Kuntratti

Meta tapplika d-dekadenza f’kuntratt ta’ ċens?

Il-liġi tal-enfiteswi taħt it-Titolu VIII tat-Tieni Taqsima tat-Tieni Ktieb tal-Kodiċi Ċivili, tiddisponi żewġ każijiet speċifiċi meta għandha tapplika d-dekadenza u cioe` (i) fil-każ li ma jitħallasx iċ-ċens għal tliet snin (Artikolu 1517 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta) u (ii) meta ċ-ċenswalist ikun ħalla l-fond jitgħarraq ħafna (Artikolu 1518 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta). Dawn ir-regoli jeskludu l-applikazzjoni tar-regoli ġenerali ta’ kundizzjoni riżoluttiva taċita.

Dan il-punt ġie dibattut funditus f’diversi sentenzi tal-Qorti ta’ l-Appell fosthom dik tal-25 ta’ April, 2008, fl-ismijiet Id-Direttur ta’ l-Artijiet v. Grand Hotel Excelsior, fejn fiha saret referenza estensiva għal sentenza oħra simili u cioe` dik ta’ Cole v. Grixti deċiża fit-23 ta’ Novembru, 1962, filwaqt li ngħad:

“Din il-Qorti, wara studju ta’ l-istitut ta’ l-enfitewsi, osservat illi: “hija nklinata li tirritjeni, u fil-fatt tirritjeni illi, in tezi generali, fid-difett ta’ stipulazzjoni espressa, ir-rizoluzzjoni ta’ kuntratt ta’ enfitewsi jew subenfitewsi ma tinghatax ghan-nuqqas ta’ adempiment ta’ l-obligu tal-benefikati".”

“Din il-Qorti, f’dik il-kawza, ghamlet studji approfondit ta’ din il-kwistjoni u din il-Qorti ma tarax il-htiega li toqghod tirrepeti dak li qalet f’dik is-sentenza, u qieghda, pero` taghmel ampia riferenza ghall-analizi kritika li ghamlet din il-Qorti f’dik is-sentenza in sostenn ta’ dan il-principju li din il-Qorti, kif issa komposta, taqbel mieghu.”

“Din il-Qorti tista’ tindika biss li anke f’dawk il-pajjizi fejn l-obbligu ta’ benefikati hu impost bil-ligi, il-guristi u d-duttrina huma konkordi fis-sens li ksur ta’ dak l-obbligu, fin-nuqqas ta’ patt espress, ma jwassalx ghat-terminazzjoni tal-koncessjoni enfitewtika.”

“Din il-Qorti, fil-fatt, kienet nisslet dan l-argument minn din ic-cirkostanza.”

“Issa, l-argument tal-Qorti hu dan. Jekk, skont id-dottrina fuq citata, il-patt kommissorju tacitu tar-rizoluzzjoni tal-kuntratt ta’ enfitesi ma japplikax fil-kaz ta’ inadempjenza ta’ l-obbligu tal-benefikati f’sistema ta’ ligijiet fejn dak l-obbligu hu ta’ essenza tal-kuntratt u mpost espressament mill-istess ligi, oltre talvolta, anki mill-konvenzjoni, “quanto magis” ma ghandux japplika fis-sistema tal-ligi taghna, fejn dak l-obligu jezisti biss jekk ikun espressament assunt fil-konvenzjoni, u meta hu hekk assunt jikkostitwixxi biss patt accessorju, u mhux ta’ l-essenza tal-kuntratt.”

“Din il-Qorti, fis-sentenza msemmija, ghamlet diversi argumenti ohra in sostenn tal-principju minnha enuncjat, fosthom illi, li kieku kellu jigi applikat dan il-patt kommissorju tacitu, “il-komminatorja tal-kaducita` tigi applikata ghall-infrazzjonijiet bilfors anqas essenzjali u fondamentali minn dawk li ghalihom il-ligi specjali tikkommina dik il-piena; per dippju` dik il-komminatorja tigi applikata b’mod aktar sever, cioe` minghajr ebda hlas tal-benefikati, billi dan ma jsirx hlief fil-kaz ta’ devoluzzjoni fil-kazijiet kontemplati fl-Art. 1605 u 1606, u minghajr ir-rimedji l-ohra moghtija lill-kredituri ta’ l-enfitewta u persuni ohra interessati fl-Art.1608"."

“Din l-istess posizzjoni giet addotata minn din il-Qorti (dejjem diversament komposta) fil-kawza “Fenech Pace v. Sciberras” deciza fid-29 ta’ Jannar, 1965, u aktar ricenti fil-kawza “Camilleri noe v. Zammit et.”, deciza fit- 28 ta’ April, 2000. F’din l-ahhar kawza, din il-Qorti ikkonfermat illi:

l-patt kommissorju tacitu ma japplikax ghall-kuntratt tac-cens. L-azzjoni ghar-risoluzzjoni tal-kuntratti enfitewtici u demolizzjoni tal-fondi minhabba inadempjenza ta’ obbligu kuntrattwali b’kuntratt ta’ enfitewsi, fin-nuqqas ta’ patt risoluttiv espress, ma tikkompetix lill-koncedent skont il-ligi u l-azzjoni lilu kompetenti hija talvolta ohra u cioe` dik li tesigi li l-konvenut jigi kkundannat biex jadempixxi l-obbligazzjoni li huwa assuma fil-kuntratt u in difett tirrendih responsabbli ghad-danni.”

“Kwindi, l-aggravju tas-socjeta` konvenuta, in kwantu dirett kontra t-tieni talba attrici, jimmerita li jigi akkolt. In kwantu u sa fejn l-ewwel Qorti laqghet l-ewwel talba attrici, l-aggravju mhux fondat peress li, kif intwera, hija kompetenti lid-direttarju l-azzjoni sabiex jesigi li l-konvenut jigi kkundannat biex jadempixxi l-obbligazzjoni li huwa assuma fil-kuntratt.”

Isegwi mill-premess illi sabiex tirnexxi l-azzjoni estrema tar-riżoluzzjoni tal-kuntratt ta’ enfitewsi mhux biżżejjed li jiġi ppruvat li kien hemm inadempjenza kuntrattwali, jew li kien hemm dritt favur il-konċedent fil-kuntratt taċ-ċens u li l-utilist għandu jirrispettaħ. Kwindi, l-inadempjenza ma twassalx bilfors għar-riżoluzzjoni tal-kuntratt. Fil-kawża ta’ Cole v. Grixti fil-fatt intqal illi:

“In fatti, ma jidherx li hemm dubju illi r-rizoluzzjoni bis-sahha tal-patt kommisorju tacitu ma tinghatax hlief meta l-inadempiment hu gravi u l-patt inadempjut hu ta’tant importanza li jirrifletti fuq il-prestazzjoni principali li tifforma l-oggett tal-kuntratt. Kif tesprimi ruhha d-dottrina u l-gurisprudenza, jehtieg, biex tinghata r-rizoluzzjoni, li jkun hemm inadempiment ta’ kundizzjoni essenzjali.”

Dan ovjament qed jingħad fin- nuqqas ta’ patt riżoluttiv espress u mingħajr ħsara għal kull azzjoni oħra spettanti skont il-liġi.

X’differenza hemm bejn kundizzjoni riżoluttiva espressa jew klawsola li tagħti dritt għal riżoluzzjoni tal-kuntratt?

F’ każ ta’ kundizzjoni riżoluttiva espressa f’kuntratt ikun hemm riżoluzzjoni ipso iure tal-kuntratt  hekk kif tavvera ruħha l-inadempjenza kuntrattwali. F’dan il- każ, l-intervent tal-Qorti jkun limitat għall-ordni relattiva kif maħsuba fil-kundizzjoni.

F’każ ta’ klawsola li tagħti  dritt ghal riżoluzzjoni tal-kuntratt minħabba l-inadempjenza kuntrattwali, f’dan il- każ ikun meħtieġ l-intervent tal-Qorti sabiex tingħata d-dikjarazzjoni ta’ inadempjenza u f’dan il-każ il-Qorti tkun tista’ skont iċ-ċirkostanzi tagħti żmien xieraq lill- konvenut  biex tesegwixxi l-obbligazzjonijiet tagħha.

Rilevanti f’dan il-kuntest huma l-Artikoli 1067 u 1068 tal-Kodiċi Ċivili (Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta) li jipprovdu:

“1067. Jekk il-kundizzjoni riżoluttiva hija espressa fil-kuntratt, dan il-kuntratt, meta l-kundizzjoni sseħħ, jinħall ipso jure, u l-qorti ma tista’ tagħti ebda żmien lill-konvenut."

“1068. Il-kundizzjoni riżoluttiva tingħadd dejjem bħala li ġiet magħmula fil- kuntratti bilaterali, fil-każ li waħda mill-partijiet tonqos għall-obbligazzjoni tagħha: Iżda, f’dak il-każ, il-kuntratt ma jinħallx ipso jure, u l-qorti tista’, skont iċ-ċirkostanzi, tagħti żmien xieraq lill-konvenut, bla ħsara ta’ kull disposizzjoni oħra tal-liġi dwar il-kuntratt tal-bejgħ.”

Interessanti s-sentenza tal-Qorti ta’ l-Appell fl-ismijiet: Francis Abela et v. Karl Bonello noe, tal-31 ta’ Mejju, 2002, fejn intqal:

“Il-pern tal-kwestjoni huwa jekk dak li hemm imnizzel u miftiehem fil-kuntratt bejn il-kontendenti kienx effettivament jammonta ghal patt kommissorju espress (kif isostnu l-appellanti) jew kienx patt kommissorju tacitu. Id-differenza bejn dawn it-tnejn m’hijiex biss fil-forma imma tista’ taffettwa anke l-konsegwenzi legali li jiskaturixxu fejn tirrizulta vjolazzjoni jew inadempjenza kontrattwali. Fil-kaz ta’ kundizzjoni rizoluttiva espressa, il-Qorti ma taghtix zmien lill-parti inadempjenti biex tispurga n-nuqqas taghha. Fejn invece il-kundizzjoni rizoluttiva m’hijiex espressa imma wahda tacita f’dan il-kaz il-kuntratt ma jinhallx ipso jure.”

Tinduna li kundizzjoni f’kuntratt tkun waħda riżoluttiva taċita u mhux espressa mid-diċitura.

 

Hekk, per eżempju, il-klawsola ‘is-subkonċedenti jkollu d-dritt li jittermina l-konċessjoni jekk l-enfitewta jagħmel użu kummerċjali tal-fond’ ghandha sinifikat differenti minn ‘f’każ ta’ ksur ta’ użu kummerċjali tal-fond, jkun hemm xoljiment tal-att u kwindi d-dekadenza tal-konċessjoni enfitewtika.’ L-ewwel klawsola tagħti dritt għat-tfittxija għax-xoljiment, iżda ma twassalx għax-xoljiment awtomatiku mal-verifika tal-ksur.

Kif intqal mill-Qorti ta’ l-Appell nhar id -29 ta’ Jannar, 1965 fis-sentenza fl-ismijiet: Romeo Giulia Fenech Pace et v. Francis Sciberras:

“Biex il-patt jinghad espress, dak li jkun ried jigi stipulat espressament MHUX biss l-obbligu ghall-ghoti jew ghemil ta’ xi haga (fil-kaz prezenti l-obbligu li jinbnew il-benefikati) izda r-rizoluzzjoni ta’ jew dekadenza tal-kuntratt jekk dak l-obbligu ma jigix adempit.”

Kwindi fin-nuqqas ta’ ftehim espress tal-patt ta’ dekadenza għall-obbligu assunt, dik id-dekadenza ma tistax tiġi fis-seħħ iżda jkun hemm id-dritt ta’ terminazzjoni, li jagħti lil wieħed x’jifhem li l-konċedent ikollu jirrikorri għall-Qorti sabiex tiġi tterminata l-konċessjoni enfitewtika, iżda fiha nnifisha ma tipprovdix għal dekadenza istantaneja.

 

 

Huwa veru li bil-fidi ta’ ċens, jispiċċaw id-drittijiet rejali li kellu d-dominus?

Le.  Bil-fatt tal-fidi taċ-ċens, jispiċċaw l-obbligi marbuta mal-ħlas taċ-ċens, iżda mhux ukoll id-drittijiet reali naxxenti mill-kuntratt.

Dan spjegatu ben tajjeb il-Qorti ta’ l-Appell fis-sentenza tagħha tat-22 ta’ Mejju, 2008, fl-ismijiet Philip Fenech et v. A&R Mercieca Limited meta qalet hekk:

“Bil-fatt tal-fidi tas-subcens impost fuq il-kuntratt kostitwenti s-servitu`, jispiccaw l-obbligazzjonijiet marbuta mal-hlas tac-cens, izda mhux ukoll dawk id-drittijiet reali li nholqu bl-istess kuntratt ta’ enfitewsi. Kif qalet din il-Qorti fil-kawza “Coliero v. Cremona” deciza fl-14 ta’ Ottubru, 1987, “ghalkemm isir il-fidi tac-cens fil-bejgh, il-koncedent li jkun irrizerva favur tieghu drittijiet li ghandhom fihom elementi ta’ proprejta`, dawn id-drittijiet jibqghu veljanti nonostante l-fidi tac-cens”. L-istess principju gie enuncjat fil-kawza “Testaferrata Moroni Viani et v. Mifsud”, deciza minn din il-Qorti fit-22 ta’ Novembru, 1995, fejn intqal li mal-fidi tac-cens drittijiet reali riservati favur il-garanti jew terzi persuni fil-kuntratt originali tal-koncessjoni enfitewtika jibqghu mhux affettwati (ara wkoll il-kawza “Testaferrata Moroni Viani et v. Carmelo Caruana & Co. Ltd. et”, deciza minn din il-Qorti fis-6 ta’ Ottubru, 2000).”

X’jiġri meta komproprjetarju jrid jinħeles mill-komunjoni?

Jiġri numru ta’ drabi li komproprjetarji ma jkunux iridu jibqgħu iżjed in komunjoni mas-sidien l-oħrajn. F’ċirkostanzi bħal dawn, dak li jkun għandu d-dritt li ma jibqax in komproprjeta’ mal-kumplament.

