Servitujiet

X’inhu eżattament servitu’?

Dritt ta’ servitu` hu definit bħala jedd stabbilit għall-vantaġġ ta’ fond fuq fond ta’ ħaddieħor jew sabiex ma jitħalliex li sidu juża minnu kif irid (Artikolu 400 (1) tal-Kodiċi Ċivili). Biex tinħoloq servitu` jeħtieġ illi jkun hemm fond servjenti li għandu jissaporti l-użu tiegħu u fond dominanti li hu dak li a vantaġġ tiegħu tiġi maħluqa s-servitu`.

X’tip ta’ servitu’ huwa d-dritt li timla l-ilma?

Ibda biex, il-liġi tiddistingwi bejn servitujiet li jinħolqu mil-liġi minn dawk li jinħolqu mill-fatt tal-bniedem (Artikolu 401 tal-Kodiċi Ċivili, Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta). Fil-każ ta’ servitujiet imnissla mill-fatt tal-bniedem, is-servitujiet jistgħu jkunu kontinwi jew mhux kontinwi, li jidhru jew li ma jidhrux. Fil-każ ta’ mili ta’ ilma huwa speċifikat mill-istess liġi bħala servitu` mhux kontinwu għall-eżerċizzju tiegħu hu meħtieġ il-fatt tal-bniedem (Artikolu 455 (3) tal-Kap. 16). Dan it-tip ta’ servitu` jista’ jiġi stabbilit biss b’saħħa ta’ titolu (Artikolu 469 (1) tal-Kap. 16).

Servitu’ b’titolu meta jibda jgħodd?

F’materja ta’ servitu’, l-Artikolu 458 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi hekk:

“It-titolu li bih tiġi mnissla servitu’ hu null jekk ma jidhirx minn att pubbliku; u jekk is-servitu’ tiġi mnissla b’att inter vivos, din is-servitu’ ma tibdiex isseħħ kwantu għat-terzi qabel ma’ l-att jiġi insinwat fir-Reġistru Pubbliku skont l-artikolu 330, fuq talba ta’ waħda mill-partijiet interessati, jew tan-nutar li jkun irċieva l-att.”

Servitu’ li jgawdu minnu terzi jipsiċċa meta fond ibiddel l-idejn jekk ikun hemm miktub li l-fond qed jinxtara frank?

Le. Id-dikjarazzjoni fil-kuntratt li l-fond kien qed jinxtara liberu u frank minn kull piż u servitu’, ma jfissirx b’daqshekk li s-servitu’ li jolqot lil terzi spiċċat.

Huwa minnu jekk fond A jinsab f’għoli aktar minn fond B, jitqies bħala fond dominanti u allura l-fond B li jinsab aktar baxx għandu awtomatikament jilqa’ l-ilma li jiskula mill-fond A?

Le. L-Artikolu 445 tal-Kap. 16 jgħid li “Kull sid għandu jibni l-bjut tal-bini tiegħu b’mod li l-ilma tax-xita ma jaqax fuq il-fond tal-ġar”. Għalhekk il-livelli differenti tal-proprjetajiet ma jagħtux a priori dritt lil sid il-fond f’livell għola li jħalli l-ilma tiegħu jmur fuq l-fond adjacenti.

In oltre, skond ma jipprovdi l-Artikolu 457 tal-Kap. 16 tal-Liġijiet ta’ Malta servitujiet kontinwi u li jidhru, bħalma huma akwedotti, l-istilliċidju et cetra, jistgħu biss jitnisslu bis-saħħa ta’ titolu kemm -il darba l-pretensjoni ma tkunx bażata fuq preskrizzjoni akkwiżittiva jew bid-destinazzjoni taż-żewġ fondi.

Dan ifisser li jekk fil-mument tal-akkwist tal-fond ma ntqal xejn dwar xi servitu` u jekk ma jikkonkorrux il-modalitajiet l-oħra li jwasslu għall-akkwist ta’ tali servitu’ ir-risposta għal din il-mistoqsija hi le.

Jekk wieħed iqabbad ma’ ħajt diviżorju mingħajr kunsens tal-ko proprjetarji, dak jammonta għal spoll?

Dan il-punt ġie diskuss fis-sentenza fl-ismijiet Refalo vs Rapa et, deċiża fl-20 ta’ Marzu 1995. F’dn l-istess sentenza , il-Qorti għamlet is-segwenti osservazzjonijiet:

“Fil-petizzjoni tal-Appell, l-appellanti għamlu riferenza għal sentenza mogħtija mill-Onorabbli Prim’ Awla tal-Qorti Ċivili in re Saċerdot Carmelo Gauci vs Michele Zerafa, (Vol. XXIV-II-451), fejn intqal dan li ġej: “nel fatto il convenuto ha elevato il detto muro divisorio comune senza il consenso e malgrado il rifiuto dell’attore: ma anche` qui, per le stesse ragioni sopra espresse, il convenuto non ha con cio` commesso spoglio in modo da intitolare l’attore a chiedere la demolizione del sovralzarnento poiche` gli stessi diritti che l’attore aveva per la comunione del muro sono rimasti illesi, e la legge gli concede il diritto tanto di risarcimento dei danni che nel fatto dell’inalzamento egli venisse a sofrire, come pure quello di acquistare la comunione della porzione sovra elevata”;

Il-Qorti imbagħad kompliet tgħid hekk:

“Din il-Qorti jidhrilha li din iċ-ċitazzjoni minn din is-sentenza appena msemmija tikkristallizza proprju l-pożizzjoni legali. Il-liġi ma tirrikjedix proċedura partikolari biex ħajt li jkun diġa` mibni u li huwa possibbli li jiġi rez in komun, jiġi effettivament rez komuni. Hija forsi l-kortesija, il-kostumi salutari ta’ bwon viċinat u raġunijiet oħra li jagħmluha rakkommandabbli li qabel ma persuna tirrendi ħajt in komun tinforma lill-proprjetarju b’din l-intenzjoni, pero`, dana m’huwiex rikjest ad hoc mil-liġi, li anqas, s’intendi, għalhekk, ma tirrikjedi xi formalita` partikolari jew illi qabel għandu jiġi ottenut il-permess jew il-kunsens tas-sid. Ir-raġuni għal dan hija ovja, u cioe` li meta persuna tibni ħajt li minnu nnifsu jista’ jiġi rez in komun eventwalment, dan huwa stat ta’ fatt illi dak li jkun jidħol fih konsapevolment.

Isegwi wkoll għalhekk illi l-proprjetarju tal-art adjaċenti li jkun irid jirrendi dak il-ħajt in komun u li għandu dritt jirrendih in komun, kull ma għandu jagħmel huwa proprju jagħmel dak l-att fiżiku illi permezz tiegħu jirrendih in komun. Ma jkun qiegħed ineħħi xejn mill-pussess – għaliex hawnhekk qegħdin in materja ta’ pussess wara kollox – tal-proprjetarju ta’ dak li kien sa dak iż-żmien proprjetarju assolut u uniku tal-imsemmi ħajt, għaliex il-pussess hemm kien u hemm jibqa’, ħlief li issa se jkun hemm ko-pussessur. Pero`, ċertament m’hemmx dak l-ispossessament li jikkaratterizza ċirkostanzi li jwasslu biex tkun tista’ ssir l-actio spolli. Il-pożizzjoni għalhekk kif taraha din il-Qorti hija waħda sempliċi, u cioe`, illi l-fatt li persuna mingħajr ma tkun avżat lill-proprjetarju ta’ ħajt, iżda li jkollha dritt legali li tirrendi dak il-ħajt komuni, taqbad u jew tappoġġja jew tibni fuq dak il-ħajt biex tirrendih komuni, ma jwassal qatt għall-konsegwenzi ta’ spoll kif qed jippretendi l-attur iżda semai jista’ jagħti biss drittijiet lil dak li jkun li jittutela dak li għandu dritt għalih bħalma ġie osservat fil-bran ċitat mis-sentenza msemmija u li jiżġura li ma jkunx hemm ħsara. Pero` din il-Qorti ma tarax li jista’ jikkonfigura l-ispossessament li hu r-rekwiżit prinċipali fil-każijiet ta’ spoll.”

