Kera

Hemm differenza bejn ċessjoni ta’ drittijiet f’każ ta’ enfitewsi u sullokazzjoni f’każ ta’ kera?

Is-sullokazzjoni, a differenza taċ-ċessjoni ta' drittijiet, toħloq kuntratt ġdid ta' kera, li għalih sid il-kera prinċipali huwa totalment estraneju u li huwa nettament distint mill-kuntratt oriġinali tal-kirja, u għalhekk quddiem sid il-kera s-subinkwilin hu terza persuna (Darmanin v Camilleri, Appell 28 ta' Jannar 2000).

X’inhi s-sitwazzjoni illum fir-rigward ta’ sullokazzjoni ta’ kirjiet?

Bl-emendi ntrodotti permezz tal-Att Numru X tal-2009, il-Kodiċi Ċivili jillimita d-dritt ta’ ċessjoni u ta’ sullokazzjoni permezz tal-Artikolu 1614. Dan l-artikolu llum jgħid hekk:

“(1) Il-kerrej ma għandux jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, jekk din is-setgħa ma tkunx ġiet miftiehma fil-kuntratt.”

Qabel l-2009,  l-Artikolu 1614 tal-Kodiċi Ċivili, kien jipprovdi s-segwenti:

“1614. (1) Il-kerrej għandu jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, meta din is-setgħa ma tkunx ġiet lilu mneħħija fil-kuntratt.”

Illi għalhekk, is-sitwazzjoni qabel is sena 2009 kienet tali li sakemm ma kienx jingħad mod ieħor fil-kuntratt lokatizju, l-inkwilin kellu dritt ta’ ċessjoni u ta’ sullokazzjoni ex lege.

LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Minn mindu jridu jiġu reġistrati kirjiet residenzjali privati?***

Il-kuntratti kollha ta’ kiri residenzjali privati li jsiru mill-1 ta’ Jannar 2020, inkluż it-tiġdid tagħhom, kemm jekk espress jew taċitu, għandhom jiġu rreġistrati. Kuntratti ta’ kirjiet residenzjali privati li m’humiex reġistrati skont il-liġi l-ġdida għandhom ikunu nulli u mingħajr effett. Sid il-kera irid jirreġistra, fi żmien għaxart (10) ijiem mill-bidu tal-kirja, il-kuntratt ta’ kiri residenzjali privat mal-Awtorità tad-Djar.

 ***Din ir-risposta trid tinftihem fil-kuntest tal-ligi shiha (Att Nru XXVIII tal-2019)

 

LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Liema huma l-kirjiet residenzjali mhux milquta bil-liġi l-ġdida?***

• Fondi li jappartjenu lill-Gvern ta’ Malta;
• Fondi mikrija lil kwalunkwe turist, esklussivament għal skopijiet ta’ turiżmu (Iżda jekk il-proprjetà hija reġistrata bħala post furnished għal btala skont l-Att dwar Servizzi tal-Ivvjaġġar u tat-Turiżmu għal Malta, l-Att għandu japplika xorta waħda jekk l-applikant ma jikkwalifikax bħala turist);
• Fondi li m’humiex mikrija għal skop residenzjali primarju;
• Fondi mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995.

 ***Din ir-risposta trid tinftihem fil-kuntest tal-ligi shiha (Att Nru XXVIII tal-2019)

 

 

LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - Xi tifisser ‘kirja residenzjali privata’?***

“Kirja residenzjali privata" tfisser kwalunkwe kirja residenzjali privata twila jew qasira, inkluż il-kiri ta’ spazju residenzjali kondiviż, li ssir wara l-1 ta’ Jannar, 2020 u kwalunkwe kirja għal skop residenzjali li ssir qabel l-1 ta’ Jannar, 2020 li jkun għadha fil-perjodu oriġinali jew imġedded fl-1 ta’ Jannar, 2021.

“Kirja residenzjali privata qasira" tfisser kwalunkwe kirja, innegozjata għad-durata ta’ sitt (6) xhur, li hija maħsuba biex tissodisfa l-bżonn tal-kategoriji ta’ kerrejja hekk kif ġej:
(a) ħaddiema mhux residenti li huma impjegati għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur jew biss biex itemmu kompitu speċifiku f'perjodu massimu ta’ sitt (6) xhur;
(b) studenti mhux residenti rreġistrati f'kors ta’ inqas minn sitt (6) xhur;
(ċ) residenti li għandhom bżonn jikru residenza primarja alternattiva għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur;
(d) persuni mhux residenti li għandhom bżonn jikru fond għal perjodu ta’ inqas minn sitt (6) xhur, iżda li ma jkunux qegħdin ifittxu li jistabbilixxu r-residenza twila tagħhom f'Malta.

“Kirja residenzjali privata twila" tfisser kwalunkwe kirja nnegozjata għal skop primarju ta’ residenza u li ma tistax ikollha durata ta’ inqas minn sena (1). Kull ftehim li jistipula perjodu iqsar għandu jitqies li ġie miftiehem għal perjodu ta’ mill-inqas sena (1) sakemm il-kirja ma taqax that id-definizzjoni ta’ kirjiet residenzjali privati qosra jew il-kiri ta’ spazju residenzjali kondiviż.

 ***Din ir-risposta trid tinftihem fil-kuntest tal-ligi shiha (Att Nru XXVIII tal-2019)

 

 

LIĠI ĠDIDA TAL-KERA - (ATT Nru XXVIII tal-2019) - X’jiġri jekk sid il-kera jonqos li jirreġistra l-kirja residenzjali privata mal-Awtorita’ tad-Djar?***

Jekk sid il-kera jonqos milli jirreġistra kirja residenzjali privata, il-kerrej jista’ jipproċedi sabiex huwa stess jirreġistra l-kuntratt tal-kera, bi spejjeż għal sid il-kera. Il-liġi stess tgħid li l-kerrej għandu jkollu d-dritt li jżomm parti mill-kera għall-iskop ta’ rimborż tal-miżata amministrattiva mħallsa lill-Awtorità.

 ***Din ir-risposta trid tinftihem fil-kuntest tal-ligi shiha (Att Nru XXVIII tal-2019)

 

Teżisti xi ġurisprudenza li titkellem dwar tibdil strutturali f'post mikri?

Dawn is-siltiet jistghu ikunu interessanti:

'Għalkemm skond il-liġi l-kerrej matul il-kirja ma jistax jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa mikrija mingħajr il- kunsens ta’sid il-kera, id-dispożizzjonijiet rilevanti tal-liġi fis-sens li l-kerrej jista’ jagħmel alterazzjonijiet, purche’ jkunu parzjali u mhux ta’ mportanza kbira, ma jitbiddlux id-destinazzjoni tal-fond, ma jippreġudikawx id-drittijiet tal- proprjetarju u speċjalment in kwantu għas-solidita’ tal-bini, u meta dawn l-alterazzjonijiet ikunu neċessarji jew utili għat-tgawdija tal-fond , u dan ikun jista’ jiġi ripristinat kif kien qabel meta tispiċċa l-lokazzjoni' (Appell Civili ‘Grech vs Gauci’ 1/5/53 Vol XXXVII-I-156).

“Il-ġurisprudenza, anke aktar riċenti, taċċetta bħala nnovazzjonijiet u modifikazzjonijiet li l-inkwilin hu permess li jesegwixxi fil-fond lokat ......... anke xogħolijiet strutturali li jiġu kkwalifikati bħala straordinarji” (‘Vassallo vs Muscat’, P.A. 25/3/1994 per J. Said Pullicino).

“Is-subinċiż (a) ta’ l-artikolu 9 tal-Kapitolu 69 jipprovdi li l-Bord jista’ jawtorizza lis-sid li jirriprendi l-pussess tal- fond jekk il-kerrej “ikun għamel ħsara ħafna fil-fond. Frażi din li ...... ġiet interpretata estensivament mill- ġurisprudenza ...... li hi konkordi li sabiex is-sid jiżgombra kerrej wara allegazzjonijiet ta’ ħsarat fil-fond irid jissodisfa lill-Qorti li dawn il-ħsarat saru mill-kerrej. Naturalment dan ma jfissirx illi trid issir il-prova ta’ azzjoni dannuża attiva da parti ta’ l-inkwilin, imma hu biżżejjed li jiġi stabbilit li l-inkwilin naqas mid-dover fuqu mpost li jieħu ħsieb tal-fond lilu lokat ‘ut bonus pater familias’, naturalment dejjem fil- parametri ta’ l-obbligi mposti bil-liġi fuq l-inkwilin ...... Il-ġurisprudenza hi konkordi li d-danni jridu jkunu gravi biex il-Qorti tittermina l-kirja kurrenti jew biex il-Bord ma jawtorizzax it-tiġdid tal-kirja. Il-ħsarat iridu jkunu ħafna u hi l-kelma ‘ħafna’ li għanda tiġi valorizzata u definita. Terminu li hu kapaċi li jiġi apprezzat oġġettivament imma hu wkoll neċessarjament miftuħ għal-linterpretazzjoni soġġettiva ta’ min irid jiġġudika. Anke għaliex tali ħsarat iridu jkunu relatati mhux biss mal-kwalita’ u l-kundizzjoni tal-fond lokat imma wkoll mal-mod kif dawn il-ħsarat kienu jippreġudikaw il-godiment tal-fond u l-interessi tal-lokatur” (‘Darmanin vs Galea et.’ Appell mill-Bord, 24/4/1998.)

Biex l-alterazzjonijiet strutturali jkunu jikkostitwixxu ‘ħsara’ ħafna fil-fond ‘a tenur’ ta’ l-Artikolu 9 (a) tal- Kapitolu 69 m’hemmx għalfejn li l-fond ikun proprju protett minħabba l-antikita’ tiegħu. Il-kerrej jista’ jevoka dik il-ħsara kontemplata miċ-ċitat artikolu u li tintitola lis-sid li jitlob lura l-pussess tal-fond jekk, l-alterazzjonijiet ikunu tali li jħassru bini li jkollu ton u grazzja partikolari u dak li jissejjaħ karattru ....” (‘Zammit et vs Mizzi’ Appell ĊCivili 27/2/1996).

“Jispetta lir-rikorrenti li jippruvaw tali ħsarat, u din il-prova għandha ssir indipendentament mir-riżultanzi tal-perizja teknika” (Appell Mill-Bord, “Bugeja vs Mercieca”, 3/12/1999).

Il-Pacifici Mazzoni (Codice Civile Italiano, Trattato delle Locazioni, 6a Ediz. 1900, parte 1, Cap. V, Sez 11, paġna 194, para 16) imsemmi mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell (Sede Ċivili) fis-sentenza ‘Farrugia vs Murgo’, 29/4/1996 jghid: “Se il conduttore manchi all’obbligazione di servirsi della casa locata da buon padre di famiglia o per l’uso determinato nel contratto, o presunto secondo le circostanze, il locatore ha il diritto di domandare che la cosa locata sia riparata e rimessa nel suo pristine stato, che siagli risarcito ogni danno, che sie rimosse le cause di questo, e finalmente che sia dichiarato sciolto il contratto.” Mela minn hawn jidher li x-xoljiment tal-kirja hija l-aħħar miżura f’idejn il-lokatur. “

 

F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), il-kirja tintiret awtomatikament?

L-Artikolu rilevanti huwa 1531F tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:

“Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll il-konjuġi tiegħu jekk jgħixu flimkien u mhux separati legalment; meta jmut l-inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata:
Iżda  wkoll  persuna  tkompli  il-kirja  wara  l-mewt  tal-inkwilin bl-istess kondizzjonijiet tal-inkwilin jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 -
(i) tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod  mal-inkwilin  għal  erba’  snin  mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu:
Iżda f’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in  solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi, żewġ jew ulied il-wild tal-inkwilin, jew
(ii) tkun  xi  ħadd  mill-aħwa  tal-inkwilin,  li  fid-data  tal-mewt  tal-inkwilin  ikollu  ħamsa  u  erbgħin  sena  jew aktar, jew mill-aħwa tal-konjuġi tal-inkwilin  li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod  mal-inkwilin  għal  erba’  snin  mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu:
Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll  ilhom  joqgħodu  mal-inkwilin  għal  erba’  mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu  jgħixu  miegħu  sad-data  ta’  mewtu,  dawk  l-aħwa kollha jkomplu il-kirja in  solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi jew ulied l-aħwa, jew
(iii) ikun  il-wild  naturali  jew  legali  tal-inkwilin  u  jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, jew
(iv) tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa  u  erbgħin  sena  u  għexet  mal-inkwilin  għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju,  2008  u  tkun  baqgħet  tgħix  mal-inkwilin  sa mewtu; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent:
Iżda fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw il-kriterji tal-paragrafi (i), (ii), (iii) jew (iv), dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom:
Iżda wkoll, persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika:
Bla  ħsara  għal  dak  provdut  f’dan  l-artikolu,  persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.”

F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), il-kirja tintiret biss għand l-ulied jew l-aħwa jew l-axxendenti?

L-Artikolu rilevanti huwa 1531G tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:

“Fil-każ ta’ persuni li, għalkemm ma kenux jikkwalifikaw għall-kontinwazzjoni tal-kirja bil-kriterji msemmija fl-artikolu 1531F iżda qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 kienu jgħixu mal-inkwilin u baqgħu jgħixu mal-inkwilin sal-mewt tal-inkwilin, dawn ikollhom dritt li jkomplu l-kirja bil-mod segwenti:
(a) jekk il-persuna ma tilħaqx il-kriterju tat-test tal-mezzi kif hawn qabel imsemmi, f’kull każ il-kirja titkompla għall-perjodu ta’ mhux aktar minn tliet snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin;
(b) jekk il-persuna ma tikkwalifikax taħt il-kriterji l-oħra, li  mhumiex  it-test  tal-mezzi,  il-kirja  titkompla  għal perjodu ta’ mhux aktar minn ħames snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin”

F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), x’jiġri jekk l-inkwilin jabbanduna l-post?

