri?
Skont l-Artikolu 407 tal-Kap 16 ‘Il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn ieħor, jew bini minn fond ta’ xorta oħra, għandu jkun ta’ ħxuna ta’ mhux anqas minn 38cm.’
Għalkemm huwa veru li l-ħajt diviżorju jrid ikun ta’ 38cm, wieħed irid jara jekk meta nbniet il-proprjeta’, dan il-ħajt inbeniex 23cm bi ftehim. F’dak il-każ, il-ħxuna tibqa’ dik li hi, cioe’ 23cm.
Dal-prinċipju japplika wkoll meta ħajt huwa komuni bejn ġirien li ma jkunux bnew l-imsemmi ħajt fis-sens li n-nuqqas fil-ħxuna skond il-liġi fil-ħajt la huwa tort ta’ wieħed u lanqas ta’ l-ieħor.
Kif jista’ ħajt diviżorju jiġi komuni?
Fl-ewwel lok wieħed dejjem irid iżomm f’moħħu s-segwenti:
Skond l-Artikolu 409 tal-Kodiċi Ċivili:-
“Jekk ma jkunx hemm sinjal jew prova oħra li juru l-kuntrarju, il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor jitqies li huwa komuni sal-quċċata, u, meta dan il-bini u l-ieħor ma jkunux ta’ għoli wieħed, sa metru u tmenin ċentimetru minn fejn wieħed mill-bini jibda biex ikun aktar għoli”.
l-Artikolu 409(3) tal- Kodiċi Ċivili imbagħad jgħid:
“Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini”.
Issa l-Artikolu 418 tal- Kodiċi Ċivili jgħid kif ħajt jew xi parti minnu li mhux komuni jsir komuni. Dan billi:
“Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.”
Jekk il- ħajt komuni għandu wisa’ ta’ 38cm, nista’ ngħollih bl-istess ħxuna?
L-Artikolu 407 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li l-ħajt għandu jkun ta’ ħxuna ta’ “.....mhux anqas minn tmienja u tletin ċentimetru.” Ifisser li dak li jkun għandu kull dritt li jinnalza l-ħajt (li hu komuni u għalhekk pro indiviso) bl-istess ħxuna. Kwindi, jekk il-ħajt li jogħla hu tal-istess wisa’ tal-ħajt li kien hemm, bl-ebda tiġbid tal-immaġinazzjoni ma tista’ twassal għal konklużjoni li kien hemm xi użurpazzjoni fuq il-proprjeta’ ta’ ma’ ġenbek.
Jekk tibni qoxra ma’ ħajt diviżorju, dik titqies ukoll bħala ħajt ‘diviżorju’ ai fini ta’ l-Artikolu 439?
L-Artikolu 439 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi:
“Ħadd ma jista’ jħaffer fil-fond tiegħu bjar, ġwiebi, jew latrini, jew jagħmel tħaffir ieħor għal kull ħsieb li jkun, f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.”
Il-ħajt diviżorju huwa l-ħajt l-antik. Il-qoxra l-ġdida ma titqiesx li tikkwalifika bħala l-ħajt diviżorju għal finjiet tal-Artikolu 439 tal-Kodiċi Ċivili. F’das-sens wieħed għandu jara is-sentenza tal-Qorti Superjuri t’Għawdex fl-ismijiet Attard et. -vs- Saliba et. mogħtija mill-Imħallef Anthony Ellul nhar l-24 ta’ Lulju 2009.
Ir-regola taż-żewġ piedi w nofs għat-tħaffir tapplika biss meta se ssir ħsara?
Le.
L-Artikolu 439 jipprovdi hekk:
“Ħadd ma jista’ jħaffer fil-fond tiegħu bjar, ġwiebi, jew latrini, jew jagħmel tħaffir ieħor għal kull ħsieb li jkun, f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.”
Dan id-divjet huwa assolut u huwa pprojbit kull tip ta’ tħaffir. Huwa rrilevanti għall-applikazzjoni ta’ dan l-artikolu li bit-tħaffir ma saritx ħsara lil ħajt diviżorju. Il-liġi hija ċara u għalhekk ma tħalli ebda lok għal interpretazzjoni.
Tagħmel differenza jekk ħajt hux komuni jew diviżorju bejn żewġ fondijiet meta wieħed irid jagħmel apertura f’tali ħajt?
Fil-Kodiċi Ċivili il-ħitan diviżorji, komuni u le, huma regolati bl-istess mod fl-Artikolu 425. Dan jipprovdi li : “Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’, mingħajr il-kunsens ta’ l-ieħor, jagħmel twieqi jew aperturi oħra fil-ħajt diviżorju”. Fil-kawża Gatt -vs- Mintoff deċiża mill-Prim’ Awla nhar it-3 ta’ Diċembru 1999 intqal li l-Artikolu 425 jipprojbixxi l-ftuħ ta’ aperturi b’mod assolut, u “mhux il-każ, almenu fis-sistema tal-liġi tagħna, li ssir ebda distinzjoni f’dan ir-rigward bejn ħajt proprju u ħajt komuni jew ħajt li jissepara żewġ edifiċji jew li jissepara dar minn fond ta’ natura oħra, jew dar minn bitħa ta’ oħra sakemm il-ħajt hu diviżorju”.
Meta tibda l-preskrizzjoni għall-ħlas t’appoġġ?
Il- ġurisprudenza in materja hi li l-ħajt isir komuni mal-appoġġ fiżiku (ara Bonnici vs Spiteri, Appell 15.10.1951)
Min irid jagħmel tajjeb għall-ħlas t’appoġġ?
It-talba għall-ħlas trid issir kontra l-persuna li wettqet l-appoġġ (ara Muscat vs Camilleri, Appell 28.05.1993)
Il-ħlas ta’ appoġġ jista’ jiġi preskritt?
Iva. Irid isir fi żmien ħames snin (ara Schembri vs Delia, App. Civ. 1733/92 7 Appell 07.03.1984).
Sa fejn jistgħu jaslu t-travi f’ħajt komuni?
L-Artikolu rilevanti fil-Kodiċi Ċivili huwa s-segwenti:
413. “(1) Kull komproprjetarju li jkun qiegħed itella’ bini jista’ jpoġġi l-bini tiegħu mal-ħajt komuni, u jdaħħal travi sa nofs il-ħxuna ta’ dak il-ħajt.
(2) Hu jista’ wkoll iqabbad il-ħitan tiegħu mal-ħajt komuni.”
Komproprjetarju għandu dritt jgħolli l-ħajt komuni?
L-Artikolu rilevanti fil-Kodiċi Ċivili huwa s-segwenti:
414. “Kull komproprjetarju jista’ jgħolli l-ħajt komuni, iżda għandu jħallas l- ispejjeż meħtieġa -
(a) għat-titliegħ tal-ħajt;
(b) biex tinżamm fi stat tajjeb ta’ tiswija l-biċċa li taqbeż l-għoli tal-ħajt komuni;
(c) biex isiru dawk ix-xogħlijiet li jkunu meħtieġa sabiex jerfgħu l-piż li jiżdied bit-titliegħ tal-ħajt, b’mod li l-ħajt jibqa’ qawwi xorta wahda.”
X’jiġri jekk komproprjetarju jrid jgħolli l-ħajt komuni iżda l-ħajt mhux strutturalment stabbli?