Dan huwa possibli għaliex l-Artikolu 496 tal-Kodiċi Ċivili (Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta’ Malta) li jitratta dwar it-talba għal qasma tal-ħaġa miżmuma in komun jgħid hekk:

‘496. (1) Ħadd ma’ jista’ jkun imġiegħel jibqa’ fil-komunjoni, kull wieħed mill-komproprjetarji jista’ dejjem, għad li jkun hemm ftehim xort’oħra, jitlob il-qasma, kemm-il darba ma jkunx hemm b’testment li din il-qasma m’għandhiex issir jew li għandha tinżamm sospiża skont id-dispożizzjonijiet tal-artikolu 906.

(2) Iżda, jiswa l-ftehim li l-komunjoni tibqa’ għal żmien determinat, li ma jkunx jaqbeż il-ħames snin; u kull ftehim għal żmien itwal hu null għal dak iż-żmien li jkun jaqbeż il-ħames snin.

(3) Dan il-ftehim jista’ jiġġedded.’

L-Artikolu 500 tal- Kodiċi Ċivili (Kapitolu 16 tal-Liġijiet ta’ Malta) imbagħad irid li jekk il-komproprjetarji kollha jkunu preżenti u kapaċi skont il-liġi, il-qasma tista’ ssir b’kull mod u għamla li huma jidhrilhom l-aħjar:

‘500. (1) Bla ħsara tad-dispożizzjonijiet tal-aħħar artikolu qabel dan, jekk il-komproprjetarji kollha jkunu preżenti u kapaċi skont il-liġi li jittrasferixxu proprjetà, il-qasma tista’ ssir b’kull mod u għamla li huma jidhrilhom l-aħjar.

(2) Fin-nuqqas ta’ ftehim xort’oħra, għandhom jiġu mħarsa r-regoli li ġejjin, sew fil-qasma tal-proprjetà kollha kemm f’xi subdiviżjoni, meta din tkun meħtieġa.’

Għaldaqstant, il-liġi tirrikonoxxi li "kull wieħed mill-komproprjetarji għandu jedd jieħu s-sehem tiegħu tal-beni in natura" (Artikolu 502 tal-Kodiċi Ċivili) basta li dan jista' jsir "bla xkiel u mingħajr ħsara" (Artikolu 501(2)) u billi kemm jista` jkun jiġi evitat li jifred il-fondi fi bċejjeċ jew li joħloq servitujiet, u jfittex li jdaħħal f'kull sehem l-istess kwantita` ta' ħwejjeġ ta' l-istess xorta u ta' l-istess valur (Artikolu 504), u kull differenza fid-daqs tal-istima in natura titpatta bi flus (Artikolu 505).

Il-kliem “bla xkiel” fl-Artikolu 502 jfissru bħala “mingħajr ma ssir ħsara lill-interessi ta’ dawk li qegħdin jaqsmu” filwaqt li “bla hsara” jfissru “mingħajr ma jkun hemm tnaqqis fil-valur tal-ġid bil-qasma tiegħu”.

Il-kwistjoni, b’hekk, dwar jekk għandhiex tiġi ordnata liċitazzjoni bħala mezz estrem biex wieħed joħroġ mill-komunjoni, minflok ir-rimedju ordinarju tad-divżjoni, tirriduċi ruħha f’jekk il-qasma materjali hijiex possibbli  fil-kuntest ta’ l-ixkiel u l-ħsara li jistgħu jikkonsegwu mid-diviżjoni ta’ liema xorta tkun.

Li huwa żgur hu li wieħed għandu jirrikorri ghal liċitazzjoni bħala rimedju straordinarju u eċċezzjonali meta d-diviżjoni ma tistax issir komodament u mingħajr ħsara, jiġifieri mingħajr preġudizzju tal-kondividenti. Fejn diviżjoni fiżika tista’ ssir mingħajr wisq diskapitu, il-qasma in natura għandha tkun preferita mill-bejgħ tal-fond b’liċitazzjoni, u dan biex jiġi rifless il-prinċipju li kull parti għandha dritt tgawdi minn sehema fil-proprjeta’ in natura. Kwindi, id-diviżjoni fiżika tipprevali fuq dak tal-liċitazzjoni li għandha tiġi ordnata biss jew meta jaqblu l-konsorti kollha, li jridu jkunu kapaċi, jew, kif intqal, meta l-qasma ma tistax issir in natura.

Dwar il-metodu, imbagħad, li għandu jiġi adoperat fid-diviżjoni ta’ l-ishma, skond l-Artikolu 510 (1) tal-Kodiċi Ċivili “l-ishma jiġu mtellgħin bix-xorti”. Is-sorteġġ stabbilit mil-liġi hu kriterju ntiż biex joffri garanziji lill-kondividendi kollha kontra l-possibilita` ta’ xi favoritiżmu. Madankollu f’dan il-kamp teżisti ġurisprudenza kunfliġġenti jekk la darba li ġie determinat li l-ishma huma ndaqs, il-ġudikant huwiex liberu jew le japplika dejjem dan il-prinċipju direttiv. L-opinjoni prevalenti donnha hi dik li, ħlief fejn ikun hemm l-akkordju tal-partijiet, id-disposizzjoni tas-sorteġġ tal-kwoti ugwali m’hijiex fakoltattiva imma mperattiva. Dan ukoll a bażi ta’ sentenzi  li rritenew illi fl-istat tal-liġi l-ġudikant ma jistax jarbitra bejn l-estrazzjoni bix-xorti u l-assenjazzjoni ħlief meta l-kwoti jkunu diżugwali.

Lura għall-kwestjoni meta fond ma jkunx komodament diviżibbli, komproprjetarju jista' jiftaħ kawża quddiem il-Prim' Awla u jipproċedi bil-mod kif ġej:

1.    Issir talba biex il-Qorti tordna  li l-ishma  indiviżi ta’ l-intimati  jiġu assenjati lir-rikorrenti Ii jagħmlu l-imsemmija talba u dan ikun  salv id-dritt tal-ekwiparazzjoni, JEW

2.    F’każ illi ma tiġix milqugħa t-talba sabiex l-ishma  ndiviżi ta’ l-intimati  jiġu assenjati lir-rikorrenti (naturalment, salv id-dritt tal-ekwiparazzjoni), il-Qorti tista’ tordna li l-fond indiviż jinbiegħ b’liċitazzjoni  u r-rikavat mill-bejgħ tal-istess proprjeta’, dedotti l-ispejjeż, jiġi diviż bejn il-kontendenti skond il-kwoti rispettivi tagħhom.

Li jiġri hu li l-Qorti tara dak li huwa fl-aħjar interess tal-partijiet. Meta l-kwota ta’ l-intimati tkun relattivament zgħira, il-Qorti għandha tendenza tqis li jkun ta’ preġudizzju għall-partijiet jekk il-fond jinbiegħ bil-liċitazzjoni, in vista li l-istess liċitazzjoni tibda bi prezz ferm aktar baxx mill-valur miftiehem. Dan għaliex fl-eventwalita’ li ma jkunx hemm oblaturi estraneji li jitfgħu l-offerta, sehem l-intimat żgur li jkun anqas mill-ammont ta’ ekwiparazzjoni kalkolata skont il-valur maqbul.

Jista’ jkun ukoll li l-intimat/i jkunu msefrin. F’dak il-każ, l-interessi tiegħu/tagħhom jistgħu jiġu salvagwardjati minn kuraturi deputati nominati skont il-liġi u l-kawża titkompla.

 

Il-kundizzjonijiet li jkun impona s-sid f’kuntratt jispiċċaw mal-fidi ta’ ċens?

Bil-fatt tal-fidi taċ-ċens, jispiċċaw l-obligi marbuta mal-ħlas taċ-ċens, izda mhux ukoll id-drittijiet reali naxxenti mill-kuntratt.

Filfatt fis-sentenza tagħha tat-22 ta’ Mejju, 2008, fl-ismijiet Philip Fenech et vs A&R Mercieca Limited, kien ritenut mill-Qorti tal-Appell dan li ġej:

“Bil-fatt tal-fidi tas-subċens impost fuq il-kuntratt kostitwenti s-servitu`, jispiċċaw l-obbligazzjonijiet marbuta mal-ħlas taċ-ċens, iżda mhux ukoll dawk id-drittijiet reali li nħolqu bl-istess kuntratt ta’ enfitewsi. Kif qalet din il-Qorti fil-kawża “Coliero v. Cremona” deċiża fl-14 ta’ Ottubru, 1987, “għalkemm isir il-fidi taċ-ċens fil-bejgħ, il-konċedent li jkun irriżerva favur tiegħu drittijiet li għandhom fihom elementi ta’ proprjeta`, dawn id-drittijiet jibqgħu veljanti nonostante l-fidi taċ-ċens””.

L-istess prinċipju ġie enunċjat fil-kawża Testaferrata Moroni Viani et vs Mifsud, deċiża minn din il-Qorti fit-22 ta’ Novembru, 1995, fejn intqal li mal-fidi taċ-ċens drittijiet reali riservati favur il-garanti jew terzi persuni fil-kuntratt oriġinali tal-konċessjoni enfitewtika jibqgħu mhux affettwati (ara wkoll il-kawża Testaferrata Moroni Viani et vs Carmelo Caruana & Co. Ltd. et, deċiża minn din il-Qorti fis-6 ta’ Ottubru, 2000).

X’inhu eżattament il-kuntratt tal-kommodat?

Dan it-tip ta’ kuntratt iġib miegħu l-aspett tar-restituzzjoni tal-ħaġa kommodata. Din ir-restituzzjoni tavvera ruħha, fil-każ li jkun pattwit żmien, meta jiskadi dak iż-żmien. Żmien li jista’ jkun espress, jew dedott impliċitament mill-użu tal-ħaġa tenut rigward tan-natura tagħha.

Jista’ jkun ukoll li l-kuntratt ikun għal użu determinat u mhux żmien determinat.

Fir-rigward jinsab spjegat illi “iż-żewġ modalitajiet possibbli tal-kuntratt tal-kommodat, kemm dik relatata maż-żmien u dik relatata ma’ l-użu, jistgħu jeżistu indipendentement minn xulxin u waħda ma kienetx marbuta mal-oħra. Il-partijiet jistgħu allura jiftehmu żmien li fih il-kommodat kellu jipperdura, bla ma jiftehmu x’użu determinat kellu jsir mill-ħaġa kunsinnata b’self u vice-versa” – (Ara Fortunato Mercieca et -vs- Joseph Mercieca, Appell, Sede Inferjuri, 1 ta’ Novembru 2000.)

Il-kommodatarju irid għalhekk jinqeda bil-ħaġa għal żmien jew għall-użu determinat, bl-obbligu li jroddha lura lill-kommodanti. L-effett tal- ftehim allura jintemm “wara li jkun għadda ż-żmien miftiehem, inkella, fin-nuqqas ta’ ftehim, wara li tkun serviet għall-użu li għalih (Il-ħaġa) ġiet mislufa” (Art 1835 (1) tal-Kodiċi Ċivili).

 

 

Meta jintemm l-effett tal-ftehim tal-kommodat?

Il-kommodatarju irid jinqeda bil-ħaġa għal żmien jew għall-użu determinat, bl-obbligu li jroddha lura lill-kommodanti. L-effett tal- ftehim allura jintemm “wara li jkun għadda ż-żmien miftiehem, inkella, fin-nuqqas ta’ ftehim, wara li tkun serviet għall-użu li għalih (l-ħaġa) giet mislufa” (Art 1835 (1) tal- Kodiċi Ċivili).

 

 

X’jiġri jekk m’hemmx determinazzjoni espressa f’kuntratt ta’ kommodat?

Fl-assenza ta’ determinazzjoni espressa, l-kommodat hu ntiż konvenut għaż-żmien neċessarju li jikkonsenti lill-kommodatarju jisserva bil-ħaġa għall-użu stabbilit fil-kuntratt.

 

 

X’jiġri jekk il-kuntratt ta’ kommodat huwa għal użu speċifiku?

Meta l-kommodat ikun għall-użu speċifiku, ma jistax jingħad li dan kien wieħed bla żmien jew indefinit. Għall-kuntrarju t-terminu tiegħu huwa ċirkoskritt proprju fil-limiti ta’ l-użu speċifiku determinat mill-kommodant. Appena dak l-użu speċifiku jiġi estint, jiġi estint ukoll il-kuntratt u jinħoloq l-obbligu minn dak il-mument tar-restituzzjoni tal-ħaġa mislufa mill-kommodatarji

 

 

F’każ ta’ kuntratt ta’ kommodat, x’jiġri jekk ma jkunx possibbli li tiġi stabbilita d-durata taż-żmien?

Jekk ma jkunx possibbli li tiġi stabbilita d-durata taż-żmien, lanqas permezz tad-determinazzjoni ta’ l-użu, il-ftehim hu meqjus kommodat bla determinazzjoni ta’ żmien ossija prekarju. Dan tal-aħħar, għalkemm affini mal-kommodat, jiddifferenzja ruhu minnu għall-fatt li f’tali ipotesi min jikkonċedi l-ħaġa għandu d-dritt li jitlob ir-restituzzjoni tagħha fi kwalunkwe żmien.

 

 

Self ta’ dar mill-ġenituri lill-ibnu biex jgħix mal-familja tista’ titqies bħala komodat?

Iva. Fil-fatt hekk iddeċidiet il-Qorti ta’ l-Appell fil-każ ta’ Zahra v Zahra (Appell Ċivili Numru. 427/2002/1). F’dak il-każ, il-Qorti irraġunat li l-oġġett misluf (id-dar) kien għall-użu determinat u speċifiku biex it-tifel jgħix ma’ martu. It-terminu irriżulta mill-użu inkwantu tali użu għandu konnaturat fih durata predeterminata fiż-żmien - durata determinata u kontinwattiva.

F’każ ta’ kommodat, tista’ tieħu l-oġġett misluf qabel iż-żmien?

Biex tieħu l-oġġett lura qabel dan iż-żmien, il-kommodant irid iġib raġuni serja ta’ xi bżonn impellenti, kif irid is-subinċiż (2) ta’ l-Artikolu 1835. Madankollu, il-liġi ma tikkuntentax ruħha bi kwalsiasi pretest, hi x’inhi. 