L-Artikolu rilevanti huwa 1555A (1) tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:

“Fil-każ  ta’  dar  għall-abitazzjoni,  in-nuqqas  ta’  użu għall-abitazzjoni għal perjodu ta’ aktar minn tnax-il xahar jitqies bħala użu ħażin tal-ħaġa mikrija skont l-artikolu 1555:
Iżda  meta  persuna  ma  tkunx  użat  il-fond  mikri  lilha minħabba li hija kienet temporanjament assenti mill-fond minħabba f’xogħol, studji jew kura medika, dan ma jitqiesx bħala użu ħażin.”

F’każ ta’ kirja residenzjali antika (ta’ qabel is-sena 1995), x’jiġri jekk l-inkwilin ikun rikoverat fi sptar b’mod permanenti?

L-Artikolu rilevanti huwa 1555A (2) tal-Kap 16. Dan jgħid hekk:

“(2) Fejn inkwilin ta’ kirja li bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jiġi rikoverat fi sptar jew f’dar tal-anzjani, fejn l-istituzzjoni tiċċertifika jew fejn jirriżulta b’mod konklussiv li l-istess inkwilin għandu dipendenza permanenti fuq l-istituzzjoni, il-kirja ta’ dak il-fond għandha tiġi trasferita lil persuna kif indikata fl-artikolu”

1531F: “Iżda meta inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minħabba d-dipendenza totali fuq l-istituzzjoni kif ċertifikata mill-istess istituzzjoni jew kif jirriżulta mod ieħor u ma jkunx hemm dritt ta’ trasferiment tal-kirja kif fuq imsemmi, jew it-trasferiment ma jkunx aċċettat mill-persuna li tkun tikkwalifika, is-sid ikun jista’ jitlob il-ħall tal-kirja”

Jekk l-inkwilin huwa rikoverat ġo sptar, il-kirja antika tgħaddi għand l-ulied?

Qari akkurat tal-Art. 1555A(2) tal-Kodiċi Ċivili, fid-dawl tad-definizzjoni ta’ ‘kerrej’ fl-Art. 2 tal-Kap. 69, kif emendata bid-dispożizzjonijiet fil-Kodiċi Ċivili wara d-dħul fis-seħħ tal-Att X tal-2009, juri biċ-ċar li, sakemm għadu ħaj l-inkwilin rikonoxxut, huwa dak l-inkwilin li għandu titolu validu dwaru, u li allura jgawdi d-dritt ta’ rilokazzjoni skond l-Art. 3 tal-Kap. 69 u mhux uliedu. Kwindi bħala prinċipju, huwa biss wara l- mewt ta’ l-inkwilin li dan it-titolu jista’ jgħaddi għand l-ulied.

Mill-banda l-oħra, skond l-Art. 1555A(2), il-wild jista’ jkollu dritt ikompli din il-kirja sakemm pero  l-estremi tal-ewwel paragrafu ta’ din id-dispożizzjoni jirriżultaw sodisfatti, u allura b’mod eċċezzjonali t-titolu ta’ kiri ma jibqax ivesti fl-inkwilin li jkun rikoverat permanentement f’istituzzjoni ta’ kura.

L-Art. 1555A(2) jgħid hekk:

‘(2) Fejn inkwilin ta’ kirja li bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jiġi rikoverat fi sptar jew f’dar tal-anzjani, fejn l-istituzzjoni tiċċertifika jew fejn jirriżulta b’mod konklussiv li l-istess inkwilin għandu dipendenza permanenti fuq l-istituzzjoni, il-kirja ta’ dak il-fond għandha tiġi trasferita lil persuna kif indikata fl-artikolu 1531F:

Iżda meta inkwilin ma jibqax jabita fil-fond minħabba d-dipendenza totali fuq l-istituzzjoni kif ċertifikata mill-istess istituzzjoni jew kif jirriżulta mod ieħor u ma jkunx hemm dritt ta’ trasferiment tal-kirja kif fuq imsemmi, jew it-trasferiment ma jkunx aċċettat mill-persuna li tkun tikkwalifika, is-sid ikun jista’ jitlob il- ħall tal-kirja.’

X’inhuma r-rekwiżiti sabiex wild ikompli bil-kirja antika wara l-mewt tal-ġenituri?

Min jippretendi li għandu dritt ikompli l-kirja wara l-mewt tal-ġenituri għandu  jressaq il-provi li jissodisfaw ir-rekwiżiti kollha tal-liġi sabiex il-Bord jirrikonoxxilu d-dritt li jkompli l-kirja, fit-termini tal-Art. 1531F jew, jekk ikun il-każ, tal-Art. 1531G.

Fi kliem sempliċi,  il-wild irid juri li qatta’ erba’ snin residenti mal-ġenituri fil-post in kwistjoni bejn l-1 ta’ Ġunju 2003 u l-1 ta’ Ġunju 2008.

In oltre, il-wild irid jissodisfa t-test impost mill-mezzi ndikati mill-Ministru responsabbli f’Regolamenti maħruġa apposta – dawn in effetti saru permezz tal-Avviż Legali numru 463 tal-2011 kif sussegwentement emendati. Dan ir-rekwiżit irid jirrizulta lill-Qorti u kwindi billi tkun tallegah il-konvenuta, trid tkun hija stess li tressaq il-provi dwaru.

L-Art. 1531F jipprovdi kif gej:

‘Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll il-konjuġi tiegħu jekk jgħixu flimkien u mhux separati legalment; meta jmut l-inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata: Iżda wkoll persuna tkompli il-kirja wara l-mewt tal-inkwilin bl-istess kondizzjonijiet tal-inkwilin jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 –

(i) tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu:

Iżda f’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi, żewġ jew ulied il-wild tal-inkwilin, jew

(ii) tkun xi ħadd mill-aħwa tal-inkwilin, li fid-data tal-mewt tal-inkwilin ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, jew mill-aħwa tal-konjuġi tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik iddata tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu: Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ millaħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk laħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum; din il-kirja ma testendix għal konjuġi jew ulied l-aħwa, jew

(iii) ikun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, jew

(iv) tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għexet mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u tkun baqgħet tgħix mal-inkwilin sa mewtu; din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent: Iżda fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw ilkriterji tal-paragrafi (i), (ii), (iii) jew (iv), dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja in solidum bejniethom:

Iżda wkoll, persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika:

Bla ħsara għal dak provdut f’dan l-artikolu, persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.’

Dwar il-kriterju tat-test tal-mezzi, l-Art. 1531G jipprovdi kif gej:

‘Fil-każ ta’ persuni li, għalkemm ma kenux jikkwalifikaw għall-kontinwazzjoni tal-kirja bil-kriterji msemmija fl-artikolu 1531F iżda qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 kienu jgħixu mal-inkwilin u baqgħu jgħixu mal-inkwilin sal-mewt tal-inkwilin, dawn ikollhom dritt li jkomplu l-kirja bil-mod segwenti:

(a) jekk il-persuna ma tilħaqx il-kriterju tat-test tal-mezzi kif hawn qabel imsemmi, f’kull każ il-kirja titkompla għall-perjodu ta’ mhux aktar minn tliet snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin;

(b) jekk il-persuna ma tikkwalifikax taħt il-kriterji l-oħra, li mhumiex it-test tal-mezzi, il-kirja titkompla għal perjodu ta’ mhux aktar minn ħames snin mid-data tal-mewt tal-aħħar inkwilin li jibqa’ ħaj, b’kera li jkun id-doppju ta’ dak li kien iħallas l-aħħar inkwilin.’

Il-Qorti tal-Appell fis-sentenza fl-ismijiet Gaetano Camilleri et vs Charles Camilleri, li proprju kienet qiegħda tikkunsidra l-Artikolu 1531F tal-Kodiċi Ċivili, ġie ritenut:

‘Ghalhekk sabiex il-konvenut appellat odjern jitqies li għandu dritt ikompli bil-kirja hemm żewġ rekwiżiti li jridu jiġu sodisfatti skont l-Artikolu 1531F:

(i)    Li sal-1 ta’ Ġunju 2008 kien ilu joqgħod mal-inkwilin għal erba’ (4) snin mill-aħħar ħames (5) snin; u
(ii)    Li wara l-1 ta’ Ġunju 2008 baqa’ jgħix mal-inkwilin sal-mewt tiegħu;

Il-proviso imbagħad jispeċifika li persuna m’għandhiex titqies li ma kinitx tgħix mal-inkwilin biss għax kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba xogħol, studju, jew kura medika.’

Il-Qorti tal-Appell, fis-sentenza Saviour Vella et vs Theresa Ebejer, f’ċirkostanzi simili ħafna, qalet hekk:

‘Jirriżulta pero` li kien fis-sena 2005 li l-konvenuta abbandunat definittivament id-dar matrimonjali. Kontro-eżaminata fil-fatt qalet li “qabel l-2005” kienet baqgħet tieħu ħsieb id-dar matrimonjali, iżda imbagħad telqet definittivament minn hemm u, kif xehdet fil-kontroeżami tagħha stess, ma riditx ikollha x’taqsam iktar “m’hemm”. Il-Qorti tal-Familja stess, fis-sentenza tagħha, għall-iskop tal-abbandun, stabbiliet id-data tat-30 ta’ Ġunju 2005. Mid-dokumenti tal-Uffiċċju Elettorali, tal-bank, u tal-Water Services Corporation il-konvenuta bdiet tidher indikata bħala residenti fid-dar kwistjoni minn April 2008, Jannar 2009 u Ġunju 2010 rispettivament; dan il-fatt sempliċiment jikkonferma li kienet qegħda diġa tgħix permanentement fid-dar in kwistjoni qabel tali dati.'

Id-dritt ta’ kirja antika jintilef jekk inkwilina tmur tgħix ma wliedha?

Każ simili ġie deċiż mill-Qorti ta’ l-Appell fis-sentenza George Azzopardi et vs Maria Agius fejn intqal hekk:

‘Bir-rispett kollu lejn il-fatt li forsi l-intimata ħassitha weħidha u b'hekk bdiet tgħix għand uliedha, dan ċertament ma għandux jiġi kkonsidrat Ii jammonta għal ġusitifikazzjoni raġjonevoli għaliex dan ikun raġunament perikoluż Ii jkun leżiv għas-sid il-post stante Ii dan jispiċċa jsib ruħu f’ċirkostanza fejn minkejja I-fatt Ii I-fond mikri suppost ikun qed jintuża bħala dar ta' abitazzjoni, dan jispiċċa abbandunat mill-kerrej bil-konsegwenzi kollha Ii dan il-fatt iġib miegħu fost oħrajn ħsarat fil-post - proprju kif ġara fil-każ odjern.

Il-liġi  tesiġi Ii jekk post ikun ġie mikri sabiex jintuża għall-abitazzjoni, dan għandu jintuża għal dak I-iskop u mhux jitħalla mikri sempliċement sabiex forsi xi darba il-kerrej jerġa' jmur jgħix fih(!)’

Jekk kerrej ‘jipposjedi’ bejt fuq fond mikri iżda mhux proprjeta’ ta’ sid il-kera, is-sid proprju (sid il-kera) igawdi minn dik il-preskrizzjoni?

M’hux biżżejjed li tgħid li l-kerrejja kienu qegħdin jiddetjenu għan-nom tas-sidien u li għalhekk dawn tal-aħħar kienu qegħdin jippreskrivu kif trid il-liġi, jekk is-sidien ma kienux jafu b’dan kollu. Trid  issir il-prova li s-sidien, kienu jafu bl-okkupazzjoni ta’ din il-parti tal-bejt u li jwettqu atti animo domino fuq l-istess. Fi kliem is-sentenzi fuq dan il-punt, irid ikun hemm il-konvolġiment tal-pusses tas-sid propju.

 

 

Dar mikrija qabel is-sena 1995 – jista’ sid il-post jgħolli l-kera?

L-Artikolu 1531Ċ (1) tal-Kap 16 jgħid hekk:

“(1) Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont:
Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.”

Imbagħad is-subartikolu 2 jgħid li l-kera tista’ togħla kull tlett snin. Fil-fatt, dan huwa is-subartikolu sħiħ:

“(2) F’kull każ imsemmi fis-subartikolu (1) ir-rata tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-artikolu 13 tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar; l-ewwel awment isir fid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013:
B’dan iżda li fejn il-kera tkun fl-1 ta’ Jannar, 2010 aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 il-partijiet ikunu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu jkunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.”

Fond kummerċjali mikri qabel is-sena 1995 – jista’ sid il-post jgħolli l-kera?

L-Artikolu 1531D tal-Kap 16 jgħid hekk:

“(1) Il-kera ta’ fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil-miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar,2010, jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.

(2) Il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, għandu jiġi stabbilit bi qbil bejn il-partijiet. Fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.

(3) Fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żjidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu:
Iżda, barra mill-każijiet fejn iż-żjieda fil-kera jkun sar bi qbil, fejn tiġi applikata ż-żjieda kif proposta hawn qabel għal fondi kummerċjali, l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja tkun għal żmien definit.”

‘Ċessjoni’ ta’ kirja, tista’ ssir bil-fomm?

Legalment ma jistax ikun  hemm ċessjoni vera u proprja ta’ kirja in kwantu fis-sens strett tal-Kodiċi Ċivili jinsab kontemplat illi ġjaladarba ċ-ċessjoni hija bejgħ ta’ kreditu, ta’ jedd jew ta’ azzjoni (Artikolu 1469), dak il-Kodiċi jesiġi “ad validitatem” li ċ-ċessjoni ssir bil-miktub (Artikolu 1470), oltre li jrid ukoll ikun hemm korrispettiv li hu rekwiżit essenzjali ta’ kull xorta ta’ bejgħ u ta’ assenjazzjoni. Dan jgħodd ukoll għaċ-ċessjoni ta’ kirja billi, kif deċiż, “la cessione d’affitto soggiace alle regole relative alla cessione dei diritti in generali e quindi dev’essere fatta in iscritto”.

X’inhuma l-konsegwenzi jekk kerrej ma jieħux ħsieb il-post mikri lilu?

L-Artikolu 1554(a) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi l-kerrej hu obbligat li jinqeda bil-fond mikri bħala missier tajjeb tal-familja. Minn dan jiskaturixxi l-obbligu tiegħu li jikkustodixxi u jikkonserva l-fond, b’mod li jivviġila fuq l-integrita’ tiegħu, jieħu l-kawteli meħtieġa għall-konservazzjoni tiegħu, jipprovdi għat-tiswijiet urġenti li jmissu lilu u li javża tempestivament lil sid il-kera bil-ħtieġa li dan jipprovdi għat-tiswijiet li huma a karigu tiegħu.