L-Artikoli rilevanti fil-Kodiċi Ċivili huma s-segwenti:
415. “Jekk il-ħajt komuni ma jkunx tajjeb biex jerfa’ l-għoli li jiżdied, dak li jkun irid jgħolli għandu jibni l-ħajt kollu mill-ġdid bi spejjeż tiegħu, u kwantu ghal żieda fil-ħxuna, għandu jibniha fuq l-art tiegħu."
416. "F’kull wieħed mill-każijiet imsemmijin fl-aħħar jew artikoli qabel dan, min jgħolli l-ħajt huwa obbligat ukoll iħallas lill-ġar kull ħsara li dan jista’ jbati minħabba t-titliegħ jew il-bini mill-ġdid tal-ħajt.”
Kif jista’ sid jirrendi ħajt diviżorju komuni?
L-Artikoli rilevanti fil-Kodiċi Ċivili huma s-segwenti:
417. “Il-ġar li ma jkunx ħareġ sehem għat-titliegħ ta’ ħajt komuni jista’ jikseb il-jedd tal-komunjoni tal-għoli li jiżdied billi jħallas nofs ta’ kemm ikun sewa biex sar, u nofs is-siwi tal-art li tkun ittieħdet għaż-żieda tal-ħxuna, jekk ikun il-każ."
418. “(1) Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħlijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.
(2) Id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu ma jgħoddux għall-bini li qiegħed għall-użu pubbliku.”
Jista’ wieħed ipoġġi materjal ma’ ħajt komuni?
L-Artikolu rilevanti fil-Kodiċi Ċivili huwa s-segwenti:
419. “Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’ -
(b) iwaħħal jew ipoġġi mal-ħajt komuni, mingħajr il-kunsens tal-ġar l- ieħor, xi biċċa xogħol ġdida, inkella, jekk dan ma jkunx irid, mingħajr qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor.”
Jista’ wieħed jirraġuna li qabel jappoġja ma’ ħajt, għandu jagħmel il-ħlas relattiv biex jirrendih komuni?
Kien hemm drabi fejn il-Qorti irraġunat hekk u dan wara li s-segwenti artikoli tqiesu bil-mod kif gej:
L-art. 418. “(1) [Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħlijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.]"
Dan ifisser illi l-komunjoni tinkiseb bil-ħlas, mhux bl-appoġġ materjali. Fi kliem ieħor, il-jedd t’appoġġ huwa l-konsegwenza mhux il-kawża tal-komunjoni: tista’ tappoġġja għax int komproprjetarju u mhux sirt komproprjetarju għax appoġġjajt .
L-art. 413 “(….meta ġar iserraħ il-bini tiegħu mal-ħajt diviżorju jew ikun daħħal travi fil-ħajt…) huwa ċar fis-sens illi l-jedd ta’ appoġġ huwa jedd ta’ komproprjetarju, mhux jedd ta’ min irid isir komproprjetarju.”
L-art. 419(b) jrid li l-ewwel jinkiseb il-kunsens tal- ġar u, jekk il-ġar, wara li jkun mitlub, ma jagħtix il-kunsens, ma għandu jagħmel xejn “qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-iehor”. Minn dan isewgi li wisq anqas jista’ ġar li m’hux komproprjetarju jagħmel appoġġ meta jrid hu u mingħajr ma jkun avza lis-sid!
Dritt ta’ appoġġ huwa dritt rejali jew personali?
Skont is-sentenzi tal-Qrati, id-dritt ta’ appoġġ hu wieħed personali (ara per eżempju Charles Micallef vs Paul Pisani deċiża mill-Qorti tal-appell fis-7 ta’ Ottubru 1997).
Dan id-dritt quindi, ma jipprestax ruhu għal trasferiment ta’ proprjeta’, iżda biss għal kumpens dovut lil parti talli dan użufruwixxa parti mill-ħajt ta’ ħaddieħor. Isegwi li l-azzjoni għall-appoġġ hi waħda personali ghall-kumpens u mhux prezz ta’ xiri ta’ proprjeta’ (ara per ezempju Angela Spiteri vs Noel Fenech deċiża mill-Prim’ Awla 25 ta’ Gunju 1993).
Il-fatt illi dan il-ħlas huwa kumpens u mhux xi forma oħra huwa wkoll stabbilit fil-ġurisprudenza taghna. F’Bonnici vs Galea (1983) il-Qorti qalet “l-appoġġ għandu jitqies illi ġie prattikat u l-kumpens tiegħu seta’ jiġi stabbilit meta x-xogħol li bih il-viċin appoġġa l-bini tiegħu mal-ħajt diviżorju ikun tlesta għal kollox”.
X’kunsiderazzjonijiet għandhom jittieħdu fil-ħlas t’appoġġ?
Il- korispettiv ta’ tali kumpens għandu jkun il-kwalita’ tas-servizz li jiġi reż bl-użu ta’ dan il-ħajt. Skond Siminiana vs Briffa (1969) il-Qorti qalet illi dan il-kumpens għandu jkun “….meħud in konsiderazzjoni l-ħxuna, l-għoli u l-materjal ta’ dan il-ħajt”. Dan ifisser li l-kwalita’ tal-ħajt huwa determinanti fil-kalkolu tal-kumpens illi wieħed ikun tenut li jħallas."
Jekk wieħed iqabbad ma’ ħajt diviżorju mingħajr kunsens tal-ko proprjetarji, dak jammonta għal spoll?
Dan il-punt ġie diskuss fis-sentenza fl-ismijiet Refalo vs Rapa et, deċiża fl-20 ta’ Marzu 1995. F’dn l-istess sentenza , il-Qorti għamlet is-segwenti osservazzjonijiet:
“Fil-petizzjoni tal-Appell, l-appellanti għamlu riferenza għal sentenza mogħtija mill-Onorabbli Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili in re Saċerdot Carmelo Gauci vs Michele Zerafa, (Vol. XXIV-II-451), fejn intqal dan li ġej: “nel fatto il convenuto ha elevato il detto muro divisorio comune senza il consenso e malgrado il rifiuto dell’attore: ma anche` qui, per le stesse ragioni sopra espresse, il convenuto non ha con cio` commesso spoglio in modo da intitolare l’attore a chiedere la demolizione del sovralzarnento poiche` gli stessi diritti che l’attore aveva per la comunione del muro sono rimasti illesi, e la legge gli concede il diritto tanto di risarcimento dei danni che nel fatto dell’inalzamento egli venisse a sofrire, come pure quello di acquistare la comunione della porzione sovra elevata”;
Il-Qorti imbagħad kompliet tgħid hekk:
“Din il-Qorti jidhrilha li din iċ-ċitazzjoni minn din is-sentenza appena msemmija tikkristallizza proprju l-pożizzjoni legali. Il-liġi ma tirrikjedix proċedura partikolari biex ħajt li jkun diġa` mibni u li huwa possibbli li jiġi rez in komun, jiġi effettivament rez komuni. Hija forsi l-kortesija, il-kostumi salutari ta’ bwon viċinat u raġunijiet oħra li jagħmluha rakkommandabbli li qabel ma persuna tirrendi ħajt in komun tinforma lill-proprjetarju b’din l-intenzjoni, pero`, dana m’huwiex rikjest ad hoc mil-liġi, li anqas, s’intendi, għalhekk, ma tirrikjedi xi formalita` partikolari jew illi qabel għandu jiġi ottenut il-permess jew il-kunsens tas-sid. Ir-raġuni għal dan hija ovja, u cioe` li meta persuna tibni ħajt li minnu nnifsu jista’ jiġi rez in komun eventwalment, dan huwa stat ta’ fatt illi dak li jkun jidħol fih konsapevolment.