 

Ta’ ma ġenbi irid itini aċċess bil-fors biex nagħmel maintenance fuq il-ħajt tiegħi?

L-Artikolu 446 tal-Kodiċi Ċivili jgħid hekk:

“Kull sid għandu jħalli d-dħul u l-mogħdija fil-fond tiegħu kull meta jinsab li dan id-dħul jew mogħdija huma meħtieġa sabiex jissewwa ħajt jew xi biċċa xogħol oħra tal-ġar jew komuni.”

It-test oriġinali tal-Artikolu 142 tal-Ordinanza numru VII tal- 1868 kien jaqra hekk:-

“Ogni proprietario deve permettere l’accesso e il pasaggio nel suo fondo semprecche’ ne venga riconosciuta la necessita’, affine di riparare un muro o altra opera del vicino o comune.”

Minn qari tal- Artikolu 448, jirriżulta li l-liġi tissubordina dan il-jedd għal żewġ kundizzjonijiet:

a. Tiswija ta’ ħajt jew xi ħaġa oħra tal-ġar jew komuni.
b. In-neċessita’ li jingħata aċċess sabiex jitwettaq ix-xogħol.

Dan ifisser li irid ikun hemm in-neċessita’ u mhux sempliċiment inkonvinjent.

Tajjeb jiġi sottolinjat li fil-liġi Maltija, b’kuntrast għal dik Taljana, din is-servitu’ tingħata biex isir xogħol ta’ tiswija u mhux ukoll kostruzzjoni.

Jekk sid jaqsam fond u jħalli twieqi li kienu jiffurmaw parti mill-fond oriġinali u li issa jiffurmaw parti mill-fond li trasferixxa iħarsu fuqu, ikun inħoloq servitu?

L-Artikolu 457 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi li wieħed mill-modi kif jitnisslu servitujiet kontinwi u li jidhru hu bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi;

L-Artikolu 455(2) imbagħad jipprovdi li servitujiet kontinwi huma dawk li “l-eżerċizzju tagħhom huwa jew jista’ jkun kontinwu mingħajr ma jkun meħtieġ fil-waqt il-fatt tal-bniedem: hekk huma l-akwedott, l-istilliċidju, il-jedd ta’ prospett, u oħrajn ta’ din ix-xorta.”;

L-Artikolu 455(3) mill-banda l-oħra jipprovdi li servitujiet li jidhru huma dawk li “l-eżistenza tagħhom tidher minn sinjali li jidhru, bħal bieb, tieqa, jew akwedott artifiċjali”;

L-Artikolu 468 tal-Kodiċi Ċivili jippreskrivi kif tiġi stabbilita servitu’ bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi: “Is-servitu’ tiġi stabbilita bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi, meta jiġi ppruvat illi ż-żewġ fondi, issa maqsuma, kienu ta’ l-istess sid, u illi kien dak is-sid li qiegħed jew ħalla l-ħaġa fl-istat li minnu titnissel is-servitu.”

Minn dan isegwi li tkun inħolqot servitu minħabba il-mod ta’ istat tal-ħaġa kif imħollija mis-sid.

 

Jien għandi kamra fil-bitħa u poġġejt it-tank fuq is-saqaf ta’ din il-kamra. Ftit ‘il fuq mill-għatu tat-tank hemm it-tieqa tal-okkupant ta’ fuqi. X’inhi s-sitwazzjoni?

Fis-sistema Maltija, sid il-bitħa hu s-sid ta’ l-arja kollha sovrastanti. Il-fatt li s-saqaf ta’ kamra fil-bitħa jiġi eżatt taħt tieqa tal-ġar, ma jkunx b’daqshekk qed inaqqas mit-tgawdija ta’ servitu’ ta’ prospett mill-istess ġar. Hekk iddeċidiet il-Prim’ Awla fil-kawża fl-ismijiet Emanuel Vella vs John Galea u George Callus deċiża mill-Prim’Awla nhar id- 9 ta' Ottubru, 2003 (Ċitazzjoni Numru. 245/1993/1). F’dak il-każ, il-Qorti kellha quddiemha s-saqaf tat-tank ta’ ilma, li kien jinsab xi pied u nofs biss taħt it-tieqa tal-attur. F’dik is-sentenza, il-Qorti qalet ċar u tond li s-saqaf li kien jinsab pied u nofs ‘l-isfel mill-ħoġor tat-tieqa ma setax jitqies li, b’xi mod qed jirristrinġi s-servitu’ ta’ prospett li jista’ jgawdi l-attur.   

Nista’ nqabbad id-drenaġġ mal- post ta’ taħti?

Hawn issir referenza għal dak li jiddisponi l-Artikolu 104(2) tal-Kap. 10 tal-Liġijiet ta’ Malta, fejn fost affarijiet oħra jagħmilha ċara li  “..... s-sid jew id-detentur tal-parti t’isfel tad-dar għandu jħalli jsiru, f’dik in-naħa tad-dar, katusi jew kanali ta’ kumnikazzjoni min-naħa ta’ fuq għal mad-drenaġġ pubbliku.”
 
Kif spjega ben tajjeb riċentement l-Onorevoli Imħallef Toni Abela fil-każ Farrugia et vs Chetcuti et, dan ifisser, li anke il-liġi stess, minħabba neċessita` ta’ ordni pubbliku, tikkreja fuq il-fond sottostanti speċi ta’ servitu` legali ai fini ta’ mogħdija ta’ kanali u katusi li minnhom jgħaddi d-drenaġġ sabiex jitqabbad mal-medda tal-Gvern.  L-Imħallef Abela żied jgħid li "Bħal ma fis-servitu` ta’ stilliċidju, il-Leġislatur qiegħed jirrikonoxxi,  li hija l-liġi naturali ta’ gravita` stess li toħloq u tidetta dan id-dritt minħabba l-ġusta posizzjoni ta’ fond li qiegħed taħt fondi oħrajn’", l-istess raġunament għandu japplika f’tali  każ.

Jista’ il-proprjetarju tal-fond serventi jinterpella lill-proprjetarju tal-fond dominanti biex ibiddel il-post oriġinarju tas-servitu’?

Hawnhekk issir referenza għall- Artikolu 474 tal-Kodiċi Ċivili. Dan jgħid hekk:
 
"(1) Is-sid tal-fond serventi ma jista’ jagħmel xejn li jista’ jnaqqas l-użu tas-servitù jew li jagħmel li dan l-użu jkun ta’ xkiel akbar. Hu ma jistax ibiddel il-kondizzjoni tal-fond, lanqas ma jista’ jiddestina għall-eżerċizzju tas-servitù parti oħra tal-fond diversa minn dik li fiha s-servitù kienet ġiet stabbilita fil-bidu.
 