Bla dubju dan l-obbligu tal-kustodja hu strumentali għall-obbligu l-ieħor tar-restituzzjoni tal-fond fi stat tajjeb f’għeluq il-kirja, ‘fair wear and tear excepted’ (Artikolu 1559 u wkoll l-Artikolu generali 1126 (1) tal-Kodiċi Ċivili).

Għaldaqstant il-kerrej għandu b’dover fid-durata tat-tgawdija minnu tal-fond jieħu kura tal-ħaġa mikrija b’mod li jevita li ssir ħsara.

Jekk f’dan il-kerrej jinstab li kien mankanti, l-istess dixxiplina kodiċistika, sija taħt l-liġi komuni (Artikolu 1555, Kodiċi Ċivili), sija taħt il-liġi speċjali (Artikolu 9 (a) tal-Kapitolu 69) iġġiblu l-ħall tal-kuntratt jew it-telf tat-tiġdid tal-kirja, u, konsegwentement, l-esklużjoni ante tempus tad-dritt tal-godiment.

Madankollu, sabiex is-sid jipprokura l-iżgumbrament tal-kerrej mill-fond mikri in raġuni għall-allegazzjoni ta’ ħsarat, huwa jrid jipprova għas-sodisfazzjoni tal-Qorti li dawn il-ħsarat ġew kaġonati mill-kerrej għall-fatt ta’ dik l-assenza tad-dover tal-bonus paterfamilias impost fuqu mil-liġi. Mhux dan biss pero`, għaliex ukoll, fil-previżjoni tal-liġi speċjali, hija inkombenti fuq is-sid il-prova illi l-kerrej “abbia cagionato danni considerevoli al fondo”, fid-dizzjoni oriġinali taljana tal-liġi (Ordinanza XXI ta’ l-1931).

Jista’ inkwilin jissulloka (‘sublet’) mingħajr kunsens tas-sid?

Hi liġi illi l-inkwilin ma jistax jissulloka jew jitrasferixxi l-kirja mingħajr il-kunsens espress tas-sid u jekk jagħmel dan jinkorri fis-sanzjonijiet tal-liġi li twassal għall-iżgumbrament tiegħu mill-fond lokat. Huwa pero paċifikament akkolt illi huwa s-sid li jrid jipprova dak li jallega u dik il-prova teħtieġ li tkun univoka u kredibbli sal-punt tal-konvinċiment u għalhekk mhux biżżejjed allura prova merament indizjarja.

Il-bejt ta’ post huwa bil-liġi inkluż fil-kirja?

Hija ġurisprudenza kostanti li fin-nuqqas ta’ ftehim speċjali, fil-kuntratt tal-kirja, il-lokatur għandu l-obbligu li jagħti lill-kerrej il-godiment mhux biss ta’ l-immobbli oġġett tal-kirja, imma wkoll tal-partijiet aċċessorji tiegħu; u għaldaqstant il-kiri tal-fond jikkomprendi l-kiri tal-bejt ta’ dak il-fond, jekk dak il-bejt ma jkunx ġie eskluż fi ftehim espress fil-kirja.

Jista’ l-kerrej jirrifjuta li jħallas il-kera għal raġunijiet validi?

In linea ta’ prinċipju, l-obbligu primarju tal-kerrej li jkun qed igawdi fond lokat lilu huwa l-ħlas tal-kera lis-sid, u f’kull każ dan mhux iktar tard miż-żmien prefiss mill-liġi.

Xort’oħra jkun hemm morożità fis-sens tal-liġi jekk per eżempju l-kerrej ma jistax iżomm il-kera għax jippretendi li kellu jeddijiet kontra s-sid. Dan għaliex il-kerrej m’għandux dritt jirrifjuta li jħallas il-kera.

Jista’ l-kerrej iżomm il-kera biex jikkomepnsa xi ħlas li għandu jieħu minn sid il-post?

L-inkwilin ma jistax jippretendi li jżomm il-kera biex jitħallas jew jikkompensa kreditu minnu pretiż kontra l-lokatur, jekk ma jkunx wieħed mill-każi li fihom il-liġi tippermetti lill-inkwilin li jżomm il-kera, jew sakemm il-kreditu tiegħu ma jkunx likwidu. Jekk il-konduttur jinsisti fir-rifjut tiegħu li jħallas il-kera minħabba dik il-pretensjoni tiegħu, huwa jinkorri fil-morożità kontemplata mil-liġi biex huwa jiddekadi mill-lokazzjoni.

 

Jekk sid il-kera jonqos mill-obbligi tiegħu, il-kera xorta għandha titħallas?

Il-kera pattwita għandha titħallas dejjem għax hija l-korrispettiv tat-titolu lokatizju gawdut mill-inkwilin. Il-liġi tinsisti li l-kera għandha titħallas anke jekk is-sid jonqos milli jeżegwixxi l-obbligazzjonijiet tiegħu. Ifisser li l-inkwilin ma jistax jaġixxi unilateralment u biex “jagħmel tajjeb” għan-nuqqasijiet tas-sid, iżomm lura milli jħallas il-kera. Anke meta si tratta ta’ tiswijiet straordinarji li, skond il-liġi, jaqgħu fir-responsabilità tas-sid, jekk dan ta’ l-aħħar jonqos milli jagħmel it-tiswijiet meħtieġa, il-liġi trid li l-inkwilin jadixxi l-Qorti u jagħmel ix-xogħlijiet meħtieġa taħt id-direzzjoni tal-Qorti. Meta inkwilin jaġixxi waħdu u ma jsegwix il-proċedura li trid il-liġi, jitlef id-dritt li jżomm il-kera biex jikkompensa l-ispejjeż minnu inkorsi (ara Piscopo Macedonia Zammit -vs- Chalmers, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell fit-13 ta’ Novembru 1953 u Calleja -vs- Dimech, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell (Sede Inferjuri) fit-3 ta’ Diċembru 1985). Intqal ukoll li l-fatt li l-kera ma tkunx ġiet stabbilita mill-Bord Li Jirregola l-Kera jew ikun hemm diskordju dwaru, mhux ġustifikazzjoni għan-nuqqas ta’ ħlas (Schembri -vs- Dimech, deċiża minn din il-Qorti fil-5 ta’ Novembru 1982 u Borg -vs- Galea, deċiża mill-Onorabbli Qorti ta’ l-Appell fis-7 ta’ Ottubru 1996).

X’jiġri jekk sid il-kera ma jkux jista jassigura t-tgawdija tal-fond mill- inkwilin kif pattwit?

Il-lokatur hu obbligat li jara li ma jiġix li jonqos bil-fatt tiegħu stess, li jħares l-obbligazzjoni tiegħu naxxenti minn natura stess tal-kuntratt tal-kiri, dik ċioè li jassigura lill-inkwilin it-tgawdija paċifika tal-fond għaż-żmien tal-kirja u għall-użu li għalih il-kirja tkun saret. F’każ li l-lokatur jikser din l-obbligazzjoni, l-inkwilin ikollu dritt li jitlob ir-riżoluzzjoni tal-kuntratt. Pero, kien hemm drabi fejn il-Qorti qalet li jekk huwa, għalkemm ma jibqax jabita fil-fond minħabba l-aġir tal-lokatur jew tal-familja tiegħu, iżomm l-istess fond okkupat bl-għamara tiegħu filwaqt li hu jmur jabita band’oħra, u jżomm iċ-ċwievet ta’ l-istess post, hu tenut iħallas il-kera pattwita, u ma jistax, f’kawża li jagħmillu l-lokatur għall-hlas ta’ dik il-kera jirrifjuta li jħallas dik il-kera.

 

Kif inbidlet il-liġi fir-rigward ta’ kirjiet li ġejjin minn enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995?

Il-Kap 158 kien emendat riċentement bl-introduzzjoni tal-Artikolu 12B. Essenzjalment, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ. Fil-bidu tal-proceduri, il-Bord għandu jwettaq means test tal-kerrej ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċeduri u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat.

Fil-fatt, l-Artikolu 12B jgħid hekk:

“12B. (1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm -il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.

(2) Il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.

(3) Il-proċedura applikabbli għas-smigħ ta’ rikorsi quddiem il-Bord li jirregola l-Kera, għandha tapplika għas-smigħ ta’ rikors magħmul taħt is-subartikolu (1):
Iżda li:

(i) l-Awtorità tad-Djar għandha tiġi notifikata bir-rikors u għandu jkollha d-dritt li tipparteċipa bis-sħiħ bħala amicus curiae fil-proċedimenti;

u

(ii) il-kerrej u sid il-kera għandhom dejjem ikunu intitolati għall-benefiċċju tal-għajnuna legali fi proċedimenti preżentati skont dan l-artikolu jekk ma jkunux impjegati full-time bi qligħ; u

(iii) fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej, li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja (Kriterji ta’ Test tal-Mezzi), maħruġa taħt l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili u kwalunkwe regolamenti li jistgħu minn żmien għal żmien jissostitwixxuhom. It-test tal-mezzi għandu jkun ibbażat fuq id-dħul tal-kerrej bejn l-1 ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċedimenti u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. It-test tal-mezzi għandu jitmexxa b’referenza partikolari, inter alia, għar-regolamenti 4 sa 8 tal-imsemmija regolamenti li għandhom japplikaw mutatis mutandis.

(4) Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens pagabbli lill-proprjetarju għall-okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(5) Meta l-kerrej jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu jipproċedi skont is-subartikoli segwenti.

(6) Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi li kwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).

(7) Meta jiġi stabbilit ammont tal-kera skont is-subartikolu (1), dik il-kera għandha tapplika fir-rigward tal-kera tad-dar ta’ abitazzjoni, sakemm il-kera ma tkunx ġiet preċedentement terminata, għal perjodu ta’ sitt snin, li warajh għandha tkun suġġetta għar-reviżjoni skont is-subartikolu (1), sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet.

(8) (a) Meta jkun hemm bdil materjali fiċ-ċirkostanzi waqt il-kontinwazzjoni ta’ kera stabbilita skont l-artikolu 5, 12 jew 12A, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord fejn jitlob li l-kundizzjonijiet tal-kirja jiġu reveduti minħabba l-piż sproporzjonat li jkunu qed jikkawżawlu.

(b) Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu:
Iżda li:

(i) id-dispożizzjonijiet tal-paragrafu (a) ta’ dan is-subartikolu m’għandhomx japplikaw jekk is-smigħ ta’ rikors taħt is-subartikolu (1) ikun pendenti jew ġie determinat għal anqas minn tliet snin;

(ii) il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u jiggarantixxu ddisponibbiltà ta’ tali akkomodazzjoni lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(9) (a) Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.

(b) Kull tilwima dwar jekk l-okkupant ikunx jissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi tista’ tiġi riferuta minn kull waħda mill-partijiet lill-Bord permezz ta’ rikors u d-dispożizzjonijiet tas-subartikolu (3) għandhom japplikaw.

(10) Id-dispożizzjonijiet tal-artikolu 1555A tal-Kodiċi Ċivili għandhom japplikaw fir-rigward ta’ kwalunkwe kirja li daħlet fis-seħħ bis-saħħa tal-artikoli 5, 12 jew 12A jew ta’ dan l-artikolu.

(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel ta’ d-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu."

Tista’ tgħolli l-kera f’każ ta’ postijiet b’kera ta’ qabel is-sena 1995?

Bis-saħħa tal-Att X tal-2009 kienu ntrodotti varji emendi sija ghall-Kap 16 tal-Kodiċi Ċivili kwantu l-istituzzjoni tal-kera kif ukoll emendi fil-Kap 69 dwar it-Tiġdid tal-Kiri tal-Bini inter alia il-proċedura dwar l-awment fil-kera.

Il-posizzjoni ġuridika meta sid jixtieq jitlob għal awment fil-kera qabel l-Att X kienet kif ravviżata fl-Artikolu 14 tal-Kap 69 li kien maqsum f’żewġ partijiet u kien jgħid hekk:

“14 (1) Sid il-kera ta’ xi fond li jkun irid jgħolli l-kera jew ibiddel il-kondizzjonijiet tal-kiri meta dan jiġi biex iġedded, għandu jagħmel rikors lill-Bord mill-anqas xahar qabel it-tmiem tal-kiri: fin-nuqqas ta’ dan, il-kiri jitqies li ġie mġedded bl-istess kera u taħt l-istess kundizzjonijiet ta’ qabel għaż-żmien li bih ikun jitħallas il-kera, jiġifieri, għal sena jekk il-kera jkun jitħallas bis-sena, għal sitt xhur jekk il-kera jkun jitħallas bis-sitt xhur, għal tliet xhur jekk il-kera jkun jitħallas bi tlett xhur, għal xahar jekk il-kera jkun jitħallas bix-xahar jew kull tant żmien aqsar.

14 (2) Iżda, meta l-kera huwa iżjed minn tlieta u disgħin ewro u sbatax-il ċentemu (93.17) fis-sena, sid il-kera li jkun irid jgħolli l-kera jew jagħmel kondizzjonijiet ġodda, għandu fi żmien ta’ xahar hawn fuq imsemmi jgħarraf lill-kerrej b’dan il-ħsieb tiegħu, bil-mezz ta’ ittra uffiċjali, u jekk ikun irid jopponi dak il-għoli jew dawk il-kondizzjonijet ġodda, għandu jagħmel rikors lill-Bord sabiex dak l-għoli jew dawk il-kondizzjoijiet ġodda jiġu miċħuda; fin-nuqqas ta’ dan ir-rikors, iż-żieda jew il-kondizzjonijiet ġodda proposti jitqiesu li ġew aċċettati mill-kerrej.”

X’ġara fl-2009?

Bis-saħħa tal-Att X tal-2009, kienu ntrodotti l-Artikolu 1531C u l-Artikolu 1531D tal-Kodiċi Ċivili li  jipprovdu l-ewwel wieħed dwar awment fil-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni u l-ieħor għall-awment tal-kera ta’ fond kummercċjali.

Dawn jgħidu hekk:

“1531Ċ (1) Għall-kera  ta’  dar  ta’  abitazzjoni  li  kienet  fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont: Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.