Isegwi wkoll għalhekk illi l-proprjetarju tal-art adjaċenti li jkun irid jirrendi dak il-ħajt in komun u li għandu dritt jirrendih in komun, kull ma għandu jagħmel huwa proprju jagħmel dak l-att fiżiku illi permezz tiegħu jirrendih in komun. Ma jkun qiegħed ineħħi xejn mill-pussess – għaliex hawnhekk qegħdin in materja ta’ pussess wara kollox – tal-proprjetarju ta’ dak li kien sa dak iż-żmien proprjetarju assolut u uniku tal-imsemmi ħajt, għaliex il-pussess hemm kien u hemm jibqa’, ħlief li issa se jkun hemm ko-pussessur. Pero`, ċertament m’hemmx dak l-ispossessament li jikkaratterizza ċirkostanzi li jwasslu biex tkun tista’ ssir l-actio spolli. Il-pożizzjoni għalhekk kif taraha din il-Qorti hija waħda sempliċi, u cioe`, illi l-fatt li persuna mingħajr ma tkun avżat lill-proprjetarju ta’ ħajt, iżda li jkollha dritt legali li tirrendi dak il-ħajt komuni, taqbad u jew tappoġġja jew tibni fuq dak il-ħajt biex tirrendih komuni, ma jwassal qatt għall-konsegwenzi ta’ spoll kif qed jippretendi l-attur iżda semai jista’ jagħti biss drittijiet lil dak li jkun li jittutela dak li għandu dritt għalih bħalma ġie osservat fil-bran ċitat mis-sentenza msemmija u li jiżġura li ma jkunx hemm ħsara. Pero` din il-Qorti ma tarax li jista’ jikkonfigura l-ispossessament li hu r-rekwiżit prinċipali fil-każijiet ta’ spoll.”
Jekk it-twieqi ta’ wara l-ħajt diviżorju jinsabu f’distanza ‘il bogħod mill-istess ħajt diviżorju kif trid il-liġi, ir-regola li wieħed ma jippermettix aperturi fil-ħajt diviżorju tibqa’ tapplika?
Huwa irrilevanti li wara l-fetħa hemm twieqi li huma bogħod skond id-distanza legali rikjesta mill-ħajt diviżorju. Seta’ ma kien hemm l-ebda tieqa lil hinn mill-fetħa fil-ħajt diviżorju - xorta waħda jibqa’ l-fatt li wiehed ma jistax jintroduċi apertura f’ ħajt diviżorju għaliex din hija ipprojbita mil-leġislatur b’mod assolut anke jekk il-ħajt ikun proprjeta` esklussiva tal-part mħarrka.
Ai fini tal-liġi tagħna, aperturi huma neċessarjament twieqi jew anke spazju iffurmat f’ħajt?
Fis-sentenza li tat il-Prim Awla fid-29 ta` Settembru 2016 fil-kawża: Anthony Buhagiar et. vs Monica Falzon et., ingħad hekk :-
“Il-kelma “apertura” hija mislufa mill-ilsien Taljan. Il-leġislatur, meta ttraduċa t-test Taljan oriġinali, ma użax kelma semitika, bħal ngħidu aħna l-kelma “fetħa” (li hija l-kelma li nqdew biha latturi fir-rikors promotur), kif is-soltu għamel b`mod konsistenti mal-kodiċi kollu fiż-żmien meta saret it-traduzzjoni. Fil-lingwaġġ komuni Taljan, il-kelma “apertura” tfisser “spaccatura, spiraglio; foro, spazio vuoto in qualunque cosa, che dovrebbe esser continua; vano per cui possono passare persone e cose; distanza fra le estremita` dei lati di alcuna cosa” (8 Pietro Fanfani, Vocabolario della Lingua Italiana, quarta edizione, Firenze, 1902 ). Għalhekk din il-kelma tfisser fuq kollox “fetħa”. It-test Ingliż kif riportat meta l-Kodiċi Ċivili kien enumerat “Kap 23”, jittraduċiha bħala “other opening”. Fit-test Taljan oriġinali, fl-Ordinanza VII tal-1868, (artiklu 121) hemm miktub “Non puo` uno dei vicini, senza il consenso dell`altro, formare nel muro divisorio alcuna finestra od altra apertura”. (ara wkoll Baudry Lacantinerie - Trattato di Diritto Civili - Dei Beni - Sez.IV - pag 778 ).
Għaliex il-leġislatur impona distanzi fil-każ ta’ gallariji?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jipprovdi dan:
“ (1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sa l-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fis-sentenza li tat fl-24 ta` Settembru 2004 fil-kawża: Godwin Azzopardi et. vs Paul Azzopardi et., Il-Qorti tal-Appell, wara li rreferiet ghall-Art. 443 tal-Kap. 16, irrilevat illi l-Ewwel Qorti, kontra ta` dak li kien ingħad mill-perit tekniku, osservat li d-distanza li ssemmi d-dispożizzjoni qiegħda hemm “biex ma jkunx hemm introspezzjoni minn fond ghal iehor u biex ma jkunx hemm suggizzjoni ta` gar ghal iehor”.
L-Ewwel Qorti kienet qalet illi ladarba l-fond tal-atturi ma kienx jidher mit-tieqa in kwistjoni minħabba l-ħajt diviżorju, id-dispożizzjoni ma kenitx tgħodd għal dak il-każ iżda il-Qorti tal-Appell ma kenitx tal-istess fehma bħall-Ewwel Qorti u qalet hekk :-
“kif sewwa gie osservat fir-rikors ta` l-appell, id-distanza legali imposta mil-ligi mhux soggetta ghall-ebda interpretazzjoni u l-applikabilita` tan-norma hemm imsemmija ma tiddependix mill-pregudizzju o meno li jista` jinholoq. Il-ligi trid li ma jinfethux twieqi “f`boghod ta` anqas minn sitta u sebghin centimetru mill-hajt divizorju.” L-ebda Kopja konsiderazzjoni ohra ma hija permessa, u cioe` la jekk ittieqa thares fuq il-proprjeta` ta` min jkun fetaha u lanqas jekk tali tieqa tohloqx xi dritt ta` introspezzjoni fuq il-garr. Dan fil-fatt gie rilevat mill-istess espert tekniku li, b`rispett lejn dak li tipprovdi l-ligi fl-artikolu imsemmi, fil-parti konkluzziva tieghu qal hekk: “It-tieqa li fethu l-konvenuti fuq ix-xaft hija f`distanza mill-hajt divizorju anqas minn dik stipulata mill-Ligi u ghandha tinghalaq mill-konvenuti l-parti tahha li tinsab sa 76 centimetru boghod minn wicc ilhajt divizorju tan-naha tax-xaft.” Din il-Qorti tikkondividi dan il-hsieb u ghalhekk sejra tipprovdi konformement fil-parti disposittiva tas-sentenza.”
Il-projbizzjoni hija daqstant assoluta li l-Qorti stabbiliet li ma setgħux isiru aperturi fil-ħajt mertu tal-kwistjoni minkejja li l-ħajt kien mibni tlett piedi u ħames pulzieri `l ġewwa mil-linja tal-konfini ta` bejn iż-żewġ proprjetajiet tal-attur u tal-konvenut.
