Konvenju huwa wegħda ta’ bejgħ/akkwistta’ proprjetà ta’ beni immobbli jew ta’ jedd ieħor fuq dawk il-beni. Bl-Ingliż, konvenju huwa ‘promise of sale’.

L-Artikolu 1233(1)(a) tal-Kap 16 jaqra hekk:

‘Bla ħsara tal-każijiet li fihom il-liġi, espressament, tagħmel meħtieġ l-att pubbliku, għandhom isiru b’att pubbliku jew b’kitba privata, taħt piena ta’ nullità – il-ftehim li jkun fih wiegħda ta’ trasferiment jew ta’ akkwist, taħt kull titolu li jkun, tal-proprjetà ta’ beni immobbli jew ta’ jedd ieħor fuq dawk il-beni’

Ibda biex, mill- Artikolu 1233(1)(a) suċitat, qed naraw li obbligazzjoni bil-fomm m’hijiex enforzabbli u ma tistax tissarraf f`obbligu da parti tal-bejjiegħ prospettiv li jixtri ta’ bilfors. Wisq anqas, għalhekk, jekk konvenju ma jsirx bil-miktub, venditur prospettiv jista’ jġiegħel lix-xerrej prospettiv li ma jersaqx għall-kuntratt eventwali jitlef il-kappara illi dan ikun seta’ ħallas mal-ftehim bil-fomm. In oltre, meta niġu, imbagħad, għal estensjoni ta’ konvenju, wieħed għandu wkoll iżomm f’moħħu li l-estensjoni tkun valida biss jekk din issir bil-miktub.

Ser ngħaddi issa biex niddiskuti rejalta oħra li tista’ twassal biex konvenju ma jissarrafx. Parti li ma tersaqx fit-terminu li jippreskrivi l-konvenju u li ma tkunx intavolat att ġudizzjarju qabel l-iskadenza tal-konvenju segwit b’ kawża quddiem il-Prim’Awla fi żmien xahar, issib ruħha f’sitwazzjoni li ma tistax issarraf dak il-konvenju.

L-Artikolu 1357(1) tal-Kap 16, infatti,  jiddisponi:

‘Il-wegħda ta’ bejgħ ta’ ħaġa bi prezz determinat, jew bi prezz li għandu jiġi stabbilit minn persuna waħda jew iżjed bħalma jingħad fl-artikoli ta’ qabel dan, ma titqiesx bejgħ; iżda jekk tiġi aċċettata, iġġib f’dak li wiegħed, l-obbligu li jagħmel il-bejgħ, jew, jekk il-bejgħ ma jkunx jista’ jsir, l-obbligu li jħallas id-danni lill-aċċettant’.

L-Artikolu 1357(2) tal-Kap 16, imbagħad, jiddisponi:

‘L-effett ta’ din il-wegħda jispiċċa meta jagħlaq iż-żmien miftiehem bejn il-partijiet għalhekk, jew, jekk ma jkun hemm ebda ftehim bħal dak, meta jgħaddu tlett xhur minn dakinhar li l-bejgħ ikun jista’ jsir, kemm -il darba l-aċċettant ma jsejjaħx lil dak li wiegħed, b’att ġudizzjarju ppreżentat qabel ma jgħaddi ż-żmien applikabbli kif intqal qabel, sabiex jagħmel il-bejgħ, u kemm -il darba, fil-każ li dak li wiegħed jonqos li jagħmel hekk, it-talba b’rikors ġuramantat sabiex titwettaq il-wegħda ma tiġix ippreżentata fi żmien tletin jum minn meta jagħlaq l-imsemmi żmien’.

X’qed ngħidu hawn?

Jekk parti tispiċċa ma tersaqx għall-kuntratt kif miftiehem fil-konvenju mingħajr ma tkun intavolat att ġudizzjarju qabel l-iskadenza tal-konvenju segwit b’kawża quddiem il-Prim’Awla fi żmien xahar, is-sitwazzjoni bejn il-bejjiegħ u x-xerrej prospettiv titreġġa’ lura eżattament għal kif kienet qabel il-konvenju, inkluż li d-depożitu (iżda mhux il-kapparra, għal ragunijiet li ser ukoll nispjega aktar tard) irid jiġi ritornat lix-xerrej prospettat.

In oltre, darba l- konvenju jitqies li skada, wieħed ma jistax lanqas jagħmel talba għall-konsegwenti danni għaliex il-kuntratt ma jkunx jista’ jsir.^[1] Kwindi, meta konvenju jiskadi, il-partijiet iridu jirrevertu għall-istat anteċedenti għall-istess konvenju u allura min ikun se jbiegħ irid jirritorna kull depożitu li jkun irċieva apparti l-fatt li ebda parti ma tista’ tirreklama danni fil-konfront tal-parti l-oħra.  Ma jistax, per dire, il-venditur prospettiv jiddeċiedi, unilateralment li l-parti l-oħra daħqet bih u ma kellha ebda raġunijiet validi biex tiddekadi mill-wegħda u jaqbad u jakkapparra d-depożitu għalih.