(2) Iżda, jekk l-eżerċizzju tas-servitù fil-parti jew fuq il-parti tal-fond li fil-bidu tkun ġiet iddestinata jsir ta’ xkiel akbar għas-sid tal-fond serventi, jew jekk dan is-sid ma jkunx jista’ minħabba dan l-eżerċizzju jagħmel xogħlijiet, tiswijiet jew miljoramenti fil-fond tiegħu, hu jista’ joffri lil sid il-fond dominanti parti oħra xorta waħda tajba għall-eżerċizzju tas-servitù, u dan ma jistax jirrifjutaha.
 
(3) It-tibdil tal-parti tal-fond iddestinata għall-eżerċizzju tas-servitù jista’ wkoll isir fuq talba tas-sid tal-fond dominanti, jekk hu jipprova li dan it-tibdil huwa għalih ta’ ġid kbir, u ma hu ta’ebda ħsara għall-fond serventi."
 
F’dan ir-rigward interessanti x’ qalet il-Prim’ Awla  fil-kawża Theresa Schembri et vs Bartholomeo sive Bertu Camilleri fejn qalet li “Dan hu certament provvediment eċċezzjonali u biex jirrikorri hemm bżonn li jiġi provat minn sid il-fond serventi: (i) illi l-eżerċizzju tas-servitu’ fil-lok oriġinarju jirrendi dik is-servitu` aktar oneruża jew jimpedih milli jagħmel ix-xogħlijiet, tiswijiet jew miljoramenti meħtieġa, u (ii) illi l-fond dominanti ma jiġix preġudikat mit-tibdil tal-lok għall-eżerċizzju tas-servitu`”
 
Tqum il-mistoqsija dwar  jekk il-proprjetarju tal-fond serventi  jistax jeżerċita minn rajh dan it-tibdil u x’jiġri jekk il-proprjetarju tal-fond dominanti jirrifjuta tali tibdil.
 
Ir-risposta insibuha f‘ dak li qalet Il-Qorti ta’ l-Appell fid-deċiżjoni tagħha tas-16 ta’ Novembru 1956 fil-kawża fl-ismijiet Giuseppe Muscat vs Giuseppe Bugeja et:

“il-proprjetarju tal-fond serventi ma jistax jeżerċita minn rajh it-tibdil tal-passaġġ mingħajr ma jinterpella lill-proprjetarju tal-fond dominanti u, fil-każ li dan jirrifjuta li jagħti l-kunsens tiegħu għal dak it-tibdil, mingħajr ma jirrikorri lill-Qorti biex ibiddel il-post oriġinarju tas-servitu` (Demolombe, Cir. Civ. Tom. XII, n. 902).  Il-liġi, meta tippermetti lill-proprjetarju tal-fond serventi li “joffri” lill-proprjetarju tal-fond dominanti post ugwalment komodu għall-eżerċizzju  tas-servitu`, u meta tivvjeta lil dan ta’ l-aħħar li “jirrifjuta” dik l-offerta fil-każi mill-istess liġi preveduti, evidentement timponi lill-proprjetarju tal-fond serventi li jottjeni għal dak it-tibdil il-kunsens  tal-proprjetarju tal-fond dominanti, u, f’każ ta’ oppożizzjoni, l-awtorizazzjoni tal-Qorti, u tivvjetalu li jispolja lill-viċin mill-pussess tas-servitu`(Kollez. Vol. XV p 400).”

Sta għall-Qorti biex tara jekk l-oppożizzjoni tas-sid dominanti kienetx waħda raġjonevoli jew le.
 

X’ tgħid il-liġi dwar ilmijiet tax-xita li jinġabru fuq il-bjut?

L-Art. 445 tal-Kap. 16 li jgħid:- “Kull sid għandu jibni l-bjut tal-bini tiegħu b`mod li l-ilma tax-xita ma jaqax fuq il-fond tal-ġar.” Din id-disposizzjoni tirreferi ghall-bini ta` bjut.

l-Art. 403 tal-Kap. 16 mill-banda l-oħra jgħid hekk:
“(1) Il-fondi f`invell aktar baxx huma suġġetti lejn il-fondi f` invell ogħla li jilqgħu l-ilmijiet u ħwejjeġ oħra li minn dawn inixxu jew jaqgħu waħidhom, mingħajr il-fatt tal-bniedem.
(2) Is-sid tal-fond aktar fil-baxx ma jista` jagħmel ebda ħaġa li tista` żżomm dik in-nixxiegħa jew twaqqigħ.
(3) Is-sid tal-fond aktar fil-għoli ma jista` lanqas jagħmel ebda ħaġa li tagħmel iżjed gravuża s-servitù tal-fond aktar fil-baxx.”

Fis-sentenza li tat din il-Qorti diversament preseduta fis-26 ta` Ġunju 2014 fil-kawża: Nazzareno sive Reno Micallef vs Paul Waldboth, ingħad illi :-

"fl-opinjoni ta` din il-Qorti, il-fatti kif fuq esposti ma jinkwadrawx ruhhom fl-ambiti tal-Artikolu 403 fuq citat, u dan stante li tali artikolu qed jirreferi ghall-servitujiet mahluqa mil-ligi, minhabba l-pozizzjoni tal-fondi rispettivi, kemm dominanti u kemm servienti, minghajr l-intervenzjoni tal-bniedem, mentri f`dan il-kaz jidher car li kien ir-rikorrenti li dderiga l-ilma minn fuq it-terrazzin tieghu ghall-fuq il-bejt tal-intimat."

Meta allura il-proprjeta` tinsab f`livell aktar baxx minn oħra u l-ilma li qed jinżel minn din ta’ l-aħħar huwa ilma li jnixxi waħdu “mingħajr il-fatt tal-bniedem”, japplika l- Artikolu 403.

Ma hemmx kwistjoni fejn l-ilma qed jaqa` għand l-attur permezz ta` kanali jew katusi iżda huwa ilma tax-xita li qed jaħbat mal-ħitan ġodda li tgħollew.

Il-Qorti tikkondividi l-konklużjonijiet tal-periti ġudizzjarji.

Ikkostatat l-osservazzjoni teknika illi meta r-riħ ikun ġej minn ċerta direzzjoni, jista` jkun hemm żieda fil-volum tal-ilma, iżda jiġri l-maqlub meta r-riħ ikun qed jonfoħ minn direzzjoni oħra.

It-tneħħija ta’ saff ħamrija ifisser li se jinġabar aktar ilma u allura se jiżdied is-servitu’?

Mhux dejjem. Wieħed irid jara ċ-ċirkustaznzi fl-assjem tagħhom.

Per eżempju, fil-kawża fl-ismijiet: Saviour Mallia et vs Jack Scerri, li kienet deċiża fit-28 ta` Ġunju 2000 il-Qorti ta’ l-Appell kienet  rinfaċċjata b`ilment simili dwar li servitu` gravanti l-proprjeta` ta` l-atturi seta` kien aggravat bix-xogħlijiet tal-konvenut. F’dak il-każ, billi tneħħiet ħamrija, ġiet aggravata s-sitwazzjoni ta` l-atturi għaliex kien ser ikollhom jilqgħu għal aktar ilma milli kellhom jagħmlu qabel peress li tneħħa s-saff ta` ħamrija illi qabel kien jassorbi kwantita` ta` ilma. Il-Qorti pero ċaħdet it-talba ta` l-atturi peress li rriżulta li meta sar l-iżvilupp mill-konvenuti, minkejja li tneħħiet il-ħamrija, u minflok inbnew diversi djar, dawn kollha kellhom il-bjut tagħhom jaqilbu għal ġo katusi mgħoddija b`sistema illi jieħu l-ilma tal-bjut għat-triq jew inkella għal bjar. Għalhekk il-Qorti kkonkludiet li l-piż li jirċievu l-kwantita` ta` ilma illi qabel kien jipperkola minn ġol-ħamrija li jaqa` fuq il-blat kien ridott sostanzjalment għaliex għalkemm tneħħiet il-ħamrija, l-ilma li jaqa` fuq is-superfiċi żviluppata qed imur `l hemm mill-propjeta` tal-atturi.