Kemm hu hekk kompla jingħad:
“Veru li l-art. 139 ta` l-istess liġi jgħid li l-proprjetarju ta` post ma jistax jiftaħ twieqi f`distanza iżgħar minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju; iżda dik id-disposizzjoni qegħda tirregola d-distanza li għandha tiġi osservata biex isiru twieqi mill-ħajt diviżorju, u mhux, kif inhu fil-każ preżenti, aperturi fl-istess ħajt diviżorju, għalkemm dana huwa iżjed il-bogħod minn żewġ piedi u sitt pulzieri. Infatti l-fundament tal-projbizzjoni tibqa` dejjem illi għalkemm il- ħajt diviżorju qiegħed iżjed `il bogħod minn dik id-distanza, iżda ssoġġezzjoni tal-viċin tibqa` dejjem; dak li l-liġi riedet timpedixxi”. (Anthony Buhagiar et. vs Monica Falzon et. deċiża minn din il-Qorti hekk kif diversament ippreseduta fid-29 ta` Settembru 2016).
Ir-regola taż-żewġ piedi u nofs tapplika għall-gallariji? Kif titkejjel id-distanza?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jipprovdi dan:
“(1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sa l-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fis-sentenza fl-ismijiet John Vella vs Publio Vella, deċiża fit-13 ta` April, 1965, il-Qorti qalet illi gallarija jew opri bħalhom ma jistgħux jinfetħu f`bogħod ta` anqas minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju. Din d-distanza tapplika wkoll allura għall-estensjoni ta` gallarija. L-iskop tal-leġislatur li jiffissa dina d-distanza legali kien illi jsalva f`ċerti limiti l-ingress tad-dawl u l-arja fl-istabbli konfinati.
Issa d-distanza titkejjel lateralment kif ġie sostnut fis-sentenza fl-ismijiet Nicola Caruana vs Dottor John Cesareo tad-19 ta` Ġunju, 1959 fejn il-Qorti qalet illi ħadd ma jista` jiftaħ twieqi, gallariji, ecc., f`distanza anqas minn żewġ piedi u sitt pulzieri mill-ħajt diviżorju, meqjusa din id-distanza lateralment.
Tista’ l-Qorti tmur kontra d-distanzi li timponi l-liġi bħal fil-każ tar-regola taż-żewġ piedi u nofs? Hemm bżonn li wieħed juri li qed isofri preġudizzju biex dawn id-distanzi jiġu mposti?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jipprovdi dan:
“(1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sal-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fl-kawza fl-ismijiet Maria Dolores Grima vs Joseph Spiteri, deċiża mill-Qorti tal-Maġistrati (Għawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri fl-1 ta` Ottubru 2009, intqal illi “…il-gar m`ghandux ghalfejn jipprova li qed isofri pregudizzju jekk id-distanza legali fil-bini ta` twieqi ma tinzammx mill-proprjetarju kontigwu. Diversament, wiehed mhux biss imur kontra l-kelma cara tal-ligi – haga li timpedixxi l-ermanewtika legali – izda wiehed jikkreja sitwazzjoni ferm incerta, b`detriment tal-ordni pubbliku, meta regoli cari u fissi imposti b`ligi jigu soggettati ghal interpretazzjonijiet soggetivi dwar l-ezistenza o meno ta` pregudizzju.”
Fi kliem ieħor, il-ġar ma għandux għalfejn joqgħod iġib il-prova li qed isofri preġudizzju jekk id-distanza legali tal-bini ta` twieqi ma tinżammx mill-propretarju tal-fond attigwu. Diversament wieħed mhux biss imur kontra l-kelma ċara u espliċita tal-liġi – ħaġa prekluża mill-ermenewtika legali – imma jkun qed jikkrea jew jinvita sitwazzjoni ferm inċerta u instabbli a detriment tal-prinċipju taċ-ċertezza tad-dritt. Meta l-leġislatur impona ċertu distanzi minimi legali li għandhom jiġu rispettati f`aperturi li jkunu viċin ħafna l-ħajt diviżorju huwa ried jillimita f`ċerta miżura d-dritt assolut tal- proprjeta` fl-interess reċiproku taż-żewġ proprjetarji tal-fondi kontigwi.
Jekk hemm apertura f’ħajt li jiddividi fond minn art mhux żviluppata, dik it-tieqa tista’ tingħalaq?
Fis-sentenza li tat fid-19 ta` Ġunju 1953 fil-kawża : Annetto Xuereb Montebello et vs Paolina Magri et., il-Qorti tal-Appell qalet hekk :-
“Hu ormai paċifiku fil-ġurisprudenza Maltija illi l-eżistenza ta` tieqa miftuħa fil-fond proprju għal fuq art jew spazju mhux mibni ta` ħaddieħor ma hix servitu`, imma sofferenza prekarja sakemm l-art jew spazju jibqgħu mhux mibnija ; u sid dina l-art jew spazju jista` jibni u jimmura t-tieqa ammenokke` sid il-fond li fih hi miftuħa t-tieqa ma jipprovax, mhux is-sempliċi servitu’ luminum, imma jew is-servitu’ ne luminibus officiatur jew is-servitu’ altius non tollendi. Dawn tal-aħħar ma jistgħux jiġu akkwistati bil-preskrizzjoni imma jeħtieġilhom titolu (art 506(1) (art 469(1) tal-kodici Civili).”
Fi kliem ieħor, sakemm ma jeżistix kuntratt, wieħed għandu dritt allura jimbarra dik l-apertura.
X’inhi l-interpretazzjoni ta’ tieqa b’ kuntrast ma’ rewwieħa li jagħtu l-Qrati?
Rewwieħa hi apertura li m’hix intiża biex titfa` dawl naturali fil-kamra iżda invece l-ħsieb warajha huwa l-arja jew ventilazzjoni mhux dawl. Twieqi mill-banda l-oħra huma ntiżi wkoll għad-dawl apparti l-ventilazzjoni.
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-5 ta`Ġunju 1950 fil-kawza: Angelo Micallef vs Giuseppe Muscat, ingħad hekk :-
“Illi huwa tajjeb li jinghad li l-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew dawk li komunemenet jissejhu twieqi (`luci`) jew dawk li volgarment jissejhu rewwiehat (`ventiere`). Generalment is-servizz taghhom jiddeterminahom, imma ma hux dejjem facli li jinghad liema apertura tista` tigi kwalifikata tieqa, u liema rewwieha. Jekk bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha u sabiex iddawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun qieghda f` certa altezza mal-pareti ta` l-istess ambjent, ghandha latitudni li tkun klassifikata tieqa, li tissupponi anki l-prospett; mentri jekk id-dimensjonijiet taghha jkunu zghar hafna u f` pozizzjonijiet fil-pareti fejn il-prospett huwa difficli u wisq malgevoli, generalment taqa` taht il-klassifika ta` rewwieha, li certament ma hijiex intiza ghall-prospett. Huwa ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu b` konvenzjoni, bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, servitu`, ir-rewwiehat ma jikkostitwixxu qatt servitu’”
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tat-2 ta` Diċembru 1964 fil-kawża: Annunziata Galea vs Antonio Fenech, ingħad hekk :-
“Li fil-ligi taghna (art. 462 tal-Kodici Civili), huwa espressament dispost li ebda wiehed mill-girien ma jista` minghajr il-kunsens ta` l-iehor, jaghmel twieqi jew aperturi ohra fil-hajt divizorju. Izda huwa lilu permess li jiftah dawk l-aperturi maghrufa fil-gurisprudenza bhala rewwihiet, li ma jikkostitwixxu ebda servitu` prediali, basta li l-apertura ma tkunx tal-estensjoni ta`tieqa.