(2) F’kull  każ  imsemmi  fis-subartikolu  (1)  ir-rata  tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-artikolu 13 tal-Ordinanza li Tneħħi l-Kontroll tad-Djar; l-ewwel awment isir fid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013: B’dan iżda li fejn il-kera tkun fl-1 ta’ Jannar, 2010 aktar minn mija u ħamsa u tmenin euro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 il-partijiet ikunu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu jkunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.”

“1531D (1) Il-kera  ta’  fond  kummerċjali,  fin-nuqqas  ta’  ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil-miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar,2010, jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.

(2) Il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, għandu jiġi stabbilit bi qbil bejn il-partijiet. Fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall-akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.

(3) Fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żjidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu: Iżda, barra mill-każijiet fejn iż-żjieda fil-kera jkun sar bi qbil, fejn tiġi applikata ż-żjieda kif proposta hawn qabel għal fondi kummerċjali, l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja tkun għal żmien definit.”

Hemm xi liġi li titkellem dwar kom pussessur li jikri lil terz mingħajr l-awtorizzazjoni tal- kom pussessuri l-ohra?

Iva. L-Artikolu 1527 tal-Kodiċi Ċivili. Dan jgħid hekk:

1527. “(1) Il-kiri ta’ fond urban, dar għall-abitazzjoni jew fond kummerċjali li jkun fil-pussess ta’ aktar minn persuna waħda għandu jsir mill-kom-pussessuri iżda mingħajr ħsara għad-dispożizzjonijiet tal-artikolu 1530. (ara hawn isfel x’jghid dan l-artikolu)

(2) Fil-każ  meta  wieħed  mill-kom-pussessuri  jkun  ukoll jokkupa l-fond ko-pussedut, jekk il-partijiet jiftiehmu li jsir kuntratt ta’ kiri, dan għandu jsir permezz ta’ kuntratt bil-miktub bejn il-kom-pussessuri kollha minn naħa l-waħda u min jokkupa l-fond minn naħa l-oħra; u minn hemm ’il quddiem dik il-persuna titqies bħala inkwilina, skont il-pattijiet u l-kondizzjonijiet ta’ kuntratt ta’ kera, waqt li ma titlifx id-drittijiet tagħha bħala kom-pussessur:

Iżda dan is-subartikolu għandu jkun mingħajr preġudizzju għad-dispożizzjonijiet tat-Titolu V tat-Tieni Ktieb, Taqsima I ta’ dan il-Kodiċi.

(3) Il-kiri  li  jsir  minn  wieħed  mill-kum-pussessuri  ta’  fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali mingħajr awtorizzazzjoni b’sentenza tal-Bord tal-Kera, jew fil-każ ta’ mobbli mingħajr awtorizzazzjoni tal-qorti kompetenti, jew mingħajr il-kunsens ta’ xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra, jista’ fuq talba ta’ wieħed minn dawn il-kom-pussessuri l-oħra, jiġi annullat, kemm-il darba din it-talba ssir fi żmien xahrejn minn dakinhar li dan il-kom-pussessur l-ieħor ikun sar jaf b’dak il-kiri.”


L-Artikolu 1530 jgħid hekk:

1530. “(1) Il-għoti b’kiri minn dak li jkun jippossjedi l-ħaġa taħt fedekommess jew b’użufrutt, jew taħt titolu ieħor temporanju jew li jista’ jinħall, jiswa wkoll kwantu għas-suċċessuri tiegħu, jekk ikun sar taħt kondizzjonijiet ġusti, u għal żmien mhux iżjed minn tmien snin, fil-każ ta’ raba’, jew erba’ snin, fil-każ ta’ bini, jew għal żmien soltu skont l-użu, fil-każ ta’ ħwejjeġ mobbli, jew għal kull żmien aqsar minn kull wieħed miż-żminijiet fuq imsemmija, fil-każ ta’ beni li l-kiri tagħhom għal aktar minn dak iż-żmien aqsar huwa ipprojbit.

(2) ll-kiri mogħti għal żmien itwal mill-persuna li tipposjedi l-ħaġa kif jingħad hawn fuq, jiġi, fuq talba tas-suċċessuri tiegħu fil-pussess tal-ħaġa, imnaqqas għaż-żmien xieraq, u dan iż-żmien jibda jgħodd minn dak in-nhar tal-kuntratt.”

Kif inbidel il-Kap. 158 f’dak li jirrigwardja ċnus temporanji?

Permezz tal-Att XXVII tal-2018 il-leġislatur għamel diversi emendi fil-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta, pero` xorta ħalla d-dritt li min jokkupa dar ta’ abitazzjoni skond l-Artikolu 12(5) li jista’ jikkonverti ċens temporanju għal wieħed perpetwu. Kwindi, id-dritt li jekk wieħed jissodisfa ċerti kundizzjonijiet ikun jista’ jikkonverti ċens temporanju f’wieħed perpetwu għadu hemm. l-uniku emenda f’dan fl-Artikolu 12 kienet illi fis-subartikolu 1, wara l-kliem “tal-artikolu 12A” żdiedu l-kliem “u 12B”.

B’dan, pero’, kien introdott l-Artikolu 12B li jaħseb għal meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-Artikoli 5, 12 jew 12A tal-imsemmi Kapitolu 158. Hawnhekk, kien hemm tibdiliet sostanzjali.

Fil-fatt, l- Artikolu 12 tal-Kapitolu 158 tal-Liġijiet ta’ Malta illum jaqra hekk:

‘(1) Minkejja kull ħaġa li tinsab fil-Kodiċi Ċivili jew f’xi liġi oħra, id-disposizzjonijiet li ġejjin ta’ dan l-artikolu u tal-artikoli 12A u 12B għandu jkollhom effett dwar il-kuntratti kollha ta’enfitewsi temporanja li jkunu saru fi kwalunkwe żmien.
(2) Meta  dar  ta’  abitazzjoni  tkun  ingħatat  b’enfitewsi temporanja -
(a) għal perijodu ta’ mhux iżjed minn tletin sena, jekk il-kuntratt ikun sar qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, jew
(b) għal kull perijodu ieħor, jekk il-kuntratt ikun sar wara l-imsemija data, u fit-tmiem xi enfitewsi bħal dik l-enfitewta jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu l-enfitewta jkollu  jedd  li  jibqa’  jokkupa  id-dar  b’kera  mingħand  il-padrun dirett -
(i) b’kera  li  jkun  daqs  iċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih  qabel  ma  tkun  għalqet  l-enfitewsi, miżjud,  fil-bidu  tal-kirja  tad-dar  bis-saħħa  ta’ dan l-artikolu, u wara t-tmiem ta’ kull ħmistax-il sena wara sakemm tibqa’ l-kirja favur l-istess kerrej,  b’daqstant  miċ-ċens  li  kien  jitħallas minnufih qabel dak il-bidu jew il-bidu ta’ kull perijodu sussegwenti ta’ ħmistax-il sena, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon għal dak iċ-ċens iż-żieda fl-inflazzjoni minn meta ċ-ċens li għandu jiżdied ikun ġie stabbilit l-aħħar; u
(ia) suġġett   għall-kondizzjonijiet stabbiliti   fis-subartikolu 5(3)(b); u
(ii) taħt dawk il-kondizzjonijiet l-oħra li jistgħu jiġu miftehma bejniethom jew, jekk ma jkunx hemm ftehim, skont kif il-Bord jidhirlu xieraq.
(3) Meta fit-tmiem ta’ enfitewsi kif imsemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b) d-dar ta’ abitazzjoni tkun suġġetta għal kirja, id-disposizzjonijiet tal-Ordinanza li tirregola t-Tiġdid tal-Kiri ta’ Bini, m’għandhomx japplikaw dwar kirja bħal dik:
Iżda meta l-kerrej taħt l-imsemmija kirja jkun ċittadin ta’ Malta u jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu dan għandu, fit-tmiem tal-imsemmija kirja, ikollu il-jedd li jkompli jokkupa d-dar taħt kirja ġdida mingħand il-padrun dirett bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet kif imsemmija fis-subartikolu (2)(i) u (ii) dwar l-enfitewta.
(4) Meta tagħlaq enfitewsi temporanja ta’ dar ta’ abitazzjoni okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu fi żmien dak l-egħluq, li ma tkunx enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewta jkollu l-jedd jikkonverti l-enfitewsi f’waħda perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet ta’ enfitewsi temporanja barra minn dawk li jkunu jirreferu għaż-żmien u għaċ-ċens. Iċ-ċens li jkollu jitħallas b’effett mill-konversjoni tal-enfitewsi f’waħda perpetwa u sakemm jgħaddu ħmistax-il sena minn dik id-data jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens li kien jitħallas minnufih qabel dik il-konversjoni, u wara dan għandu jiżdied kull ħmistax-il sena b’daqstant miċ-ċens kurrenti, li jkun ammont li ma jkunx iżjed minn dak iċ-ċens, li jirrappreżenta bi proporzjon miegħu ż-żieda fl-inflazzjoni minn meta l-imsemmi ċens ikun ġie stabbilit l-aħħar.
(5) Jekk  l-enfitewta  ma  jeżerċitax  il-jedd  mogħti  lilu  bis-subartikolu (4) fi żmien sitt xhur mid-data li dak il-jedd ikun eżerċitabbli, dak il-jedd għandu, bil-modifiki meħtieġa, jgħaddi għand min ikun qed jokkupa d-dar li jkollu jedd jitlob, bl-esklużjoni tal-enfitewta, li d-dar ta’ abitazzjoni tingħata lilu mill-proprjetarju b’enfitewsi perpetwa taħt l-istess kondizzjonijiet li kienu jiġu applikati kieku l-enfitewta kien ikkonverta l-enfitewsi f’waħda perpetwa.
(6) Meta l-enfitewta jew min ikun qed jokkupa d-dar ikollu jedd jikkonverti enfitewsi temporanja f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4) jew (5), dan jista’ jitlob li jsir kuntratt nutarili f’dan is-sens, u l-padrun dirett jew il-proprjetarju għandu jilqa’ dik it-talba.
(7) Meta d-data tat-tmiem tal-enfitewsi tkun data qabel il-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet ta’ qabel ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss jekk l-enfitewta jew il-kerrej, skont il-każ, ikun għadu jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu f’dik id-data u ma japplikawx jekk ikun hekk qed jokkupa d-dar skont ftehim li jkun għamel wara li tkun intemmet l-enfitewsi.
(8) Meta, fil-każ ta’ enfitewsi msemmija fis-subartikolu (2)(a) u li tagħlaq wara l-21 ta’ Ġunju, 1979, l-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tagħha fil-21 ta’ Ġunju, 1979, id-disposizzjonijiet tas-subartikolu (2) jew (3), skont il-każ, għandhom japplikaw biss -
(a) jekk -
(i) il-persuna  li  tkun  tokkupa  d-dar  fid-data msemmija  kompliet  tokkupa  d-dar  bħala residenza ordinarja tagħha sakemm mietet; u
(ii) il-persuna li tkun tokkupa d-dar bħala residenza ordinarja  tagħha  fl-egħluq  tal-enfitewsi  kienet tirrisjedi mal-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak  iż-żmien  il-kwalifiki  l-oħra  kollha  biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet ta’ dan l-artikolu; jew
(b) jekk -
(i) il-persuna  li  tkun  qed  tokkupa  d-dar  bħala residenza  ordinarja  tagħha  fl-imsemmija  data tkun kisbet u t-titolu li bih kienet hekk tokkupa d-dar mingħand l-enfitewta li jkun jokkupa d-dar bħala residenza ordinarja tiegħu mal-egħluq tal-enfitewsi jew, jekk l-enfitewta li mingħandu jkun  inkiseb  l-imsemmi  titolu  jmut  qabel  l-egħluq tal-enfitewsi, mingħand l-enfitewta li l-werriet  tiegħu  jkun  jokkupa  d-dar  bħala residenza  ordinarja  tiegħu  mal-egħluq  tal-enfitewsi; u
(ii) sa  l-egħluq  tal-enfitewsi,  ebda  persuna  barra mill-persuna  fuq  imsemmija  u  mill-imsemmi enfitewta, jew il-werriet tiegħu, u membri tal-familja tagħhom li jkunu jgħixu magħhom, ma kienet okkupat id-dar b’xi mod ikun li jkun; u
(iii) mhux  iktar  tard  mit-30  ta’  Settembru,  1979, jingħata avviż bil-miktub lill-Awtorità tad-Djar dwar it-titolu li taħtu tkun okkupata d-dar fil-21 ta’  Ġunju,  1979,  li  jgħid  ix-xorta  ta’  dak  it-titolu, għal kemm żmien ikun mistenni jdum u l-isem tal-persuna li tkun tokkupa d-dar taħt dak it-titolu.
(9) Għall-finijiet ta’ dan l-artikolu -
(a) dwar enfitewsi msemmi fis-subartikolu (2)(a) jew (b), l-enfitewsi tinkludi sub-enfitewsi;
(b) dwar kull enfitewsi ieħor, enfitewsi tfisser l-enfitewsi oriġinali, iżda jekk meta jagħlaq dak l-enfitewsi, id-dar ta’ abitazzjoni tkun miżmuma b’sub-enfitewsi -
(i) il-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu  lill- enfitewta jkunu jistgħu jiġu eżerċitati mill-aħħar sub-enfitewta  u,  bla  ħsara  għall-jeddijiet mogħtija  lill-okkupant  bis-subartikolu  (5), minnu biss;
(ii) il-padrun dirett tfisser biss il-persuna li jkollha jedd tirċievi ċ-ċens oriġinali;
(iii) iċ-ċens tfisser biss iċ-ċens oriġinali: Iżda meta ċ-ċens li jkun jitħallas mill-aħħar sub-enfitewta jkun iżjed minn sitt darbiet iċ-ċens oriġinali, s-subartikolu (4) għandu jkollu effett daqslikieku minflok il-kliem "jkun daqs sitt darbiet iċ-ċens" kien hemm sostitwiti l-kliem "jkun daqs is-sub-ċens".
(10) Jekk meta tagħlaq enfitewsi temporanja li għaliha japplika s-subartikolu (2) jew (3), id-dar ta’ abitazzjoni tkun okkupata minn persuna b’titolu ta’ użufrutt jew abitazzjoni, il-jedd li dik id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ okkupata mogħti b’dawk is-subartikoli jew bis-subartikolu (7) jista’ jibqa jiġi eżerċitat minkejja dawk id-disposizzjonijiet, minn dak l-okkupant daqslikieku kien l-enfitewta jew il-kerrej tad-dar ta’ abitazzjoni, skont il-każ.
(11) Meta  enfitewsi  temporanja  tiġi  konvertita  f’waħda perpetwa taħt is-subartikolu (4), id-dar ta’ abitazzjoni tibqa’ suġġetta għall-jeddijiet li jkollhom terzi persuni dwar dik id-dar minnufih qabel dik il-konversjoni.
(12) Meta  xi  wieħed  mill-jeddijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu jkun jista’ jiġi eżerċitat minn iktar minn persuna waħda dak il-jedd jista’ jiġi eżerċitat minkejja kull nuqqas ta’ ftehim bejniethom iżda biss jekk mhux inqas minn nofs in-numru ta’ dawk il-persuni jiftieħmu li jeżerċitaw dak il-jedd; u f’kull każ bħal dak il-jedd ikun japplika biss favur dawk li jkunu qed jeżerċitawh.’