Kelli aċċess għat-tank ta’ l-ilma fuq il-bejt. Peress li min xtara l-arja se jibni, dan m’għadux possibli. X’inhi s-sitwazzjoni legali?

Fil-kawża fl-ismijiet Mary Tellus vs Mary Anne Pace Asciaq et. li kienet deċiża mill-Prim’ Awla fl-20 ta` Frar 2014 il-Qorti kienet rinfaċċjata bi kwistjoni fejn l-atturi kienu jaċċedu liberament bit-taraġ li kellhom in komun flimkien ma` appartamenti oħra ta` blokk għall-bejt fejn kienu stallati tank tal-ilma u aerial tat-television tagħhom. In segwitu sar żvilupp b`mod illi l-aċċess liberu għall-bejt ma kienx aktar possibbli. Fejn qabel l-atturi kienu jaċċedu direttament mit-taraġ komuni tal-blokk għal washroom li tagħti direttament għal fuq il-bejt, dawn spiċċaw iridu jaċċedu mill-penthouse tal-konvenut biex imorru għall-bejt. Ġara li l-konvenut bena penthouse minflok il-washroom u għalaq l-aċċess li kellhom l-atturi b` tali mod li dawn kellhom bilfors jgħaddu mill-penthouse.

Il-Qorti qalet hekk :-

“Fil-fehma tal-Qorti, il-konvenut b`mod manifest illeda d-dritt ta` access dirett li kienu jgawdu l-atturi meta dan nehha l-access li kellhom l-atturi ghal bejt mill-washroom u l-uniku access ghal bejt hu issa mill-proprjeta tal-konvenut proprjetarju tal-penthouse. Kif jirrizulta mir-rapport tal-perit tekniku paragrafi 12 sa 15, il-binja kienet originarjament komposta minn zewg flats okkupati mill-atturi u l-access ghal bejt kien mit-tromba tat-tarag li taccedi ghal washroom zghira li minnha tohrog fuq il-bejt. Sussegwentement fl-2006 u 2008 inhargu permessi ghal bini ta` sular iehor u penthouse. Illum trid tghaddi mill-penthouse u tohrog fuq it-terrazzin taghha u titla` b`sellum biex taccedi ghal bejt u tgawdija ta` servitu ta` tank ta` ilma u aerial gawdut mill-atturi.  L-access minn proprjeta privata hi lesiva tad-dritt ta` servitu tal-atturi li kienu jgawdu qabel minn proprjeta komuni tal-blokk ta` appartamenti.”

Għandi aċċess għal fuq il-bejt biex nagħmel maintenance tat- tank iżda ċ-ċavetta iżommha sid l-istess bejt. Sid il-bejt għandu obbligu jhalli l-bejt miftuħ?

Interessanti x’qal fuq dan il-punt l-awtur Butera fil-ktieb: Delle Servitu` Prediali : Vol III : Pg 510 :-
“Ancorche` la servitu` di passaggio sia stata concessa nei termini piu` generali, il-proprietario del fondo servente ha sempre il diritto di chiudere il suo fondo, quando l` utente della servitu` ha in suo potere una chiave per aprire il cancello o questo gli venga ad ogni sua richiesta aperto mediante l` opera di un custode o colono, o altrimenti egli sia posto in grado di accedere liberamente e comodamente nel fondo servente.”

Jekk hemm apertura f’ħajt li jiddividi fond minn art mhux żviluppata, dik it-tieqa tista’ tingħalaq?

Fis-sentenza li tat fid-19 ta` Ġunju 1953 fil-kawża : Annetto Xuereb Montebello et vs Paolina Magri et., il-Qorti tal-Appell qalet hekk :-

“Hu ormai paċifiku fil-ġurisprudenza Maltija illi l-eżistenza ta` tieqa miftuħa fil-fond proprju għal fuq art jew spazju mhux mibni ta` ħaddieħor ma hix servitu`, imma sofferenza prekarja sakemm l-art jew spazju jibqgħu mhux mibnija ; u sid dina l-art jew spazju jista` jibni u jimmura t-tieqa ammenokke` sid il-fond li fih hi miftuħa t-tieqa ma jipprovax, mhux is-sempliċi servitu’ luminum, imma jew is-servitu’ ne luminibus officiatur jew is-servitu’ altius non tollendi. Dawn tal-aħħar ma jistgħux jiġu akkwistati bil-preskrizzjoni imma jeħtieġilhom titolu (art 506(1) (art 469(1) tal-kodici Civili).”

Fi kliem ieħor, sakemm ma jeżistix kuntratt, wieħed għandu dritt allura jimbarra dik l-apertura.

X’inhi l-interpretazzjoni ta’ tieqa b’ kuntrast ma’ rewwieħa li jagħtu l-Qrati?

Rewwieħa hi apertura li m’hix intiża biex titfa` dawl naturali fil-kamra iżda invece l-ħsieb warajha huwa l-arja jew ventilazzjoni mhux dawl. Twieqi mill-banda l-oħra huma ntiżi wkoll għad-dawl apparti l-ventilazzjoni.  

Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-5 ta`Ġunju 1950 fil-kawza: Angelo Micallef vs Giuseppe Muscat, ingħad hekk :-

“Illi huwa tajjeb li jinghad li l-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew dawk li komunemenet jissejhu twieqi (`luci`) jew dawk li volgarment jissejhu rewwiehat (`ventiere`). Generalment is-servizz taghhom jiddeterminahom, imma ma hux dejjem facli li jinghad liema apertura tista` tigi kwalifikata tieqa, u liema rewwieha. Jekk bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha u sabiex iddawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun qieghda f` certa altezza mal-pareti ta` l-istess ambjent, ghandha latitudni li tkun klassifikata tieqa, li tissupponi anki l-prospett; mentri jekk id-dimensjonijiet taghha jkunu zghar hafna u f` pozizzjonijiet fil-pareti fejn il-prospett huwa difficli u wisq malgevoli, generalment taqa` taht il-klassifika ta` rewwieha, li certament ma hijiex intiza ghall-prospett. Huwa ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu b` konvenzjoni, bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, servitu`, ir-rewwiehat ma jikkostitwixxu qatt servitu’”

Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tat-2 ta` Diċembru 1964 fil-kawża: Annunziata Galea vs Antonio Fenech, ingħad hekk :-

“Li fil-ligi taghna (art. 462 tal-Kodici Civili), huwa espressament dispost li ebda wiehed mill-girien ma jista` minghajr il-kunsens ta` l-iehor, jaghmel twieqi jew aperturi ohra fil-hajt divizorju. Izda huwa lilu permess li jiftah dawk l-aperturi maghrufa fil-gurisprudenza bhala rewwihiet, li ma jikkostitwixxu ebda servitu` prediali, basta li l-apertura ma tkunx tal-estensjoni ta`tieqa.
Li mid-dispozizzjoni li ghamel dwar il-ftuh tat-twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni, u fl-istess hin ried isalva f` certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja fl-istabili konfinati.”

