Qbiela

Għandi art bil-qbiela. Biex nibni ġiebja u kamra, neħtieġ il-kunsens tas-sidien?

Minn aspett ta’ titolu, il- Qorti ta’ l-Appell fil-każ Joseph Zerafa vs Toni Casha et. deċiz nhar l- 10 ta’ Mejju 2006 kienet qalet hekk:

“Il-bini jew tkabbir ta’ ġiebja hu ta’ ġid għar-raba li jirriżulta li l-intimat għamel ħiltu kollha biex isir aħjar. Ma kien hemm l-ebda ħtieġa għall-permess tas-sidien. Il-bini ta’ żewġt ikmamar fil-ġenb ma jistax jissejjaħ tibdil kbir jew li ġab dannu jew li biddel id-destinazzjoni tal-fond”.
 
Interessanti wkoll x’kien intqal mill-Qorti ta’ l-Appell fis-sentenza George Cachia vs in-Nobbli Robert Manduca et. (26 t’April 1971):

“ikun abbuż tal-kliem li jingħad li bil-bini ta’ tlett ikmamar, tnejn għal storage tal-prodotti ta’ l-istess raba u tal-għodda, u waħda bħala garage għal vann użat għat-trasport tal-prodotti u in konnessjoni max-xogħol tar-raba, fuq parti żgħira mhux koltivabbli tal-fond, b’xi mod ibiddel id-destinazzjoni tal-fond. Si tratta kif jidher ta’ kerrej li jrid jimmeljora u jġib ‘l quddiem il-koltivazzjoni tar-raba u l-użu tiegħu b’mod aħjar minn kif kien jagħmel missieru u l-predeċessuri tiegħu............ u l-ambjenti li bena huma manifestament utli jekk mhux anke neċessarju għal dan l-iskop...... Dan ix-xogħol bl-ebda mod ma jiddanneġgja lill-appellanti jew jippreġudika d-drittijiet tagħhom, u l-fond jista’ dejjem jiġi riprestinat kif kien qabel meta tispiċċa l-lokazzjoni jekk l-appellanti jkunu hekk iridu”.

Wieħed pero’ irid iżomm f’moħħu l-entita’ tal-modifiki fil-fond mikri u li dawn ma jġibu ebda tibdil apprezzabbli lill-ekwilibriju ġuridiku tal-kuntratt bi ħsara għas-sidien tiegħu. L-interventi għandhom ikunu ntiżi għall-esiġenzi u għall-aħjar tgawdija tar-raba. It-tibdiliet jew addizzjonijiet li jsiru m’għandhomx iġibu trasformazzjoni radikali u rriversibbli tali li ma jistgħux jitneħħew fi tmiem il-kirja.

Jista’ il-kerrej jiġi żgumbrat minn sid ir-raba’ jekk dan ma jieħux ħsieb il-ħitan tas-sejjiegħ?

Fis-sentenzi  Carmela Aquilina vs Teresa Magro (25 ta’ Ġunju 1996), Grezzju Caruana et vs Ġużeppi Degabriele (A.C. – 3 ta’ Novembru 2004) u Francis Borg et vs Carmen Agius et (B.R. (GG) – 19 ta’ Mejju 2010) ġie affermat li huwa obbligu ta’ l-inkwilin li jieħu ħsieb il-ħitan tar-raba’.  Meta allura jiġi ppruvat li l-kerrej
żamm l-istat tal-ħitan tar-raba’ fi stat verament ħażin, hemm bażi sabiex dan l-istess kerrej jiġi żgumbrat. Dan anke jekk kuntrarjament għal dak li ġieli gie deċiż mill-Qrati,  m’hemmx  ftehim espress sabiex l-inkwilin jieħu ħsieb tal-istess ħitan tar-raba’.

Kif u meta għandu jsir rikors quddiem il- Bord tal- Qbiela biex is-sid jieħu lura l- pussess?