L-Artikolu 12A jgħid hekk:

‘(1) Dan l-artikolu għandu japplika:
(a) fl-għeluq ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi temporanja (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti") li ma tkunx waħda li l-effetti tat-tmiem tagħha jkunu regolati bl-artikolu 12(2)(a) jew (b) jew bl-artikolu 12(4) jew 12(5);
(b) ta’ dar ta’ abitazzjoni illi fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti:
(i) tkun okkupata minn ċittadin ta’ Malta bħala r-residenza ordinarja tiegħu; u
(ii) tkun soġġetta għal xi enfitewsi jew sub-enfitewsi oħra (aktar ’il quddiem f’dan l-artikolu msejħin "l-enfitewsi  jew  sub-enfitewsi  preċedenti"), kemm jekk perpetwa u kemm jekk temporanja.
(2) Fit-tmiem tal-enfitewsi l-aktar reċenti l-enfitewta jew sub-enfitewta li jkun jissodisfa r-rekwiżiti tas-subartikolu (1)(b)(i) jkollu l-jedd li jibqa’ jokkupa d-dar ta’ abitazzjoni taħt kirja mingħand il-persuna li tkun id-detentur tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti bl-istess kera u taħt l-istess kondizzjonijiet applikabbli skont l-artikolu 12(2)(i), (ia) u (ii) li għandhom japplikaw mutatis mutandis.
(3) Fit-tmiem tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi preċedenti l-kirja msemmija fis-subartikolu (2) għandha tkompli fis-seħħ taħt l-istess kera u kondizzjonijiet kif imsemmi fis-subartikolu (2) bejn il-kerrej u l-persuna li minn żmien għal żmien, li kieku ma kienx għal dik il-kirja, kien ikollha l-jedd għall-pussess vakanti tad-dar.
(4) Id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw ukoll fil-każijiet kollha fejn għad illi l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għalqet qabel l-1 ta’ Lulju 2007 il-persuna li kienet l-enfitewta jew is-sub-enfitewta fl-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti tkun għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha f’dik id-data.
(5) Meta  fit-tmiem  tal-enfitewsi  jew  sub-enfitewsi  l-aktar reċenti d-dar ta’ abitazzjoni tkun soġġetta għal kirja għandhom japplikaw mutatis mutandis id-disposizzjonijiet tal-artikolu 12(3).
(6) Id-drittijiet  mogħtija  b’dan  l-artikolu  lill-enfitewta  u  lis-sub-enfitewta tal-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkunu jistgħu jiġu eżerċitati, fil-każ li l-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta jkun miet qabel l-1 ta’ Lulju 2007, mill-persuna li kIenet tirrisjedi mal-imsemmi enfitewta jew sub-enfitewta fi żmien mewtu u kellha f’dak iż-żmien il-kwalifiki l-oħra kollha biex tiġi meqjusa bħala kerrej għall-finijiet tal-artikolu 12.
(7) Meta fil-kaz ta’ enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti li tkun tagħlaq wara l-1 ta’ Lulju 2007 l-enfitewta, is-sub-enfitewta jew il-kerrej li jkun jokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tiegħu meta tagħlaq l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti jkun persuna differenti minn dik li tkun tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-1 ta’ Lulju 2007 id-disposizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom japplikaw biss fil-kazijiet imsemmija fl-artikolu 12(8)(a) u (b) liema paragrafi għandhom japplikaw mutatis mutandis dwar l-enfitewsi u s-sub-enfitewsi regolati b’dan l-artikolu, b’dan iżda illi referenzi għall-"21 ta’ Gunju 1979" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-1 ta’ Lulju 2007", referenzi għall-"l-enfitewsi" għandhom jinqraw bħala referenzi għall-"l-enfitewsi jew sub-enfitewsi l-aktar reċenti" u r-referenza għat-"30 ta’ Settembru 1979" għandha tinqara bħala referenza għall-"31 ta’ Diċembru 2007"’

L-Artikolu 12B imbagħad jgħid hekk:

‘(1) Meta persuna tkun qed tokkupa dar ta’ abitazzjoni taħt titolu ta’ kera stabbilit abbażi ta’ titolu preċedenti ta’ enfitewsi jew subenfitewsi li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 permezz tal-applikazzjoni tal-artikoli 5, 12 jew 12A, il-kundizzjonijiet li ġejjin għandhom, kemm-il darba jkunu inkonsistenti mad-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza, japplikaw fir-rigward ta’ dik il-kera, mill-10 ta’ April 2018 minkejja d-dispożizzjonijiet tal-imsemmija artikoli tal-Ordinanza jew ta’ xi liġi oħra.
(2)  Il-proprjetarju  għandu  jkollu  l-jedd  jippreżenta  rikors quddiem il-Bord li jirregola l-Kera fejn jitlob li l-kera tiġi riveduta għal ammont li ma jeċċedix it-tnejn fil-mija fis-sena tal-valur liberu u frank tas-suq miftuħ tad-dar ta’ abitazzjoni fl-1 ta’ Jannar tas-sena li matulha jiġi preżentat ir-rikors u sabiex jiġu stabbiliti kundizzjonijiet ġodda fir-rigward tal-kera.
(3)  Il-proċedura applikabbli għas-smigħ ta’ rikorsi quddiem il-Bord li jirregola l-Kera, għandha tapplika għas-smigħ ta’ rikors magħmul taħt is-subartikolu (1):
Iżda li:
(i)  l-Awtorità  tad-Djar  għandha  tiġi  notifikata  bir-rikors  u  għandu  jkollha  d-dritt  li  tipparteċipa  bis-sħiħ  bħala amicus curiae fil-proċedimenti; u
(ii)  il-kerrej  u  sid  il-kera  għandhom  dejjem  ikunu intitolati  għall-benefiċċju  tal-għajnuna  legali  fi  proċedimenti preżentati skont dan l-artikolu jekk ma jkunux impjegati full-time bi qligħ; u
(iii)  fl-istadju inizjali tal-proċedimenti l-Bord għandu jwettaq it-test tal-mezzi tal-kerrej, li għandu jkun ibbażat fuq it-test tal-mezzi stabbilit fir-Regolamenti dwar it-Tkomplija tal-Kirja  (Kriterji ta’ Test tal-Mezzi),  maħruġa  taħt  l-artikoli 1531F u 1622A tal-Kodiċi Ċivili u kwalunkwe regolamenti li jistgħu  minn  żmien  għal  żmien  jissostitwixxuhom.  It-test  tal-mezzi  għandu  jkun  ibbażat  fuq  id-dħul  tal-kerrej  bejn  l-1  ta’ Jannar u l-31 ta’ Diċembru tas-sena li tippreċedi s-sena li fiha jkunu nbdew il-proċedimenti u fuq il-kapital tal-kerrej fil-31 ta’ Diċembru tal-imsemmija sena. It-test tal-mezzi għandu jitmexxa b’referenza partikolari, inter  alia, għar-regolamenti 4 sa 8 tal-imsemmija  regolamenti  li  għandhom  japplikaw mutatis mutandis.
(4)  Meta l-kerrej ma jissodisfax il-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu, wara li jkun sema’ kwalunkwe evidenza u sottomissjonijiet imressqa mill-partijiet, jagħti deċiżjoni li tippermetti lill-kerrej żmien ta’ ħames snin sabiex il-fond jiġi vakat. Il-kumpens pagabbli lill-proprjetarju għall-okkupazzjoni tal-fond matul l-imsemmi perjodu għandu jammonta għad-doppju tal-kirja li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(5)  Meta l-kerrej jissodisfa l-kriterji tad-dħul u tal-kapital tat-test tal-mezzi, il-Bord għandu jipproċedi skont is-subartikoli segwenti.
(6)  Meta jistabbilixxi l-kirja pagabbli skont is-subartikolu (1), il-Bord għandu jqis il-mezzi u l-età tal-kerrej u kwalunkwe piż sproporzjonat li huwa partikolari għal sid il-kera u jista’ jistabbilixxi likwalunkwe żieda fil-kera għandha tkun gradwali. Il-Bord, wara li jkun sema’ lill-partijiet sommarjament u eżamina kwalunkwe evidenza li huwa jqis rilevanti, jista’ wkoll jordna l-ħlas ta’ żieda fl-ammont tal-kera waqt il-pendenza tas-smigħ ta’ rikors preżentat skont is-subartikolu (1).
(7)  Meta jiġi stabbilit ammont tal-kera skont is-subartikolu (1), dik il-kera għandha tapplika fir-rigward tal-kera tad-dar ta’ abitazzjoni, sakemm il-kera ma tkunx ġiet preċedentement terminata, għal perjodu ta’ sitt snin, li warajh għandha tkun suġġetta għar-reviżjoni skont is-subartikolu (1), sakemm ma jintlaħaqx ftehim bejn il-partijiet.
(8)  (a)  Meta jkun hemm bdil materjali fiċ-ċirkostanzi waqt il-kontinwazzjoni ta’ kera stabbilita skont l-artikolu 5, 12 jew 12A, il-proprjetarju għandu jkollu l-jedd jippreżenta rikors quddiem il-Bord fejn jitlob li l-kundizzjonijiet tal-kirja jiġu reveduti minħabba l-piż sproporzjonat li jkunu qed jikkawżawlu.
(b)  Il-proprjetarju jista’ wkoll jitlob li l-kirja tiġi xolta jekk ikun jista’ jipprova permezz ta’ evidenza inekwivoka li l-kerrej huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu: Iżda li:
(i)  id-dispożizzjonijiet  tal-paragrafu  (a)  ta’  dan  is-subartikolu m’għandhomx japplikaw jekk is-smigħ ta’ rikors taħt is-subartikolu (1) ikun pendenti jew ġie determinat għal anqas minn tliet snin;
(ii)  il-kerrej dejjem għandu jitqies li huwa persuna li ma tinħtieġx il-protezzjoni soċjali provduta fl-artikoli 5, 12 jew 12A u f’dan l-artikolu jekk l-Awtorità tad-Djar jew sid il-kera joffru akkomodazzjoni alternattiva li hija addattata għall-kerrej u  jiggarantixxu  d-disponibbiltà  ta’  tali  akkomodazzjoni  lill-kerrej għallinqas għal għaxar snin, għal kera li ma teċċedix dik li kienet tkun pagabbli mill-kerrej li kieku l-kerrej kompla l-kera taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(9)(a)  Kull persuna li jkollha dritt li tkun rikonoxxuta bħala kerrej skont il-proviso tat-tifsira "kerrej" fl-artikolu 2 għandha, sakemm din il-persuna ma tkunx persuna li hemm referenza għaliha fil-paragrafu (a) tal-imsemmija tifsira, takkwista biss id-dritt li tokkupa d-dar ta’ abitazzjoni għal perjodu ta’ ħames snin illi mal-iskadenza tiegħu għandha tivvaka l-imsemmija dar ta’ abitazzjoni. Il-kumpens għall-okkupazzjoni tad-dar ta’ abitazzjoni pagabbli lis-sid matul l-imsemmi perjodu għandu, ħlief fejn l-okkupant ikun jissodisfa l-kriterji ta’ dħul u ta’ kapital tat-test tal-mezzi msemmi fil-paragrafu (iii) tas-subartikolu (3) ikun daqs id-doppju tal-kera li kienet tkun pagabbli skont l-artikoli 5, 12 jew 12A.
(b)  Kull tilwima dwar jekk l-okkupant ikunx jissodisfa l-kriterji tat-test tal-mezzi tista’ tiġi riferuta minn kull waħda mill-partijiet lill-Bord permezz ta’ rikors u d-dispożizzjonijiet tas-subartikolu (3) għandhom japplikaw.
(10)  Id-dispożizzjonijiet  tal-artikolu  1555A  tal-Kodiċi Ċivili għandhom japplikaw fir-rigward ta’ kwalunkwe kirja li daħlet fis-seħħ bis-saħħa tal-artikoli 5, 12 jew 12A jew ta’ dan l-artikolu.
(11) Id-dispożizzjonijiet ta’ dan l-artikolu għandhom ukoll japplikaw fil-każijiet kollha fejn kwalunkwe enfitewsi, subenfitewsi jew kirja fir-rigward ta’ dar ta’ abitazzjoni regolata taħt l-artikoli 5, 12 jew 12A tkun skadiet minħabba deċiżjoni tal-qorti msejsa fuq in-nuqqas ta’ proporzjonalità bejn il-valur tal-proprjetà u l-ammont li għalih huwa ntitolat sid il-kera u l-persuna li kienet l-enfitewta, is-subenfitewta jew il-kerrej għadha tokkupa d-dar bħala r-residenza ordinarja tagħha fl-10 ta’ April 2018. F'dawn il-każijiet is-sid ma jistax jipproċedi  biex jitlob l-iżgumbrament tal-okkupant mingħajr ma jagħmel użu minn qabel tad-dispożizzjonijiet ta' dan l-artikolu.’

Jekk sid il-kera ta’ fond antik isib dar oħra fejn jgħixu l-inkwilini, jista’ jitlob il-pussess lura?