X’jiddifferenza l-kommodat mill-prekarju?

Ġie deċiż illi “l-eżistenza taż-żmien hija mportanti għad-distinzjoni bejn il-kommodat u l-prekarju. Għax meta hemm iż-żmien il-kuntratt huwa ta’ kommodat u l-kommodant ma jistax jieħu lura l-oġġett ħlief fil-każ ta’ bżonn urġenti u mprevist sakemm jgħaddi dak iż-żmien; mentri jekk ma jkunx hemm żmien, il-kuntratt ikun ta’ prekarju u sid l-oġġett jista’ jieħdu lura meta jrid” (Kollez. Vol XXXI pII p29).

Dan ifisser, għalhekk, illi min jislef jista’ jirreċedi ‘ad nutum’ mill-kuntratt f’kull każ li ma jkunx stabbilit żmien għar-restituzzjoni tal-ħaġa jew dan iż-żmien mhux deżumibbli mill-użu li għalih il-ħaġa hi destinata.

 

X’ikun it-titolu tal-kommodat?

L-Artikolu 1824 tal-Kap. 16 jgħid, “Il-kommodat jew self għall-użu hu kuntratt li bih waħda mill-partijiet tikkunsinna ħaġa lill-parti l-oħra sabiex din tinqeda biha bla ħlas għal żmien jew għal użu determinat bl-obbligu ta’ dak illi jirċeviha li jrodd il-ħaġa nnifisha.” Dana jfisser li l-kommodat jew self għall-użu huwa kuntratt li bih waħda mill-partijiet tikkunsinna l-ħaġa lill-parti l-oħra sabiex din tinqeda’ biha bla ħlas għall-żmien jew użu determinat bl-obbligu fuq dak li rċeviha li jrodd il-ħaġa nnifisha. Karattru essenzjali tal-kommodat huwa l-gratuita’ tal-prestazzjoni tal-ħaġa. Kumpens nominali ma jħassarx il-kommodat, imma jrid ikun kumpens żghir u insinifikanti. U għalhekk fil-każ li l-użu tal-ħaġa jiġi mogħti b’korrispettiv jeżula l-kommodat u tissubentra l-figura ta’ lokazzjoni.

Veru li tista’ twaqqaf kuntratt t’appalt meta trid?

L-Artikolu 1640(1) tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi “min jagħti x-xogħol jista’ jħoll, meta jrid, il-kuntratt, għalkemm ix-xogħol ikun diġa` beda”.

Iżda, jekk imbagħad “ma jkunx hemm raġuni valida biex iħoll il-kuntratt, min jagħti x-xogħol għandu jħallas biss lill-appaltatur l-ispejjeż kollha u x-xogħol kollu tiegħu flimkien ma’ somma li tiġi meqjusa mill-Qorti, skond iċ-ċirkustanzi, iżda mhux iżjed mill-qliegħ li l-appaltatur seta’ jagħmel b’dak l-appalt” (subinċiz 2 ta’ l-Artikolu 1640);

Hekk, allura, b’dan il-provvediment il-liġi tagħti lill-appaltant il-fakolta li jxolji minn rajħ l-appalt minnu mogħti, avolja x-xogħol ikun inbeda, billi jħallas lill-appaltatur tax-xogħol kollu li jkun laħaq eżegwixxa u ta’ l-ispejjeż kollha li jkun għamel flimkien ma’ somma li tiġi stabbilita mill-Qorti bħala indennizz għat-telf ta’ profitt li pero` ma teċċedix dik li l-appaltatur kien jirrealizza kieku kompla l-appalt. Ara “Accountant General et -vs- Ellul Sullivan nomine”, Appell Kummerċjali, 14 ta’ Ġunju, 1989.

 

Min jiddeċiedi jekk dak li jkun huwiex qed jikkuntratta f’ismu personali jew f’isem kumpanija?

 Dwar dil-materja issir referenza għal din l-osservazzjoni rikapitulata mis-sentenza tal-Qorti ta’ l-Appell fil-kawża Lawrence Formosa et noe -vs- Silvio Felice deċiża nhar is-6 ta’ Ottubru 1999.

‘Jispetta lil ġudikant li jiżen iċ-ċirkostanzi ta’ kull każ biex jasal għall-konvinċiment jekk kellux jew le jkun apparenti lill-kontraenti illi xi parti kienet qed tidher in rappreżentanza ta’ ħaddiehor. Ċerti każijiet huma ovvji oħrajn mhux daqstant ovvji. Fejn hemm dubju pero’ wieħed kellu jippresumi illi l-persuna li qed tikkontratta kienet hekk qed tagħmel f’isimha proprju.’

Meta hu hekk il-kaz dak li kkontratta f’ismu personali ma jistax sussegwentement isostni li kien bħala fatt qed jikkontratta f’isem ħaddieħor jew f’isem xi entita ġuridika separata.

Interessanti wkoll dak li ntqal  fis-sentenza fl-ismijiet Camel Brand Co Ltd -vs- Debono Michael, deċiża mill-Prim Awla tal-Qorti Ċivili nhar il-21 ta’ Marzu 2002 fejn intqal li:-

“Meta negozju jkun ġestit minn soċjeta` b'responsabilita` limitata, u għaldaqstant minn persuna ġuridika indipendenti, huwa l-obbligu tagħha li tindika dan fl-aktar mod car u inekwivoku lit-terzi li jkunu qegħdin jinnegozjaw magħha.

Tali ndikazzjoni għandha ssir ukoll fuq l-invoices, statements, etc. relatati ma' akkwisti magħmula minnha. Fin-nuqqas ta' tali ndikazzjoni espressa t-terz għandu kull dritt jippreżumi li qiegħed jinnegozja ma' individwu, u fil-fehma tal-Qorti ma jistax jippretendi mod ieħor.

Normalment bniedem jikkontratta għalih innifsu, sakemm ma jindikax li qiegħed jikkontratta f'isem ħaddieħor, jew jekk dan ma jindikaħx espressament, il-kontraent l-ieħor ikun raġonevolment jaf li jkun qiegħed jikkontratta f'isem ħaddieħor. Il-piż tal-prova li min jikkontratta għamel hekk f'isem ħaddieħor tinkombi fuq min jagħmel l-allegazzjoni”.

X’jiġri jekk il-bejjiegħ ma jikkonsenjax l-oġġett mixtri fil-ħin?

 

L- Artikolu 1385 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Jekk il-bejjiegħ jonqos li jagħmel il-kunsinna, fiż-żmien miftiehem, ix-xerrej jista’ jitlob, kif jagħżel hu, jew li l-kuntratt jiġi maħlul, jew li huwa jiġi mqiegħed fil-pussess tal-ħaġa mibjugħa, iżda dan kemm-il darba d-dewmien ikun ġie kkaġunat mill-bejjiegħ biss”.

Huwa veru li l-bejgħ isir mal-ftehim u l-prezz u mhux meta l-ħaġa tiġi mgħoddija lix-xerrej?

 

 

L-Artikolu 1347 tal-Kodiċi Ċivili jiddisponi s-segwenti: 

“Il-bejgħ hu perfett bejn il-partijiet, u kwantu għall-bejjiegħ, il-proprjeta` tal-ħaġa tgħaddi għand ix-xerrej, malli jsir il-ftehim fuq il-ħaġa u fuq il-prezz, għalkemm il-ħaġa tkun għad ma ġietx ikkunsinnata u lanqas ma jkun ghad tħallas il-prezz; u minn dak il-hin il-ħaġa nfisha tibqa’ għar-riskju u għall-użu.” 

Fil-fatt, fil- kawża Cranes & Commercial Sales Ltd -vs- Micallef, deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fis-17 ta’ Novembru 2003, intqal hekk a propozitu ta’ dan l-Artikolu u fil-kuntest ta’ bejgħ ta’ vettura:

“Dan ifisser illi la darba l-kontendenti ftehmu fuq il-vettura u fuq il-prezz, anke kieku stess il-vettura kienet għadha ma ġietx konsenjata lill-konvenut, u dan kien għadu ma ħallasx il-prezz tal-bejgħ, minn dak il-ħin li sar il-ftehim, il-vettura għaddiet fil-proprjeta` tal-konvenut u għar-riskju tiegħu. Il-bejgħ għalhekk jista’ jitqies perfezzjonat.”

X’inhu l-effett ta’ l-ittra uffiċjali qabel jiskadi konvenju?

Fil-kawża  Bianchi v. JMA Developments Ltd, deċiża fis-26 ta' Mejju 2006, kienet aċċettata l-interpretazzjoni ta' l-ewwel Qorti fis-sens li:

"a tenur ta' l-Artikolu 1357(2) tal-Kap. 16 ġialadarba tiġi ppreżentata ittra uffiċjali qabel ma jiskadi t-terminu tal-konvenju, dan l-att ġudizzjarju jestendi l-effetti tal-konvenju għal perjodu ta' xahar sakemm jew l-aċċettant jagħżel li jersaq għall-kuntratt entro dak ix-xahar jew altrimenti sakemm tiġi preżentata l-azzjoni fejn jintalab li l-aċċettant (ossia dak li jkun wiegħed) iwettaq il-wegħda li jkun għamel permezz tal-konvenju…” 

L-istess tista’ tgħid ingħad fil-kawża fl-ismijiet Gerit Co. Ltd. v. A.M. Developments Ltd deċiża fid-29 ta’ Mejju, 2015, cioe’:

 “…. din il-Qorti tosserva, kif ġia` ġie muri, li s-soċjetajiet konvenuti ma segwewx dak li trid il-liġi fl-Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili biex iżommu in vigore l-effetti tal-konvenju. Dan l-artikolu jgħid li l-effett tal-weghda “jispicca” jekk ma tiġix segwita l-proċedura hemm kontemplata, cioe`, ittra uffiċjali (li skont il-ġurisprudenza mhux meħtieġ li tiġi notifikata lill-parti l-oħra) u kawza fi żmien tletin (30) jum minn meta jaħlaq il-konvenju. F’dan il-każ, il-kawża mitluba ma saretx u kwindi l-konvenju spiċċa bla effett.”

 

Jekk issir l-ittra uffiċjali qabel jiskadi konvenju u min se jixtri ma jersaqx, id-depożitu jista’ jinżamm awtomatikament?

Fil-kawża Pont Gloria v. J.L.J. Construction Co. Ltd., deċiża fl-1 ta’ Frar, 2008 saru s-segwenti osservazzjonijiet:

 “Is-soċjeta` konvenuta targumenta li meta hi spediet ittra uffiċali lill-attriċi, poġġiet lill-istess attriċi in mora, u ma kellhiex tagħmel iżjed minn hekk. Issostni, li l-ittra uffiċjali kienet titfa' l-oneru fuq l-attriċi li tipproċedi biex tiġġustifika n-nuqqas tagħha, u ladarba dan ma għamlitux, allura d-depożitu jintilef kif stipulat fil-konvenju.

….Din il-Qorti tosserva, pero`, li l-effett tal-ittra uffiċjali mhux dak ssottomess mis-soċjeta` konvenuta. L-effett tal-ittra uffiċjali hu biss biex jestendi l-effetti tal-konvenju għal perijodu ta' xahar, pero`, qabel ma jiskadi dan it-terminu hekk imġedded, biex il-konvenju jibqa' jġorr l-effetti tiegħu, trid issir il-kawża opportuna kif trid il-liġi.”

 Biex allura min se jbiegħ jinvoka l-konvenju bħala t-titolu ħaż-żamma tad-depożitu, għandu wkoll jippreżenta l-azzjoni fejn jitlob it-twettiq tal-wegħda, u sta għall-parti l-oħra tipprova jew teħles mill-obbligazzjoni billi turi kawża gusta, jew taċċetta li tersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt jew li titlef id-depożitu. Il-venditur ma jistax jiddeċiedi, unilateralment, li l-parti l-oħra ma għandha ebda raġunijiet validi biex tiddekadi mill-wegħda, u jaqbad u jakkapparra d-depożitu għalih. Fi kliem ieħor, darba wieħed qed jinvoka "dritt" (li jżomm id-depożitu), irid jipproċedi ġudizzjarjament għal kanonizzazzjoni ta' dak id-dritt.

 

X’jiġri fil-każ ta’ kapparra (u allura mhux depożitu) jekk wieħed ma jersaqx għall-kuntratt?

Il-Qorti fil-kawża Cassar v. Camilleri, deċiża fis-6 ta’ Ġunju 1986 qalet hekk:

"Il-każ ta’ kapparra penitenzjali hija l-unika xorta ta’ kapparra prevista fil-liġi tagħna billi kull waħda mill-partijiet tista’ terġa’ lura mill-konvenzjoni billi titlef il-kappara mogħtija jew tiżborsa d-doppju skond il-każ”.

L-effetti tal-kapparra huma kwindi id-diritto di ritirarsi.

 

 

 

Jekk ma titħallasx it-taxxa lill-Kummissarju tat- Taxxi Interni mal-konvenju, il-konvenju veru li ma jgħoddx?

Sabiex konvenju ikun jista' jitqies bħala wieħed validu f'għajnejn il-liġi, illum il-ġurnata, trid tigi osservata l-kundizzjoni ta' natura fiskali li ġiet introdotta bl-Avviż Legali 7/2004 maħruġ taħt il-Kap. 364 dwar it-Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti .

Infatti l-Artikolu 10 ta' dawn ir-regolamenti jistipula illi :

"(1) Għall-fini tal-artikolu 3(6) ta' l-Att, il-persuna li qed tittrasferixxi u l-persuna li qed tirċievi jew irrappreżentant awtoriżżat minnhom, għandhom jagħtu avviż tal-konvenju relattiv tal-bejgħ jew tat-trasferiment ta' proprjeta' immobbli jew ta' xi dritt reali fuqha, lill-Kummissarju.

(2) L-avviż għandu jkun iffirmat mill-partijiet kollha fil-ftehim u jkun word processed jew miktub bl-ittri kapitali fil-forma murija u jkun fih it-tagħrif meħtieġ fit-Tielet Skeda li tinsab ma' dawn ir-regoli.

(3) Il-Kummissarju ma jaċċettax il-ħlas tat-taxxa proviżorja relattiva qabel ma dak l-avviż ikun ġie ppreżentat.