Meta  sid il-kera jkun irid jieħu lura l-pussess ta’ xi raba’, jekk il-kerrej ma jkunx ftiehem bil-miktub kemm dwar it-tmiem tal-lokazzjoni u kemm dwar il-kumpens dovut, huwa għandu japplika lill-Bord permezz ta’ rikors li jkun fih -

(a)    Raġunijiet dettaljati l-għala jrid jieħu lura l-pussess, u

(b)    Talba għal-likwidazzjoni  ta’  kull  kumpens  li  jkollu jitħallas

u  jiġi  ippreżentat  mhux  aktar  tard  minn  tliet  xhur  qabel  id-data  li fiha tagħlaq il-kirja.

Iżda,  meta  xi  kirja  bħal  dik  ma  tagħlaqx  fil-15  ta’  Awissu ta’ xi sena, ebda deċiżjoni li tapprova dak it-teħid lura ta’ pussess ma għandha sseħħ qabel il-15 ta’ Awissu li jiġi wara d-data tat-terminazzjoni tal-kirja korrenti.

Xi jfissru il- kliem ‘jeħtieġ ir-raba’ biex jiġi wżat għal skopijiet agrikoli minnu personalment jew minn xi membru tal-familja personalment’ (a tenur tal- Kap. 199) biex iseħħ żgumbrament?

Dan għandu jfisser li  ir-raba’ m’għadux parti importanti għall-għixien tal-kerrej u sid jeħtieġ dik ir-raba’ għall- bżonnijiet tiegħu. B’dan pero’:
•       Ir-ripreża tkun meħtieġa għal skopijiet agrikoli - Il-Bord irid allura jkun sodisfatt illi s-sid tar-raba’ kien jeħtieġu biex jiġi wżat għal skopijiet agrikoli minnu personalment jew minn xi membru tal-familja personalment. Din il-prova issir qabel kollox u fl-ewwel lok;
•       Sid il-kera irid juri li se juża r-raba’ personalment jew li dir-raba’ se tiġi wżata minn xi membru tal-familja tiegħu personalment - Biex jilqa' għal dan, il-kerrej b’hekk jeħtieġ jipprova li r-raba’ in kwistjoni kien parti mportanti ta’ għixien tiegħu  tal-familja tiegħu.
•       Il-Bord għandu imbagħad jinduċi l-eżami komparattiv li l-liġi teżiġi biex ikun sodisfatt li l-kerrej kien ser ibati aktar minn sid il-kera jekk ir-rikors jiġi milqugħ.
 

Jekk art bil- qbiela titħalla żdingata, is-sid jista' jieħu din l-art lura?

L-Artikolu 4(2)(d) tal-Kap. 199 li jistipula li s-sid ikun intitolat jirriprendi l-pussess tar-raba’ tiegħu jekk jipprova illi: "matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni, l-għalqa tħalliet ma tinħadimx għal mill-anqas tnax-il xahar konsekuttivi skond il-kalendarju". Dan ifisser li l-Bord irid ikun konvint li l-art imqabbla tħalliet mhux maħduma għall-perijodu ta' tnax-il xahar konsekuttivi fl-aħħar sentejn ta' qabel id-data tat-terminazzjoni.

Jista' sid jieħu lura art mogħtija bil- qbiela?

Il-liġi tagħti permess lis-sid li jieħu lura r-raba’ jekk fost affarijiet oħra: “matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni il-kerrej li jkun marbut li jsewwi u jżomm fi stat tajjeb il-ħitan tar-raba’ naqas li jwettaq dak l-obbligu jew abitwalment naqas li jħares xi kondizzjoni oħra tal-kirja jew deliberatament jew bi traskuraġni kkaġuna jew ħalla li tiġi kaġunata ħsara, ħlief ħsara ta’ importanza żgħira f’xi siġar tal-frott fir-raba’.
Tajjeb jingħad ukoll li x-xoljiment tal-kuntratt skond id-dottrina u l-ġurisprudenza mhux ammess ħlief fil-każ li l-ħsara tkun gravi u serja”. (Mallia vs Giordmaina, Prim Awla Imhallef A. Magri, 11/11/1957).