Fid-deċiżjoni tal-Prim’ Awla tal-14 ta` Awissu 1967 fil-kawża: Francesco Borg vs Giuseppa D`Anastasi et, ingħad :-

“Huwa necessarju li jigu ezaminati u studjati sew in-natura, d-daqs, il-forma, il-pozizzjoni, l-origini u l-funzjoni taz-zewg aperturi in kwistjoni. Dan ghandu jsir fid-dawl tad-disposizzjonijiet tal-art 462 (425) u ohrajn konnessi tal-Kodici Civili u tal-gurisprudenza antika u kostanti in materia li giet ezaminata mill-Qorti. ..L-ewwel wahda minn dawn iz-zewg aperturi tinsab faccata tal-entrata tal-attur, hija gholja xi tmien piedi mill-art u ta` dimensjoni ta` xi hames jew sitt pulzieri wisa` bl-istess tul, mentri hija fonda xi zewg piedi u nofs daqs il-hxuna tal-hajt divizorju tal-kantun antik. It-tieni apertura qeghda hafna izjed fil-baxx max-xellug tal-hajt divizorju ghal min ihares minn naha tal-bitha tal-attur ; hija biss xi erba` piedi ghola mill-art u hija xi erba` pulzieri b` erba` pulzieri fid-dimensjoni taghha. Minhabba l-apparenza esterna, dimensjonijiet wisq ckejkin u pozizzjoni tal-aperturi in kwistjoni, mill-qtugh rozz u irregolari taghhom, u nuqqas ta` injam u cassis li huwa solitu fit-twieqi, ma jezisti ebda dubju li l-aperturi in kwistjoni huma effettivament rewwiehat u mhux twieqi. ….ir-rewwiehat idumu kemm idumu jrewwhu ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu u ghalhekk l-antikita` taghhom guridikament ma zzidilhom xejn…”

Fis-sentenza tal-Prim’ Awla tal-15 ta` Diċembru 2009, fil-kawża: Jane Zahra et vs Rita Sacco, ingħad hekk :-

“L-aperturi fil-hitan divizorji jistghu jkunu jew twieqi (luci) jew rewwiehat (ventiere). Taghzel wahda minn ohra skond l-uzu u s-servizz li jaghtu. Mhux dejjem facli li tghid liema apertura tista` tikkwalifika bhala tieqa u liema bhala rewwieha. Jekk pero` bniedem jipprocedi razzjonalment, jista` jinghad li jekk l-apertura tkun ta` daqs bizzejjed biex jidhol id-dawl minnha, sabiex idawwal l-ambjent li ghalih taghti, u tkun f`qaghda jew f`gholi fil-kuntest tal-ambjenti fejn tkun tinsab, allura tkun timmerita l-klassifika ta` tieqa li tinkorpora anke prospett ; mentri jekk id-daqs taghha jkun zghir hafna u f`posizzjoni fil-hajt fejn il-prospett huwa difficli allura dik il-fetha taqa` fil-klassifika ta` rewwieha ghax certament ma tkunx ghall-prospett. Huwa propju ghalhekk li mentri t-twieqi jikkostitwixxu servitu jew b`konvenzjoni jew bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni tal-missier tal-familja, ir-rewwiehat ma jistghu qatt jikkostitwixxu servitu`. Mid-disposizzjoni li ghamel dwar il-ftuh ta` twieqi fil-hitan divizorji, il-legislatur jidher li ried jevita l-inkonvenjent tal-introspezzjoni u fl-istess hin ried isalva f`certi limiti l-ingress tad-dawl u l-arja f`postijiet konfinanti. Kien ghalhekk li l-legislatur ittollera r-rewwiehat u ppermetta li jibqghu miftuha sakemm il-vicin ma jkunx irid jipprevalixxi ruhu mid-dritt illi taghtih il-ligi li jappoggja malhajt fejn ikunu miftuha sabiex igholli l-fond tieghu.”

Jista’ wieħed joffri alternattiva għal servitu’ eżistenti?

L-Artikolu 474(2) jipprovdi għal sitwazzjoni fejn is-sid tal-fond serventi joffri alternattiva differenti bil-mod kif tiġi eżerċitata servitu’, fis-sens li jkun post differenti fil-fond dominanti.

Għalhekk, bis-saħħa ta’ dan l-artikolu, wieħed jista’  joffri “parti oħra” fejn għandha tiġi eżerċitata s-servitu’.

X’differenza tgħaddi bejn servitu’ prospett u servitu’ ad lumen?

Illi kwantu għad-distinzjoni bejn servitu’ ta’ prospett u servitu’ ad lumen huma diversi s-sentenzi li daħlu fl- istess fosthom Maria Stilon Depiro vs Vincenza Axisa (P.A. (E.M.) 24 ta’ Jannar 1958 – XLII.c.ii.872) fejn ġie ritenut li:-

“Difetti, kif josserva Pacifici Manzoni, ‘per prospetto, preso in termine in senso generale, s’intende un’apertura o finestra, senza o con invetriate mobile, mediante la qaule l’aria puo’ pentrare nell’ambiente a cui serve e una persuna puo’ affaciarsi e guardare nei sottoposti luoghi’. (Istituzioni Vol.III. para. 112). Imbagħad din is-servitu’ tista’ tassumi sinfikat aktar ristrett, jiġifieri, fil-kliem ta’ Lomonaco, ‘soltanto quell’apertura da cui si ha una veduta diretta sul fondo vicino’ (Diritto Civile Italiano, pag.289)”.

F’materja ta’ servitu’ enunċjat fl-Artikolu 474 tal-Kap. 16: “is-sid tal-fond servjenti ma jista’ jagħmel xejn fil-fond li jista’ jnaqqas l-użu tas-servitu’ jew li jagħmel dan li l-użu jkun ta’ xkiel akbar …”.

Servitu’ jintilef jekk ma toġġezzjonax għall-interruzzjoni ta’ servitu’?

Il-fatt li wieħed ikun prudenti u fiżikament ma jagħmel l-ebda xenati u lanqas jostakola fiżikament lil dak li jkun milli jinterrompi servitu’ ma jfissirx li dan ikun aċċetta dak li sar stante li biex ikun hemm aċċettazzjoni ta’ dan it-tip, li timporta wkoll rinunzja tad-drittijiet, din trid tkun ċara, speċifika, u espressa, apparti l-formalitajiet rikjesti mill-liġi.

“Il-prova tar-rinunzja trid tkun univoka u ċerta w in kwantu kull dubju għandu jimmilita favur l-eżistenza u l-użu kontinwat tad-dritt ta’ servitu’. Hi biss din il-kwalita’ ta’ prova li tista’ adegwatament tissodisfa d-dispost tal-Artikolu 481 tal-Kodiċi Ċivili li jipprevedi estinzjoni ta’ dritt ta’ servitu’ bin-nuqqas ta’ eżerċizzju tiegħu għall-perjodu ta’ tlettin sena.”

L-eżistenza ta’ tieqa miftuħa fil-fond proprju għal fuq art jew spazju mhux mibni ta’ ħaddieħor tikkostitwixxi servitu’?