Li mid-dispozizzjoni li ghamel dwar il-ftuh tat-twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni, u fl-istess hin ried isalva f` certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja fl-istabili konfinati.”
Fid-deċiżjoni tal-Prim’ Awla tal-14 ta` Awissu 1967 fil-kawża: Francesco Borg vs Giuseppa D`Anastasi et, ingħad :-
“Huwa necessarju li jigu ezaminati u studjati sew in-natura, d-daqs, il-forma, il-pozizzjoni, l-origini u l-funzjoni taz-zewg aperturi in kwistjoni. Dan ghandu jsir fid-dawl tad-disposizzjonijiet tal-art 462 (425) u ohrajn konnessi tal-Kodici Civili u tal-gurisprudenza antika u kostanti in materia li giet ezaminata mill-Qorti. ..L-ewwel wahda minn dawn iz-zewg aperturi tinsab faccata tal-entrata tal-attur, hija gholja xi tmien piedi mill-art u ta` dimensjoni ta` xi hames jew sitt pulzieri wisa` bl-istess tul, mentri hija fonda xi zewg piedi u nofs daqs il-hxuna tal-hajt divizorju tal-kantun antik. It-tieni apertura qeghda hafna izjed fil-baxx max-xellug tal-hajt divizorju ghal min ihares minn naha tal-bitha tal-attur ; hija biss xi erba` piedi ghola mill-art u hija xi erba` pulzieri b` erba` pulzieri fid-dimensjoni taghha. Minhabba l-apparenza esterna, dimensjonijiet wisq ckejkin u pozizzjoni tal-aperturi in kwistjoni, mill-qtugh rozz u irregolari taghhom, u nuqqas ta` injam u cassis li huwa solitu fit-twieqi, ma jezisti ebda dubju li l-aperturi in kwistjoni huma effettivament rewwiehat u mhux twieqi. ….ir-rewwiehat idumu kemm idumu jrewwhu ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu u ghalhekk l-antikita` taghhom guridikament ma zzidilhom xejn…”
Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-15 ta` Diċembru 2009, fil-kawża: Jane Zahra et vs Rita Sacco, ingħad hekk :-
“L-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew twieqi (luci) jew rewwiehat (ventiere). Taghzel wahda minn ohra skond l-uzu u s-servizz li jaghtu. Mhux dejjem facli li tghid liema apertura tista` tikkwalifika bhala tieqa u liema bhala rewwieha. Jekk pero` bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha, sabiex idawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun f`qaghda jew f`gholi fil-kuntest tal-ambjenti fejn tkun tinsab, allura tkun timmerita l-klassifika ta` tieqa li tinkorpora anke prospett ; mentri jekk id-daqs taghha jkun zghir hafna u f`posizzjoni fil-hajt fejn il-prospett huwa difficli allura dik il-fetha taqa` fil-klassifika ta` rewwieha ghax certament ma tkunx ghall-prospett. Huwa propju ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu servitu jew b`konvenzjoni jew bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, ir-rewwiehat ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu`. Mid-disposizzjoni li ghamel dwar il-ftuh ta` twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni u fl-istess hin ried isalva f`certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja f`postijiet konfinanti. Kien ghalhekk li l-legislatur ittollera r-rewwiehat u ppermetta li jibqghu miftuha sakemm il-vicin ma jkunx irid jipprevalixxi ruhu mid-dritt illi taghtih il-ligi li jappoggja malhajt fejn ikunu miftuha sabiex igholli l-fond tieghu.”
Kwantu jekk wieħed jistax jiftaħ aperturi, il-liġi tiddistingwi bejn ħajt diviżorju u ħajt tal-faċċata?
L-Artikolu 426 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
“Meta s-sulari ta’ dar ikunu ta’ diversi sidien, kull wieħed mis-sidien jista’, fil-ħajt ta’ barra tas-sular tiegħu, jagħmel gallariji, twieqi, bibien jew aperturi oħra, basta li b’daqshekk ma tiġix imnaqqsa s-saħħa ta’ dak il-ħajt."
Li wieħed allura jrid jistabilixxi hu liema huwa l-‘ħajt ta’ barra’?
Jidher li skont ġurisprudenza riċenti, il- ħajt ta’ barra huwa ħajt li jħares fuq front garden u/jew triq u ma jinkludix ħajt fis-side curtilage ta’ villa għax dak jidher li huwa meqjus bħala ħajt diviżorju, fejn allura l-aperturi huma projbiti.
Jista’ wieħed jiftaħ twieqi għal ġo bitħa ta’ terzi?
Fil-liġi tagħna m’hemm xejn li jawtorizza l-ftuħ ta` twieqi ġo shafts u del resto dan jgħodd ukoll għal btieħi meta l-arja tas-shaft jew tal-bitħa tkun tappartjeni lill-terzi. Il-fatt biss tas-sovraposizzjoni tal-proprjeta` fuq ta’ terzi ma jikkrejawx drittijiet favur min għandu l-bini fis-sulari ta’ fuq. Għalhekk, mhux biżżejjed li wieħed ikollu l-arja fuq fond biex b` hekk ikun intitolat jiżviluppa dik l-arja u jiftaħ twieqi fuq arja ta` terzi. Id-dritt ta` żvilupp ta` arja ma jagħtix ukoll id-dritt ta` ftuħ ta` twieqi fuq proprjeta` tal-ġar u dan id-dritt irid ikun riżervat espressament u konċess mit-terzi.
Jekk għandek ġja twieqi iħarsu fuq ħaddieħor bis-saħħa ta’ kuntratt, tista’ tiftaħ oħrajn?
Il-preżenza ta` twieqi li jagħtu fuq il-fondi ta’ terzi bis-saħħa ta’ kuntratt ma jfissirx li jistgħu jinfetħu aktar aperturi jew jiġu alterati dawk eżistenti a detriment tal-fondi tal-atturi.
Sid l-art huwa preżunt li għandu l-arja ta’ fuq dik l-art?
Iva. Fil-fatt, fid-deċizjoni tal-Prim Awla tat-3 ta` Dicembru 2006 [konfermata fl-appell] fil-kawża: Maria Concetta Zammit Lupi et. vs Maggur Peter Paul Ripard et., ingħad illi fis-sistema legali tagħna, min hu sid l-art huwa sid l-arja sovrastanti, iżda peress li l-proprjeta` testendi b`mod vertikali u mhux orizzontali, l-iżvilupp ta` dik l-arja jrid isir b` mod li ma jkun hemm ebda invażjoni jew introspezzjoni tal-arja proprjeta` tal-ġar.
Ukoll, fid-deċiżjoni li tat fl-24 ta` Marzu 1975 fil-kawża: Francis Apap vs Michael Galea, il-Qorti ta` l-Appell fissret illi sid ta` bitħa għandu l-proprjeta` tal-arja sovrastanti tant li l-prorjetarju tal-fond sovrastanti lanqas jista` jonxor mit-twieqi tal-fond tiegħu għal fuq il-bitħa ta` ħaddieħor mingħajr il-kunsens ta` sid il-bitħa. F` dik il-kawża, il-konvenut ma tħalliex jiżviluppa l-arja tiegħu b` mod li jiftaħ twieqi ulterjuri fuq il-bitħa ta` l-atturi.
Jista’ wieħed jagħmel apertura bi ħġieġa fissa f’ ħajt li jagħti fuq ħaddieħor?