Huwa veru li l-kerrej ta’ biċċa raba’ għandu jżomm il- ħitan fi stat tajjeb?

Il- liġi ssemmi  “il-kerrej   li  jkun  marbut  li  jsewwi  u jżomm fi stat tajjeb il-ħitan tar-raba’”.  Għalhekk trid tinġieb prova mis-sid li turi illi l-inkwilin kien ġie marbut speċifikament li jsewwi u jżomm fi stat tajjeb il-ħitan tar-raba’, anke jekk irriżulta indubbjament illi l-ħitan tassew mhux miżmuma fi stat tajjeb.

Għaliex il- liġi tipproteġi l-gabillotti?

L-għan soċjali ta’ din il-liġi ġie mfisser minn membru parlamentari li kellu sehem fit-tfassil tal-liġi li wara b’emendi , sar l-Att XVI tal-1967 (emendat diversi drabi, illum Kap. 199 tal-Liġijiet ta’ Malta):

“... u dan hemm bżonnu għaliex meta għandek dak in-numru kbir li jaħdmu l-art, jekk ma jkollhomx protezzjoni, l-art li tkun ilha tinħadem mill-familja tagħhom, jitilqugħha. Dawn in-nies għandhom attakament ma’ l-art tagħhom u ... jekk kemm -il darba il-bidwi ma jkollux il-forza ta’ tradizzjoni u attakament ma’ dik l-art li qablu ħadem missieru jekk ma jkunx hemm dan is-sentiment, diffiċli li żżomm bniedem ma’ l-art jekk ma ittiħx dak id-dritt li jibqa’ jġedded il-kirja, vuoldiri ‘protezzjoni’” (It-Tieni Parlament, Seduta tat-22 ta’ Frar, 1967, pp. 4048 – 4099).

Għalhekk il-Kap. 199 jippermetti, per eżempju, li l-kirja ta’ art agrikola tista’ tgħaddi mill- missier lill- iben mingħajr xkiel.   

Jista’ gabillott iwettaq modifikazzjonijiet f’ sit bil-qbiela mingħajr il- kunsens tas-sid?

Il-liġi speċjali (Kap. 199) ma ssemmiex, kif hekk tagħmel il-liġi ordinarja, illi “il-kerrej, matul il-kirja, ma jista’ jagħmel ebda tibdil fil-ħaġa mikrija mingħajr il-kunsens ta’ sid il-kera”. Invece tillimita ruħha għall-espressjoni “abitwalment naqas li jħares xi kundizzjoni oħra tal-kirja” (Art 4(2)(f)).
Huwa għalhekk paċifiku li l-kerrej, f’dan il- każ,  jista' jagħmel tibdil fl-immobbli li qiegħed għandu b’kirja, għalkemm ma jkunx ottjena l-kunsens tas-sid basta li dan it-tibdil: (a) ikun parzjali u mhux ta’ importanza; (b) ma jbiddilx id-destinazzjoni tal-lokazzjoni; (c) ma jippreġudikax id-drittijiet tas-sid; (d) ikun utli jew neċessarju għall-godiment tal-fond; (e) fit-terminazzjoni tal-lokazzjoni jkun jista’ jiġi b’faċilita’ eliminat u l-fond ikun jista’ jiġi repristinat u mqiegħed fl-istat li kien qabel.

Għalhekk ir-regola ġenerali li ma jistgħux isiru nnovazzjonijet fil-fond lokat mingħajr il- kunsens tas-sid, m’għandhiex tinftiehem bħala regola assoluta u hu mħolli għall- apprezzament tal-gudikant dwar l-importanza tat-tibdil li jkun sar.