(4) Il-Kummissarju ma għandux jaċċetta dak l-avviż flimkien mal-ħlas relattiv jekk ma jkunx ġie ppreżentat fl-Uffiċċju tal-Kummissarju (Dipartiment tal-Capital Transfer Duty) fi żmien wieħed u għoxrin ġurnata wara dik meta jsir il-konvenju tal-bejgħ jew ta' trasferiment ta' proprjeta' immobbli jew ta' xi dritt reali fuqha.”

Kif l-aħjar tiġi deskritta proprjeta’ immobbli f’kuntratt?

Il-liġi titlob li, fejn l-oġġett immobbli ta’ kuntratt ma jkunx bini u ma jkollux la numru u lanqas jagħti fuq triq b’isem, l-att nutarili jrid isemmi l-kejl u minn tal-anqas tliet irjieħ tal-art li tkun. Għaldaqstant, il-liġi titlob ukoll li jkun hemm “pjanta dettaljata tal-proprjetà flimkien ma’ survey sheet uffiċjali li turi l-qagħda tal-imsemmija proprjetà b’mod li tkun stabbilita l-identità tagħha”. Tajjeb jiġi ippreċiżat pero li l-liġi ma tgħidx liema minn dawn l-elementi mitluba jġorr saħħa aqwa. Lanqas tgħid liema minnhom tirbaħ f’każ li xi wieħed minnhom ma jkunx jaqbel mal-oħrajn.

F’każ riċenti li kien jirrigwardja biċċa art fil- Mellieha, il-Qorti qalet li l-liġi tistenna li qabel ma ssir il-pubblikazzjoni tal-att nutarili, wieħed jaċċerta li t-tagħrif mogħti f’dawn l-elementi jkun kompatibbli. F’dan il-każ, li l-Qorti kellha quddiemha pjanta mehmuża mal-att ta’ konċessjoni enfitewtika li  ma kenitx twettaq  għal kollox dak li titlob il-liġi. Minbarra hekk, dik l-istess pjanta ma kien fiha l-ebda indikazzjoni tal-kejl tal-qatgħat ta’ art li kienu konċessi b’enfitewsi. Għalhekk il- Qorti wara li rat il-qafas taċ-ċirkostanzi kollha (fattwali u legali) f’dak il-każ qagħdet fuq il-kejl li jissemma fil-kuntratt u dan wara li ġie ritenut mill-Qorti stess li l-pjanta mehmuża mal-att ma kenitx tirrispetta għal kollox dak li titlob il-liġi u għalhekk il-Qorti ħasset li ma kellhiex toqgħod fuqha biex tiddetermina tabilħaqq il-medda ta’ art konċessa lill-imħarrkin.

X’jiġri jekk jagħlaq iż-żmien tal-konvenju u l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed b’att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli?

L-Artikolu 1357(1) tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta jiddisponi:
 
“Il-wegħda ta’ bejgħ ta’ ħaġa bi prezz determinat, jew bi prezz li għandu jiġi stabbilit minn persuna waħda jew iżjed bħalma jingħad fl-artikoli ta’ qabel dan, ma titqiesx bejgħ; iżda jekk tiġi aċċettata, iġġib f’dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il-bejgħ ma jkunx jista’ jsir, l-obbligu li jħallas id-danni lill-aċċettant.”
 
L-Artikolu 1357(2) tal-Kap. 16 jiddisponi:
 
“L-effett ta’ din il-wegħda jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għalhekk, jew, jekk ma jkun hemm ebda ftehim bħal dak, meta jgħaddu tlett xhur minn dakinhar li l-bejgħ ikun jista’ jsir, kemm -il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b’att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm -il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b’rikors ġuramantat sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix ippreżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien.”
 
Kif osservat il-Prim Awla tal-Qorti Ċivili fil-kawża Del Negro vs Grech, deċiża fl-10 ta' Jannar 1994:
 
"L-Artikolu 1357 tal-Kap. 16 jippreskrivi li l-effett ta'wegħda ta' bejgħ jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għalhekk ... kemm -il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b'att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm -il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b'ċitazzjoni sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix ippreżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien."
 
Fis-sentenza Brownrigg vs Camilleri, (Appell Ċivili tat-22 ta’ Frar 1990), ġie deċiż fuq l-istess linja ta’ ħsieb  li jekk parti f’konvenju ma tagħmilx il-proċeduri indikati fl-Artikolu 1357 tal-Kap. 16, il-konvenju jispiċċa u parti ma tistax tinsisti fuq l-eżekuzzjoni tiegħu kif lanqas ma tista’ tagħmel talba għall-konsegwenti danni f’każ li kuntratt ma jkunx jista’ jsir.
 
Ukoll, fil-każ Loreto Abela vs Tereza Spiteri, (Appell Ċivili tat-30 ta’ Ottubru 1989 (LXXIII-II-403)) ingħad li jekk il-formalitajiet rikjesti f’dan l-artikolu ma jiġux osservati, il-konvenju jitlef l-effikaċja tiegħu u dakinhar li jiskadi l-partijiet jerġgħu lura għall-pożizzjoni li kienu qabel sar il-konvenju.
 
Dak li qed jingħad hawn fuq hu essenzjalment li fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill-kontendenti ma jimplimenta dak il-konvenju fit-termini tal-validita` tiegħu u lanqas ma jieħu miżuri ġudizzjarji li trid il-liġi biex jinfurzaw id-drittijiet u obbligi reċiproki stipulati fil-konvenju, ifisser li l-partijiet jirritornaw għall-istatus quo ante.
 

Xi dritt għandu il-kompratur jekk il-venditur propspettiv ma jersaqx għall- konvenju?

Il-kompratur jista’ jitlob lura mingħand il-venditur id-depożitu li jkun ħallas fuq il-konvenju.
 
Fil-fatt, fil-kawża Joseph Cauchi vs Anthony Vassallo, deċiża mill-Imh. T. Mallia fil-11 ta’ Diċembru 2003 ġie rilevat (f’pagna 9) li:
 
“F’kull każ, il-liġi, fl-Artikolu 1357(2) tal-Kodiċi Ċivili, trid li biex il-konvenju jibqa fis-seħh, dan l-att ġudizzjarju irid jiġi segwit b’kawża b’talba “sabiex titwettaq il-wegħda”, u, f’dan il-każ, jirriżulta li ebda parti ma ressqet azzjoni b’din it-talba. Din il-kawża mhux kawża għat-“twettiq tal-wegħda” u, għalhekk, illum li skada t-terminu patwit għal-validita` tal-konvenju, l-istess konvenju għandu jitqies li skada, u anke bid-duttrina ta’ inssuperveniens, l-attur huwa ntitolat li jieħu lura l-flus li ħallas.”
 
Is-sens hemm kien li fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill-kontendenti ma jimplimenta dan il-konvenju fit-terminu tal-validita` tiegħu, u lanqas ma jieħu miżuri ġudizzjarji li trid il-liġi biex jinfurzaw id-drittijiet u obbligi reċiproċi stipulate fil-konvenju, ifisser li l-partijiet jirritornaw għall-istatus quo ante. Għalhekk, il-kompratur jista’ jitlob lura mingħand il-venditur id-depożitu li jkun ħallas fuq il-konvenju.
 
Ukoll fis-sentenza tal-kawża fl-ismijiet Gloria Pont vs J.L.J. Construction Co. Ltd. deċiża mill-Qorti ta’ l-Appell (ST VDG, I A M, I TM) fl-1 ta’ Frar 2008 li kienet irrevokat is-sentenza ta’ l-ewwel Qorti tat-2 ta’ Mejju, 2005. F’dik il-kawża jingħad:
 
“Illi din il-kawża hija riżultat ta' konvenju li ġie ffirmat bejn il-partijiet fid-19 ta' Settembru, 1996. Dan il-konvenju kellu validita` għal 3 xhur, u fis-17 ta' Dicembru 1996, is-soċjeta` konvenuta venditriċi ppreżentat ittra uffiċjali biex tinterpella lill-attiriċi xerrejja taddivjeni għall-publikazzjoni tal-kuntratt ta' trasferiment tal-fond in kwistjoni. L-attriċi ma resqitx għall-att finali, iżda s-soċjeta` konvenuta ma pproċedietx b'kawża biex iġġiegħel lill-attriċi tersaq għall-pubblikazzjoni ta' l-att finali; jidher li l-proprjeta` ġiet sussegwentement trasferita lil terzi mis-soċjeta` konvenuta.
 
Wara li ebda parti fuq il-konvenju ma ħa passi biex jinforza l-konvenju, l-attriċi talbet li tieħu lura d-depożitu ta' Lm4,300 li ħallset fuq il-konvenju. Is-soċjeta` konvenuta ma riditx tirrestitwixxi dan id-depożitu, għax osservat li d-depożitu kellu natura ta' "forfeitable deposit", fis-sens li l-istess "shall be forfeited in favour of vendors should purchaser not appear on the final deed of sale without any reason valid at law".”
 
L-ewwel Qorti, fis-sentenza tagħha, ċahdet it-talba attriċi għar-rifużjoni tad-depożitu, għax qalet li hi naqset milli tressaq provi ta' raġuni valida skond il-liġi għala naqset li tidher għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt finali.
 
L-attriċi ressqet dan l-appell biex issostni li, ladarba l-effetti tal-konveju tħallew jiskadu, bla ebda naħa ma tieħu passi biex iżżomm il-konvenju fis-seħħ, hi għandha dritt, f'kull każ, li tieħu lura l-ħlas li għamlet marbut ma' l-istess konvenju.
 
Din il-Qorti hi inklinata li taqbel mat-teżi attriċi. Biex parti fuq konvenju jżomm id-depożitu li tħallas fuq l-istess konvenju, irid iżomm fis-seħħ l-istess konvenju, għax jekk il-konvenju jiskadi, jiġi bla effett, u dak li jkun ma jistax aktar jinvoka l-konvenju biex iżomm għalih il-ħlas kondizzjonat li sar fuq il-konvenju. Konvenju ma jibqax fis-seħħ biss għax tintbagħat l-ittra uffiċjali prevista fl-Artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili.
 

Kif jista’ konvenju jinżamm fis-seħħ?

Biex konvenju jinżamm fis-seħħ hemm żewġ proċeduri li jridu jittieħdu, u jekk ma jittieħdux it-tnejn, il-konvenju jiskadi anke bħala titolu ta' obbligazzjoni.
 
Meta konvenju jiskadi l-partijiet iridu jirrevertu għall-istat anteċedenti għall-istess konvenju u allura min ikun se jbiegħ jirritorna kull depożitu li jkun irċieva. Fil-kawża fl-ismijiet Alexandra Jenkins vs Emanuel Bianco et, deċiża mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili, fit-30 ta' Mejju, 2001, intqal illi:

"Fis-sentenza Brownrigg vs Camilleri (Appell Civili 22 ta' Frar, 1990) ġie deċiż illi jekk parti f'konvenju ma tagħmilx il-proċeduri indikati fl-Artikolu 1357 tal-Kap. 16 il-konvenju jispiċċa u ma tistax tinsisti fuq l-eżekuzzjoni tiegħu kif lanqas ma tista' tagħmel talba għall-konsegwenti danni f'każ li kuntratt ma jkunx jista' isir.
 
Skond is-sentenza fl-ismijiet L. Abela vs. T. Spiteri (Appell 30 ta' Ottubru, 1989) jekk il-formalitajiet rikjesti f'dan l-artiklu ma jiġux osservati, il-konvenju jitlef l-effikaċja tiegħu u dakinhar li jiskadi l-partijiet jerġgħu lura għall-posizzjoni li kienu qabel sar il-konvenju.
 
F'każ fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill-kontendenti ma jimplimenta dak il-konvenju fit-terminu tal-validita` tiegħu u lanqas ma jieħu miżuri ġudizzjarji li trid il-liġi biex jinfurzaw id-drittijiet u obbligi reċiproki stipulati fil-konvenju jfisser li l-partijiet jirritornaw għall-istatus quo ante.
 
Għalhekk il-kompratur jista' jitlob lura mingħand il-venditur id-depożitu li jkun ħallas fuq konvenju (ara wkoll A. Ciantar vs A. Vella LXII - pt ii paġna 828 u J. Cassar vs V. Farrugia  XXVII - pt ii paġna 316).”
 

Jekk il-konvenju ma jibqax ħaj, jista’ wieħed jitlob lura d-depożitu jew iżomm id-depożitu skont il-każ?

Biex dak li jkun jieħu lura jew iżomm dak li hu intitolat għalih taħt il-konvenju, irid, fl-ewwel lok, iżomm fis-sehh l-istess konvenju, għax altrimenti, kif qalet il-Prim Awla tal-Qorti Ċivili, fil-kawża Cauchi vs Vassallo, deċiza fil-11 ta' Diċembru 2003:
 
"Fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill-kontendenti ma jimplimenta dan il-konvenju fit-terminu tal-validita` tiegħu, u lanqas ma jieħu miżuri ġudizzjarji li trid il-liġi biex jinfurzaw id-drittijiet u obbligi reċiproki stipulati fil-konvenju, ifisser li l-partijiet jirritornaw għall-istatus quo ante. Għalhekk il-kompratur jista' jitlob lura mingħand il-venditur id-depożitu li jkun ħallas fuq il-konvenju."
 
Tant hi importanti din il-procedura, li l-ħtieġa tagġha ġiet rikonoxxuta anke f'każ li d-depożitu mogħti fuq il-konvenju jkollu n-natura ta' kapparra. Dan il-punt kien diskuss funditus mill-Qorti fil-kawża Spiteri vs Xuereb, deċiża fit-23 ta' Ġunju 1994, u l-Qorti kienet enfasizzat li ebda parti ma tista' tirreklama xi benefiċċju taħt konvenju, jekk qabel xejn ma tkunx żammet fis-seħħ l-istess konvenju tramite l-proċedura kontemplata fil-liġi.

X’inhu l-effett ta’ ittra uffiċjali qabel jiskadi konvenju?