Il-fatt illi l-apertura tħalliet bi ħġieġa fissa ma jeżonerax lill-konvenut mir-responsabbilita` tiegħu skont l-Art. 425 u l-Art. 443 tal-Kap. 16.
L-Art. 425 jgħid hekk:
“Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’, mingħajr il-kunsens tal-ieħor, jagħmel twieqi jew aperturi oħra fil-ħajt diviżorju.”
L-Art. 443 jistipola dan:
“(1) Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju.
(2) Fil-każ ta’ gallariji jew opri oħra bħalhom li joħorġu ’l barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) jitqies mil-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallarija jew opra oħra maħruġa ’l barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sa l-linja ta’ ġewwa ta’ dan il-ħajt”
Fil-kawża Alfred Mizzi et. vs Warren Attard mogħtija mill-Prim’ Awla ingħad :-
“Pero` kull tieqa ġdida, anke jekk il-konvenut jgħid li kienet intiża li tkun fissa, li saret fil-fond tiegħu jew fil-parti l-ġdida li żviluppa, u li qiegħda tagħti jew fuq il-bitħa tal-fond tal-atturi Mizzi jew fuq it-terazzin tal-fond tal-attur Gladwish, din il-Qorti sejra tordna l-għeluq tagħhom.”
Fuq l-istess linja kienet id-deċiżjoni ta` din il-Qorti diversament preseduta tat-28 ta` April 2014 fil-kawża: George Shaw vs Marcus Bonello ingħad illi dak li tgħid il-liġi fil-qasam tas-servitu’ jrid jitħares dejjem u f`kull każ b`mod oġġettiv, indipendentement mill-iskomdu soġġettiv o meno tal-partijiet. Minkejja li l-konvenut ħa ħsieb li ma jkunx hemm introspezzjoni u għamel fixed grills strutturali tal-metall biex ma jħarisx fuq il-proprjeta` tal-attur, il-Qorti xorta waħda ordnat lill-konvenut sabiex jagħlaq it-twieqi jew jirtirahom mill-ħajt diviżorju fid-distanza li tippermetti l-liġi.
Jekk ħajt ta’ appoġġ huwa ta’ 9 pulzieri – allura anqas minn żewġ qoxriet kif trid il-liġi – xorta jista’ jiġi reż komuni?
Anke jekk il-ħxuna tal-ħajt hi ta’ disa’ pulzieri u allura anqas minn dak li trid il-liġi fl-Artikolu 407, imkien fil-ligi ma nsibu li din il-ħxuna nieqsa tirrendi l-ħajt inqas komuni.
Nista’ npoġġi suletta tal-konkrit fuq il-wisa’ kollu ta’ l-appoġġ?
F’każ riċenti, il-Qorti qalet hekk:
‘Il-Qorti tqis illi din is-suletta tal-concrete li mhix travu iżda biss mezz strutturali biex iżżomm integru u nieqes mill-ħsara ħajt komuni tieħu aktar fil-forma ta’ inalzament tal-ħajt komuni biex isir ix-xogħol neċessarju biex ikun jiflaħ il-piż addizjonali bl-għoli ġdid tal-ħajt komuni.’
Il-Qorti kompliet tgħid hekk:
‘Il-Qorti hi għalhekk tal-fehma illi s-suletta għalkemm mhix magħmula minn kantun tal-ġebel, hi parti mid-dritt mogħti lis-sid skond l-artikolu 414 tal-Kap. 16 li jista’ jgħolli l-ħajt komuni b’tali mod li l-piż żejjed bl-għoli krejat bl-istruttura li tinbena ma tkunx ta’ periklu għal ħajt komuni. Il-liġi mkien ma timponi li inalzjament ta’ ħajt isir bil-ġebel u mhux bil-concrete jew kemm għandu jiġi inalzat. Tali inalzjament bis-suletta tal-concrete fil-fehma tal-perit tal-Qorti hu fih innifsu mezz tekniku idoneju biex jilqa’ fuqu piż li ser jikkreja pressjoni fuq il-ħajt komuni.’
F’każ ta’ saqaf, dan ukoll huwa meqjus bħala travu ai fini tal-liġi u allura ma jistax jestendi n-nofs tal-ħajt komuni?
F’każ riċenti, il-Qorti qieset li l-planki tal-concrete – allura, saqaf - jistgħu jitqiesu bħala travi ai fini ta’ l-Artikolu 413 tal-Kap. 16. Dan l-artikolu jgħid illi min ikun qed itella’ bini jista’ jpoġġi l-bini mal-ħajt komuni u jdaħħal travi sa nofs il-ħxuna ta’ dak il-ħajt.
Jekk il- ġar jgħolli ħajt diviżorju mingħajr il- kunsens tal-parti l-oħra, dak jammonta għal spoll?
Rilevanti f’dan ir-rigward hija s-sentenza fl-ismijiet Emmanuel Refalo vs John Rapa et deċiża mill-Qorti ta’ l-Appell fl-20 ta’ Marzu 1995 ġie osservat hekk:
“Il-fatt li persuna mingħajr ma tkun avżat lill-proprjetarju ta’ ħajt, iżda li jkollha dritt legali li tirrendi dak il-ħajt komuni, taqbad u jew tappoġġja jew tibni fuq dak il-ħajt biex tirrendih komuni, ma jwassal qatt għall-konsegwenzi ta’ spoll kif qed jippretendi l-attur iżda semai jista’ jagħti biss drittijiet lil dak li jkun li jittutela dak li għandu dritt għalih bħalma ġie osservat fil-bran ċitat mis-sentenza msemmija u li jiżgura li ma jkunx hemm ħsara.”
Minn hawn jikkonsegwi li m’hemmx lok għal spoll fejn si tratta ta’ innalzament ta’ ħajt diviżorju mingħajr ma jintalab il-kunsens preventiv tal-ġar. Huwa magħruf li d-dritt ta’ l-innalzament ta’ ħajt diviżorju huwa assolut sakemm m’hemmx xi servitu’ altius non tollendi (ara per eżempju insenjament li ġie applikat mill-Qorti ta’ l-Appell fil-kawża fl-ismijiet Maria Dolores Fenech et vs Charles Mifsud deċiża fis-7 ta’ Ottubru 1997) jew per eżempju servitu’ ta’ veduta (ara f’dan is-sens sentenza ġja ċitata fl-ismijiet John Haber vs John Spiteri deċiża fis-26 ta’ April 2006 mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili).
Għaldaqstant tqum il- kwistjoni jekk dan il-provvediment huwiex applikabbli in kwantu wieħed jista’ jipprova jargumenta li l-ħajt in kwistjoni m’huwiex komuni b’applikazzjoni tal-Artikolu 409(3) tal-Kodiċi Ċivili.
Fis-sentenza Moulin vs Caruana et deċiża mill- Qorti tal- Maġistrati (Ghawdex) Ġurisdizzjoni Superjuri fit- 12 ta’ Gunju 2007, il-Qorti qalet li mal-innalzament dak il-ħajt sar komuni b’riżerva tad-dritt ta’ min ikun il-proprjetarju tal-ħajt diviżorju li jitlob il-ħlas. Dik il- Qorti kompliet tgħid li l-liġi ma tirrikjedix proċedura partikolari biex ħajt li jkun diġa’ mibni u li huwa possibbli li jiġi reż komun, jiġi effettivament reż komuni. Hija forsi l-kortesija, l-kostumi salutary ta’ buon vicincat u raġunijiet oħra li jagħmluha rakkommandabbli li qabel ma persuna tirrendi ħajt in komun tinforma lill-proprjetarju b’din l-intenzjoni, pero’ dan m’huwiex rikjest ad hoc mill-liġi, li anqas, s’intendi, għalhekk, ma tirrikjedi xi formalita’ partikolari jew illi qabel il-liġi għandu jiġi ottenut il-permess jew il-kunsens tas-sid. B’hekk dik il- Qorti kkonkludiet li għalhekk il-proprjetarju tal-art adjaċenti li jkun irid jirrendi dak il-ħajt in komun u li għandu dritt jirrendih in komun, kull ma għandu jagħmel huwa li proprju jagħmel dak l-att fiżiku illi permezz tiegħu jirrendih in komun.