Jekk per eżempju t-tibdiliet jikkonsistu f’ xogħolijiet neċessarji “għall-godiment tal-fond” intiżi sabiex ikabbru l-potenzjal agrikolu ta’ l-artijiet, dawn ma jistgħux jitqiesu bħala ħsarat.  

Liema huma dawk iċ-ċirkostanzi fejn sid il- kera jista’ jieħu l-art agrikola lura?

•    Jekk sid il-kera jipprova li jeħtieġ  ir-raba’  biex  jiġi  wżat  għal  skopijiet  agrikoli minnu  personalment  jew  minn  xi  membru  tal-familja personalment għal perijodu ta’ mhux anqas minn erba’ snin  konsekuttivi  li  jibdew  minnufih  wara  d-data  tat-terminazzjoni. Hawn, pero,  ta’ min jgħid li, skont il- liġi, ma  tkunx raġuni biżżejjed biex jiġi milqugħ ir-rikors ta’ sid il-kera, jekk il-kerrej jipprova li r-raba’ in kwistjoni jkun fonti importanti tal-għajxien tiegħu u tal-familja tiegħu u jekk il-Bord ikun sodisfatt li l-kerrej ibati aktar minn sid il-kera jekk ir-rikors jiġi milqugħ;
•    Jekk sid il-kera jipprova li jeħtieġ  ir-raba’,  basta  ma  jkunx  raba’  saqwi,  għall-kostruzzjoni fuqu ta’ bini għal skopijiet ta’ residenza, negozju jew industrjali.  Dan il-provvediment pero ma japplikax  meta  r-raba’  jinkludi  razzett  li  jkun  użat  mill-kerrej bħala l-uniku post ta’ residenza tiegħu u tal-familja tiegħu, dejjem jekk il-kerrej ma jżommx dak ir-razzett bil-kera u taħt il-kundizzjonijiet li jiġu stabbiliti mill-Bord jew jekk ma jkunx provdut minn sid il-kera dar oħra fejn joqgħod, raġonevolment tajba għall-mezzi tiegħu u għall-mezzi tal-familja tiegħu u għall-bżonnijiet tagħhom dwar il-kobor;
•    Jekk sid il-kera jipprova li r-raba’ jkun  ġie  sullokat  jew  il-kirja  tiegħu  tkun  ġiet trasferita  mingħajr  il-kunsens  ta’  sid  il-kera  lil  xi persuna oħra li ma jkunx xi kerrej ieħor tal-istess raba’ jew membru tal-familja. F’dan il- każ, pero, tali prova mhux biżżejjed li tkun indizju jew probabilita` iżda jeħtieġ li tkun univoka u kredibbli sal-punt li twassal lill-ġudikant għall-konvinċiment illi l- inkwilin ma kienx għadu bħala fatt li jużufruwixxi mid-drittijiet lilu kompetenti bħala kerrej u li kien għadda dawn l-istess drittijiet kompriżi fit-tgawdija tal-ħaġa lilu mikrija lil ħaddieħor;
•    Jekk sid il-kera jipprova li matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni, l-għalqa tħalliet ma tinħadimx għal mill-anqas tnax -il xahar konsekuttivi skont il-kalendarju;
•    Jekk sid il-kera jipprova li  matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni, il-kerrej ikun naqas, relattivament għal-żewġ perijodi jew iżjed, li jħallas il-kera, f’kull okkażjoni, fi  żmien ħmistax -il ġurnata  mill-ġurnata  li fiha sid il-kera jkun talbu bil-miktub biex iħallas;
•    Jekk sid il-kera jipprova li matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni, il-kerrej, li jkun marbut li jsewwi u jżomm fi stat tajjeb il-ħitan tar-raba’, naqas li jwettaq dak l-obbligu jew abitwalment naqas li jħares xi kondizzjoni oħra tal-kirja jew deliberatament jew bi traskuraġni kkaġuna jew ħalla li tiġi kaġunata ħsara, ħlief ħsara  ta’  importanza żgħira, f’xi  siġar tal-frott fir-raba’.

