L-Artikolu 401 tal-Kap 16 jispeċifika illi:

‘Is-servitujiet jinħolqu mil-liġi, jew mill-fatt tal-bniedem’.

Is-servitujiet maħluqa mil-liġi huma, imbagħad, maqsuma fi tnejn – dawk għall-utilita’ pubblika u dawk għall-utilita’ privata.

L-Artikolu 402 tal-Kap 16, infatti, jgħid hekk:

‘(1) Is-servitujiet mahluqa mil-ligi ghall-utilita’ pubblika huma stabbiliti minn ligijiet jew regolamenti specjali.

(2) Il-ligi tohloq ukoll servitujiet ghall-utilita’ privata u dawn is-servitujiet huma dawk stabbiliti bid-disposizzjonijiet li gejjin ta’ dan is-sub-titolu’.

Is-servitujiet maħluqa mil-liġi għall-utilita’ privata li jikkontempla l-Artikolu 402 huma speċifikament dawk li Artikoli 403 sa 453 ta’ l-istess Kap 16 isemmu.

Hawnhekk, pero’, ser nelabora dwar servitujiet maħluqa minn liġijiet għall-utilita’ pubblika fejn, mill-ewwel, jiġuna f’moħħna dawk il-liġijiet u regolamenti partikolari li jimponu restrizzjonijiet fuq l-għoli tal-bini bħalma huma r-regoli ta’ l-ippjanar. Biex nieħdu eżempju, il-policies sussidjarji ta’ l-ippjanar (bħal Pjani Lokali u l-Policy and Design Guidance 2015) li inter alia jirregolaw l-għoli tal-bini huma meqjusa bħala regolamenti għall-utilita’ pubblika.

Il-mistoqsija hija kif u meta?

Jekk żvilupp intiż li jsir wara l-ħruġ ta’ permess li jkun inħareġ bi vjolazzjoni ta’ xi dispożizzjonijiet ta’ policies u li minħabba f’hekk ser jiġu vjolati id-drittijiet proprjetarji tal-ġirien, il-Qorti tista’ tintalab li tagħti rimedju lill-istess ġirien fis-sura tagħhom ta’ sidien ta’ fondijiet dominanti.

Kwindi, id-detentur tal- permess tal-ippjanar ma jistax sempliċiment jargumenta li  l-kunsiderazzjonijet tal-ippjanar jeżorbitaw il-kompetenza tal-Qorti.

Azzjoni kontra d-detentur  tal-permess tibqa’ ġuridikament possibli  stante li hawn non si tratta ta’ relazzjoni amministrattiva bejn sid il-permess u l -Aworita’ iżda dik ċivili qua relazzjoni bejn ġirien ċittadini privati mill-persepttiva ta’ servitu’ – sejatament dak ta’ altius non tollendi. Għalhekk, minn din l-ottika legali, sid il-permess jieħu sura ta’ leġittimu kontradittur biex iwieġeb għall-azzjoni tal-ġirien jekk jinstab li l-proprjeta’ tal-istess ġirien tikkwalifika bħala fond dominanti.

Il-mistoqsija loġika li jmiss hi: f’dan il-kuntest, x’jikkwalifika bħala fond dominanti?

Ikolli ngħid li huwa biżżejjed li l-proprjetajiet tal-partijiet (sija d-detentur tal-permess maħruġ bi ksur tal-policies li jirregolaw l-għoli u l-ġirien) ikunu jinsabu ġewwa żona milquta b’politika li tillimita l-għoli tal-iżvilupp u fejn, allura, kull bini f’ dik l-iskema huwa fl-istess ħin fond dominanti u fond servjenti għax huwa soġġett għal limitazzjoni dwar għoli waqt li fl-istess ħin igawdi wkoll s-servitu’ li bini ieħor ma jkunx. B’hekk, m’huwiex essenzjali li sit imiss mal-ieħor.  F’sitwazzjonijiet bħal dawn, il-ġirien li ma jridux li l-permess jiġi attwat ikunu f’pożizzjoni li jivvantaw is-servitu’ ta’ l-altius non tollendi biex b’hekk jassiguraw l-osservanza ta’ tali servitu’ billi jekk il-permess jitħalla jiġi attwat, dan jaggrava jew jiggjova l-fondi rispettivi tagħhom. Dan kollu jikkreja fil-ġirien, qua privati, interess ġuridiku ta’ azzjoni nonostante li tali servitu tkun ġiet maħluqa mil-liġi għall-utilita’ pubblika.

Naturalment, jibqa’ fundamentali l-fatt li servitujiet bħal dawn li jitnisslu minn regolamenti amministrattivi jissussistu biss f’ sitwazzjonijiet fejn jista’ jiġi identifikat fond dominanti u fond servjenti.

Insenjament riċenti dwar dawn it-tip ta’ servitujiet jinsab riportat fil-każ George Felice et. Vs Keith Attard Portughes et.^[1], fejn l-intimat Attard Portughes kien ottjena permess mill-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar biex jibni bungalow li, skont il-Qorti, ma kienx jidħol fil-best fit line kif iridu l-policies ta’ l-ippjanar. Il-Qorti, għalhekk, tat raġun lill-atturi ġirien wara li kkonkludiet li kien ser ikun hemm ‘overlooking’ minħabba l-għoli ta’ parti tal-binja ma kinitx  konformi mal-best fit line kif trid il-policy. Quddiem din is-sitwazzjoni, il-Qorti laqgħet it-talba tal-atturi ġirien u ordnat li  jitneħħa  l-bini ta’ Attard Portughes minkejja li dan kellu permess ta’ l-iżvilupp maħruġ mill-Awtorita’ ta’ l-Ippjanar.

Għalhekk, persuna li tottjeni permess li jippermetti aktar għoli minn dak li jippermettu l-policies tista’ ssib ma’ wiċċha azzjoni kontra tagħha mill-ġirien (fil-vesti tagħhom ta’ sidien tal-fond dominanti) li jkunu qed jirreklamaw a favur tagħhom servitujiet maħluqa mil-liġi għall-utilita’ pubblika hekk kif stabbiliti minn liġijiet jew regolamenti speċjali in bażi ta’ l-Artikolu 402(1).

Kwinidi, hawn rajna kif il-policies ta’ l-ippjanar tabilhaqq joħolqu żewġ relazzjonijiet, u cioe’:

• waħda amministrattiva bejn l-awtorita’ u dak li lilu jinħareġ il-permess tal-bini, f’din ir-relazzjoni terzi ma jistgħux jindaħlu, u

• relazzjoni ċivili tan-natura ta’ servitu’ bejn il-ġirien, sidien privati, li tista’ ġġib fix-xejn l-effikaċja ta’ permess ta’ żvilupp kif spjegajt hawn fuq.

[1] Ara sentenza fl-ismijiet George Felice, Emmanuel Falzon, Carmel sive Charles Demicoli u martu Maria Carmela sive Marlene Demicoli, Albert Gauci u martu Carmen Gauci u b’digriet datat 17 ta’ Marzu 2016 stante l-mewt tal-attriċi Maria Carmela sive Marlene Demicoli l-atti ġew trasfużi f’isem Clive u Edward aħwa Demicoli vs Keith Attard Portughes, Alex Nandwani u l-Awtorita’ ta’ Malta dwar lAmbjent u l-Ippjanar għal kull interess li jista’ jkollha mogħtija mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili fil-11 ta’ Ottubru, 2019