L-eżistenza ta’ tieqa miftuħa fil-fond proprju għal fuq art jew spazju mhux mibni ta’ ħaddieħor m’hix servitu’; imma sofferenza prekarja sakemm l-art jew spazju jibqgħu mhux mibnija; u sid din l-art jew spazju jista’ jibni u jimmura t-tieqa, ammenokke sid il-fond li fih hi miftuħa t-tieqa ma jippruvax, mhux is-sempliċi servitu’ ‘luminum’, imma jew is-servitu’ ‘ne luminibus officiatur’ jew is-servitu’ l-oħra ‘altius non tollendi’.

Il-ġar huwa tenut li jagħtini aċċess fil-bitħa tiegħu jekk irrid nitratta ħajt fejn l-uniku aċċess għal dan il- ħajt huwa mill-bitħa tiegħu?

L-Artikolu 446 tal-Kodiċi Ċivili jipprovdi hekk:-

“Kull sid għandu jħalli d-dħul u l-mogħdija fil-fond tiegħu kull meta jinsab li dan id-dħul jew mogħdija huma meħtieġa sabiex jissewwa ħajt jew xi biċċa xogħol oħra tal-ġar jew komuni.”

It-test oriġinali tal-Artikolu 142 tal-Ordinanza numru VII tal- 1868 kien jaqra hekk:-

“Ogni proprietario deve permettere l’accesso e il pasaggio nel suo fondo semprecche’ ne venga riconosciuta la necessita’, affine di riparare un muro o altra opera del vicino o comune.”

Mill-premess jikkonsewgi li l-liġi tagħna tissubordina dan il-jedd għal żewġ kundizzjonijiet:

a. Tiswija ta’ ħajt jew xi ħaġa oħra tal-ġar jew komuni;
b. In-neċessita’ li jingħata aċċess sabiex jitwettaq ix-xogħol.

In-neċessita’ għalhekk m’hijiex li jsir ix-xogħol imma li jingħata l-aċċess tal-proprjeta’. Għalhekk jekk ix-xogħol ikun jista’ jsir min-naħa tal-proprjeta’ ta’ min irid iwettaq ix-xogħol jew ta’ terz b’inqas inkonvenjent, l-użu tal-proprjeta’ tal-ġar m’hijiex permessa.  Tajjeb jiġi osservat li fil-liġi Maltija din is-servitu’ tingħata biex isir xogħol ta’ tiswija u mhux ukoll kostruzzjoni. Il-kliem “...jew xi biċċa xogħol oħra” fl-Artikolu 446 qiegħed jirreferi għal tiswija ta’ xi ħaġ’oħra li ma jkunx ħajt u mhux għal xi xogħol ieħor li ma jikkwalifikax bħala tiswija. Hekk biss jista’ jiġi nterpretat il-kliem “affine di riparare un muro o altra opera del vicino o comune” tal-Artikolu 142 tal-Ordinanza VII tal-1868.
 

Hemm lok fejn servitu’ tiġi stabbilita bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi?

Iva. Fil-fatt, l-Artikolu 468 tal-Kodiċi Ċivili jispjega kif tiġi stabbilita servitu’ bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi b’dan il- mod:

“Is-servitu’ tiġi stabbilita bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi, meta jiġi ppruvat illi ż-żewġ fondi, issa maqsuma, kienu ta’ l-istess sid, u illi kien dak is-sid li qiegħed jew ħalla l-ħaġa fl-istat li minnu titnissel is-servitu’.”.

Jista’ proprjetarju tal-ewwel sular jiftaħ tieqa ġo bitħa interna?

Sid ta’ bitħa interna għandu l-proprjeta’ tal-arja ta’ dik il-bitha u illi il-ftuh ta’ kull tieqa minn sid ta’ xi beni sovrastanti li ma jkunx sar bi qbil ma’ sid il-bitha jew li ma jkunx ingħata espressament fit-titolu tal-akkwist, jikkostitwixxi servitu’.

Allura r-risposta hi le sakemm ma jkunx sar bi qbil ma’ sid il-bitħa jew li ma jkunx ingħata espressament fit-titolu tal-akkwist.

Jista’ sid il- bitħa itella’ kamra li twassal sat-twieqi ta’ terzi fis-sular immedjatament sovrapost? Jista’ jpoġġi tankijiet fuq it-terazzin li jinħoloq fuq il- kamra bi dritt it- twieqi?

Imkien wieħed ma jsib fil-Kodiċi Ċivili xi forma ta’ dritt ta’ privatezza li jista’ jiġi invokat mis-sidien tat- twieqi f’każ bħal dan.

Detto cio’, kien hemm drabi fejn f’każijiet bħal dawn, il-Qorti tat rimedju li fil-fehma tagħha kien adekwat fiċ-ċirkostanzi billi per equipollens ordnat lill-konvenuti per eżempju jtellgħu ċint fuq il-bejt jew terazzin biex huma ma jkunux jistgħu jitilgħu liberament fuqu għaliex altrimenti d-dritt ta’ l-atturi li jiftħu t-twieqi seta’jiġi ridimensjonat sew. (Ara Sciberras v Sciberras - Prim’ Awla, 2007).

Fir-rigward tat-tank, f’dan l-istess każ ta’ Azzopardi,  irrizulta li l-imsemmi tank kien qed jinvadi l-arja li l-atturi kellhom dritt igawdu għaliex kien jinsab bi dritt mat-twieqi u għalhekk  il- Qorti ordnat li jitneħħa u jitpoġġa f’post ieħor.

Rilevanti għal dil-materja huwa dak li qalet il- Qorti ta’ l- Appell f’ Chetcuti vs Agius nhar it-28 ta’ Frar, 1997:

“Il-prospett għandu jitqies li hu ċirkoskritt għal dak li l-appellant ikun jista’ jara jekk iħares ‘il barra mit-tieqa sakemm tali prospett ma jkunx ostakolat fil-limiti stabbiliti fil-liġi. Lanqas ma jirriżulta xi prova li l-appellat kien qed jabbuża mill-użu tas-saqaf billi jutilizzah għal skopijiet li għalih ma kienx mibni, bħal per eżempju għall-inxir tal-ħwejjeġ, użu li kieku ġie pruvat li jsir ikun qed jinvadi l-arja li tispetta lill-appellant u li għandu dritt igawdi u konsegwentement ikun jikkostitwixi abbuż tad-drittijiet tiegħu ta’ proprjeta’ li għalih il-liġi tipprovdi rimedju.”

Dikjarazzjoni tal- venditur fis-sens li l- fond se jinbiegħ għandu dritt ta’ passaġġ minn fuq terzi tiswa jekk sid il- fond serventi ma jagħtix il- kunsens?

Le, għaliex kif jingħad fis-sentenza Giorgio Zammit vs Francesca Borg deciza mill-Qorti ta’ l-Appell fl-24 ta’ Gunju 1960, “biex wieħed jakkwista fond bħala li jgawdi dritt ta’ passaġġ fuq fond kontigwu ebda prova ma tidderiva favur tiegħu mill-att tal-akkwist għaliex id-dikjarazzjoni tal-venditur fis-sens li l-fond minnu trasferit igawdi dritt ta’ passaġġ fuq fond kontigwu, ma tiswa xejn bħala titolu li tesiġi l-liġi, jekk is-sid tal-fond pretiz serventi ma jkun ħa ebda parti f’dak l-att”.

Kif jista’ jitnissel servitu’ kontinwu?