L-effett ta' l-ittra uffiċjali hu biss biex jestendi l-effetti tal-konvenju għal perijodu ta' xahar, pero`, qabel ma jiskadi dan it-terminu hekk imġedded, biex il-konvenju jibqa' jġorr l-effetti tiegħu, trid issir il-kawża opportuna kif trid il-liġi. Dan qalitu il-Qorti fil-kawża Bianchi vs JMA Developments Ltd, deċiża fis-26 ta' Mejju 2006, meta aċcettat l-interpretazzjoni ta' l-ewwel Qorti fis-sens li "a tenur ta' l-Artikolu 1357(2) tal-Kap. 16 ġialadarba tiġi ppreżentata ittra uffiċjali qabel ma jiskadi t-terminu tal-konvenju, dan l-att ġudizzjarju jestendi l-effetti tal-konvenju għal perjodu ta' xahar sakemm jew l-aċcettant jagħzel li jersaq għall-kuntratt entro dak ix-xahar jew altrimenti sakemm tiġi preżentata l-azzjoni fejn jintalab li l-aċċettant (ossia dak li jkun wiegħed) iwettaq il-wegħda li jkun għamel permezz tal-konvenju."
 
Kwindi, biex dak li jkun jinvoka l-konvenju bħala t-titolu għaż-żamma tad-depożitu, għandu jippreżenta l-azzjoni fejn titlob it-twettiq tal-wegħda, u sta għall-parti l-oħra tipprova jew teħles mill-obbligazzjoni billi turi kawża ġusta, jew taċċetta li tersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt jew li titlef id-depożitu. Il-venditur ma jistax jiddeċiedi, unilateralment, li l-parti l-oħra ma għandha ebda raġunijiet validi biex tiddekadi mill-wegħda, u jaqbad u jakkapparra d-depożitu għalih. La hu qed jinvoka "dritt" (li jżomm id-depożitu), irid jipproċedi ġudizzjarjament għal kanonizzazzjoni ta' dak id-dritt.
 

Jista’ wieħed jitlob għad-danni jekk il-parti l-oħra ma tersaqx għall-kuntratt?

Talba għad-"danni" għax parti ma resqitx għall-pubblikazzjoni ta' l-att finali, tesiġi fl-ewwel lok kif qalet l-Qorti fil-kawża Brownrigg vs Camilleri iż-żamma fis-seħħ tal-konvenju bil-proċeduri kontemplati fl-Artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili; ahseb u ara kemm l-istess hu meħtieġ qabel ma wieħed iżomm għalih taħt forma ta' danni/penali d-depożitu mħallas fuq konvenju.
 
Fil-kawża Jilt Ltd. vs Tigne` Estates Ltd., deċiża fit-28 ta’ Novembru 2008, il-Qorti ta’ l-Appell, għamlet dawn l-osservazzjonijiet dwar il-ħtieġa li konvenju jinżamm fis-seħħ, almenu billi issir sejħa b’att ġudizzjarju:

“Is-soċjeta` konvenuta li qed tippretendi li żżomm id-depożitu skond klawsola 31 tal-konvenju, fl-ebda ħin ma sejħet lis-soċjeta` attriċi biex tersaq għall-publikazzjoni tal-kuntratt relattiv. Skond din il-klawsola, biex is-soċjeta` żżomm id-depożitu, is-soċjeta` attriċi “should fail to appear for the publication of the final deed of sale and transfer without a valid reason at law”, u biex jista’ jingħad li dan seħħ, ix-xerrej irid, tal-anqas, jiġi msejjaħ jersaq għall-kuntratt fit-terminu tal-liġi…”
 
Fuq l-istess vena, fil-kawża Brownrigg vs Camilleri, deċiża fit-22 ta’ Frar, 1990 u Pont vs JLJ Consruction Co. Ltd, deċiża fl-1 ta’ Frar, 2008 ntqal:
 
“La darba din is-sejħa ma saritx, u l-istess soċjeta` konvenuta ma ħaditx passi skond il-liġi biex tenforza d-drittijiet li tippretendi li għandha, id-depożitu mħallas fuq il-konvenju jrid jiġi ritornat lis-soċjeta` attriċi.”
 
Fil-kawża Cardona vs Debono deċiża mill-Prim Awla fit-13 ta’ Frar 2009, intqal hekk:
 
“Dan qed jiġi rilevat għaliex jekk wieħed joqgħod għat-termini ta’ l-Artikolu 1357 tal-Kodiċi Ċivili ż-żmien tal-validita` ta’ konvenju hu fattur ta’ importanza fundamentali u min allura, bħall-konvenuti, jippretendi li hu jista’ jżomm bi dritt is-somma depożitata għandu fuq il-konvenju ried jiddemostra illi attiva ruħu bil-preżentata ta’ att ġudizzjarju konsistenti f’sejħa lill-promittenti l-ieħor biex jersaq fuq il-kuntratt. Jekk hu ma jagħmilx dan u l-konvenju jiskadi, il-qagħda tirritorna għall-istat quo ante u l-venditur ma jistax jippretendi li jżomm l-ammont li jkun irċieva fuq il-konvenju.”
 
Fil-kawża Vella vs Chrismarmig Co. Ltd, deċiża mil-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili fis-26 ta’ Marzu, 2009, intqal hekk dwar il-ħtieġa tal-interpellazzjoni b’att ġudizzjarju:
 
“Illi f’dan il-każ jirriżulta li l-atturi ma’ preżentaw l-ebda ittra uffiċjali qabel ma’ skada l-istess konvenju u għalhekk l-effetti tal-istess konvenju skadew u għalhekk il-konvenju tilef l-effikaċja tiegħu (William Gatt et vs Realco Developments Limited – P.A. (RCP) – 21 ta’ Ottubru 2001) u b’hekk l-partijiet jirrivertu għall-posizzjoni li kienu qabel ma’ sar l-istess konvenju (Jason Formosa et vs Carmelo Sammut et – P.A. (PS) – 28 ta’ April 2003; Edward Portelli et vs Hector Cassola (P.A. (GV) – 30 ta’ April 2004) b’dan li kollox jerġa’ jmur għall-istatus ante quo.”
 
Fil-kawża Angelo Zahra vs Parnis England et deċiża fit-30 ta’ April 2009 mill-Qorti ta’ l-Appell Superjuri ntqal:
 
“Il-prinċipju huwa ċar: debitur ta’ obbligazzjoni ma jistax jitqies inadempjenti jekk l-obbligazzjoni tkun estinta bl-operazzjoni tal-liġi.”

Meta japplika l-kunċett tal- każ fortuwitu?

Fis-sentenza Joe Caruana vs Philip Chircop & Sons Ltd et deciża fl-24 t’April 2015 intqal hekk: “….il-kunċett tal-każ fortuwitu jew forza maġġuri ma jseħħx meta għall-ħsara jkun ikkontribwixxa l-fatt, pożittiv jew negattiv, tal-bniedem. Skont il-prinċipju tad-dritt, biex ikun hemm il-każ fortuwitu mhux biżżejjed li jkun avveniment insolitu, sproporzjonat, u li jkun prodott mill-forzi tan-natura, imma jeħtieġ li jkun inevitabbli, b’mod li ma jistax jiġi evitat bid-diligenza ordinarja tal-“bonus pater familias”. Persuna ma tistax sempliċement tistrieħ fuq il-każ fortuwitu, jew forza maġġuri jew stat ta’ neċessita’ biex tiskolpa ruħha mill-ħtija meta teżisti l-kolpa anteċedenti”. (Ara deċiżjonijiet ta’ danni minn arma tan-nar waqt kaċċa Raymond Sammut vs Anthony Micallef deċiża fit-3 ta' Ottubru, 2008 (817/1999/1) PA – Imhallef G. Valenzia, u Carmela Fenech pro et noe vs Antonio Galea deċiża fl- 24 ta’ Mejju 1954 mill-Qorti ta’ l-Appell, u s-sentenza fl-ismijiet Mikiel Refalo pro et noe vs Pawlu Curmi deċiża fit-13 ta’ Jannar 1988 mill-Qorti ta’ l-Appell.

Għalhekk irid jintwera li d-dannu ma kienx ikkawżat minħabba ommissjoni tal-bniedem jew li ma jittieħdux rimedji u/jew miżuri ta’ prevenzjoni. Fil-każ ta’ fenomeni naturali li fuqha l-bniedem m’għandu ebda kontroll (bħax-xita),  il-bniedem xorta għandu jieħu l-prekawzjonijiet kollha meħtieġa sabiex jilqa’ għal tali fenomeni sa fejn hu raġonevolment possibbli.

Biex ikun hemm il-każ fortuwitu mhux biżżejjed li jkun hemm avveniment insolitu, sproporzjonat u li jkun prodott mill-forzi tan-natura, imma jeħtieġ li jkun inevitabbli b'mod li ma jistax jiġi evitat bid-diligenza ordinarja tal-bonus pater familias.

X’inhu l-obbligu tal-appaltatur?

Bħala l-ewwel prinċipju huwa dottrinalment u ġurisprudenzjalment riċevut illi l-appaltatur għandu l-obbligu li jeżegwixxi x-xogħol lilu kommess fis-sens li huwa għandu l-obbligu wkoll li jara li dan ix-xogħol ikun sejjer isir utilment u mhux b’mod li l-quddiem juri difetti. L-appaltatur li jeżegwixxi ħażin ix-xogħol li jifforma l-oġġett ta’ l-appalt huwa responsabbli għad-dannu kollu li jiġi minn dik l-eżekuzzjoni ħażina. Għax kif jinsab ritenut ukoll “f’każ bħal dan hu għandu mill-ewwel ma jagħmilx ix-xogħol jew ikollu jirrispondi għad-difetti li jiġu l-quddiem” (Mario Blackman vs Carmelo Farrugia et noe, Appell Kummercjali, 27 ta’ Marzu 1972).

Jekk il-perit japprova x-xogħol jew jagħmel xogħol għax gie sforzat mill-kommittent, ikun ifisser li l-appaltatur jiġi eżonorat?

Jekk ikun hemm l-approvazzjoni tax-xogħol jew l-appaltatur ikun mexa skond l-ispecifications jew l-istruzzjonijiet lilu mogħtija mill-kommittent, l-appaltatur jibqa’ obbligat u responsabbli li jagħti lill-appaltant opra sodisfaċenti, u ma jistax jallega li x-xogħol sar mhux sewwa għax hu għamlu kif ried il-kommittent, billi l-appaltatur hu obbligat jirreżisti għal kwalunkwe intromissjoni tal-kommittent.

Ħlas tal-prezz tal-appalt ifisser neċessarjament approvazzjoni tax-xogħol?

Il-ħlas tal-prezz tal-appalt jew il-ħlas akkont ma jfissrux neċessarjament approvazzjoni tax-xogħol jekk dan fil-fatt jirriżulta difettuż. Meta allura jirriżultaw difetti, l-appaltatur jitqies in kolpa minħabba inadempiment.

F’hiex tikkonsisti l-kolpa kontrattwali?

Il-kolpa kontrattwali hija dik li tikkonsisti fin-nuqqas ta’ l-eżekuzzjoni, jew f’eżekuzzjoni ħażina, ta’ l-obbligazzjoni riżultanti mill-kuntratt. Effettivament, it-tutela akkordata mil-liġi lill-kommittent tinkwadra ruħha fl-ambitu ta’ dik ir-responsabilita’ kontrattwali normattiva minħabba inadempiment. Li jfisser li l-kommittent jista’ jopta li jaġixxi ġudizzjarjament jew bl-eżekuzzjoni speċifika ta’ l-appalt jew bl-azzjoni li twassal għar-riżoluzzjoni tal-kuntratt (Art. 1069(1) tal-Kodiċi Ċivili). Fil-każ il-wieħed jew l-ieħor, il-kommittent ikollu d-dritt jirreklama d-danni (Art. 1069(2)).

Tagħmel differenza jekk id-danni humiex ta’ natura serja jew le?

Jekk l-appaltant jallega li l-appaltatur minnu mqabbad jeżegwixxi x-xogħol ħażin, u fil-fatt ix-xogħol ikun fih xi difetti, dan m’hux biżejjed biex il-Qorti tiddikjara l-appaltatur responsabbli għad-danni; għax jekk id-difetti huma tali li fil-fehma tal-Qorti, u a sodisfazzjoni tagħha, ma jagħtux lok għad-danni, id-deklaratorja tar-responsabilita’ għad-danni m’hiex ammissibbli. U dan aktar u aktar jekk jittrapela li d-difetti riskontrati huma tant insinjifikanti u riparabbli malajr.

Dan ifisser li jekk kemm -il darba id-difetti ma jkunux essenzjali jew sostanzjali l-appaltant ma għandux dritt jitlob ir-riżoluzzjoni tal-kuntratt iżda biss li jitlob li dawk id-difetti jiġu riparati jew l-appaltatur jaċċetta riduzzjoni fil-prezz. A contrario sensu meta d-difetti huma ta’ natura sostanzjali l-appaltatur mhux biss għandu jitqies inadempjenti imma wkoll li ma jkollux dritt li jippretendi li jirrimedja għad-difetti fl-eżekuzzjoni tax-xogħol.

Xi tfisser pussessur ta’ buona fede fil-kuntest tal-preskrizzjoni ta’ l-10 snin?

Il-buona fede tirrappreżenta dak l-istat ta’ animu tal-possessur, il-koxjenza u l-intima konvinzjoni tiegħu li l-ħaġa li jipposjedi hi tiegħu. Il-possessur għandu jkollu dik iċ-ċertezza; u jekk ikollu xi dubju, tkun teżisti fih l-inċertezza u konsegwentement tispiċċa il-buona fede fis-sens tal-liġi.

Għalhekk huwa possessur ta’ buona fede min, għal motiv verosimili, jemmen li l-ħaġa li jippossjedi hija tiegħu u li, invece, huwa possessur ta’ mala fidi min jaf jew, fiċ-ċirkostanzi, għandu jippreżumi li dik il-ħaġa m’hix tiegħu [Artikolu 531 tal-Kodiċi Ċivili].

Li l-buona fede hija presunta u l-malafede jinħtieġilha tiġi ppruvata minn min jallegaha [Artikolu 532 tal-Kodiċi Ċivili].