Skont il-Kap. 69, sid il-kera irid iġib prova tal-bżonn u li l-kerrej għandu suitable alternative accomodation, jew, f’każ li m’ għandux akkomodazzjoni xierqa alternattiva, li l-aggravju jkun akbar jekk il-permess għall-ksib lura tal-pussess jiġi miċħud milli kieku jiġi mogħti.

Kwindi, is-sid irid iġib il- provi li għandu bżonn il-fond iżda l-Qorti trid tkun konvinta li l-inkwilini mhux ser ibatu l-ikbar preġudizzju jekk tintlaqa’ t-talba tas-sidien. Jekk il-konsegwenza tkun li l-inkwilini ser jispiċċaw mingħajr saqaf fuq rashom u /jew m’hemmx provi li juru li l-qagħda finanzjarja tal-inkwilini tippermettilhom li faċilment isibu akkomodazzjoni ulterjuri, it-talba ma tintlaqax.

X’se jiġri mis-sullokazzjonijiet ta’ fondi kummerċjali li saru qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?

Riċentement, matul din is-sena (2018) saret bidla fil-ligi.

Fil-fatt, l-Artikolu 1613 tal-Kap. 16 jgħid hekk:

"(1) Fin-nuqqas  ta’  dispożizzjonijiet  oħra  partikolari,  il- kuntratt ta’ sullokazzjoni hu regolat mid-dispożizzjonijiet li jgħoddu għall-kuntratt ta’ kiri:

Iżda  għar-rigward  ta’  sullokazzjonijiet  ta’  fondi kummerċjali li saru qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, dawn għandhom jintemmu fil-31 ta’ Mejju, 2018 soġġett għal dak provdut f’dan l- artikolu ħlief meta jkunu saru bi ftehim tas-sid, f’liema każ dawk is- sullokazzjonijiet għandhom ikunu regolati b’tali ftehim:

Iżda wkoll il-kera jkun stabbilit skont kif stipulat fl-artikolu 1513D.

(2) Fin-nuqqas  ta’  ftehim  bejn  il-kerrej  u  l-persuna  li  tkun subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju 2018 li jkollha interess li tibqa’ fil-fond f’każ ta’ sullokazzjoni li tintemm fil-31 ta’ Mejju 2018, fejn il-fond sullokat ikun jikkonsisti f’fond kummerċjali li fis-sena ta’ qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 ikun ġestit mis-subinkwilin, il-persuna li qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 kienet sub-inkwilin ikollha l-jedd li tibqa’ tiġġestixxi n-negozju tagħha mill-fond taħt dawk il-kondizzjonijiet li jistgħu jiġu ddeterminati mill-Bord li Jirregola l-Kera, għal dak il-perjodu li jista’ jiġi stabbilit mill-Bord li ma jkunx ta’ aktar miż-żmien tal-lokazzjoni jew ta’ aktar minn għaxar snin skont liema jkun l-iqsar.

(3) It-talba biex subinkwilin jibqa’ jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond mikri għandha ssir b’rikors preżentat fil-Bord li Jirregola l-Kera sa mhux aktar tard mill-31 ta’ Mejju, 2018 u dik it-talba għandu jkun fiha r-raġunijiet li għalihom tkun qiegħda ssir. Il-Bord m’għandux jilqa’ dik it-talba kemm-il darba r-rikorrent ma jissodisfax lill-Bord illi jekk huwa ma jibqax jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond huwa jsofri preġudizzju gravi.

(4) Ir-rikors magħmul mis-subinkwilin skont is-subartikolu (3) għandu jiġi nnotifikat lis-sid u lill-kerrej illi jkollhom dritt jopponu t-talba.

(5) Is-smigħ tar-rikors imsemmi fis-subartikoli (3) u (4) ikun regolat bir-regoli ta’ proċedura applikabbli dwar rikorsi fil-Bord li Jirregola l-Kera b’dan iżda li l-Bord ikollu dritt illi f’kull stadju tal-proċeduri jiffissa jew ibiddel l-ammont ta’ kumpens illi l-persuna li kienet subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 tkun dovuta tħallas lis-sid jew lill-kerrej jew lit-tnejn fil-pendenza tal-proċeduri. Ma jkun hemm ebda dritt ta’ appell mid-digriet li jiffissa l-imsemmi kumpens.

(6) F’każ  li  l-Bord  jilqa’  t-talba  biex  ir-rikorrent  jibqa’ jiġġestixxi n-negozju tiegħu mill-fond kif imfisser aktar ’il fuq f’dan l-artikolu l-Bord għandu jiffissa l-kera għall-perjodu wara l-31 ta’ Mejju, 2018 f’ammont li jkun skont il-valur li l-fond jista’ jġib kieku dan jiġi mikri fis-suq minn sidu għall-użu li jkun qiegħed isir minnu fis-sena minnufih qabel il-31 ta’ Mejju 2018. Il-Bord ikollu s-setgħa wkoll li jordna l-ħlas ta’ kera inqas mill-imsemmi valur fis-suq jekk jiġi ppruvat għas-sodisfazzjon tal-Bord li l-ħlas tal-imsemmi valur fis-suq ikun jimponi konsegwenzi ħorox fuq il-persuna li tkun tiġġestixxi n-negozju tagħha mill-fond b’mod li jkun perikolat l-għejxien ta’ dik il-persuna jew ta’ persuni oħra li jkunu jaħdmu fil-fond.

F’każ li l-Bord jiddeċiedi li għandu jkun hemm ħlas ta’ kera inqas mill-valur fis-suq imsemmi, l-Bord għandu fid-deċiżjoni tiegħu jordna wkoll illi l-kera għandha togħla kull sena sakemm tilħaq l-imsemmi valur fis-suq sa mhux aktar tard mill-ewwel skadenza ta’ kera dovuta fis-sena 2027.

(7) Meta l-Bord jiffissa kera ġdida skont dan l-artikolu huwa jkollu s-setgħa li jiddetermina li dik il-kera għandha tinqasam bejn il-persuni li jkollhom dritt fuq il-fond u partikolarment bejn is-sid tal-fond u l-persuna illi jkollha titolu ieħor ta’ inkwilinat fuq il-fond u kif għandha tinqasam dik il-kera.

(8)  Meta l-kera li għandha tħallas il-persuna li kienet subinkwilin qabel il-31 ta’ Mejju, 2018 tiġi ddeterminata b’mod finali dik il-kera għandha titħallas sa mill-1 ta’ Ġunju, 2018 b’mod li kull kumpens imħallas skont is-subartikolu (5) għandu jitnaqqas mill-ammont ta’ arretrati dovut."

Jista’ kerrej jissulloka mingħajr kunsens?

Hawnhekk japplika l-Artikolu 1614 tal-Kap. 16. Dan jagħmilha ċara illi:

(1)    Il-kerrej ma għandux jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, jekk din is-setgħa ma tkunx ġiet miftiehma  fil- kuntratt.
(2)    Għall-finijiet ta’ dan is-Sub-titolu, l-għoti ta’ kuntratt ta’ ġestjoni jew kull forma ta’ ftehim ieħor, li permezz tiegħu ink wilin jerħi f’idejn terzi l-pussess tal-fond jew tal-kummerċ ġestit minn fond kummerċjali, għandu jitqies bħala sullokazzjoni.
(3)    Meta inkwilin tkun kumpannija b’responsabbilità limitata jew kull forma ta’ kumpannija oħra, it-trasferiment  inter vivos kumulattiv ta’ ħamsin fil-mija tal-ishma, ukoll jekk magħmul permezz ta’ aktar minn trasferiment wieħed u, jew tas-setgħa jew kontroll attwali ta’ ġestjoni ta’ dik il-kumpannija jew tal-kummerċ ġestit mill-fond, għandu jkun meqjus bħala sullokazzjoni:

Iżda ma jkunx hekk meqjus bħala sullokazzjoni, jekk it-trasferiment ikun sar favur il-konjuġi li ma jkunux separati legalment u, jew it-tifel jew tfal tas-sid tal-ishma.

Fil- każ ta’ kuntratt ta’ kera, x’inhi d-durata tal-preskrizzjoni għall-arretrati? X’inhi għad-danni?

Il- preskrizzjoni hi ta’ ħames snin taħt l-Art. 2156(ċ) tal-Kodiċi Ċivili għat-talba għall-arretrati ta’ kera.

Fil-fatt, l-Art. 2156(ċ) tal-Kodiċi Ċivili testwalment jipprovdi għall-perjodu ta’ preskrizzjoni ta’ ħames snin għal “azzjonijiet għall-ħlas ta’ kera ta’ bini jew raba’”.

Mill- banda l-oħra, l-obbligazzjoni tal-konvenut bħala kerrej illi jwieġeb għall-ħsarat li jsiru matul il-kirja hija obbligazzjoni kuntrattwali  u jekk issir ħsara l-obbligazzjoni tiegħu li jagħmel tajjeb hija waħda ex contractu u mhux ex delicto. B’hekk il-preskrizzjoni f’dal- każ hi ta’ ħames snin ukoll.

Casa bottega hi meqjusa bħala fond kummerċjali jew abitazzjoni? Kif inbidlu r-rati tal- kera?

Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li huwa wżat kemm għall-abitazzjoni kif ukoll bħala fond kummerċjali u li għalih jitħallas kera wieħed, dan għandu jitqies bħala fond ta’ abitazzjoni u għalih għandhom jgħoddu r-regoli li jirrigwardaw fond għall-abitazzjoni.
Iżda r-rata tal-kera għandha tiġi stabbilita skont iċ-ċirkosatnzi partikulari. Fil-fatt l-Artikolu 1531K jikkontempla tlett xenarji:
“(a) għar-rigward tar-rata tal-kera tal- casa bottega, il-kera għandu jkun dak stabbilit  għal  fond  kummerċjali  kif  inhu  stipulat  fl- Artikolu 1531D (ossija z-zieda ta’ 15 fil- mija sa l- 2014 u zieda ta’ 5 fil- mija wara l- 2014);
(b) jekk il-parti kummerċjali ma tibqax tintuża bħala tali, għal  dak  li  jirrigwarda  r-rata  tal-kera  għandu  jibqa’ japplika l-kera li kien jitħallas minnufih qabel ma l-użu tal-parti kummerċjali jkun waqaf, b’dan illi, iż-żieda  fil-kera  minn  dak  iż-żmien  għandha  tkun regolata abbażi tal-ammont ta’ kera li jkun ġie stabbilit bl-Artikolu 1531Ċ. (€185 bejn l-2010 u l-2013, imbagħad żieda skont l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-Artikolu 13 tal- Kap. 158);
(ċ) meta l-kera jogħla skont ir-regolamenti magħmulin kif stipulat fl-Artikolu 1531D, iż-żieda fil-kera għandha titqies biss fuq dik il-parti tal-fond li tkun attwalment tintuża għal skop kummerċjali.”

Huwa permess li l- inkwilin jissulloka (sub letting) lil terzi?

Il-kerrej m’għandux jedd li jissulloka l-ħaġa, jew li jċedi l-kiri tagħha, jekk din is-setgħa ma tkunx ġiet miftiehma fil-kuntratt.

Jekk ma jkunx hemm ftehim espress, jew ċirkostanzi li jistgħu juru x’kienet l-intenzjoni tal-partijiet dwar iż-żmien tal-kiri, x’għandu jagħmel sid il- kera biex itemm il- kirja?

Għal dak li hu bini, meta ż-żmien tal-kiri hu preżunt kif jingħad f’dil- mistoqsija, il-kiri ma jispiċċax bl-għeluq taż-żmien kemm -il darba sid il-kera ma jagħtix avviż lill-kerrej, jew dan lil dak, mill-anqas xahar qabel, jekk iż-żmien preżunt tal-kiri hu għal sena, jew ħmistax-il gurnata qabel, jekk dan iż-żmien hu għal anqas minn sena.

Jista’ l- kerrej iwettaq alterazzjonijiet strutturali, bħal per eżempju ftuħ ta’ bibien?

L-Artikolu 1564 jagħmilha ċara li l-kerrej, matul il-kiri, ma jista’ jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa mikrija mingħajr il-kunsens ta’ sid il-kera, u m’għandux jedd jitlob il-ħlas lura tal-valur, ikun kemm ikun, tal-miljoramenti magħmula mingħajr dak il-kunsens.
B’dan kollu,  il-kerrej  għandu  jedd  jieħu  lura  dawk  il- miljoramenti, billi jerġa’ jqiegħed il-ħaġa fl-istat li kienet qabel ma saru, iżda dan kemm -il darba, għal dawk li huma l-miljoramenti li jkunu għadhom jeżistu fit-tmiem tal-kiri, huwa juri li jista’ jieħu xi utli minnhom billi jaqlagħhom, u sid il-kera ma jagħżilx li jżommhom, u jħallas lill-kerrej somma daqs il-ġid li dan jista’ jieħu li kieku jaqlagħhom.

Dar antika mikrija b’ammont miżeru skont kuntratt antik. Tista’ togħla l-kera biex tirrifletti l-esiġenzi tal- lum?

Dwar dan, jitkellem l- Artikolu 1531Ċ tal- Kodiċi Ċivili li ġie ntrodott fl- 2010. Dan jgħid:
“Għall-kera  ta’  dar  ta’  abitazzjoni  li  kienet  fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 izda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata tal-kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, kellha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont. F’każ li r-rata ta’ kera kienet gja aktar minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena f’ Jannar 2010, din kellha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.”
Għaldaqstant l-ammont ta’ kera, sija jekk stabbilt għal mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena jew aktar, kellu jiżdied b’dan il- mod:
Ir-rata tal-kera għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni skont l-Artikolu 13 tal- Kap. 158 bl-ewwel awment kellu jsir fid-data tal- ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013.
Jista’ jaghti l- każ pero li fejn il-kera fl-1 ta’ Jannar, 2010 kienet aktar minn mija u ħamsa u tmenin ewro (€185) fis-sena, u b’kuntratt bil-miktub qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, il-partijiet kienu qablu fuq metodu ta’ żjieda fil-kera, wara l-1 ta’ Jannar, 2010 iż-żjidiet fil-kera għandhom jibqgħu ikunu regolati skont dak il-ftehim sakemm jibqa’ fis-seħħ.
 L-Artikolu 1531D imbagħad jitkellem fuq kirjiet kummerċjali b’dan il- mod:
“Il-kera  ta’  fond  kummerċjali,  fin-nuqqas  ta’  ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil- miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010, għandu mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar 2010 jiġi miżjud b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija (15%) fuq il-kera attwali u jibqa’ jiġi miżjud mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.”
Il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, kella imbagħad tiġi stabbilita bi qbil bejn il-partijiet u fin- nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni. Izda, fin-nuqqas ta’ tali regolamenti (kif fil- fatt gara) il-kera kellha mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, togħla b’ħamsa fil-mija (5%) fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.
Ukoll, fil-każ ta’ fond kummerċjali, jekk kien hemm ftehim għal żidiet perjodiċi bejn il-partijiet, dan il-ftehim għandu jibqa’ japplika mingħajr iż-żjidiet kontemplati f’dan il-artikolu.