Kemm għandu jkun għoli il- ħajt bejn bitħa u ġnien?
Illi skond l-Artikolu 408 tal-Kodiċi Ċivili hemm stipulat li:- “Il-ħajt li jaqsam żewġt ibtieħi, ġonna jew għelieqi, jista’ jinbena tas-sejjiegħ, iżda għandu jkun
(a) għoli 350 cm, jekk ikun bejn żewġt ibtieħi, jew bejn żewġ ġonna illi fihom l-aktar li jkun hemm siġar tal-larinġ jew tal-lumi;
(b) għoli 240cm, jekk ikun hemm żewġ ġonna illi fihom ikun hemm l-aktar siġar ta’ xorta oħra minn dawk hawn fuq imsemmija”.
Illi la darba fuq naħa hemm ġnien u fuq in-naħa l-oħra bitħa, il-ħajt għandu jkollu għoli ta’ 350 ċentimetru. Kwindi, indipendentement jekk il-ġnien tal-attur fihx aktar siħar tal-lumi/larinġ, in-naħa tal-konvenut hemm bitħa u għalhekk il-ħajt għandu jkun għoli skond is-subartikolu msemmi u cioe' 350cm.
Hemm xi distanza li tillimita fejn tista’ ssir tieqa u/jew gallarija?
L-Artikolu 443 tal-Kap. 16 jgħid hekk:
(i) “Is-sid ta’ bini ma jistax jiftaħ twieqi f’bogħod ta’ anqas minn sitta u sebgħin ċentimetru mill-ħajt diviżorju”
(ii) “Fil-każ ta’ galleriji jew opri oħra bħalhom li joħorġu barra mill-ħajt, il-bogħod meħtieġ taħt is-subartikolu (1) ta’ dan l-artikolu jitqies mill-linja ta’ barra ta’ dak il-ġenb tal-gallerija jew opra maħruġa ‘il barra, li tkun l-aktar qrib għall-ħajt diviżorju, sal-linja ta’ ġewwa ta’ dan iI-ħajt”.
Kemm trid tkun ogħlja opramorta ta’ bejt?
l-Artikolu 427(1) tal-Kap. 16 jispeċifika li ħajt għandu jkun għoli ta’ 180 ċentimetru mill-bejt.
Il-jedd li sid ta’ post jinsisti fuq it-tlugħ ta’ l-opramorta jintilef bi preskrizzjoni?
Hemm sensiela ta’ deċiżjonijiet li jgħidu li l-jedd li sid ta’ post jinsisti fuq it-tlugħ ta’ l-opramorta ma jintilifx lanqas bi preskrizzjoni, (P.A. WG 20.5.1988 fil-kawża fl-ismijiet "Vinċenza Azzopardi vs Antonia Holden" (mhix pubblikata), imbasta li, minħabba li hija regola li tillimita l-użu tal-ġid tal-fond serventi, jirriżultaw l-elementi meħtieġa biex dan il-jedd jista’ jintalab. (App. Ċiv. 23.4.1926 fil-kawża flismijiet "Żammit Gauċi vs Callus" (Kollez. Vol: XXVI.i.463).
Tista’ ssemmi istanti fejn l-ispejjeż jaqgħu fuq wieħed biss mill- komproprjetarji ta’ ħajt komuni u mhux it- tnejn?
L-ispejjeż jaqgħu fuq wieħed biss mill- komproprjetarji ta’ ħajt komuni u mhux it- tnejn meta wieħed mill- komproprjetarji jiddeċiedi li jgħolli l-ħajt komuni. F’dal- każ għandu jħallas l-ispejjeż meħtieġa – (a) għat-titligħ tal-ħajt, (b) biex tinżamm fi stat tajjeb ta’ tiswija l-biċċa li taqbez l-għoli tal-ħajt komuni, (c) biex isiru dawk ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex jerfgħu il-piż li jiżdied bit-titligħ tal-ħajt, b’mod li l-ħajt jbqa’ qawwi xorta waħda.
Ukoll, meta il-ħajt komuni ma jkunx tajjeb biex jerfa’ l-għoli li jiżdied, u dak li jkun irid jgħolli għandu jibni l-ħajt kollu mill-ġdid bi spejjeż tiegħu, u kwantu għaż-żieda fil-ħxuna, għandu jibniha fuq l-art tiegħu. (L-Artikolu 415 tal- Kodiċi Ċivili)
Skont l- Artikolu 416 tal- Kodiċi Ċivili, f’kull wieħed mill-każijiet imsemmijin fl-aħħar żewġ Artikoli, ‘"min jgħolli l-ħajt huwa obbligat ukoll iħallas lill-ġar kull ħsara li dan jista’ jbati minħabba t-titligħ jew bini mill-ġdid tal-ħajt.’"
Xi jfisser ħajt t’appoġġ?
Ikun hemm appoġġ, skond l-Art. 413 tal- Kodiċi Ċivili, meta ġar iserraħ il-bini tiegħu mal-ħajt diviżorju jew ikun daħħal travi fil-ħajt.
Meta ħajt jiddividi bini minn art, ta’ min hu l- ħajt?
L-Artikolu 409(3) jgħid hekk:
"Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini."
Jekk ħajt jiddividi l-proprjeta’ tiegħi minn dik tal- ġirien u għadu mhux komuni, nista’ ndaħħal it-travi jew ngħollih?
Il-jedd li tgħolli l-ħajt diviżorju u li ddaħħal fih it-travi huwa jedd ta’ komproprjetarju ta’ ħajt komuni. Jekk mintix komproprjetarju, lanqas il-ħajt ma hu komuni u għalhekk m’għandekx il-jedd li tagħmel tali xogħolijiet. Tista’ tikseb il-komunjoni tal-ħajt billi timxi kif jgħid l-Art. 418 tal-Kodiċi Ċivili:
“Kull sid jista’ wkoll jagħmel komuni, kollu jew biċċa minnu, ħajt li jmiss mal-fond tiegħu, billi jħallas lil sid dan il-ħajt in-nofs ta’ kemm jiswa kollu, jew in-nofs ta’ kemm tiswa l-biċċa li hu jkun irid jagħmel komuni, u n-nofs ta’ kemm tiswa l-art li fuqha l-ħajt ikun mibni, u billi jagħmel ukoll ix-xogħolijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssirx ħsara lill-ġar.”
L-ewwel għandek tikseb il-komunjoni, u b’hekk issir komproprjetarju ta’ ħajt komuni, biex hekk tikseb il-jedd li tagħmel tali xogħolijiet.