Issa, il- buona fede hija rikjesta mhux biss fil-mument tal-akkwist, imma matul iż-żmien kollu meħtieġ għal kompiment tal-preskrizzjoni. Għalhekk, l-eventwali mala fede tal-possessur preċedenti ma tippreġudikax lis-suċċessur tiegħu [Artikolu 2142 tal-Kodiċi Ċivili] u lanqas tiġġjovah fis-sens tas-subartikolu 2 ta’ l-istess artikolu.

Għalhekk il-buona fede hija presunta u tibqa’ teżisti sakemm ma ssirx prova kuntrarja.

Infatti l-Artikolu 532 tal-Kap. 16 jgħid hekk: “Għandu dejjem jingħadd li wieħed huwa bona fidi, u min jeċċepixxi l-mala fidi għandu jippruvaha.”

Jingħad ukoll li din il-fehma trid titqies minn kif iċ-ċirkostanzi kienu jidhru f’għajnejn il-persuna li teċċepixxi favuriha l-preskrizzjoni akkwiżittiva. Kull dubju f’persuna dwar il-pussess tagħha tal-ħaġa jitqies bħala nuqqas tal-bona fidi. Huwa neċessarju li l-bona fidi, flimkien mal-pussess tkun preżenti tul iż-żmien kollu li huwa meħtieġ għall-preskrizzjoni (Art 2141 tal-Kap. 16).

In-nuqqas ta’ bona fidi ta’ possessur preċedenti m’hijiex ta’ ħsara għas-suċċessur tiegħu, għalkemm iż-żmien tal-pussess b’mala fidi ma jiġix kalkolat maż-żmien meħtieġ għall-preskrizzjoni (Art. 2142(1)(2) tal-Kap. 16.)

Illi element iehor meħtieġ biex tiġi ppruvata l-preskrizzjoni ta’ l-għaxar snin huwa l-pussess. Dan  irid ikun pussess għal għaxar snin u li ma jaqtax, bil-miftuħ, bla xkiel jew kundizzjonijiet minn ħaddieħor u, fuq kollox, irid ikun b’mod li l-pussessur jidher li qiegħed iżomm il-ħaġa b’tiegħu. Meta dan jiġi ppruvat il-possessur tal-fond jista’ jirreżisti t-talba ta’ min jallega li hu mhux propjetarju tal-fond billi jeċċepixxi l-preskrizzjoni deċennali.

Jista’ ko-proprjetarju jitlef id-dritt tal-pussess? Jista’ ko-proprjetarju jitlef il- pussess bir-regola tat-30 sena?

L-Artikolu 498 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Il-qasma  tista’  tintalab  ukoll  għad  illi  wieħed  mill-komproprjetarji jkun gawda separatament biċċa mill-beni in komun, iżda dan kemm-il darba ma tkunx saret qasma jew ma jkunx hemm pussess biżżejjed li jagħti lok għall-preskrizzjoni."

Dan ifisser li f’sitwazzjoni li wħud ko-proprjetarju ikun ippossjeda l-fond komuni bħala tiegħu b’mod esklużiv u allura uti dominus  b’esklużjoni tal-konsorti l-oħra, dawn tal-aħħar jiġu innegati minn kwalunkwe dritt ta’ komproprjetà li qatt kellhom.

B’hekk, Il-konsorti li jkun ipposjeda jiġi assigurat il-proprjetà tal-ħaġa kollha li kienet komuni fil-konfront tagħhom.

Fi kliem ieħor il-konsorti ma jistax jitlob id-diviżjoni tal-ħaġa komuni u jikkampa d-drittijiet ta’ proprjetà fuq dik il-ħaġa, meta jkun tilef dawk id-drittijiet minħabba l-preskrizzjoni maturata bil-pussess tal-konsorti l-ieħor.

Minn mindu jibda jiddekorri t-terminu ta’ preskrizzjoni fil- każ ta’ evizzjoni wara li jinstab li l-paċifiku pussess ma kienx garantit?

Minn qari tal-provvedimenti mill-Artikolu 1409-1423 tal-Kodici Civili hu altru milli evidenti li l-jedd tal-azzjoni titwieled mill-evizzjoni. Tant hu hekk li l-preskrizzjoni biex xerrej jeżerċita din l-azzjoni hu ta’ sentejn “.....li jibdew jgħoddu minn dakinhar illi s-sentenza li biha x-xerrej ikun ġie kkundannat tgħaddi f’ġudikat.” Dan ifisser li meta jkun għadu mhux magħruf jekk il-kawża magħmula minn terzi hix sejra tintrebaħ jew tintilef, ma jistax jingħad li seħħet l-evizzjoni.

Fil-fatt, L-Art. 1409 tal-Kodiċi Ċivili jgħid illi l-bejjiegħ jagħmel tajjeb lix-xerrej “għall-evizzjoni li ttellfu l-ħaġa mibjugħa, kollha jew biċċa minnha”, u mhux meta jkun hemm biss theddida tat-telfien tal-ħaġa.

L-Art. 1423 ukoll, dwar preskrizzjoni, jgħid illi l-preskrizzjoni tibda tgħaddi “minn dakinhar illi s-sentenza li biha x-xerrej ikun gie kkundannat tgħaddi f’ġudikat”.

Jekk il- Planning Authority tordna li l-bini jaqa’, dik tfisser evizzjoni? Jista’ jintalab li jitħassar il- kuntratt?

Id-demolizzjoni tal-bini illegali mill-awtorita’ jew wara ordni tal-awtorita’, fih innifsu jikkwalifika bħala evizzjoni. F’dan il-kuntest hi rilevanti l-osservazzjoni li għamlet il-Qorti tal-Appell fil-kawża Adam Galea et vs Tarcisio Calleja proprio et. nomine deċiża fil-25 ta’ Mejju 2001, fejn ġie osservat li meta bini jkun inbena bla permess, il-bejjiegħ ma jkunx jista’ jiggarantixxi l-paċifiku pussess.  Fil-kawża Henry Cachia vs Emanuel Azzopardi et., 16 ta’ Mejju 2008, il-Qorti kkonfermat li kien hemm ksur tal-garanzija tal-paċifiku pussess ladarba l-fond kien mibni bla permess. F’dak il-każ il-Qorti kkonfermat li dan il-fatt kien jikkostitwixxi molestja u għalhekk kellu d-dritt li jitlob li jitħassar il-kuntratt.

Kemm għandek ċans biex tfittex lill-bejjiegħ jekk l-oġġett jinstab mhux tal-kwalita’ mftiehma?

L-Artikolu 1407(1) irid li l-azzjoni biex tfittex tintilef għeluq sentejn minn dakinhar tal-kuntratt, cioe’ fi żmien sentejn mill-konsenja ta’ l-oġġett mibjugħ u dan il-perjodu huwa wieħed ta’ dekadenza. Wieħed irid iżomm f’ moħħu li n- nuqqas ta' kwalita' trid tkun sostanzjali u li tkun ġiet espliċitament imwiegħda mill-bejjiegħ lix-xerrej.
l-Art.1407(1) tal-Kap.16 jaqra hekk: “L-azzjoni li tmiss lill-bejjiegħ għaż-żjieda tal-prezz, u dik li tmiss lix-xerrej għat-tnaqqis tal-prezz jew biex jerġa’ lura mill-kuntratt, tintilef egħluq sentejn minn dakinhar tal-kuntratt.”

Meta jkun hemm vjolenza, żball jew egħmil doluż wara kuntratt, kemm għandu ċans dak li jkun biex ifittex? Min irid iġib il-prova?

Meta l-liġi f’xi każ partikolari ma tistabbilixxix żmien iqsar, l-azzjoni għar-rexxissjoni minħabba vjolenza, żball, egħmil doluż, stat ta’ interdizzjoni, jew nuqqas ta’ età, taqa’ bil-preskrizzjoni egħluq sentejn.

Dan jgħodd ukoll għar-rexxissjoni ta’ obbligazzjonijiet mingħajr kawża, jew magħmulin fuq kawża falza.

L-Artikolu 1223(1) jgħid hekk:

“Iż-żmien tal-preskrizzjoni hawn fuq imsemmi jgħodd biss, fil-każ ta’ vjolenza, minn dakinhar li l-vjolenza tispiċċa, u fil-każ ta’ żball, ta’ egħmil doluż, jew ta’ kawża falza, minn dakinhar li jinkixef id-difett.”

Importanti pero jiġi mfakkar li  l-Artikolu 1222 tal-Kodiċi Ċivili tirrigwarda l-preskrizzjoni relatata mal-azzjoni tan-nullita' u ta' rexissjoni biex jiġi annullat kuntratt li jkun nieqes minn xi waħda mill-kundizzjonijiet neċessarji għall-eżistenza tiegħu jew għaliex ikollu xi vizzju li jirrendih invalidu jew leżiv għal xi wieħed mill-kontraenti.

Għalhekk l-Artikolu 1222 tal-Kodiċi Ċivili tirrigwarda l-preskrizzjoni relatata mal-azzjoni tan-nullita' u ta' rexissjoni biex jiġi annullat kuntratt li jkun nieqes minn xi waġda mill-kundizzjonijiet neċessarji għall-eżistenza tiegħu jew għaliex ikollu xi vizzju li jirrendih invalidu jew leżiv għal xi wieħed mill-kontraenti. Għalhekk, huwa imperattiv, la darba ġie stabbilit li l-preskrizzjoni applikabbli hija dik ta’ sentejn, li jibdew jgħoddu minn meta jinkixef l-iżball jew egħmil doluż.

Illi filfatt, gie ritenut fil-kaz Maria Zammit vs Lawrence James Cappello et. deċiża mill-Qorti tal-Appell fid-19 ta’ Novembru 1962, li: “Il-preskrizzjoni bjennali tal-azzjoni tar-rexissjoni ta’ kuntratt minħabba vjolenza, żball, egħmil doluż, stat ta’ mara miżżewġa, interdizzjoni jew nuqqas ta’ eta` u obbligazzjonijiet mingħajr kawża jew b’kawża falza, tibda tiddekorri fil-każ ta’ żball, għemil doluż u kawża falza, mill jum li fih jinkixef id-difett."

Iżda huwa nteressanti li din l-istess preskrizzjoni pero' mhix applikabbli fil-każijiet ta’ nullita' radikali  għax in-nullita' radikali tirrendi l-obligazzjoni ineżistenti, filwaqt illi fil-każijiet l-oħra fuq imsemmija hu presuppost li l-obbligazzjoni teżisti.

Rigward il-provi meħtieġa biex isostnu l-preskrizzjoni, dawn jinkombu fuq min jeċċepixxi l-preskrizzjoni.

 

X’inhuma l-effetti ta’ rexissjoni ta’ kuntratt?

L-Art.1209 (1) jaqra hekk – “Bir-rexxissjoni ta’ kuntratt, jekk il-liġi ma tiddisponix xort`oħra, il-partijiet jiġu mqiegħda fl-istat li fih kienu qabel il-ftehim.”

Biss, pero’, l-Art.1212 ifisser aħjar għal liema konsegwenza twassal ir-rexxissjoni ta’ kuntratt, ossija li “Kull ftehim li fih tkun nieqsa xi waħda mill-kundizzjonijiet essenzjali sabiex kuntratt ikun jiswa, jew li l-liġi tiddikjara espressament li hu null, hu suġġett għar-rexxissjoni.”

Min huwa proprjetarju ta’ l-arja għandu wkoll l-arja ta’ fuqha?

Iva. L-Artikolu 323 tal-Kap. 16 tal- Liġijiet ta’ Malta li jghid:  “Min għandu l-proprjeta` ta’ l-art, għandu wkoll dik ta’ l-arja ta’ fuqha, u ta’ dak kollu li jinsab fuq jew taħt wiċċ l-art.”.

Interessanti wiehed jevalwa dak li qalet il- Qorti tal-Appell Ċivili Superjuri fil-kawża fl-ismijiet Francis Portelli et vs Stanislaw Pisani et deċiza fl-24 ta’ Settembru 2004:  

“Issa f’materja ta’ immobbli, huwa principju stabbilit li, kull minn għandu l-proprjeta` ta’ l-art, għandu wkoll dik ta’ larja ta’ fuqha, u ta’ dak kollu li jinsab fuq jew taħt wiċċ l-art (ara Art. 323 Kap 16). Isegwi li meta persuna tittrasferixxi proprjeta` immobbiljari t-terz in bona fede jkun qed jakkwista mhux biss is-superfiċi ta’ dik l-art jew il-benefikati li jinsabu fuqha iżda wkoll kull ħaġa li tinsab taħt dik l-art jew kull benefikat eżistenti fuqha sakemm fil-kuntratt ta’ kompra-vendita ma tiġix indikata l-estensjoni tal-proprjeta` li qed tiġi trasferita. Dan jiġri, per eżempju, fil-każ ta’ trasferimenti ta’ appartamenti li jiġu mibjugħa separatament fejn jiġi dikjarat li l-appartament in vendita huwa sottopost u sovrapost għall-proprjeta` ta’ terzi.
Daqstant, jekk l-arja tkun eskluża mill-istess trasferiment, dan għandu jiġi dikjarat fil-kuntratt, altrimenti l-akkwirent ta’ l-aħħar appartament ikun qed jakkwista wkoll l-arja eżistenti fuq dak il-blokk..
La darba ma jkunx hemm esklużjoni espressa fil-kuntratt tal-akkwist l-Artikolu 323 tal-Kap. 16 joħloq presunzjoni favur l-akkwirent li l-venditur, bħala sid l-art, huwa wkoll sid ta’ dak kollu li jinsab fuqha u taħtha u li konsegwentement it-trasferiment jikkomprendi mhux biss il-proprjeta` deskritta fil-kuntratt iżda wkoll kull ma jinsab taħt dik l-istess proprjeta`. Infatti din il-presunzjoni holqot konswetudini fis-sens li f’kuntratti ta’ trasferiment ta’ proprjeta` immobiljari qatt ma jingħad li tali trasferiment jinkludi dak kollu li jinsab taħt wiċċ l-art, proprju għax dan huwa preżunt…” Dan huwa prinċipju aċċettat għalkemm din il-preżunzjoni mhix juris et de jure iżda wahda juris tantum.

L-estensjoni ta’ konvenju bil- fomm tgħodd?

Ġie ritenut li l-estensjoni bil-fomm biss ta’ konvenju hija nulla u għalhekk fin-nuqqas ta’ estensjoni valida bil-miktub, il-konvenju jitqies bhala skadut. (“Micallef -vs- Micallef” – Prim`Awla tal-Qorti Ċivili – 27 ta` Ġunju 1996.)