L-Artikolu 457 jipprovdi:- “Is-servitujiet kontinwi u li jidhru jitnisslu …… c. bis-saħħa tat-titolu; d. bil-preskrizzjoni, jekk il-fond li fuq jiġu eżerċitati jista’ jinkiseb bil-preskrizzjoni u e. bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi”.
Imbaghad, l-Artikolu 469(1) jistipula:- “……… u s-servitujiet mhux kontinwi, ikunu jew ma jkunux jidhru, jistgħu biss jiġu stabbiliti b’saħħa ta’ titolu u ma jistgħux jiġu stabbiliti bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi”.  

X’differenza hemm bejn servitujiet kontinwi u dawk mhux kontinwi?

Għal dak li jirrigwarda servitujiet, l-Artikolu 455(1) tal-Kodiċi Ċivili (Kap. 16) jipprovdi:
“Is-servitujiet huma kontinwi jew mhux kontinwi, li jidhru jew li ma jidhrux”.

L-Artikolu 457 imbaghad jipprovdi:- “Is-servitujiet kontinwi u li jidhru jitnisslu …… c. bis-saħħa tat-titolu; d. bil-preskrizzjoni, jekk il-fond li fuq jiġu eżerċitati jista’ jinkiseb bil-preskrizzjoni u e. bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi”.

Min-naħa l-oħra l-Artikolu 469(1) jistipula:- “……… u s-servitujiet mhux kontinwi, ikunu jew ma jkunux jidhru, jistgħu biss jiġu stabbiliti b’saħħa ta’ titolu; huma ma jistgħux jiġu stabbiliti bil-preskrizzjoni jew bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi”.  

Issa fil- każ ta’ mogħdija, is-subartikolu (3) ta’ l- Artikolu 455 jgħid li “servitujiet ta’ mogħdija” m’humiex kontinwi, u dan għaliex għall-eżerċizzju tagħhom jeħtieġu il-fatt tal-bniedem. Mela, servitu` ta’ mogħdija ma tistax titnissel bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi, u dan in kwantu l-Artikolu 455 jipprovdi espressament li servitu` ta’ mogħdija m’hijiex kontinwa in kwantu teħtieġ il-fatt tal-bniedem.

Għal din ir-regola hemm eċċezzjoni, pero, fil- kaz ta’ dritt ta’ passagg jekk ma jkollux hrug, u dan kif jikkontempla s-subartikolu (2) tal-imsemmi Artikolu 469:
‘B’danakollu,  is-servitù  ta’  mogħdija  għall-użu  ta’  fond tista’ tinkiseb bil-preskrizzjoni ta’ tletin sena, jekk dan il- fond ma jkollux ħruġ iehor fuq it-triq pubblika; u kull servitù oħra li , fil-11 ta’ Frar, 1870, kienet ġa miksuba taħt liġijiet ta’ qabel, ma tistax tiġi attakkata."

Fi kliem iehor, servitu` ta’ passaġġ tista’ tiġi akkwistata bil-preskrizzjoni f’każ ta’ fond interkjuż fatt.

Tista’ takkwista dritt ta’ pasaġġ bil- preskrizzjoni ta’ 30 sena? Jekk ikun hemm bieb, hemm xi implikazzjonijiet?

Le. Dritt ta’ passaġġ hija servitu` diskontinwa. Issa, “…servitu` diskontinwa, apparenti jew le, tista’ tiġi kreata biss b’titolu, u ma tistax tiġi kreata la bilpreskrizzjoni, u lanqas bid-destinazzjoni tal-padre di famiglia. Eċċezzjonalment, servitu` simili tista’ tiġi akkwistata bil-preskrizzjoni f’każ ta’ fond interkjuż”.  Issa, servitu` ta’ mogħdija ma tikkwalifikax bħala waħda kontinwa, u l-liġi stess (Artikolu 455(3) tal-Kodiċi Ċivili) teskludiha.

Kwindi, servitu` ta’ mogħdija ma tistax titnissel bid-destinazzjoni ta’ sid ta’ żewġ fondi, u dan in kwantu l-Artikolu 455 jipprovdi espressament li servitu` ta’ mogħdija m’hijiex kontinwa in kwantu teħtieġ il-fatt tal-bniedem.

Issa jkun hemm drabi li per eżempju jkun jeżisti bieb. Issa, huwa minnu li l-eżistenza ta’ bieb jista’ jagħti lok għal servitu` li tidher , pero` sabiex servitu` titnissel mid-destinazzjoni tas-sid taż- żewġ fondi trid tkun ukoll kontinwa. Fil-fatt li hemm bieb jidher ma jfissirx li b’daqshekk is-servitu` hija waħda kontinwa. L-eżistenza tal-bieb waħdu, li fih innifsu huwa sinjal li jidher ta’ servitu`, kienet tkun rilevanti u biżżejjed fil-każ fejn oriġinarjament kien hemm servitu` li sussegwentement tkun spiċċat għaliex persuna tkun saret proprjetarja tal-fond dominanti u dak servjenti. Jekk sussegwentement dik il-persuna titrasferixxi wieħed mill-fondi, għalkemm fil-kuntratt ta’ trasferiment ma jkun issemma xejn, is-servitu` tissokta sseħħ jekk ikun hemm dan is-sinjal li jidher ta’ servitu` -- dan b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 480(2).

Servitujiet kontinwi u diskontinwi u jidhru u ma jidhrux huma l-istess?

L- Artikolu 455(4) jitkellem speċifikament dwar is-servitujiet li jidhru , cioe’  dawk li l-eżistenza tagħhom tidher minn sinjali li jidhru, bħal bieb, tieqa, jew akwedott artifiċjali.
Għaldaqstant, wieħed irid jagħmel distinzjoni bejn l-kunċett ta’ servitujiet kontinwi jew mhux kontinwi u servitujiet li jidhru u li ma jidhrux.
Fil-fatt per eżempju li hemm bieb jidher ma jfissirx li b’daqshekk is-servitu` hija waħda kontinwa. L-eżistenza tal-bieb waħdu, li fih innifsu huwa sinjal li jidher ta’ servitu`, kienet tkun rilevanti u biżżejjed fil-każ fejn oriġinarjament kien hemm servitu` li sussegwentement tkun spiċċat għaliex persuna tkun saret proprjetarja tal-fond dominanti u dak servjenti. Jekk sussegwentement dik il-persuna titrasferixxi wieħed mill-fondi, għalkemm fil-kuntratt ta’ trasferiment ma jkun issemma xejn, is-servitu` tissokta sseħħ jekk ikun hemm dan is-sinjal li jidher ta’ servitu` -- dan b’applikazzjoni ta’ l-Artikolu 480(2).

Meta l- liġi ssemmi ‘titolu’, dak neċessarjament huwa kuntratt quddiem Nutar?

F’materja ta’ kostituzzjoni ta’ servitu` l-interpretazzjoni għandha tkun restrittiva favur il-fond pretiż servjenti u li “f’tema ta’ kostituzzjoni ta’ servitu` ma għandhomx isiru konġetturi”. Kif jgħid il- Professur Caruana Galizia:
 “Servitude is a limitation to the right of ownership which, by its very nature, is absolute and unlimited; therefore servitudes are exceptional juridical relations which exist as a derogation to the general principles of common law, according to which property is free. Consequently in case of doubt as to the existence of a servitude the presumption is in favour of the freedom of property”.
Dan ifisser li meta l-liġi ssemmi titolu din qed tirreferi għall-att pubbliku.