L-inkwilin jista’ jiddeċiedi hu li jittermina l- kirja kummerċjali jekk jidhirlu li ma jistax ilahhaq mar-rati l-godda?

Iva, u dan kif mahsub fil- proviso tal- Artikolu 1531D jgħid speċifikament:
"Fejn tiġi applikata r-rata l- gdida applikabbli ghal kirjiet kummercjali (cioe’ zieda ta’ 15 fil- mija sa l- 2014 u żieda ta’ 5 fil- mija wara l- 2014) l-inkwilin jista’ permezz ta’ ittra uffiċjali mibgħuta lil sid il-kera jew lil wieħed minn sidien il-kera, jittermina l-kirja billi jagħti pre-avviż ta’ tliet xhur u dan ukoll jekk il-kirja  tkun għal żmien definit."

Min hu responsabbli tal- mantniment f’dar mikrija?

In lineja ta’ principju, il-kerrej ta’ bini għandu jagħmel it-tiswijiet  kollha meħtieġa barra dawk li huma strutturali. Iżda,  jekk  dawn  ix-xogħlijiet  ma  jsirux  b’mod  xieraq  u skont l-arti u sengħa, is-sid ikollu d-dritt li jitlob lill-Bord tal-Kera li jiġi awtorizzat li jagħmel ix-xogħol hu mill-ġdid bi spejjeż  tal- kerrej.
In oltre, il-manutenzjoni ordinarja esterna ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Jannar, 2010, salv ftehim mod ieħor bil-miktub bejn il-partijiet, issir bi spejjeż tal-inkwilin u mhux tas-sid.
Sid il-kera għandu allura jagħmel it-tiswijiet kollha strutturali.  Fil-każ ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni u fond kummerċjali, ''tiswijiet strutturali'' jitqiesu dawk li għandhom x’jaqsmu mal-binja nnifisha tal-fond, inklużi s-soqfa.
Mill- banda l- oħra, it-tħammil tal-ġwiebi u tal-fosos, u t-tindif taċ-ċmieni jibqa’ obbligu tal-kerrej.
Tajjeb jinghad ukoll li l-kerrej f’ebda każ m’hu marbut li jagħmel xi tiswija għal dannu kaġunat minn forza maġġuri, u bla ebda ħtija tiegħu.

Jekk sid il- kera ikun wettaq tiswijiet strutturali, jista’ dan jiddeċiedi li jgħolli l- kera?

Iva, pero’ f’kaz ta’ kirjiet antiki biss u n-nuqqas ma jridx ikun dovut għas-sid stess. Fil-fatt, meta sid il-kera fil-każ ta’ dar ta’ abitazzjoni mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 jagħmel tiswijiet strutturali li jkunu saru neċessarji mhux b’nuqqas tiegħu, il-kera għandu jiżdied b’sitta fil-mija (6%) tal-valur tan-nefqa li tkun saret.
Fil-każijiet, imbagħad, fejn sid il-kera jkun lest li jagħmel dawn it-tiswijiet, l-inkwilin jista’ jagħżel li jagħmel it-tiswijiet hu bi spejjeż tiegħu, u b’hekk il-kera jibqa’ ma jinbidilx. Iżda l-inkwilin f’dan il-każ ma jkollu ebda dritt għal kumpens, lanqas parzjali, għal dawn it-tiswijiet strutturali meta l-kirja tintemm.
Fejn it-tiswijiet  strutturali  ma  jkunux saru  meħtieġa minħabba nuqqas tal-inkwilin, l-inkwilin ikollu dritt li jitlob  it-tmiem tal-kirja minkejja li ż-żmien tal-kirja jkun għadu ma għaddiex.

Huwa veru li sid il- kera m’għandux obbligu jġedded kera antika f’każ ta’ garaxx antik jew villeġjatura?

Fil-każ  ta’  garaxxijiet  mikrija  qabel  l-1  ta’  Ġunju,  1995 li ma jiffurmawx parti minn dar mikrija lill-inkwilin bħala residenza ordinarja u li m’humiex meqjusa bħala fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li jkun utilizzat bħala villeġġatura li ma tkunx ir-residenza ordinarja fin- nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor, ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.
Il-ħsieb tal-liġi ghalhekk ma kienx li jxolji ipso jure kull kirja ta’ garage privat wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Fil-fatt, l-Artikolu 1531(H) tal-Kap. 16 introdott bl-Att X tal-2009 jipprovdi illi fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor m’hemm l-ebda dritt ta’ tiġdid tal-kera ta’ garage wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Dan ifisser biss illi wara dik id-data, sid il-kera mhux obbligat iġedded il-kirja ta’ garage u l-kerrej ma għandux id-dritt li jistenna li jkun hekk imġedded.

X’rimedju għandu l-inkwilin jekk sid il-kera jiddeċiedi li jtemm il- kirja ħabta w sabta?

F’każ li sid il-kera jtemm il-ftehim ta’ kiri għal raġunijiet li ma jkunux ikkontemplati fil-ftehim, jew b’mod ġenerali raġunijiet validi skont il-liġi, il-kerrej jista’ jitlob danni għal ksur tal-ftehim

X’jiġri jekk fond ko-pussedut jiġi mikri mingħajr il- kunsens tal- kum-pussessuri?

l-kiri ta’ fond urban, dar għall-abitazzjoni jew fond kummerċjali li jkun fil-pussess ta’ aktar minn persuna waħda għalhekk għandu jsir mill-kom-pussessuri.
Jekk il-kiri  li  jsir  minn  wieħed  mill-kum-pussessuri  ta’  fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali mingħajr awtorizzazzjoni b’sentenza tal-Bord tal-Kera, jew fil-każ ta’ mobbli mingħajr awtorizzazzjoni tal-Qorti kompetenti, jew mingħajr il-kunsens ta’ xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra, jista’ fuq talba ta’ wieħed minn dawn il-kom-pussessuri l-oħra, jiġi annullat, kemm -il darba pero din it-talba ssir fi żmien xahrejn minn dakinhar li dan il-kom-pussessur l-ieħor ikun sar jaf b’dak il- kiri.
Interessanti jingħad pero li kull wieħed mill-kom-pussessuri tal-fond urban, tad-dar għall- abitazzjoni jew tal-fond kummerċjali jista’ jagħmel talba magħmula b’rikors quddiem il- Bord tal- Kera biex dan jawtorizza li jsir il-kiri tal-fond urban, tad-dar għall-abitazzjoni jew tal- fond kummerċjali, meta jinstab illi l-fond ikun tajjeb biex jinkera u  li l- kiri propost ikun ta’ ġid, u li ma jinsabx li xi wieħed mill-kom-pussessuri l-oħra jkollu raġuni tajba biex jopponi dak il-kiri. Dan jgħodd ukoll meta wieħed mill-kom-pussessuri jkun assenti, u ma tkun waslet ebda aħbar lill-Bord tal-Kera fil-każ ta’ kiri ta’ fond urban, dar ta’ abitazzjoni jew fond kummerċjali dwar jekk l-assenti għadux ħaj, jew dwar fejn jinsab.

Jeżisti xi jedd ta’ preferenza bejn il- kum-pussessuri?

Bħala prinċipju, jekk tnejn min-nies jew iżjed ikollhom flimkien il-pussess ta’ ħaġa, kull wieħed minnhom għandu jedd ta’ preferenza fuq kull persuna barranija għall-kiri ta’ dik il-ħaġa taħt l-istess kondizzjonijiet li joffru oħrajn. Dan il-jedd pero ma  jistax  jiġi  eżerċitat  ħlief  mill-kom-pussessur innifsu, u ma jistax jeżerċitah wara li l-ħaġa tkun inkriet lil ħaddieħor b’mod li jiswa skont il-liġi.
Dan ifisser li jekk jikkonkorru tnejn min-nies jew iżjed li jkollhom dan il-jedd, jista’ kull wieħed minnhom jitlob li l-ħaġa tiġi mikrija fl-irkant bejniethom, lil min minnhom joffri l-aktar, mingħajr ma jiġu mdaħħlin nies barranin biex joffru.

X’jiġri jekk il- komposessuri jiftiehmu li l- fond jinkera lil wieħed minnhom?

Meta  wieħed  mill-kom-pussessuri  jkun ukoll jokkupa l-fond ko-pussedut, jekk il-partijiet jiftiehmu li jsir kuntratt ta’ kiri, dan għandu jsir permezz ta’ kuntratt bil-miktub bejn il-kom-pussessuri kollha minn naħa l-waħda u min jokkupa l-fond minn naħa l-oħra u minn hemm ’il quddiem dik il-persuna titqies bħala inkwilina, skont il-pattijiet u l-kundizzjonijiet  ta’ kuntratt ta’ kera, waqt li ma titlifx id-drittijiet tagħha bħala kom-pussessur.

Jekk wieħed jipposejdi l-oġġett b’ użufrutt u allura jiddeċiedi li jikri tali oġġett - x’jiġri minn dik il- kirja jekk l-użufruttwarju imut?

L-għoti b’kiri minn dak li jkun jippossjedi l-ħaġa taħt użufrutt, jew taħt titolu ieħor temporanju jew li jista’ jinħall, jiswa wkoll kwantu għas-suċċessuri tiegħu. Pero, il- Qorti trid tkun konvinta li l- kuntratt ikun sar taħt kundizzjonijiet ġusti, u għal żmien limitat, cioe’:
1)    mhux iżjed minn tmien snin, fil-każ ta’ raba’ jew
2)    mhux iżjed minn erba’ snin, fil-każ ta’ bini.
ll- liġi tkompli tgħid li l- kiri mogħti għal żmien itwal mill-persuna li tipposjedi l-ħaġa kif jingħad hawn fuq, jiġi, fuq talba tas-suċċessuri tiegħu fil-pussess tal-ħaġa, imnaqqas għaż-żmien xieraq, u dan iż-żmien jibda jgħodd minn dakinhar tal-kuntratt.

 

Klinika tikkwalfika bħala ‘fond kummerċjali’ ai termini tal- liġijiet tal- kera?

Klinika m’hi xejn aktar minn ħanut illi minnu jinbiegħu servizzi għaliex fil-fatt il-professjonist ibiegħ is-servizzi tiegħu minn hemm. Skont l-emendi taħt l-Att X tal-2009, klinika tammonta allura għal attività kummerċjali, liema protezzjoni tibqa’ fis-seħħ sas-sena 2028.

Xi tgħid il- liġi dwar kirijiet ta’ fondi kummerċjali li daħlu fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju 1995 u li tkun tigġġedded a volontà tal-inkwilin?

Kuntratt li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 u li jibqa’ jiġġedded awtomatikament jew fid-diskrezzjoni unika tal-inkwilin, għandu jiġi meqjus daqs li kieku hu wieħed għal żmien indeterminat u b’hekk jiġi jintemm fl-1 ta’ Ġunju, 2028 .

Dan jemani mill-Artikolu 1531(I) tal- Kodiċi Ċivili li jgħid:

“Fil-każ ta’ fond kummerċjali mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, bħala inkwilin għandha tiġi meqjusa dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u jekk mhux separat jew separata legalment kif ukoll wara l-mewt tal-imsemmi inkwilin, l-eredi tiegħu li jkunu jiġu minnu mid-demm jew biż- żwieġ sal-grad ta’ kuġini inklussivament.
Iżda l-kera ta’ fond kummerċjali li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandu f’kull każ jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew jgħaddu mill-1 ta’ Ġunju, 2008 (igifieri, sal- 1 ta’ Ġunju, 2028) sakemm ma jkunx sar kuntratt ta’ kiri li jistipula żmien determinat .
Meta kirja li tkun bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 tkun mogħtija għal żmien determinat u fl-1 ta’ Jannar, 2010 ikun għadu għaddej iż-żmien oriġinali di fermo jew di rispetto u ma tkunx għadha ġiet imġedda awtomatikament bil-liġi, allura f’dak il-każ għandhom japplikaw dak il-perjodu jew perjodi determinati fil-kuntratt.”

L-Att X tal-2009 ġab fi tmiem awtormatikament kull kirja ta’ garage li mhux wieħed kummerċjali jew li jifforma parti minn dar ta’ abitazzjoni fis-sena 2010?

Le. Il-ħsieb tal-liġi ma kienx li jxolji ipso jure kull kirja ta’ garage privat wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Fil-fatt, l-Artikolu 1531(H) tal-Kap. 16 introdott bl-Att X tal-2009 jipprovdi illi fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor m’hemm l-ebda dritt ta’ tiġdid tal-kera ta’ garage wara l-1 ta’ Ġunju 2010. Dan ifisser biss illi wara dik id-data, sid il-kera mhux obbligat iġedded il-kirja ta’ garage u l-kerrej ma għandux id-dritt li jistenna li jkun hekk imġedded.

 

Jekk ir-residenza ordinarja ta’ l- inkwilin bdiet tinkera qabel is-sena 1995, l-inkwilini huma protetti bil- liġijiet tal- lum?

Hawnhekk trid issir referenza ghall- Artikolu 1531F tal- Kodiċi Ċivili li jgħid:

“Fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħix u flimkien u mhux separat jew separata legalment. Imbaghad,  meta jmut l- inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata”.