Jekk il- ftehim in kwantu bejgħ ta’ proprjeta’ immobli isir bil- fomm, u l- bejgħ ma jsirx, il- kappara jew id-depożitu jintilfu?

Il-nozzjoni ġuridika tal-kappara u l-effetti tagħha evolviet matul is-snin fl-ambitu ta` wiegħda ta` bejgħ li tkun saret bil-miktub skont il-liġi. Għalhekk ma tistax tkun estiża għal sitwazzjonijiet fejn il-partijiet jagħżlu illi l-wiegħda ta` bejgħ ta` mobbli issir bil-fomm minflok bil-miktub kif trid il-liġi.

Jekk il- venditur jiddikjara li qed ibiegħ fond ‘tale quale’, dak ifisser li dan huwa meħlus minn kull responsabbilta’ ta’ ħsarat moħbija?

Jekk il-partijiet jiddikjaraw fil-kuntratt li l-fond inxtara tale quale, importanti jingħad li dan ma jfissirx li l- partijiet huma eżentati mill-eventwali ħsarat moħbija.
Dwar dan il-Qrati tagħna kellhom okkażjoni jiddeċiedu diversi drabi .
Per ezempju, fil-kawza fl-ismijiet Martin Bajada vs Anthony Paul Demajo deciza mill-Qorti tal-Kummerċ fis-7 ta’ Novembru, 1988 gie ritenut dan li ġej:
“Biex venditur ikun meħlus mill-għoti ta’ garanzija lix-xerrej għall-vizzji okkulti tali ftehim ikun irid jirriżulta b’mod ċar u univoku tenut kont taċ-ċirkostanzi u tal-fatti specje partikolari tal-każ.”
Issa, is-sempliċi inklużjoni tal-frazi ‘tale quale’ f’kuntratt ta’ bejgħ mhux allura suffiċjenti per se biex dak li jkun jeħles minn kull responsabbilta’.

X’ jagħmel difett okkult?

Difett okkult jew latenti huwa meta ma hemmx dubbju li min xtara ma setax b’ebda mod jirriskontra il-problemi illi sab ma’ wiċċu wara li akkwistaw il-fond. Ifisser li tali difetti ma jistgħux ikunu kaġunati mix-xerrej stess, per eżempju, bl-alterazzjonijiet u xogħolijiet.
Pero, id-difetti jridu jkunu tali, li anke b’eżami serju u magħmul bid-diliġenza normali, xorta waħda tkun teżisti l-impossibilta` li jiġu skoperti. (Ara Mark u Lorraine konjugi Farrugia -vs- Michael Arthur Williams et. Noe. Prim’ Awla deċiża fit-28 ta’ Jannar 2005).
Fil-kawża, Dr. Carlo Moore noe. vs A.I.C. Carmelo Falzon et deċiża mill-Qorti Ċivil Prim’ Awla fl-4 ta’ Novembru 1957, ingħad: “Il-liġi tikkontempla d-difett okkult f’materja ta’ bejgħ u skond l-istess liġi biex id-difett ikun tali jrid ikun hemm l-impossibilta` li jiġi skopert”; għalhekk kif josserva Ramella; “se con serio e non superficiale esame puo` essere conosciuto, il-vizio e` apparente.”
Dan kollu jikkonsegwi fil- kuntest ta’ l-Artikolu 1424 li jiddisponi li:
“l-bejjiegħ hu obbligat jagħmel tajjeb għad-difetti li ma jidhrux tal-ħaġa mibjugħa, illi jagħmluha mhux tajba għall użu li għalih hija maħsuba, jew li jnaqqsu daqshekk il-valur tagħha illi x-xerrej ma kienx jixtriha jew kien joffri prezz iżgħar, li kieku kien jaf bihom.”
Il-kliem tal-liġi għandu relevanza speċifika f’dan il-każ. In-nozzjoni ta’ difett għall-finijiet ta’ dan l-artikolu ġie definit mill-Qrati lokali bħala li jikkomprendi “kull annormalita` jew imperfezzjoni, u kull gwast jew avarija li tigi riskontrata fil-ħaġa u li aktar jew anqas, tneħħilha l-atitudni għall-użu jew il-bonta` jew l-integrita` tagħha.”
Dan ifisser li l-vizzji jew id-difetti jridu jkunu gravi, okkulti u pre-eżistenti. (Ara Perit Cav. Emanuele Borg vs Carmelo Petroni noe. deċiża mill-Onor. Qorti ta’ l-Appell fid-29 ta’ Jannar 1954).
Fil-kawża deċiża mill-Prim Awla tal-Qorti Ċivili [Imh A Manche`] fil-25 ta’ Ġunju, 1990 fl-ismijiet J. Belli vs E. Seychell ingħad li biex tirnexxi kawża fuq il-bażi ta' difett mohbi jridu jiġu ippruvati tlett elementi dwar id-difett cioe` li dan hu: 1-serju 2-moħbi 3-kien eżistenti fi żmien il-bejgħ.
Fl-eżami ta' l-oġġett biex wieħed jinduna bid-difett id-diliġenza trid tkun tal-bonus paterfamilias. Dan ifisser meta x-xerrej b’diliġenza ordinarja u waħdu ma jkunx jista’ jiskopri d-difetti. Meta l-ħaġa mibjugħa timmanifesta għax-xerrej ordinarjament attent, difett jew traċċi li jindikaw l-eżistenza tad-difett, allura l-vizzju jkun wieħed apparenti. (Ara Carmelo Schembri vs Salvina Aquilina noe deċiża mill-Qorti tal-Kummerċ, fis-6 ta’ Novembru 1987, u Pierre Vella Petroni vs Joseph Olivier sive Oliver Ruggier, deċiża mill-Qorti ta’ l-Appell. Fit-3 ta’ Diċembru 1999.
L-oneru tal-prova tad-difett latent, għaldaqstant, dejjem tirrisjedi fuq ix-xerrej li għandhu l-obbligu li jipprova dan.

Il- bejjiegħ jibqa’ responsabbli għad-difetti li ma jidhrux?

L-Art. 1424 tal-Kap.16 jgħid hekk:
“Il-bejjiegħ hu obbligat jagħmel tajjeb għad-difetti li ma jidhrux tal-ħaġa mibjugħa illi jagħmluha mhux tajba għall-użu li għalih hija maħsuba, jew li jnaqqsu daqshekk il-valur tagħha illi x-xerrej ma kienx jixtriha jew kien joffri prezz izgħar, li kieku kien jaf bihom.”
Għaldaqstant, importanti li wieħed jagħmel referenza wkoll għad-disposizzjoni ta` wara u cioe` l-Art.1425 li tgħid hekk:
“Il-bejjiegħ ma jweġbx għad-difetti li jidhru, illi x-xerrej seta’ jsir jaf bihom WAĦDU.”

X’jista’ jagħmel venditur jekk jinduna b’ difett li ma kienx jaf bih? Hemm xi żmien sa meta wieħed għandu jittenta azzjoni?

Fil-każ li jirriżulta difett moħbi, il-liġi tagħti lill-bejjiegħ għażla ta` żewġ azzjonijiet. Jew l-azzjoni redibitorja. Jew l-azzjoni stimatorja.
Redibitorja tfisser ir-rizoluzzjoni tal-ftehim.
Stimatorja tifisser li zzomm il-haga u titlob lura dik il-bicca mil-lprezz li tigi stabbilita mill-Qorti u li tirrapprezenta l-valur tad-difett riskontrat.
L-Art.1431 infatti jgħid hekk:
“L-azzjoni redibitorja u l-azzjoni stimatorja jaqgħu bil-preskrizzjoni, għal dawk li huma immobbli, bl-għeluq ta’ sena minn dakinhar tal-kuntratt, u, għal dawk li huma ħwejjeġ mobbli, bl-għeluq ta’ sitt xhur minn dakinhar tal-kunsinna tal-ħaġa mibjugħa.
Iżda, jekk ma setax ikun li x-xerrej jikxef id-difett li ma jidhirx tal-ħaġa, iż-żminijiet hawn fuq imsemmija tal-preskrizzjoni ma jibdewx jgħaddu ħlief minn dakinhar li seta’ jkun li hu jikxef dak id-difett …”

Ix-xerrej huwa obbligat li jqabbad perit biex jagħmel testijiet fuq is-soqfa qabel ma jixtri għaliex jekk jinkixef id-difett, huwa ma jkunx kopert?

Fil-mument tal-bejgħ jew ta’ qabel, id-difetti iridu jkunu jidhru fis-saqaf.  Sikwit tqum il- mistoqsija jekk il-perit tax-xerrej setax jew kellux jintebaħ bid-difett li kieku ma llimitax ruħu għal spezzjoni de visu tas-soqfa.
It-test tal-Art.1425 huwa ċar u inekwivoku fis-sens illi dak li huwa rilevanti m’huwiex x`jaħseb ħaddieħor (bħal-perit) sabiex id-difett isir apparenti (u allura ma jibqax moħbi) iżda il-kriterju determinanti huwa jekk ix-xerrej setax isir jaf bid-difett WAĦDU.

Meta jibda jiddekorri t-terminu tal- preskrizzjoni f’każ ta’ difetti latenti?

Fil-kawza “Muscat Baldacchino vs Vincenti Kind”, jingħad hekk:
“…..”minn dakinhar li seta’ jkun li hu jikxef id-difett”, għandhom ikunu interpretati fis-sens li id-dies scientiae ma hux dak li fih tiġi notata jew riskontrata l-irregolarita fil-funzjonament tal-attrezz mibjugħ, imma hu invece dak li fih jiġi definittivament aċċertat id-difett”.
Fil-kawza “Mallia vs Abela et” li kienet tittratta azzjoni stimatorja f`immobbli intqal:
“Id-dritt ta’ l-azzjoni stimatorja huwa mogħti lix-xerrej meta id-difetti li ma jidhrux tal-ħaġa mibjugħa jagħmlu dik il-ħaġa mhux tajba għall-użu li għalih hija maħsuba, jew li jnaqqsu daqshekk il-valur tagħha illi x-xerrej ma kienx jixtriha jew kien joffri prezz iżgħar”.
Allura wieħed irid iżomm f’moħħu “minn dakinhar li seta’ jkun li hu jikxef id-difett”.

Jista’ f’każ ta’ stimatorja jew redibitorja jitlob ukoll għal rimbors ta’ spejjeż tal- perit li ġie jara l- post wara li nkixef id-difett?

Tali spejjeż jikkwalifikaw bħala danni fil-kuntest tal-Art.1429 talvolta tinġieb il-prova illi l-bejjiegħ kien jaf bid-difetti tal-ħaġa mibjugħa.

Kif jiġi stabbilit l-ammont li jrid jiġi rifuż fil- każ ta’ l-istimatorja?

Fil-kawża deċiża mill-Qorti tal-Kummerċ fis-7 ta’ Novembru, 1988 [Imh. J. D. Camilleri] fl-ismijiet Martin Bajada vs Anthony Paul Demajo [LXXII-II-817] ingħad li fil-każ ta' l-actio aestimatoria, il-Qorti għandha tistabbilixxi x'ammont anqas kien iħallas ix-xerrej li kieku, fil-mument tax-xiri, kien jaf bid-difett. Din hi materja pjuttost soġġettiva u fl-istess ħin mhux bilfors tkun involuta l-ispiża neċessarja għar-rimedju tad-difett meta jinkixef.
Ir-riċerka li allura għandha tagħmel il-Qorti hija neċessarjament u unikament relatata għaż-żmien li fih sar il-kuntratt tax-xiri.
Il-kriterju sostanzjali skond l-Artikolu 1424 tal-Kodiċi Ċivili huwa: li kieku x-xerrej kien jaf bid-difett dakinhar li resaq għall-kuntratt, kemm kien joffri prezz anqas milli ħallas?

Huwa minnu li l-azzjoni redhibitoria ma tistax tirnexxi jekk ma tirritornax l- oġġett?

Jekk wieħed jara l-ġurisprudenza li żviluppat konstantement fir-rigward tal-azzjoni redhibitoria jsib li d-depożitu tal-oġġett difettuz huwa essenzjali sabiex tirnexxi l-istess azzjoni. Filwaqt li jista’ jkun, illi jekk per eżempju l-irħam difettuz jinqala’ seta’ jiġrilu xi ħsara, dan ma jinnewtralizzax l-obbligu tiegħu li jikkonserva l-oġġett mibjugħ fl-istat li kien meta huwa nduna bid-difetti allegati.
Kif intqal fis-sentenza Busietta noe vs Borg Cardona et noe deċiża mill-Qorti tal-Appell fis-6 ta’ Ottubru 2000: “l-ħarsien ta’ dan l-obbligu tax-xerrej (ladarba jkun għazel li ma jridx l-oġġett) jaf il-ħtieġa tiegħu għall-fatt li l-effett tal-azzjoni redhibitoria huwa wieħed li jħassar in-negozju u li jerġa’ jqiegħed lill-partijiet fl-istess qagħda li kienu qabel intlaħaq il-ftehim (Art. 1209 (1) tal-Kap. 16). Dan jingħad għaliex l-oġġett ikun irid jintradd lura fl-istess kundizzjoni u stat (ukoll jekk diġa` milqut b’difett jew nuqqas) li kien meta intlaħaq il-ftehim.”  F’dis -sentenza jingħad ukoll li “il-liġi tipprovdi l-mezzi proċedurali kif ix-xerrej jista’ jibqa’ jżomm l-oġġett f’idejh u jroddu biss lill-venditur meta dan iħallas il-prezz tal-bejgħ”.
Tal-istess fehma kienet il-Qorti fil-kawża Zammit Automobiles Limited vs Charles Bezzina deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fit-30 ta’ Gunju 2003 fejn ġie ritenut illi: “Għalkemm il-konvenut kien qed jipprova jasal għal xi ftehim ma’ l-atturi biex hu jħallas inqas mill-valur tal-coach hu baqa’ juża l-coach li xtara u mpjegaħ għall-iskop li għalih gie akkwistat, u b’hekk tpoġġa fil-impossibilita’ li jikkonsenja lura l-oġġett.”
Dan huwa differenti mill-każ ta’ dak ix-xerrej li jirrifjuta l-oġġett li jkun bagħtlu l-bejjiegħ għax l-oġġett hu ħazin u mhux adatt għall-fini tax-xiri, kif hu dejjem preżunt li għandu jkun l-oġġett mibjugħ, u javża lill-bejjiegħ b’dan ir-rifjut.
 Kif ġie ritenut ukoll fil-kawza Anton Grima vs Anthony Fenech nomine deċiża mill-Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili fid-29 ta’ Ottubru 2009, fejn l-attur kien iddispona mill-maġġoranza talg-ranit, “...bil-fatt li baqa’ jżomm il-granit wara li skopra d-difetti, huwa tilef kull rimedju li seta’ kellu kontra l-konvenut noe. Ir-radd tal-ħaġa difettuza lill-venditur huwa rekwizit kruċjali tal-azzjoni redibitorja għad-differenza tal-azzjoni estimatorja.”
 