Kwindi, l-komunjoni ma tinkisibx sempliċiment bl-att materjali ta’ l-appoġġ għaliex il-kliem espress tal-liġi jgħid ċar, fl-Art. 413, illi l-jedd ta’ appoġġ huwa jedd ta’ komproprjetarju, mhux jedd ta’ minn irid isir komproprjetarju, u, fl-Art. 418, il-komunjoni tinkiseb bil-ħlas, mhux bl-appoġġ materjali. Fi kliem ieħor, il-jedd t’appoġġ huwa l-konsegwenza mhux il-kawża tal-komunjoni: tista’ tappoġġa għax int komproprjetarju u mhux sirt komproprjetarju għax appoġġjajt.
Fil-fatt, lanqas id-dritt ta’ appoġġ ta’ komproprjetarju ma hu assolut u arbitrarju – per eżempju, l-Art. 419(b) tal-Kodiċi Ċivili jrid li l-ewwel jinkiseb il-kunsens tal-ġar u, jekk il-ġar, li jkun mitlub, ma jagħtix il-kunsens, m’għandu jagħmel xejn “qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor”. Wisq anqas jista’ ġar li ma hux komproprjetarju jagħmel appoġġ meta jrid hu u mingħajr ma jkun avża lis-sid!
Jekk ħajt huwa komuni, xorta waħda il- komproprjetarju jeħtieġ kunsens biex iwaħħal xi ħaġa mal- imsemmi ħajt komuni?
Iva, diment dak li jkun ma jkunx stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor.
Dan għaliex l- Artikolu 419 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’ jwaħħal jew ipoġġi mal-ħajt komuni, mingħajr il-kunsens tal-ġar l-iehor, xi biċċa xogħol ġdida, inkella, jekk dan ma jkunx irid, mingħajr qabel ma jkun stabbilixxa, b’periti, il-mezzi meħtieġa sabiex dik il-biċċa xogħol ġdida ma tkunx ta’ ħsara għall-jeddijiet tal-ġar l-ieħor."
Tista’ tmiss il- bini tiegħek ma’ ħajt komuni?
Skont l- Artikolu 413: “(1) Kull komproprjetarju li jkun qiegħed itella’ bini jista’ jpoġġi l-bini tiegħu mal-ħajt komuni, u jdaħħal travi sa nofs il-ħxuna ta’ dak il-ħajt.
(2) Hu jista’ wkoll iqabbad il-ħitan tiegħu mal-ħajt komuni.”
Tista’ tqiegħed materjal ma’ hajt komuni?
L-Art. 419(ċ) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi ebda wieħed mill-ġirien ma jista’ jqiegħed demel jew ħwejjeġ oħra korrożivi jew nidja b’mod li jmissu mal-ħajt komuni.
Kif tinduna jekk ħajt diviżorju huwiex komuni bejn il- proprjetarji relattivi?
L-Artikolu 409 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"(1) Jekk ma jkunx hemm sinjal jew prova oħra li juru l-kuntrarju, il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor jitqies li huwa komuni sal-quċċata, u, meta dan il-bini u l-ieħor ma jkunux ta’ għoli wieħed, sa metru u tmenin ċentimetru minn fejn wieħed mill-bini jibda biex ikun aktar għoli.
(2) Il-biċċa tal-ħajt li taqbeż metru u tmenin ċentimetru (180cm) fuq l-għoli tal-bini l-aktar baxx, titqies li hija tas-sid tal-bini aktar għoli.
(3) Jekk min-naħa waħda jkun hemm bini, u, min-naħa l-oħra bitħa, ġnien jew għalqa, il-ħajt jitqies li hu kollu ta’ sid il-bini.”
Jien għandi ġnien. Għandi obbligu li nassigura li ma jidħolx ilma għand ta’ ma’ ġenbi?
Iva. Biss, biss l- Artikolu 428 tal- Kodiċi Ċivili jgħid hekk:
"Kull wieħed mill-ġirien għandu jagħmel fil-fond tiegħu dawk ix-xogħlijiet li jkunu meħtieġa sabiex ma ssir ebda ħsara fil-ħajt diviżorju bil-ġwiebi jew latrini li jkun hemm fil-fond tiegħu jew bin-nixxiegħa ta’ ilma jew ta’ ħmieġ.”
Il- kliem “jew bin-nixxiegħa ta’ ilma” huma ċari, fis-sens li l-ġirien iridu jassiguraw li ma jidħolx ilma mill-fond tagħhom għal dak tal-ġar.
X’inhi t-tifsira ta’ ħajt diviżorju?
Il-liġi tagħna ma tagħti ebda tifsira ta’ ħajt diviżorju. Iżda fis-sentenza tal- Prim’ Awla Gatt vs Mintoff tingħata tifsira ta’ ħajt diviżorju msejsa fuq prinċipji li joħorġu mill-Kodiċi Ċivili tagħna:
“Il-ħajt diviżorju, huwa dak il-ħajt li jifred proprjetà minn oħra, u f’dak il-ħajt diviżorju, anke jekk mhux komuni jiddividi u ma jistgħu jinfetħu ebda twieqi jew aperturi oħra.”
Imbaghad, l-Artikolu 407 tal-Kodiċi Ċivili Malti li bħala margin note tiegħu għandu l-kliem “ħajt diviżorju”, jipprovdi kemm għandha tkun il-ħxuna minima ta’ ħajt diviżorju, ċjoè ta’ 38 ċentimetru. Fl-istess ħin dan l-artikolu indirettament jagħti ħjiel jekk mhux tifsira sħiħa ta’ x’inhu ħajt diviżorju, u ċjoè “il-ħajt li qiegħed biex jaqsam bini minn bini ieħor, jew bini minn fond ta’ xorta oħra”.
Huwa biżżejjed li dan il-ħajt ikun jifred żewġ proprjetajiet. Jibqa’ jissejjaħ ‘diviżorju’ anke jekk mhux komuni. Dan ifisser li ġar ma jistax jiftaħ twieqi f’ħajt diviżorju, anke jekk mhux komuni. Dan għaliex il- liġi tipprojbixxi aperturi f’ħitan diviżorji sakemm ma jkunx hemm il- kunsens tal-ġirien.
Huwa veru li ma tistax tħaffer f’ ħajt diviżorju?
Mhux permess li jsiru ebda toqob fil- ħajt diviżorju esklużi toqob għat-travi, morselli tal- ħitan u ċaċċis tas-soqfa ladarba dan jiġi komuni.
Jista’ sid il- bini baxx jobliga lill- gar li ghandu bejt ghal fuqu itella’ l- opramorta tal- bejt?
Iva, diment li l-gar ikollu bejt (inkluż setah) li jitla’ jew jista’ jitla’ ghalih b’tarag, jew, b’modi ohra ta’ access li jirrendu t-tlugh fuq dak il-bejt jew setah 'mhux wiehed difficli jew skabruż' (Din tohrog mis-sentenzi tal- Qrati). Il-hajt ghandu jitgholla sa metru u tmenin centimetru ’l fuq minn wicc il-bejt jew setah tal-post l-iżjed gholi u jkun ta’ l-istess hxuna tal-hajt li fuqu jittella’ (Art. 427(2) tal-Kap 16).
Il- hajt ghandu jittella’ bi spejjeż tas-sid tal-post l-iżjed gholi, sakemm is-sidien taż-żewg postijiet ma jkollhomx bejt jew setah li t-tnejn jitilghu ghalih b’tarag jew mezz iehor ta’ access kif inghad u li jkunu, bejn wiehed u iehor fl-istess livell (Art. 427(2) moqri flimkien ma’ l-Artikolu 421 tal-Kap 16), f’liema każ l-ispejjeż ghat-tlugh tal-hajt jinqasmu bejniethom.