Veru li jekk ir-raba’ ma tinħadimx, il- qbiela tista’ tiġi terminata?

Sid il-kera jista’ jitlob li jieħu lura l-pussess ta’ xi raba’ permezz ta’ rikors quddiem il- Bord dwar il-Kontroll tal-Kiri ta’ Raba’ f’liema każ sid il-kera irid għaldaqstant jipprova li matul is-sentejn minnufih qabel id-data tat-terminazzjoni, l-għalqa tħalliet ma tinħadimx għal mill-anqas tnax -il xahar konsekuttivi skont il-kalendarju.

B’referenza għal din id-disposizzjoni, il-Qorti tifhem li meta l-liġi titkellem dwar użu ta’ raba’ riedet tfisser illi r-raba’ jkun maħdum skond is-sengħa biex jiġi utilizzat għall-produzzjoni tal-prodotti. Fil-każ fl-ismijiet “Markiz Joseph Scicluna – vs- Joseph Bezzina et.”, deċiża mill-Qorti ta’ l-Appell fis-6 ta’ Ottubru 1999, dik il-Qorti qalet li mhux bizzejjed li “r-raba’ jkun qed jiġi użat jekk sempliċiment kull tant żmien tintefa` ftit żerriegħa mħollija għall- elementi.” Dik il- Qorti fil- fatt kompliet tgħid: “Meta hekk jiġri wieħed ġustament seta’ jsostni li r-raba’ ma jkunx qed jiġi użat imma abbużat.”

F’dak il- każ, inzerta li r-ritratti esebiti wrew in oltre illi meta ttieħdu kien fiż-żmien viċin meta nbdew il- proċeduri u b’hekk seta’ jiġi aċċertat, kif del resto aċċertaw ukoll il-periti tekniċi tal-Bord, illi r-raba’ in kwistjoni kien zdingat u abbandunat u li kien ilu hekk għal numru ta’ snin.

B’konsegwenza, il- Qorti ordnat it-terminazzjoni tal- qbiela.
 

Wara li jmut l- inkwilin originali, min ghandu dritt ghall- qbiela?

Il-kwalifiki necessarji sabiex xi hadd jitqies li hu “kerrej” wara l-mewt tal-inkwilin originali allura huma dawn: (a) li jkun cessjonarju tal-kirja jew (b) li jkun legatarju tal-kirja jew (c) li matul l-ahhar sena minnufih qabel il-mewt tal-kerrej kien ighix mal-kerrej jew (d) kien jahdem ir-raba’ mieghu jew ghalih jew (e) ikun il-werriet tal-kerrej.

Il-ligi pero zzid taghmel abbinament importanti hafna ghas-success ta’ wahda minn dawn ir-rekwiziti u cioe`- dik il-persuna hekk intitolata trid tkun "membru tal-familja” tal-kerrej.

X’ inhuma l- obligi tal- inkwilin li ghandu l- eghlieqi mqabbla ghandu?

Il-kerrej ghandu obbligu li jinqeda bil-haga mikrija u jahdem ir-raba’ bhala missier tajjeb tal- familja (Art. 1554 u 1555 tal-Kodici Civili) u m’ghandux jinqeda biha b’mod li jista’ jgib hsara lil sid il-kera;

Il- kerrej ghandu iwiegeb ukoll ghal "...tgharriq u ghall-hsarat li jigru matul it-tgawdija tieghu, meta ma jipprovax li dan it-tgharriq jew hsarat graw minghajr htija tieghu." (Artikolu 1561 tal-Kodici Civili);

Il-kerrej ghandu obligu li jirritorna lura l-haga fi stat tajjeb, ossija l-obbligu li "....li jikkunsinna l-haga, u li  jikkonservaha sal- kunsinna." (Artikolu 1126 tal-Kodici Civili).

L-inkwilin ghandu obligu jzomm il- hitan tas-sejjiegh fi stat tajjeb? Jew dak hu obligu tas-sid?