Għaldaqstant hemm kategoriji ta’ persuni oħrajn li wara l- mewt tal- inkwilin jibqgħu protetti bil- liġi u allura ma jistgħux jitkeċċew. Dawn huma:

•    Dik il- persuna li fl-1 ta' Ġunju 2008 tkun il-wild naturali jew legali tal-inkwilin u tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin; u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu. Iżda f’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja  in  solidum. Din il-kirja ma  testendix  pero’ għal  mart,  żewġ  jew  ulied  il-wild  tal- inkwilin;
•    Tkun  xi  ħadd  mill-aħwa  tal-inkwilin,  li  fid-data  tal- mewt  tal-inkwilin  ikollu  ħamsa  u  erbgħin  sena  jew aktar,  jew  mill-aħwa  tar-raġel  tal-inkwilina  jew  tal- mara tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad- data ta’ mewtu. Iżda f’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll  ilhom  joqgħodu  mal-inkwilin  għal  erba’  mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu  jgħixu  miegħu  sad-data  ta’  mewtu,  dawk  l- aħwa kollha jkomplu il-kirja  in  solidum. Hawnhekk ukoll,  din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-aħwa;
•    Tkun  il-wild  naturali  jew  legali  tal-inkwilin  u  jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu;
•    Tkun axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa  u  erbgħin  sena  u  għexet  mal-inkwilin  għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju,  2008  u  tkun  baqgħet  tgħix  mal-inkwilin  sa mewtu. Hawn ukoll, din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent;
•    Fejn mal-inkwilin fid-data tal-mewt tiegħu jkun hemm numru ta’ tfal, aħwa, jew axxendenti li jkunu kollha jissodisfaw il- kriterji imsemmija hawn fuq, dawk il-persuni kollha għandu jkollhom il-jedd li jkomplu l-kirja  in solidum bejniethom.

Tajjeb jigi mfakkar li  persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika.

Hemm ukoll provediment fil- liġi li jgħid:

“Bla  ħsara  għal  dak  provdut  f’dan  l-artikolu,  persuna m’għandux ikollha dritt tkompli l-kirja wara l-mewt tal-inkwilin jekk ma tissodisfax il-kriterji ta’ test tal-mezzi stabbilit skont regolamenti li jista’ joħroġ il-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni minn żmien għal żmien.”

X’irid isir biex kuntratt ta’ kera ta’ fond urban ikun jiswa?

L- Artikolu 1531A jipprovdi dan li gej:

“(1) Għar-rigward ta’ kirja ta’ fond urban u ta’ dar għall- abitazzjoni u ta’ fond kummerċjali li jsiru wara l-1 ta’ Jannar, 2010, il-kuntratt ta’ kiri għandu jkun bil-miktub u jistipula:
(a) il-fond li ser jinkera;
(b) l-użu miftiehem;
(ċ) iż-żmien li għalih dak il-fond ikun ser jinkera;
(d) jekk dan il-kera jistax jiġġedded u kif;
(e) kif ukoll l-ammont ta’ kera u l-mod kif dan għandu jitħallas.

Tajjeb jinghad li fin-nuqqas ta’ wieħed jew aktar minn dawn ir-rekwiżiti essenzjali, il-kuntratt ikun null.”

Il- kirjiet l- antiki jistgħu jogħlew biex jirriflettu l- esiġenzi tal- lum?

Għall-kera ta’ dar ta’ abitazzjoni li kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tibqa’ tgħodd il-liġi kif kienet fis-seħħ qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 hekk iżda li fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq bil-miktub wara l-1 ta’ Jannar, 2010, ir-rata  tal- kera mill-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, għandha, fejn din kienet anqas minn mija u ħamsa w tmenin ewro (€185) fis-sena, titla’ għal dan l-ammont.


Iżda fejn ir-rata ta’ kera kienet aktar minn mija u ħamsa w tmenin ewro (€185) fis-sena, din għandha tibqa’ bir-rata ogħla hekk stabbilita.


Għandu pero jiġi osservat li r-rata tal-kera kif stabbilita hawn fuq għandha tiżdied kull tliet snin b’mod proporzjonali għall-mod li bih ikun żdied l-indiċi tal-inflazzjoni bl- ewwel awment kellu jsir fid-data tal- ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2013.

Il- kirjiet kummerċjali antiki jistgħu jogħlew?

Il-kera ta’ fond kummerċjali - dejjem fin-nuqqas ta’ ftehim mod ieħor milħuq wara l-1 ta’ Jannar, 2010 jew ta’ ftehim bil- miktub li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 dwar kirja li tkun għadha fil-perjodu oriġinali tagħha fl-1 ta’ Jannar, 2010 – kellha mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovuta wara l-1 ta’ Jannar, 2010, tiġi miżjuda b’rata fissa ta’ ħmistax fil-mija (15%) fuq il-kera attwali u tibqa’ tiġi miżjuda mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara  l-1 ta’ Jannar ta’ kull sena bi ħmistax fil-mija fuq l-aħħar kera bejn l-1 ta’ Jannar, 2010 u l-31 ta’ Diċembru, 2013.

Imbagħad, il-kera mid-data tal-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, kellha tiġi stabbilita bi qbil bejn il-partijiet.

X’ jiġri jekk ma kienx hemm qbil bejn il- partijiet wara l- 1 ta’ Jannar 2014 dwar kirja kummerċjali?

Fin-nuqqas ta’ qbil, għandu jittieħed bħala gwida għall-kera l-Indiċi tal-Valur Kummerċjali tal-Proprjetà kif jista jiġi stabbilit b’regolamenti magħmulin mill-Ministru responsabbli għall- akkomodazzjoni u fin-nuqqas ta’ regolamenti, il-kera għandu mill-ewwel ħlas tal-kera dovut wara l-1 ta’ Jannar, 2014, jogħla b’ħamsa fil-mija (5%) fis-sena sad-dħul fis-seħħ tal-imsemmija regolamenti.

Min jgħix ġo dar bil- kera antika, għadu protett?

L- Artikolu rilevanti huwa 1531F tal- Kodiċi Ċivili.

L- ewwel nett, wieħed irid jistabilixxi min hu meqjus bħala ‘inkwilin’ f’għajnejn il- liġi.

Bażikament, fil-każ ta’ kirja ta’ dar użata bħala residenza ordinarja li tkun saret qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandha tiġi meqjusa bħala inkwilin dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u mhux separat jew separata legalment.

X’jiġri meta jmut l- inkwilin? L-ulied jitkeċċew?

In principju, meta jmut l- inkwilin il-kirja għandha tiġi terminata. Iżda fil- kaz tal- wild naturali jew legali, jekk fl-1 ta’ Ġunju, 2008 dan il-wild naturali jew legali tal-inkwilin ikun ilu jew ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 u din tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data tal-mewt tiegħu, din tgawdi mill- protezzjoni. Wild naturali jew legali tal-inkwilin li jkun iżgħar minn ħames snin u wara l-1 ta’ Ġunju, 2008 ikun baqa’ jgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu jikkwalifika bl- istess mod.


 F’każ li jkun hemm aktar minn wild wieħed li jkunu ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu, dawk l-ulied kollha jkomplu l-kirja in solidum.


Din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied il-wild tal- inkwilin.

L-aħwa tal- inkwilini huma protetti?

Iva, diment li dak li jkun (aħwa tal-inkwilin), fid-data tal- mewt tal-inkwilin, ikollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar. Dan japplika wkoll fil- każ ta’ l-aħwa tar-raġel tal-inkwilina jew tal- mara tal-inkwilin li jkollu ħamsa u erbgħin sena jew aktar, u f’kull każ tkun ilha toqgħod mal-inkwilin għal erba’ snin mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u wara dik id-data tibqa’ tgħix mal-inkwilin sad-data ta’ mewtu. F’każ li jkun hemm aktar aħwa minn wieħed li jkollhom ’il fuq minn ħamsa u erbgħin sena u jkunu lkoll ilhom joqgħodu mal-inkwilin għal erba’ mill- aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkunu baqgħu jgħixu miegħu sad-data ta’ mewtu, dawk l- aħwa kollha jkomplu il-kirja in solidum.


Din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-aħwa.

Il- missirijiet u l- ommijiet tal- inkwilini huma protetti?

Iva, diment li huwa axxendent naturali jew legali ta’ età ta’ iktar minn ħamsa u erbgħin sena u għex mal-inkwilin għal perjodu ta’ erbgħa mill-aħħar ħames snin qabel l-1 ta’ Ġunju, 2008 u jkun baqa’ jgħix mal-inkwilin sa mewtu.

Pero, din il-kirja ma testendix għal mart, żewġ jew ulied l-axxendent.

Jekk persuna tkun rikoverata fi sptar, din titqies bħala assenti mill- fond, u allura mhux qed tgħix mal- inkwilin?

Il- liġi titkellem ċar dwar dan għaliex persuna m’għandhiex titqies li ma kenitx tgħix mal-inkwilin biss għar-raġuni li hija kienet temporanjament assenti mid-dar tal-inkwilin minħabba ħtiġiet ta’ xogħol, studju jew kura medika.

X’inhi s-sitwazzjoni f’ każ ta’ garaxxijiet mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?

Diment li l- garaxx ma jiffurmax parti minn dar mikrija lill-inkwilin bħala residenza ordinarja u li mhuwiex meqjus bħala fond kummerċjali, fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.

X’inhi s-sitwazzjoni f’ każ ta’ villeġġatura mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju,1995?

Fil-każ ta’ fond mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 li jkun utilizzat bħala villeġġatura li ma tkunx ir-residenza ordinarja fin-nuqqas ta’ ftehim li jgħid mod ieħor, ma jkun hemm ebda dritt ta’ tiġdid tal-kirja wara l-1 ta’ Ġunju, 2010.

X’se jiġri mill- fondi kummerċjali li kienu mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?

Fil-każ ta’ fond kummerċjali mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, l- ewwel nett, bħala inkwilin għandha tiġi meqjusa dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u jekk mhux separat jew separata legalment kif ukoll wara l-mewt tal-imsemmi inkwilin, l-eredi tiegħu li jkunu jiġu minnu mid-demm jew biż- żwieġ sal-grad ta’ kuġini inklussivament.

X’se jiġri mill- fondi kummerċjali li kienu mikrija qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995?

Fil-każ ta’ fond kummerċjali mikri qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995, l- ewwel nett, bħala inkwilin għandha tiġi meqjusa dik il-persuna li tkun qed tokkupa l-fond b’titolu validu ta’ kera fl-1 ta’ Ġunju, 2008 kif ukoll żewġha jew martu jekk jgħixu flimkien u jekk mhux separat jew separata legalment kif ukoll wara l-mewt tal-imsemmi inkwilin, l-eredi tiegħu li jkunu jiġu minnu mid-demm jew biż- żwieġ sal-grad ta’ kuġini inklussivament.

Iżda mportanti jingħad li  l-kera ta’ fond kummerċjali li jkun beda qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 għandu f’kull każ jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew jgħaddu mill-1 ta’ Ġunju, 2008, igifieri fis-sena 2028.

Dan, pero, sakemm ma jkunx sar kuntratt ta’ kiri li jistipula żmien determinat. Fil- fatt, meta kirja li tkun bdiet qabel l-1 ta’ Ġunju,1995 tkun mogħtija għal żmien determinat u fl-1 ta’ Jannar, 2010 ikun għadu għaddej iż-żmien oriġinali di fermo jew di rispetto u ma tkunx għadha ġiet imġedda awtomatikament bil-liġi, allura f’dak il-każ għandhom japplikaw dak il-perjodu jew perjodi determinati fil-kuntratt.

Kuntratt li jkun sar qabel l-1 ta’ Ġunju, 1995 u li jibqa’ jiġġedded awtomatikament jew fid-diskrezzjoni unika tal-inkwilin, għandu jiġi meqjus daqs li kieku hu wieħed għal żmien indeterminat u b’hekk jiġi jintemm fi żmien għoxrin sena li jibdew għaddejjin mill-1 ta’ Ġunju, 2008.

Ghandi kwistjoni dwar kirja li ntemmet. F'liema forum tinstema'? Quddiem il- Prim Awla jew il-Bord tal- Kera?

L-Artikolu 1525 tal- Kap. 16 jipprovdi car u tond li l-Bord tal-Kera hu kompetenti jiddeciedi 'kwistjonijiet konnessi ma’ kuntratti ta’ kiri.' Din id-disposizzjoni ma taghmilx distinzjoni bejn kirjiet in vigore u ohrajn li ntemmu.  (Ara per ezempju Bartolo -vs- Deguara deciza fis-16 ta’ Dicembru 2015).

Jekk l- inkwilin ma jħallasx il- kera, għandu s-sid jiftaħ proċeduri biex jiżgumbra l- inkwilin mill-ewwel?

Qabel jiġu istitwiti l-proċeduri quddiem il- Bord tal- Kera irid ikun hemm żewġ interpellanzi għall-ħlas tal-kera kif tirrikjedi l-liġi u l-intimat irid ikun baqa’ inadempjenti billi ma ħallasx il-kera fil-ħmistax –il jum ta’ wara u b’hekk jiġi moruż fil-ħlas tal-kera u jaqa’ fis-sanzjoni ta’ l-iżgumbrament previst mil-liġi.

Jista’ jkun hemm raġuni valida għaliex l- inkwilin ma ħallasx il- kera?

Jista’ jirriżulta li l-intimat ikollu raġuni valida sabiex ma jħallasx, partikularment meta jkun  hemm in-nuqqas ta’ manutenzjoni straordinarja li tibqa’  a karigu tas-sid. Dan per eżempju jiġri meta l-inkwilin jinforma lis-sid  u jitlob li jsiru t-tiswijiet diversi drabi ‘zda dan ta’ l-aħħar jibqa’ inadempjenti. Pero’ f’dan il- kaz irid jintwera li l- inkwilin ikun għamel il-manutenzjoni ordinarja li seta’ jagħmel. Dan huwa ben stabbilit fil-ġurisprudenza tal-Qrati tagħna. 

L-interpellanza għall- ħlas tal- kera trid tkun bil- miktub?

Il-ġurisprudenza tirritjeni illi mhux rikjest illi l-interpellanza ssir in iskritt basta li s-sid iressaq dik il-prova idonea li fil-fatt tkun saret talba għal ħlas.