Għaliex l-oġġett, fir-redibitorja, għandu jiġi ritornat immedjatament malli x-xerrej jinduna bid-difett latent?

Ir-radd lura tal-ħaġa mibjugħa għandu jseħħ malli x-xerrej jinduna bid-difett latenti għaliex jekk huwa jibqa’ fil-pussess tal-ħaġa mibjugħa ikun qiegħed impliċitament jaċċetta l-istess ħaġa bid-difetti li fiha. Dan apparti l-fatt li iktar kemm jgħaddi żmien sakemm l-istess ħaġa tiġi ritornata, l-istess ħaġa tista’ tiddeterjora kompletament jew parzjalment u kwindi jkun impossibbli li jseħħ dak li tesiġi l-liġi u cioe` li kulħadd jerġa’ jitqiegħed fil-posizzjoni li kien fiha qabel ma ġie finalizzat il-bejgħ.

X’jiġri jekk il- venditur jirrifjuta li jieħu l- oġġett lura?

Jeżistu il-mezzi proċedurali fil- liġi, fosthom li jkun hemm id-depożitu tal- oġġett bl-appożita ċedola taħt l-awtorita` tal-Qorti.

Jista’ x-xerrej jibbaza kawża fuq l-istimatorja u jitlob għad-danni fl- istess ħin?

Ir-rimedji kontemplati mill-Liġi fl-Artikolu 1427 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta, f’każ ta’ allegati difetti latenti, m’humiex la li jiġi dikjarat li l-attur ikun sofra danni u lanqas li jiġi mitlub ħlas in linea tal-istess danni, iżda huma biss u unikament l-azzjoni redibitorja jew stimatorja.

Kif tinħadem is-senserija?

L-Artikolu 1362 tal-Kap. 16, jgħid:
"Jekk ma jkunx hemm ftehim, is-senserija hi tal- wieħed fil- mija, meta l-bejgħ hu ta’ ħwejjeġ mobbli, u ta’ tnejn fil-mija, meta l-bejgħ hu ta’ immobbli."
Tajjeb jigi wkoll osservat li kwalsiasi senserija illi hija dovuta trid tiġi kkalkolata fuq il-prezz dikjarat.

Meta jiskatta d-dritt għas-senserija?

Biex jiskatta d-dritt għas-senserija jridu jikkonkorru tlett elementi prinċipali:
(1) illi l-konklużjoni tan-negozju prospettat;
(2) Illi l-intromissjoni tas-sensar tkun ġiet rikjesta jew almenu aċċetata miż-żewġ kontraenti;
(3) Illi l-attivita’ tas-sensal tkun wasslet lill-partijiet għal in idem placitum consensus. (jew aħjar, il- kunsens taż-żewġ partijiet)
Fin-nuqqas ta’ wieħed minn dawn l-ingredjenti ma tistax tiġi sostnuta talba għal ħlas ta’ senserija, imma jista’ biss jingħata kumpens għax-xogħol magħmul.

X’ jigri jekk parti tonqos milli twettaq l- obbligazzjoni taghha fit-terminu pattwit?

Jekk parti tonqos milli twettaq l-obbligazzjoni taghha (u jekk tonqos li twettaqha fit-terminu pattwit, tkun daqs li kieku ma wettqitiex), il-parti l-ohra, il-kreditur tal-obbligazzjoni, tista’ jew xorta wahda tinsisti fuq it-twettiq tal-obbligazzjoni jew fuq il-hall tal-kuntratt (ara Artikolu 1069(1) tal-Kodici Civili).

X’ jiġri f’ kaz fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill- partijiet ma jersaq għall- kuntratt?

F`kaz fejn konvenju jiskadi mingħajr ħadd mill-kontendenti ma jimplimenta dak il-konvenju fit-terminu tal-validita` tiegħu, iżda lanqas ma jieħdu l-miżuri ġudizzjarji li trid il-liġi biex jinfurzaw id-drittijiet u obbligi reċiproki stipulati fil-konvenju, ikun ifisser li l-partijiet jirritornaw għall-istatus quo ante. (cioe’ għall- istat rispettiv ta’ qabel il- konvenju) F’dak il- kaz, il-kompratur għalhekk jista` jitlob lura mingħand il-venditur id-depożitu li jkun ħallas fuq il-konvenju.

X’ jigri jekk għamilt kapparra u ma tersaqx għall- kuntratt?

Jekk id-deposit għandu l- forma ta’ kapparra, cioe` li dak id-deposit jintilef kemm -il darba min ikun għamlu ma jersaqx, għandhom japplikaw is-sanzjonijiet imsemmija fl-Artikolu 1359 tal- Kap. 16. Dan l- Artikolu 1359 tal- Kap. 16 jgħid hekk : “Jekk b`wegħda ta` bejgħ tkun giet mogħtija kapparra, kull waħda mill-partijiet tista` terġa` lura mill-kuntratt : il-parti li tkun tat il-kapparra billi titlef din il-kapparra, u l-parti li tkun irċevietha, billi trodd darbtejn daqsha, kemm -il darba ma jkunx hemm użu xort` oħra dwar dak il-kuntratt partikolari li għalih tkun giet mogħtija l-kapparra”.

Huwa minnu li biex tirrivendika l- kapparra, trid tinforma lill- parti l- oħra biex tersaq għall- kuntratt?

Meta d-depożitu jkun kapparra, il- Qrati irritenew li jrid ikun hemm interpellazzjoni sabiex tkun tista` ssir restituzzjoni. Dan ifisser li irid formalment jintwera  d-disponibilita` tal-parti li qed tirrivendika l-kapparra li tersaq għall-kuntratt definittiv u r-rifjut tal-parti l-oħra li tagħmel dan. Dan ir-rifjut jista` jiġi biss pruvat definittivament bin-nuqqas tagħha li tersaq fuq il-kuntratt wara li tkun ġiet debitament interpellata uffiċjalment skond il-kaz, biex tagħmel dan.

F’ kaz ta’ kapparra, hemm bzonn li, fl- eghluq tal- konvenju, issir kawza li tigi biex tinzamm il- kapparra?

Darba li l-partijiet ikunu ftiehmu li l-kapparra tintilef jekk il-parti l-oħra ma tidhirx għall-kuntratt wara li tkun ġiet debitament interpellata u din ma tersaqx għal raġuni mhux ġustifikata, il- Qrati rritenew li m`hemmx il-ħtieġa li tiġi intavolata kawża ad hoc sabiex f’dal- kaz, il- venditur prospettiv iżomm il-kapparra.

Jekk il- kelma 'deposit’ tintuża fil- konvenju, hemm xi drabi fejn dik tista’ tfisser kapparra?

Il-qrati tagħna qalu illi għalkemm ġieli tintuża l-kelma `deposit` minflok `kapparra`, dak ma jfissirx li d-depożitu ma jkunx necessarjament jammonta għal kapparra partikolarment meta d-depożitu jista` jigi 'forfeited`.

X’inhu l- iskop ta’ kapparra?

Il-kapparra hi konfermatorja meta l-iskop tagħha jkun li tassikura l-eżekuzzjoni tal-obligazzjoni. Mill- banda l-oħra hi penitenzjali meta dak l-iskop hu li toffri mezz ta` skamp jew ħelsien mill-obbligazzjoni.

X’inhi l- ekwivalenti tal- kelma ‘kapparra’ bl- Ingliż?

`Earnest` hi l- ekwivalent tal-kelma Maltija `kapparra`. Fil-pubblikazzjoni ta` Butterworths Words and Phrases Legally Defined jingħad hekk dwar il-kelma`earnest` : "The thing given [as earnest] must be given by the contracting party who gives it, as an earnest or token of good faith and as a guarantee that he will fulfill his contract, and subject to the terms that if, owing to his default, the contract goes off, it will be forfeited.` Id-definizzjoni ta` `earnest` fid-dizzjunarju nsibuha bħala `money paid in advance to bind a contract".

F’ kaz ta’ kapparra, tista’ tisforza lill- parti l- oħra tersaq għall- kuntratt?

F’ kaz ta’ kapparra, il- punt tat- tluq ghandu jkun li l- parti l-oħra għandha l-fakoltà li tinħall minn dik il-wegħda billi titlef l-kapparra li kienet tħallset appuntu għal din ir-raguni (biex ikun hemm locus poenitentiæ) Issa, ladarba l-parti tkun tista` tinħall skont il- liġi, loġikament ma tistax tiġi mġiegħela tersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt u għalhekk ma jagħmilx sens, f’ kaz ta’ kapparra, li l-parti l-oħra tiftaħ kawża taħt l-Art. 1357 tal-Kodiċi Ċivili “sabiex titwettaq il-wegħda”.

X’ inhi s-sitwazzjoni f’ kaz ta’ depożitu, b’ kuntrast ma’ fil- kaz ta’ kapparra?

Il-vendituri jkollhom dritt li jeżiġu li l-eżekuzzjoni tal-konvenju minflok iżommu d-depożitu bħala danni prelikwidati.

F’ kaz li l- kuntratt huwa suġġett għall- permessi jew bank loan u dawn ma joħorgux. X’ jiġri? Jista’ jersaq xorta waħda?

Illi m’għandux ikun hemm dubju li, jekk kemm -il darba l-wegħda ta’ xiri-u-bejgħ tkun suġġetta għall-ħruġ ta’ permess ta’ bini jew għall għoti ta’ faċilità bankarja ta’ self, u dak il-permess jew dak is-self ma jkunux inkisbu saż-żmien meta l-konvenju jista’ jkun eżegwit, nuqqas bħal dak jikkostitwixxi raġuni tajba biex ix-xerrej jagħżel li ma jersaqx għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt. Min-naħa l-oħra, ix-xerrej għandu dejjem l-għażla li kundizzjoni bħal dik li tkun favurih jirrinunzja għaliha u jagħżel li xorta waħda jersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt mingħajr ma tkun għadha twettqet dik il-kundizzjoni;

Peress li kapparra u deposit huma differenti - jekk tingħata kapparra u l- bejgħ iseħħ, din tgħodd bħala deposit?

Jekk tkun ingħatat kapparra u l-bejgħ xorta jseħħ, il-kapparra ma tintilifx u għalhekk titqies imħallsa akkont tal-prezz. Ma hemm xejn inkompatibbli li l-istess ħlas jitqies kapparra u, jekk il-bejgħ iseħħ, ukoll depożitu akkont tal-prezz.

 

Wiegħda ta' trasferiment ta' beni mmobbli bil- fomm, tiswa?

Wiegħda ta' trasferiment ta' beni mmobbli għandha tiġi redatta bil-miktub.
L-Art. 1233(1)(a) tal-Kap.16 jaqra hekk:
“Bla ħsara tal-każijiet li fihom il-liġi, espressament, tagħmel meħtieġ l-att pubbliku, għandhom isiru b’att pubbliku jew b’kitba privata, taħt piena ta’ nullità - il-ftehim li jkun fih wiegħda ta’ trasferiment jew ta’ akkwist, taħt kull titolu li jkun, tal-proprjetà ta’ beni immobbli jew ta’ jedd ieħor fuq dawk il-beni”
B’hekk, obbligazzjoni bil-fomm m’hijiex enforzabbli u ma tistax tissarraf f`obbligu da parti tal-bejjiegħ prospettiv li jixtri ta` bilfors, u jekk jonqos, allura jkun imġiegħel jersaq biex iwettaq permezz ta` att pubbliku dak illi wiegħed inkella jitlef id-depożitu illi kien ħallas lill-bejjiegħ. Fi kliem ieħor, il- partijiet   ma jistgħux iressqu l-pretensjoni ta` l-kapparra jew id-depożitu jekk l-wiegħda baqgħet biss bil-fomm u qatt ma kienet trodotta fil-miktub.
Kwindi, mingħajr il-kitba ma hemmx kunsens. Il-kunsens huwa element essenzjali għall-kuntratti. U l-kunsens irid ikun manifestat kif trid il-liġi. Fil-każ tal-immobbli, il-liġi m’hijiex sodisfatta għall-fini tal-validita` tal-patt illi l-kunsens ikun manifestat biss bil-fomm jew taċitament iżda tinsisti fuq il-forma skritta li, jekk tkun karenti, tolqot is-sostanza tal-patt li jiġi ma jiswa propju xejn, lanqas l-effetti tiegħu. Meta l-liġi tirrikjedi l-kitba, taħt piena ta` nullita`, dan tkun qiegħda tagħmlu sabiex tirrendi validu l-kunsens. Għalhekk meta żewġ persuni jobbligaw ruħhom bil-fomm biss illi wieħed minnhom ibiegħ u l-ieħor jixtri mmobbli, il-patt ma jeżistix, għax il-partijiet ma jkunux taw il-kunsens tagħhom għall-bejgħ fil-forma rikjest mil-liġi ad validitatem.
Mill- banda l- oħra, u dan ai fini ta’ paragun, fil-każ ta` kuntratti oħra fejn hija rikjesta l-forma skritta, il-liġi ma tipprovdix dwar il-forma tal-promessa de contraendo. Mhux hekk huwa l-każ meta si tratta ta` trasferiment ta` mobbli, għaliex il-liġi hija ċara fis-sens li pprovdiet espressament li l-promessa trid tkun bil-kitba taħt piena ta` nullita`.