Il-ligi hi severa ma' l- inkwilin meta dan jitraskura l-obligu li jzomm fi stat tajjeb ta’ riparazzjoni l-hitan tar-raba.  Fil- fatt, il- ligi timponi ghal dan in-nuqqas is-sanzjoni massima ta’ l-evizzjoni biex tassigura l-osservanza ta’ dan l-obbligu. (Ara per ezempju Carmela Aquilina -vs- Tereza Magro deciza fil-25 ta’ Gunju 1996). Il-bazi tar-ripreza fil- fatt tinsab stabbilita fl-Artikolu 4(2)(f) tal- Kap. 199 tal- Ligijet ta' Malta. Jibqa’ dejjem pero' il- fatt li ghad-determinazzjoni tal-htija trid tirrizulta ness ta’ kawzalita bejn il-fatt ta’ l- allegata hsara u l-att jew ommissjoni imputabbli lill-kerrej.

Jista’ bidwi li huwa sid għalqa mikrija għand bidwi ieħor jitlob lura l- pussess ta’ din l- għalqa?

F’dak il- każ, tista’ tintalab it-terminazzjoni tal-kirja eżistenti u r-ripresa tal-pussess tar-raba’ billi s-sid jgħid li għandu bżonn dik l-art (per ezempju jista’ jagħti l- każ li s-sid ikun jeħtieġ dik l- art biex jikkultiva u jiżra’ u jkabbar fiha prodotti ta’ magħlef għall-merħla tiegħu u b’hekk inaqqas mill-ispejjeż kbar li ta’ kull sena jkollu jagħmel biex jixtri l-magħlef meħtieġ).
Hawn japplika l-Artikolu 4(2)(a) tal-Kap. 199, li jipprovdi illi s-sid jista’ jirriprendi r-raba jekk dan jikkonvinċi lill- Bord li “jeħtieġ ir-raba’ biex jiġi wżat għal skopijiet agrikoli minnu personalment jew minn xi membru tal-familja personalment għal perijodu ta’ mhux anqas minn erba’ snin konsekuttivi li jibdew minnufih wara d-data tat-terminazzjoni;”

Ghaldaqstant huwa magħruf illi sabiex wieħed jirnexxi f’talba simili għar-ripresa ta’ art agrikola biex tinħadem mis-sid jew xi membru tal-familja tiegħu, jeħtieġ li jiġu sodisfatti tliet rekwiżiti, u ċioe’ illi:
(i) is-sid irid jipprova l-bżonn tiegħu;
(ii) jekk jiġi pruvat dan il-bżonn, il-Bord jara jekk id-dħul mir-raba jikkostitwix fonti mportanti għall-għixien ta’ l-inkwilin, u
(iii) f’każ affermattiv il-Bord irid imbagħad jiżen il-hardship rispettiv tal-partijiet u jara min minnhom jista’ jbati l-iktar jekk it-talba tiġi aċċettata nkella rifjutata.

X’ nifmhu b’ ‘font importanti għall- għixien ta’ l- inkwilin’ fit-termini tal- liġi li tikkontrolla l- kiri tar-raba?

Nifmhu li l- Bord ma jridx jissodisfa ruħu biss jekk ir-raba tikkostitwixxi il-fonti prinċipali għall-għixien tal- bidwi, imma biżżejjed jekk tikkostitwixxi fonti importanti tal-għixien tiegħu u tal-membri tal-familja tiegħu. B’dan iżda li mhux biżżejjed illi r-raba’ jkun għall-inkwiln fonti ta’ dħul: irid ikun fonti importanti tal-għixien. Dana fis-sens ili jekk jonqos dak id-dħul, il-mezzi ta’ l-għixien tiegħu ser ikunu markament preġudikati, anke jekk mhux neċessarjament b’mod determinanti jew vitali. B’dan ukoll li dil-prova trid – skond il-liġi – issir mill-inkwilin.