Għaldaqstant, biex konvenju ma jitqiesx li skada u wieħed ikun jista’ jinsisti fuq l-eżekuzzjoni tiegħu jew jitlob għall-konsegwenti danni f’każ li kuntratt ma jkunx jista’ isir, hemm żewġ affarijiet li jridu isiru:

• parti trid tippreżenta att ġudizzjarju fir-reġistru tal-qrati qabel ma jiskadi l-konvenju. L-effett ta’ dan l-ittra ġudizzjarja hu biss biex jestendi l-effetti tal-konvenju għal perijodu ta’ xahar u xejn aktar;

• dik il-parti  li tkun għamlet l-imsemmi att ġudizzjarju trid, fi żmien xahar, tipproċedi b’kawża b’talba “sabiex titwettaq il-wegħda” quddiem il-Prim’Awla. Huwa wkoll b’dan il-mod biss li l-venditur prospettiv jista’ jinvoka “dritt” li jżomm id-depożitu. Ergo, l-att ġudizzjarju qabel jiskadi l-konvenju m’hux biżżejjed biex iżżomm id-depożitu bħala danni/penali. L-effett tal-att ġudizzjarju hu biss biex jestendi l-effetti tal-konvenju għal perijodu ta’ xahar u m’hux biżżejjed biex  ittellef id-depożitu.^[2]

Ovvjament, parti jista’ jkollha raġunijiet għaliex, minkejja li tkun saret il-kawża quddiem il-Prim’Awla, din tkun trid teħles mill-obbligazzjoni li tidħol għal kuntratt. Biex jiġri hekk, pero, il-parti li ma tkunx trid tersaq għal kuntratt trid turi li hemm kawża ġusta. Jekk le, din trid taċċetta li tersaq għall-pubblikazzjoni tal-kuntratt jew inkella titlef id-depożitu.^[3]

Fit-tielet lok, konvenju jkun jista’ jitqies li sar għalxejn meta ma titħallasx it-taxxa relattiva lill-Kummissarju tat- Taxxi Interni.

L-Artikolu 10 ta’ Avviż Legali 7 tal-2004, infatti,  jistipula illi:

‘(1) Għall-fini tal-artikolu 3(6) ta’ l-Att, il-persuna li qed tittrasferixxi u l-persuna li qed tirċievi jew irrappreżentant awtoriżżat minnhom, għandhom jagħtu avviż tal-konvenju relattiv tal-bejgħ jew tat-trasferiment ta’ proprjeta’ immobbli jew ta’ xi dritt reali fuqha, lill-Kummissarju.

(2) L-avviż għandu jkun iffirmat mill-partijiet kollha fil-ftehim u jkun word processed jew miktub bl-ittri kapitali fil-forma murija u jkun fih it-tagħrif meħtieġ fit-Tielet Skeda li tinsab ma’ dawn ir-regoli.

(3) Il-Kummissarju ma jaċċettax il-ħlas tat-taxxa proviżorja relattiva qabel ma dak l-avviż ikun ġie ppreżentat.

(4) Il-Kummissarju ma għandux jaċċetta dak l-avviż flimkien mal-ħlas relattiv jekk ma jkunx ġie ppreżentat fl-Uffiċċju tal-Kummissarju (Dipartiment tal-Capital Transfer Duty) fi żmien wieħed u għoxrin ġurnata wara dik meta jsir il-konvenju tal-bejgħ jew ta’ trasferiment ta’ proprjeta’ immobbli jew ta’ xi dritt reali fuqha’.

Sabiex konvenju jkun jista’ jitqies bħala wieħed validu f’għajnejn il-liġi, illum il-ġurnata, trid  allura tiġi osservata l-kundizzjoni ta’ natura fiskali li ġiet introdotta bl-Avviż Legali 7/2004 maħruġ taħt il-Kap 364 dwar it-Taxxa fuq Dokumenti u Trasferimenti kif jingħad fir-regolament suċitat.

[1] Ara sentenza fl-ismijiet Brownrigg vs Camilleri deċiża mill-Qorti tal-Appell nhar it-22 ta’ Frar 1990

[2] Ara sentenza fl-ismijiet A. Pont Gloria vs J.L.J. Construction Co. Ltd. deċiża mill-Qorti tal-Appell fl-1 ta’ Frar, 2008

[3] Ara sentenza fl-ismijiet Cauchi vs Vassallo deċiża mill-Prim’Awla tal-Qorti Ċivili fil-11 ta’ Diċembru 2003