Meta dar tinbena mill- ġdid, is-servitujiet jintilfu?

It- tweġiba għal dil- mistqosija tinsab fl-Artikolu 424 tal- Kodiċi Ċivili fejn jingħad:

“Meta  ħajt  komuni  jew  dar  jinbnew  mill-ġdid,  jibqgħu jseħħu s-servitujiet attivi jew passivi wkoll kwantu għall-ħajt ġdid jew dar ġdida, basta li dawn is-servitujiet ma jsirux iżjed gravużi, u dan il-bini mill-ġdid isir qabel ma jkun inkiseb il-jedd tal-preskrizzjoni.”

Is-sid ta’ dar ta’ isfel jista’ jżomm lis-sid ta’ fuq milli jikkomunika l- katusi mad-drenaġġ pubbliku?

Skont il- Kodiċi tal- Pulizija, senjatament l- Artikolu 104(2), "is-sid jew id-detentur tal-parti t’isfel tad-dar għandu jħalli jsiru, f’dik in-naħa tad-dar, katusi jew kanali ta’ kumnikazzjoni min-naħa ta’ fuq għal mad-drenaġġ pubbliku."

Mill- banda l- oħra, meta l-kanali, il-katusi jew il-ventilaturi, ma jnaqqsux il-valur tad-dar jew ta’ dik il-parti tad-dar li fiha jkunu saru jew tqiegħdu, ma jkunx hemm lok għall-ħlas ta’ danni ħlief għal dawk it-tiswijiet li jkunu jinħtieġu minħabba t-tqegħid ta’ dawk il-kanali, katusi jew ventilaturi.

Għaldaqstant, il-fatt  biss  li  tkun  ġiet  maħluqa  servitù  taħt  dan  l-artikolu ma jagħti jedd għall-ebda indennizz.

Is-sid ta’ dar ta’ fuq jista’ jżomm lis-sid ta’ isfel milli jtella l- ventilaturi li hemm bżonn skont il- Kodiċi tal- Pulizija?

Skont il- Kodiċi tal- Pulizija, senjatament l- Artikolu 104(2), “Is-sid jew id-detentur tal-parti ta’ fuq ta’ dar għandu jħalli li jsiru, min-naħa t’isfel tad-dar sa fuq il-bejt tagħha, il-ventilaturi meħtieġa imsemmija fid-disposizzjonijiet tal-Artikolu 97 ta’ l- istess Kodiċi tal- Pulizija.”

Pero għandu jiġi osservat li l-istess liġi tgħid li fil-każijiet  kollha,  il-kanali,  il-katusi,  jew  il-ventilaturi għandhom isiru jew jitqiegħdu b’mod illi jkunu tal-anqas xkiel għal min joqgħod fid-dar, jew f’parti tad-dar, illi fiha jkunu saru jew tqiegħdu, u tal-anqas ħsara lid-dar jew lil dik il-parti tad-dar.

Aktar minn hekk, is-sid  jew  id-detentur  ta’  dar  għandu  wkoll  iħalli  illi  l-ventilaturi ta’ dar qrib jiġu mwaħħlin mal-ħitan tad-dar tiegħu, sabiex dawk il-ventilaturi jista’ jkollhom l-għoli illi l-Awtorità Sanitarja jidhrilha meħtieġ.

Mill- banda l- oħra, meta l-kanali, il-katusi jew il-ventilaturi, ma jnaqqsux il-valur tad-dar jew ta’ dik il-parti tad-dar li fiha jkunu saru jew tqiegħdu, ma jkunx hemm lok għall-ħlas ta’ danni ħlief għal dawk it-tiswijiet li jkunu jinħtieġu minħabba t-tqegħid ta’ dawk il-kanali, katusi jew ventilaturi.

Għaldaqstant, il-fatt  biss  li  tkun  ġiet  maħluqa  servitù  taħt  dan  l-artikolu ma jagħti jedd għall-ebda indennizz.

Xi tkun 'rewwieha'?

Fir-realta’ rewwieha hi ventilatur li l-ghan taghha hu li tippermetti l-arja biex tidhol fil-kamra. Huwa il-kejl ta’ l-apertura u l-gholi taghha fil-hajt li jiddetermina n-natura taghha peress li l-kejl ta’ l-apertura jaghti ndikazzjoni fir-rigward ta’ l-iskop ta’ l-apertura. Per ezempju, apertura ta’ cirka pied kwadru tkun aktarx infethet ghal skopijiet ta’ ventilazzjoni u mhux biex iddawwal il-kamra li ghal fuqha taghti. Dik tkun meqjusa bhala rewwieha.Mill- banda l- ohra, f’ kaz ta’ tieqa, huwa necessarju li persuna tkun tista’ tezercita prospett u mhux sempliciment tista’ tittawwal mill-fetha. Il- hxuna tal- hajt u d-daqs tat-tieqa iridu jippermettu li l-persuna tara lateralment u x’hemm taht. Ghandu allura jkun possibli  ghall-persuna li tohrog rasha u thares l-isfel jew fil-gnub.

Jekk l-apertura ikollha caccis, ikun ifisser li dik l- apertura tikwalifika awtomatikament bhala tieqa?

Le. Il- Qrati irritenew li l-presenza ta’ caccis ma jfissirx necessarjament li l-apertura hi tieqa. (Ara per ezempju Micallef -vs- Muscat deciza mill- Qorti ta’ l- Appell fil-5 ta’ Gunju 1950)

Jekk mill-apertura jghaddi tifel ta’ struttura medja, dak ikun ifisser li l-apertura hi tieqa?

Le. Il- Qrati irritenew li 'ghax forsi jista’ jghaddi tifel ta’ eta’ ta’ struttura medja', ma jfissirx li l-apertura hi tieqa u mhux rewwieha. (Ara per ezempju Micallef -vs- Muscat deciza mill- Qorti ta’ l- Appell fil-5 ta’ Gunju 1950)

Fil- kaz ta’ rewwieha, jista' wiehed jakkwista servitu' bil- preskrizzjoni akkwizittiva?

Sabiex wiehed ikun jista’ jakkwista servitu' bil-preskrizzjoni akkwizittiva, hemm bzonn li s-sid ikun qieghed f’posizzjoni li jkun jaf li t-toqba tikkwalifika bhala tieqa u mux rewwieha. Jekk il-qorti tikkonkludi li l-aperturi ma jikkwalifikawx bhala twieqi, it-trapass ta’ zmien ma jistax iservi ghall-akkwist ta’ servitu'.

Huwa possibli li tiftaħ apertura f’ ħajt diviżorju sabiex tirċievi d-dawl?

L-Art. 425 tal-Kodiċi Ċivili li jikkonċerna fetħa/apertura f’ħajt diviżorju. Dan l-Artikolu jiddisponi li “Ebda wieħed mill-ġirien ma jista’, mingħajr il-kunsens tal-ieħor, jagħmel twieqi jew aperturi oħra fil-ħajt diviżorju”.

Id- dritt li tobliga lill- ġar idawwar l- opramorta mal- bejt biex ma jħarisx fuqek jintilef wara 30 sena?

Hemm sensiela ta’ deċiżjonijiet li jgħidu li l-jedd li sid ta’ post jinsisti fuq it-tlugħ ta’ l-opramorta ma jintilifx lanqas bi preskrizzjoni. (Ara per eżempju il-kawża fl-ismijiet Vinċenza Azzopardi –vs- Antonia Holden (mhux pubblikata)).